大家学の不動産投資らしんばん

おおやがくです。

今日は、異次元物件で草刈りしていました。今日はそれ以外にスッゴク良いことがありました。

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実は、東京帝都にあるテイコちゃん！　そのテイコちゃんがある土地は再建築不可なんです。

でもまあ、新築できるんです。。。。この辺の事情はランキングも上がらないので伏せておいてですね~

これが、正式に！再建築できるようになる目途がたったんです！しかも自分は何もせずに。。。。

テイコちゃんの道路を挟んだ隣りに広い土地があるんですが、いつもその土地を眺め、きっといいことがありますように！って祈っていたんです。自分的には、たぶん２、３年寝かすと良いことありそうな予感をビシバシ感じていたんです。

購入後、半年くらいでその土地に開発が入り始めました。

そして、その業者さんともお話して、少し入れ知恵をして、ゴニョゴニョゴニョゴニョ。。。。。

結局、お尻に火が付いたような感じで業者さんがフルパワーで役所と折衝し、、、、、

多分、あと３か月後に、遅くとも半年後に無事に再建築できる状態になることになりました。

先程、自宅まで測量士が挨拶に来て、その辺の事情を教えてくれました。

市場価格の1/3で購入した、テイコちゃんですが、これで間違いなく倍くらいの資産価値にはなります。

ゆーっくりとテイコちゃんを仕上げていたんですが、そのスピードの遅さは、実はワザとだったんです。

こうなることも予測していたんです。。。。

ちょっと、どや顔で自慢して、、、、

まあ、ラッキーでしょ~ってことで。。。。

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01/14Sat

おおやがくです。

一昨日に続き昨日もテイコちゃんへ出撃しました。昨日のまとめです。

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まずは、仕入れの補強を行いました。既設の４ｍｍのべニア（薄っ！）の上に6.5mmのべニアを重ね張りして補強しました。

Before

After

意外とカットの合わせが大変でした。どこが直角よ～って感じ。

その後、壁を作りこもうとしたら、ビスが足りなかったので、近所のホームセンターで購入

７５ｍｍの４００本入りで４００円もしないんです。一本１円以下です！

箱買いは超お得です。

柱の内側に木材を留めていきます。

石膏ボードを切ってその木材に留めていきます。

こんな感じです。

これが真壁です。柱をあえて出しています。大壁は柱を隠す様に壁を作るので、施工も楽で、見た目もすっきるするんですが、

ここは、あえて！この汚い柱を出す「躯体をインテリアに取り込む」手法を使います。

上の柿渋で塗られた茶色の躯体の木と、縦の木がデザイン的に繋がり、カッコいいです。

また、真壁は、大壁に比べて、少しだけ空間が広がるのもメリットです。

この少しの空間も寄せ集めるとかなりのボリュームになります。雑誌、百冊くらいは入りますから。。。

では、テイコちゃん、また来週！

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01/12Thu

おおやがくです。

昨日に続き本日もテイコちゃんへ出撃しました。

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現在、二階を仕上げています。

照明スイッチを取り付けました。ここにしか付ける場所が無かったのです。

一応、VE管で引っ張ってきました。本当は、VE管をメタリック塗装しようと思っていましたが、面倒になっちゃいました。

到着して、資材の洗い出しを行い、近所のスーパービバに、石膏ボードやコンパネを購入しに行きました。

１ｔトラックで搬入しました。

小屋裏スペースにロフトを作ります。

この貧弱な金物で根太を受けます。まあ、ロフトなんで、大丈夫でしょう。

レーザーで躯体周りの高さを出してから、最終的に根太の高さで水平を調整しています。

そして、ラワン合板を敷き詰め、ロフト完成！！

次に火打ちの交換です。これがもともとついていたものですが、、、、

小さな釘でしか止まっていないのです！完全なる手抜き工事なんです。本当は中央の大きな穴にボルトが、、、

これが、交換した火打ち

構造ネジ６本で固定されています。強度的には従来の２０倍以上にはなったと思います。

だんだん飽きてきて、進行が芳しくないですが、気合を入れて乗り越えます！

早く、アネゴに追いつきたいです。

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01/11Wed

おおやがくです。

昨日に続き本日もテイコちゃんへ出撃しました。

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まずは、機能やり残したOSB合板を天井に貼り付ける続きです。

