http://blog.ooyagaku.com/ ・その物件、本当に良い物件？？ ・数字が語る真実の収益！<br /> ・不動産を数字で読み解き　真の資産を手にする ⇒『大家学』　！！ 数字を知らずに投資をするな！<br /> ・このブログは『お金がない』『時間がない』『知識がない』若手サラリーマンがはじめの一棟目の投資用不動産を得ることをお手伝いするための課外学習用ブログ。<br /> ・物件視察のレポート『不動産投資羅針盤』による評価結果、コメントなどを記載。<br /> ・不動産投資関連での視察＆考察日記としてさらには税務監査用の証拠として記す。<br /> ・皆さんの目をつけた物件の評価についても、できる限り対応しますので、メール下さい。 ja http://blog.ooyagaku.com/?eid=992590 お金の地図　泉正人著 を読みました。 「収入と支出を把握し、将来に備えた貯蓄習慣を身につける方法」 にていて触れています。 しかし、目標がなければこの習慣は身につかない・・・ ということで、 「資産形成のメカニズム」 を解説してい...
を読みました。





「収入と支出を把握し、将来に備えた貯蓄習慣を身につける方法」

にていて触れています。

しかし、目標がなければこの習慣は身につかない・・・

ということで、

「資産形成のメカニズム」

を解説しています。



つまるところ

個人レベルでのＰ／Ｌを把握し

キャッシュが残る体質に変化する

　そして、

Ｂ／Ｓの純資産を増大させる

ということが書かれています。




具体的には、時間を軸として

・ペーパーアセット関連の投資による資産形成（運用利回り）

・マイホームの残債低減による資産形成

について述べられており、初心者にもわかりやすいです。

一度ざっとめくってみて、内容が理解できなければ

じっくり読んだ方が良い内容です。

（一般向けのため、不動産投資については触れられていませんが・・・）






この内容、私は数年前に

あのキャッシュフロー１０１で頭に叩き込みました！



（ロバート・キヨサキの開発したゲーム）

これは凄いゲームで妻と一緒に毎晩一ラウンドゲームをし

頭の中の投資という分野を増殖させてきた思い出があります。


本当は、書籍をたくさん読むより、

このゲームをやる方が優れていると思います。

疑似経験をすることで、頭の奥深くに投資脳を形成することが可能です。





実は、先日ファイナンシャルアカデミーのフェスティバルで大きな発見がありました。

最初に挨拶をされた取締役副社長の小泉 俊昭さんの経歴を調べると・・・

なんとあのキャッシュフローゲームの日本販売権を所持しているという方だったのです。

当時、私は、

「金持ち父さん貧乏父さん」

を読み

直後に、このゲームが欲しくなったのですが、英語版しかなかった

「日本語版があれば絶対売れるのに！」

「アメリカへ行って彼から販売権をもらえたら面白いな〜」

と一瞬頭をよぎった記憶があります。

でも、

「自分の能力を超えているな〜」

と思い何もしませんでした。

実行した　小泉 俊昭　さんは販売権を獲得し、

現在は、ファイナンシャルアカデミーの取締役副社長

要は

「やるか　それとも　やらないか」

「私はやらなかった　が　彼はやった」


これからは、セルフイメージを高め

「やれることは　やろう」

「やれそうもないことは、・・・やっぱり　　やろう」

と心に誓う大家学でした。

でも、本当に、できるかな〜？[:冷や汗:]


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]]> 教科書 2009-07-02T20:57:23+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=991648 遂に、東京ビンテージアパートの 入居引き渡しも完了し、 先週末は久しぶりに二日ともゆ〜っくりと過ごしています。 ただ、不動産関連での残件が一件だけあります。 川崎の築古木造アパートの一室で 「トイレから水漏れが・・・」 という連絡を頂...
入居引き渡しも完了し、

先週末は久しぶりに二日ともゆ〜っくりと過ごしています。




ただ、不動産関連での残件が一件だけあります。

川崎の築古木造アパートの一室で

「トイレから水漏れが・・・」

という連絡を頂き、以前修理に行ったのですが

部材が無くとりあえずこんな感じに直してあります。


タンクの継ぎ目から水が漏れています。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓
専用のパッキンが売っていますのでそれをセットして
パッキンは以前、ホームセンターで全種類購入し
ストックしているのでそれで対応

↓↓↓↓↓↓↓↓↓
取り付け

しか〜し、今度は下の根元から水が噴き出す・・・・

配管の下側がくびれておりこれが原因っぽい
配管ごと交換しなければいけない。
さすがに配管は持っていなかった・・・・


東京ビンテージアパートで余ったフレキ配管が車にあったので
とりあえずそれで対応


さすがに、配管が長すぎて醜いので

部材を仕入れて取り付けなければいけません。

ただ、入居者もそれほど急いでいないので

ゆ〜っくりと対応していきます。


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]]> 物件管理 2009-06-30T05:24:54+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=989630 自主改装していた 東京ビンテージアパートの２階 契約が順調に進んでいる。 今週末日曜に引き渡し予定である。 ここまでくれば、ほぼ満室確定！ リフォームの効果は・・・・ 改修前の募集賃料＝５万円 改修後の賃料＝６．４万円 なんとその効...
東京ビンテージアパートの２階

契約が順調に進んでいる。

今週末日曜に引き渡し予定である。

ここまでくれば、ほぼ満室確定！

リフォームの効果は・・・・



改修前の募集賃料＝５万円

改修後の賃料＝６．４万円

なんとその効果　およそ３割ＵＰ[:びっくり:]



差額で見ると

一年で１６．８万

二年で３３．６万

三年で５０．４万円

四年で６７．２万円

五年で８４万円

の改善効果となる。（妄想も入りますが・・・・）







ただ、この物件築年不詳　　たぶん昭和４０年代

なので、これ以上古くなってもあまり関係ない

ということは、築古でも、うまくリフォームすれば

大幅な賃料ＵＰも可能であることを実証できたと思う！






さて、これですべての物件が満室になった。

今週末からはゆっくりと海でも入ろうか・・・





あ！そうそう

これで東京ビンテージアパートの購入金額に対する利回りが確定した

さて、計算すると・・・




なんと　１４．５％[:びっくり:]
（もちろん借地権ではなく所有権で、再建不可ではなく建築可能な土地ですよ！）


ＮＰＶ重視なので、利回りは当初よりあまり気にしていなかったのですが、

改めて東京都心なのに凄い数字で驚き！

恐るべし築古リフォーム効果






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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-24T20:38:14+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=988861 以前、エアコン用の真空ポンプを買ったので、 償却しなければなりません。 ということで、 （道具を買ってしまった手前、自分でつけざるおえない状況のなか・・・） 昨日、日曜日ドシャ降りの雨の中 今週末入居者へ引き渡し予定の 東京ビン...
償却しなければなりません。