あと少しです。

ここと、、

ここです。

昨日と同じ工程なので悩みもなくスイスイと施工しました。天井は完成です。

このまま張りっぱなしでの仕上げとします。

火打ちも取り付けます。

良い感じです。一か所だけついてなかったんで、こいつを付けましたが、これの方が良い感じでしっかりと固定されるんで、

全部付け替えてしまおうと思います。一つ５００円もしないので。。。

次に、二階の電気配線を作りました。この柱に上からVE管で取り出しスイッチ化しました。

Afterの写真を撮り忘れた。。。

動作確認も問題なしでバッチリでした。

作業の途中、妻から電話があり、トラブルがありました。

川崎の物件で、ヘルパーさんとかお医者さんに掛かっている、役所管轄の入居者のおじさんがいるんですが、

ヘルパーさんが行ってもいない感じで、役所の担当者がちょっと焦って電話をしてきた。

私も入居者に電話したんですが繋がらず、ちょっと嫌な予感。。。

明日、１０時に現場で開錠する段取りで、役所の方と待ち合わせることにしていました。

夕方、本人と連絡が取れたようで、明日の立会いはキャンセルとなりました。

良かった良かった。。。

こんな感じの事件って、結構ありますよね～

では。

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01/10Tue

おおやがくです。

皆様、あけましておめでとうございます。だいぶゆっくりしていましたが、仕事初めです。

（と言いつつ、正月明けにチェーンソーで木を倒したりはしていましたが。。。）

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仕事初めにテイコちゃんへ出撃しました。

昨年末までに、工程としてはここまで来ていました。

スタイロを仕込んだ天井へのOSB合板の貼り付けです。

今日は、ひたすらこの続きを施工していました。

最終的にここまで来ました。

あと残りは少しだけです。

明日には完了することでしょう。

では。

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12/15Thu

おおやがくです。

昨日からテイコちゃんに泊まり込み、一人リノベ合宿を行いました。

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■DAY１

まず最初に、一昨日は柿渋の着色材を塗ったので、本物の柿渋を塗りました。

良い感じの色になりました。

天井照明の電気配線を構築しました。

VVFを通してから上に導いて電灯回路を構築しました。

このへんに照明を付けます。

次に、金物を取り付けます。

この建物、金物を通す穴はあるのに、金物はありません。

そう、多分、これ、欠陥住宅です。

しょうがないので、金物を付けます。

取り付け途中で、夜中になりましたので、温泉行ってから寝ました。

■DAY２

金物を取り付けます。足りない金物は近くのホームセンターで買い足しました。

小屋組みを一周結合しました。その他にも、プレート金物を付けたりして、完全補強をしました。

次に、OSB合板を天井にビス止めしました。

意外と、大変な作業です。取り回しを工夫しないと、所定の場所にもっていくことは出来ません。

結局、OSB合板４枚取り付けまで、完了です。

OSB合板の取り付けは、あと２日くらい掛かりそうです。

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12/13Tue

おおやがくです。

今日はテイコちゃんへ電車で行きました。

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冬は寒いです。

まだ、エアコンは無いのですが、浴室に浴室乾燥機が付いていて、最悪はその暖房機能を使えば、凍死しません。

ということで、電気系の接続をしました。

ブレーカーから取り付けます。新規調達したブレーカー

配線をつないで盤に持ってきてから、、、

ブレーカーを取り付け、配線の接続をしました。

動作確認でバッチリOK！　暖房すると確かに暖かい。。。良かった良かった。

その後、２階の梁を磨きました。何故か、⑫と大きく書かれています。せめて、「いろはに」とかで書いていて欲しかったんですが、変てこな棟梁です。

イノグチのサンダーをグラインダーに取り付けて磨きます。

天井付近の作業です。さすがに、私、羽とか生えていないので、下から脚立で作業するわけで、頭や目や鼻や口にいろいろんと飛んでくるので、完全防御して作業します。ゴーグルとマスクは必須です。

磨いた後は、柿渋攻撃！

本当は柿渋って、塗った直後は色の変化は無く、時間と共に黒くなってくるんですが、この左側のを最初に塗ると、黒い色を最初から出してくれます。まあ、柿渋専用の着色料です。

良い感じの色になりますね～

今日は着色料をぬりぬりして終了。

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12/07Wed

おおやがくです。

今日はテイコちゃんへ行きました。

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昨日、ホームセンターでOSB合板を爆買い本日搬入しました。

OSB合板をよく見ると、、、

ポーランドのザリーというところの舶来品でした。

そして、さらによく見ると。。。。

テイコという刻印が！なんで分かった？テイコちゃんで使うって。。。

さて、今日は天井に断熱材を仕込みました。

スタイロフォームをカットしてはめ込んでいきました。

本当は、屋根と断熱材との間には結露防止のための通気層が必要だったりもするのですが、この家の気密性を考えると。。。。

また、この面にダイレクトにOSBを固定するのですが、ほんとうは木部の断熱係数を考えるとあまり良くないことも分かってはいますが。。。。

まあ、公庫仕様とかは無視して組み上げていますが、性能はやらないよりは格段にUPするのです。

どんどんとはめ込んでいきます。

そして、夜までかかりましたが完成！

次の工程は、梁の磨き→柿渋塗り→耐震金具取り付け→OSB合板→壁施工

と続く。

まだまだ、遠いな～

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11/18Fri

おおやがくです。

テイコに２連泊しました。

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あまり、物件に泊まるのは好きではないんですが、テイコちゃんは近くに温泉があるので夜中までリフォームしても温泉に行けるので、いわば温泉合宿状態でした。

さて、写真ベースで記録に残しておきます。

この古ーいガラス戸を再利用するために、ガラスを外します。

ガラスを外しました。

上側の溝堀りです。廃材で作りこみます。

この後、ヤスリを掛けました。

この幅でしたが、、、、

ここまで、幅を詰めました。

もちろん継ぎ手は複雑でした。こんな感じ。。。

自分で加工しました。

加工が大変でした。

戸車も、高さ調整できるタイプに交換しました。一番下がオリジナルで上４つが今回の戸車。

溝も新規に掘りなおしたりしました。

ガラスを洗いました。専用の洗剤はほんと良く落ちます。最初、手持ちの適当な洗剤でやったんですが、汚くてやり直しました。

やはり専用洗剤がベスト

ガラスをカットします。初めての初体験。

意外と簡単でした。割るときの出ごたえ、、、、結晶板を劈開する感じ。

こんな感じにセットしました。

開けると浴室です。こんなのないでしょ。

２階の天井、奥側もぶち抜いちゃいました。

梁の浮き出ている感が良い感じです。

と、ここまで進みました。

また泊まろうかな～でも来週はやめようっと。。。

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11/15Tue