ということで、
（道具を買ってしまった手前、自分でつけざるおえない状況のなか・・・）





昨日、日曜日ドシャ降りの雨の中

今週末入居者へ引き渡し予定の

東京ビンテージアパートの一室に

エアコンを取り付けてきました。





まず、部材一式・・・・


上から　エアコン室外機、室内機、（35000円）、屋根用の台（3000円）、配管セット（3000円）、VVF電気ケーブル（500円）


そして、工具・・・・

上から　真空ポンプ　、フレア加工作成工具（左下）、トルクレンチ（中下）、電気工事セット（右下）




さて、もともと開いていた穴付近にエアコンを取り付けます。


最初に、ベースとなる板を取り付け


この板には詳細な寸法が表示されている

メジャーで測定しながら位置を出してネジで固定。


次に、エアコン本体の配管を成型し



この穴にスポッと差し込みます。


裏から見ると配管が突き出しています。





ここで、雨がドシャ降り・・・・

しばらく待つが一向に止まない・・・・





そして、滝の中、裏からVVFケーブルを差し込む。

今回は1.6mmの3Cを使用
下から穴に入ってきているのがVVFケーブル

そして表からケーブルを引き出し、被覆を剥いて端子台に差し込む。



室内機はこれで、ほぼ完成







次に、屋根に置く台を組み立て

これは3000円弱のエアコン屋根置き架台








次に配管を繋げていきます。

トルクレンチで指定のトルクで絞めつけ。


配管をグルグルとまとめる。


そして、室外機を置く近くまで成型しながらもっていく。


この屋根の上に室外機を載せます。

成型は銅管が折れないように緩やかに曲げてもっていきます。



室外機を屋根に載せ、配管を接続・・・

ここで、今回はフレア加工に挑戦！！

チョイ余り気味の配管をパイプカッターで切断し

フレア加工

ぐいぐい締め付けるとフレア加工が完成しました。



そして接続し、真空ポンプで真空引き


３０分程度真空に引いた後、バルブを閉める

ゲージが・・・・

・・・・・

動かない

ほっ


どうやらリークは無いようである。

真空ポンプを取り外し、室外機は完成！！

屋根から見るとこんな感じ


最後に配管周り

まず、ドレインの排水チェックです。

室内機にコップで水を注ぐと


ドレインから水が出てきました


ドレインを所定の配管に接続し

最後に、壁穴を粘土で塞いで



完成

ぱち　ぱち　ぱち　・・・





雨の中のエアコン取りつけ作業は過酷です。

皆さんも、エアコン取り付け業者さんには

優しくしてあげてくださいね。

自分でつけると・・・ほんと、大変です・・・



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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-22T20:51:39+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=987391 エアコンが到着しました。 設置マニュアルもこんな感じで同封されています。 これを今週末日曜日午前中に東京ビンテージアパートへ取り付けます。 再来週末？には引き渡し予定なので、 もうこの部屋 は見れなくなってしまいます。 名残惜し...

設置マニュアルもこんな感じで同封されています。


これを今週末日曜日午前中に東京ビンテージアパートへ取り付けます。

再来週末？には引き渡し予定なので、

もうこの部屋





は見れなくなってしまいます。

名残惜しいです・・・

もし、６・２１日曜　ＡＭ　限定ですが（池袋近く）
見学したい物好きな方‥いらしたらメール下さい。
今回はと・こ・と・ん　セルフＤＩＹのリフォームですが
（つまり、まあ　そこそこの仕上がり・・・・まあ、荒削りってことで。。。。）
あっ、見学して頂いた方には、ちょっとエアコン設置のＨｅｌｐもお願いしてしまうかも知れませんが。。。。





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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-18T21:49:06+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=987385 久しぶりに川崎Ｓ区のＲＣ掃除へ行きました。 行ってみて驚き！！ アイビーがすごく繁殖している。 枕木の間に渡したワイヤーにぐにゃぐにゃアイービーが絡まり 緑の柵が完成した！！ 二年前に設計士の（長●先生（仮称））と一緒に思い描いたイメージ...
行ってみて驚き！！

アイビーがすごく繁殖している。


枕木の間に渡したワイヤーにぐにゃぐにゃアイービーが絡まり

緑の柵が完成した！！


二年前に設計士の（長●先生（仮称））と一緒に思い描いたイメージが

遂に実現したのである。

これにて、この物件は本当に完成した！





さて

船舶ライトを取り外すと、ガラスがくすんでいる。

右が磨く前、左が磨いた後

このガラス管を磨くときらめく輝きが蘇る！



いつ見てもこの外観にはうっとりしてしまいます。


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]]> 新築RC案件 2009-06-17T21:40:05+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=986199 東京ビンテージアパートへ取り付けるための エアコンを先ほど購入 ダイキンの２００９年製造品を買いました。 ３５０００円 激安ではないですが、週末に自分で取り付けます。 銅管のフレア加工、うまくいくか？？ 工事したらブログにＵＰしますね。 ... エアコンを先ほど購入

ダイキンの２００９年製造品を買いました。

３５０００円

激安ではないですが、週末に自分で取り付けます。

銅管のフレア加工、うまくいくか？？

工事したらブログにＵＰしますね。





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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-15T20:43:50+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=985792 今日簿記二級の試験を受けてきました。 今朝は早朝から、教科書についていた模擬試験をやってみました。 すると７０点ちょうど！ やはりぎりぎりのラインか・・・・ ということ試験会場へ・・・・・ 試験問題が配られ、愕然！！！ 問２の問...


今朝は早朝から、教科書についていた模擬試験をやってみました。

すると７０点ちょうど！

やはりぎりぎりのラインか・・・・

ということ試験会場へ・・・・・





試験問題が配られ、愕然！！！

問２の問題が全く見当もつかない・・・・





その他の問題は、何度か解いたことのある問題であり、

工業簿記はほぼでき（と思う）

商業簿記は半分程度できた（とおもう）

しかし、問２が全く分からない

これで　−２０点

商業簿記は弱いところが多く−１０点

工業簿記で−５点

合計で−３５点

くらいだと思う。

いずれにしても、２週間の勉強では全然足りてません・・・・

また、１１月の試験に申し込みます！！




その後、不動産屋さんから東京ビンテージアパートに

申込が入ったとの連絡を頂いた！！

昨日定借契約が問題でキャンセルされたが、

立て続けに申し込みが入っている。


今回の申込者は３０代男性　内装業勤務である

プロの内装業者が認めてくれた。

『モテ部屋』として活用して頂きたい。


今回は固い線でいけそうである。

祝杯！！






あ！！

忘れてた・・・

福祉住環境コーディネーターの試験も簿記試験と一緒に申し込んでいました！

教科書を買わねば・・・・

これも内容も見ずに勢いで

三級を飛ばして、二級に申し込んでいるではないか！！


申込時に戻りたい・・・・




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]]> 教科書 2009-06-14T20:24:26+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=985489 今日は一日机に噛り付いて勉強しています。 簿記三級も知らずにいきなり二級の試験です。 簿記二級は商業簿記に加え工業簿記があります。 CVP分析、 標準原価計算、 直接原価計算、 シングルプラン、パーシャルプラン ・・・・・・ もう頭...
簿記三級も知らずにいきなり二級の試験です。

簿記二級は商業簿記に加え工業簿記があります。




CVP分析、
標準原価計算、
直接原価計算、
シングルプラン、パーシャルプラン
・・・・・・





もう頭が限界に達してきました。



脳が膿んできています・・・・




これから深夜にかけて更なる詰め込み作業を行っていきます。


明日はいよいよ試験です。




合否は問わず、やるだけやって頑張ってきます。



PS・・・
昨日申し込みが入った東京ビンテージアパート
結局キャンセルになってしまいました。
不動産業者さんの定借契約に対する知識が無く
うまく説明ができなかったようです。[:ショック:]
定借契約が怪しいということでキャンセルです。
でも、早速内見はガンガン入ってきています。
明日もしくは明後日内見予約があります。
東京は内見数が半端じゃないです。[:グッド:]
いずれ、もうすぐ決まるでしょう！
（年配のおばちゃんか、おじさんを希望）


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]]> 教科書 2009-06-13T21:09:43+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=985142 東京ビンテージアパート 入居者が決まりそうです。 狙い通り、比較的若い女性の入居予定です。 入居申込書を頂いた。 （諸条件で交渉中・・・） また、既存入居者の方で家賃の入金が遅い方二名に やさしい妻からやさし〜い[:ラブ:]フォロー電...
入居者が決まりそうです。

狙い通り、比較的若い女性の入居予定です。

入居申込書を頂いた。

（諸条件で交渉中・・・）






また、既存入居者の方で家賃の入金が遅い方二名に

やさしい妻からやさし〜い[:ラブ:]フォロー電話をしてもらい

無事に入金確認できた。

やはり、独身男性には女性からの電話[:ときめき:]でイチコロ[:拍手:]



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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-12T21:34:23+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=984752 先々週から　はまって　います。 以前、簿記の試験に申し込んでいました。 受験票が来てから慌てて勉強しています。 申込時、適当な考えから 「せっかく受けるんだったら、３級ではなく、思い切って２級を受けよう！」 と意気込んでい...





以前、簿記の試験に申し込んでいました。

受験票が来てから慌てて勉強しています。






申込時、適当な考えから

「せっかく受けるんだったら、３級ではなく、思い切って２級を受けよう！」

と意気込んでいました。






これが大きな間違い。





とても２週間の余った時間だけでは足りそうにない。

現在、商業簿記と工業簿記のテキストを読み終え、

練習問題に励んでいる。

しかし、この練習問題がくせもの。。。。

制限時間２５分という問解を解くのに１時間もかかる

そして、、ことごと引っかけに引っかかっている。。。

１問を完全に復習するのに丸１日掛っている・・・・



今回は記念受験ということにして、

また冬再Ｔｒｙしようと思う次第

でも、やれるだけやります。


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]]> 教科書 2009-06-11T21:30:59+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=983601 東京ビンテージアパート 日曜日に、最後の仕上げ！ 先々週、防水セメントにて施工した水洗金具まわりを仕上げ ノミで荒削りしたあと 塗装 再塗装したので二度塗りになり耐久性はGood バランス釜の補修も完了 その間、妻と子供は床磨き...
日曜日に、最後の仕上げ！

先々週、防水セメントにて施工した水洗金具まわりを仕上げ


ノミで荒削りしたあと



塗装

再塗装したので二度塗りになり耐久性はGood


バランス釜の補修も完了




その間、妻と子供は床磨き

床はだいぶくすんでいたため、

赤色のシートで研磨

本当はポリッシャーがあればすごくきれいになるのですが、

ここは妻に耐えていただき、電動サンダーの下に赤い研磨シートを置き

ひたすら体重で押さえつけて、９畳を削りまくってもらった。

最後にワックスをかけてこんな感じに仕上がり。


だいぶ明るくなりました。



これで、この部屋のリフォームは完了

あとは、近日中に入居者が決まる（予定）

資材、部材関連をすべて引き揚げ

その後、午後には帰路につき

海で遊んだ。

日差しが強くあたたかかったです！

我が家はもう海開き！！



さて、今回のリフォームのテーマは『レトロモダン』

お金をかければ、新品同様の　ふつ〜うの室内空間は実現できるのですが、

あえて、古さを生かしたリフォームを手数を加えて行い

当初描いていた『レトロモダン』のイメージが実現できたと思う。

「コストや人件費などはもはやどうでもよい・・・・室内施工は一種の芸術作品！！」

という気合いをもって今回は取り組みました！



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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-08T21:09:49+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=982675 東京ビンテージアパートの補修状況・・・ バランス釜から微妙に水が漏れていました　[:びっくり:] 表面のネジを開けてカバーをとると 下からのお湯がシャワーと蛇口に分岐しています。 その分岐箇所のポリプロピレン？素材の部品が割れていました。[:...


バランス釜から微妙に水が漏れていました　[:びっくり:]


表面のネジを開けてカバーをとると

下からのお湯がシャワーと蛇口に分岐しています。


その分岐箇所のポリプロピレン？素材の部品が割れていました。[:冷や汗:]

この部品

付け根が割れています






これは交換しかない・・・

ということで、メーカーへ問い合わせすると

「中の部品は、お売りすることはできません。
　　　作業員が出張して対応するかたちになります。」

出張料で１．５万これに修理費

ん〜　たぶん３万円くらいになるのであろう。[:悲しい:]

ちなみに、バランス釜新品は６万円くらいで購入できる。

たかが、この部品ごときで３万円も出費できない。





しょうがないので応急処置できないか？

ホームセンターを散策[:ジョギング:]



いいのを見つけました。

コテコテですがこれです！


ちょっと特殊なアロンアルファー


なんとポリプロピレンへの接着が可能です。[:グッド:]


これで割れ部分を補修

接着を固めているところ・・



明日、現地で取り付け試験します。





そして、今日午前中、雨の中[:雨:]、

先週末持ちかえった網戸を補修しました。


ちび大家も参戦して完成です！[:拍手:]

これも明日取り付け予定


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]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-06T11:37:57+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=982092 先週末の東京ビンテージアパートの工事のまとめです。 今日は、浴室の水道管工事 浴室にある水道管が当初よりグラグラしていました。 壁には亀裂がありまた、微妙に水も漏れていました。[:冷や汗:] 工事開始当初に、壁の亀裂を漆喰で固めたのですが、 ズブ...
今日は、浴室の水道管工事

浴室にある水道管が当初よりグラグラしていました。

壁には亀裂がありまた、微妙に水も漏れていました。[:冷や汗:]

工事開始当初に、壁の亀裂を漆喰で固めたのですが、

ズブズブ＆ブカブカ状態で簡単に穴が開いてしまいます。

どうやら奥の方から劣化しているみたいです。[:悲しい:]

根もとの下側の壁を指で押すと簡単に穴が開いてしまいます。


まず、壊します！
最近、壊すのに何の躊躇もなくなりました。

グラグラの原因を改善していきます。
支えを追加します。
非常に狭い箇所へのネジをしめます。

特殊なANEXのかっこいいごく薄ネジで絞めていきます。

完全に固定できました。もうグラグラしません！

裏に当て木をします。
先日使用したキッチンパネルの余りがありました
これを加工して裏に接着剤で止めます。


ついでに、壁の一部に塗装が吹き返していた怪しい箇所がありましたので、
ここも削ります。
のみで削っていきます。

遠くから見るとこんな感じ





さて、ここを何で埋めるか！！



これです！



『バスセメント』という商品

『防水セメント』です！！

セメントは通常水を吸います
しかし、セメントに樹脂を混ぜていくと
防水性の高いコンクリートが完成します。
これがいわゆる『防水セメント』です。
この商品は、防水セメントですが、
たぶん高級な樹脂[:グッド:]を使用していて、『ヤセ』が少ないのです。


『ヤセ』とは・・・・
通常、水で練ったものは水分が蒸発すると
体積が減少します。
すると、表面にひびが入ったり、
平らにした箇所なのに凹んだりします。
このことを業界用語で『ヤセる』といいます。


これを水で練って、盛っていきます。



ある程度乾いたので、新しい水洗を取り付け

表面はガタガタですが後日、研磨します。

こんな感じで全ての溝を『防水セメント』で埋め込みました。

ついでに、
タオル掛けを取り付けました。

下は、体洗いタオル用
上は、バスタオル用

をイメージしています。




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工事難易度 5/5　（配管技術、左官技術の基礎が必要　こういう工事は専門業者へ依頼しましょう！）
使用工具　ノミ、ドライバー、ヘラ、ウォーターポンププライヤー、レンチ、etc



]]> 東京築古ビンテージアパートメント 2009-06-04T20:08:48+09:00 大家学 大家学 http://blog.ooyagaku.com/?eid=981335 今日は、先週末日曜に実施した カッティングシート貼りをまとめます。 東京ビンテージアパートの トイレのドアに貼りつけました。 メイクアップシートという商品名で売っているもので １．８ｍで１０００円程度です。 本当は、もっとデザイン性の高...
カッティングシート貼りをまとめます。



東京ビンテージアパートの

トイレのドアに貼りつけました。

メイクアップシートという商品名で売っているもので

１．８ｍで１０００円程度です。

本当は、もっとデザイン性の高いシートもありますが、

それらは値段も高いので用途を選んで選択した方が良いです。


■貼り付けのコツ

Ｂｅｆｏｒｅ

こんな感じの古びたドアに貼りつけます。

まず、ドアノブを取り外します。

シートの上部１０ｃｍくらいを剥がして、

ビシッと垂直に貼りつけます。



その後、ゆっくり剥がしながら、

乾いたタオルで空気を抜きながら

ゆっくりゆっくり剥がしていく・・・

最後に、カッターではみ出たシートをカット！！

最後にドアノブを取り付けて完成





もう、シート貼りはだいぶ慣れて

およそ、１０分もあれば完成です！


皆さんも、朽ち果てたドアなどありましたら

Ｔｒｙ！！



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工事難易度2/5
カッティングシート張りでの使用工具　ハサミ、カッター、タオル

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