簿記Day

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おおやがくです。

 

今日は、一日中PCにかじりついて簿記Dayでした。

 

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我が法人の決算が4月末だったのでそろそろまとめに掛からないといけません。会計事務所からもプレッシャーを受けているので気合を入れて弥生会計にデータを入力しました。

で、結局、今期途中で、東京コアアパートの減価償却が切れてしまったのと、DIYにハマりすぎて修繕費が安くなりすぎたのと、あまりに効率的に切り詰めて修繕や運営をしたので、経費が取れなかったために、、、、、

 

数百万利益が多くなってしまった。もちろん税金も。。。

 

こんなことなら、ワイハとかでも行って「ハワイ de DIY 第二弾 ケイマンさん編」を実行すれば良かった。。。。

 

しょうがないので、税金を納めてスッきりするしかないな〜

 

でも、来期はもっと利益が出て儲かってしまう予定なので、どうするか悩み中。。。

赤字の農業法人とか欲しいな〜だれか売ってくれないかな〜

 

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利回り8%の新築は儲かる!逆説論

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おおやがくです。

 

今日は暇なので、先日の友人のひろ*さんの記事

 利回り8%の新築じゃ儲からない!利回り星人が試算してみた。

を見て、感じた事。。。(ひろ*さん、すいません勝手にリンクして引用してまーす。)

 

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これから不動産投資をしたい人はこういった数字は必ず押さえる必要があるのでじーっくり見返して、紙と鉛筆を取って、自分で計算をし直すことは非常に勉強になるのでお勧めです。ひろ*さんの記事はそのきっかけの一つになると思います。

 

まず、ひろ*さんの記事をじっくり読んで、

 逆も真なりで、利回り8%の新築は儲かる!とも言えます。

数値分析って前提条件によって偏りが出てしまいます。その辺を十分抑えることは本当に重要です!

 

さて、ひろ*さんの記事から読み解いて、

儲かる!条件とは何か?

あまりまわりくどくは書くのは好きではないので、ダイレクトに!

 

「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」こと!

 

これにつきます。

いろいろな表現方法があるのですが、今回のひろ*さんの記事で想定しているシミュレーション内ではこのような内容になります。

 

さて、「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とは?どういう物件か?

 

土地が高いということで、都心です。札幌は真逆です。

そして、小さな建物で利回り8%を叩き出せるということは賃料の坪単価が高いという事。

さらに、建物が小さいので、退去時の修繕費やトータルの維持管理費が安いという事。

そして、土地が高いとうことは税制(固定資産税)の優遇も大きいということ。

さらに、土地が高いということは皆が住みたい人気エリアであるということ。

つまり、空室率が高くないということ。

そして、仲介へも強気で交渉できるということ。ADとかそんなに要らないということ。

つまり、利回りだと 東京の8%≡札幌の14%(←個人的感覚です) ということ。

最後に、減価する割合が少ないので資産価がそんなに減らない。

全てが良い方向に傾きます。

 

唯一悪い方向にいくのは、建物が貧弱で土地も小さいので、「自慢」できないこと。

これも、私が今までにお会いしてきた投資家さんを見て感じることではあるのですが、

 自己顕示欲の高い方は土地建物比率が建物に偏る

 自己顕示欲の低い方は土地建物比率が土地に偏る

とも経験上言えます。

 

結局、同じ8%でも「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とそうでない物件とは雲泥の差があるのです。

皆さんも、そういったことを是非、紙と鉛筆を手に取って体感してみてください。

(と書いても、やらない人がほとんどですので、そのあなた自身の壁を突破してくださいね。それが成功への第一歩です。

そういった意味で、ひろ*さんの記事を参考にいろいろな視点を紐解いてみてください。

 

ちなみにらしんばんすッケルトンを使うと一発で分かります。。。って最後は情報商材への勧誘となりました。

 

では。

 

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PS。。。

私の川崎市S区RCも10年くらい前に新築で建てたのですが、利回り8%台でしたが。。。。。

。。。もちろん土地と建物比率は。。。。。やばい、自己顕示欲を抑え込まないと。。。

 

 

難しい登記相談

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おおやがくです。

 

今日は異次元物件の作業を少ししてから、法務局へ行きました。

 

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法務局で登記の相談をしに行きました。

ちょっと難しいスキームの登記をするための相談です。

この分野について詳しい人をお願いしますってリクエストしておいたのですが、前回相談した人と同じ人でした。

しかーし前回が不発だったこともあり、かなーり勉強してきたっぽい。

テキパキと、答えを教えてくれました。

しかーし、私が、参考書類を見せると、

「ちょっと、これ、コピーしていい?」

と、最新の税務改正の情報を欲しがっていました。もちろんいいですよって。

さて、この難しいスキーム。約半年研究してきているのですが、遂に形になりそうなところまで来ました。

最後にこのおじさまが一言

「こんなの司法書士もやってないよ~」

って。

では。

 

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確定申告完了

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おおやがくです。

 

ほんと、ギリギリでしたが、確定申告完了です!

 

別件ですが、東京コアアパートの入居者から洗濯機の新規取り付け時、排水があふれる不具合発生。

多分、VU40のエルボだったので、VU40用の、、、ってあんまりないが、何か良いのがあればそれに交換するか、もしくはVU50に変換して繋ぎかえるか?

 

明日、チョット見てこようと思います。

 

なんとかせねば。。。順位が上がればもっと細かく書く気合が入るのですが、、、、

 

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まあ、このくらいでいいかな~ では。

数学者の反乱

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おおやがくです。

 

先週からある興味深いことの勉強をしています。

 

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最初は、怪しいとか胡散臭いって思っていたんです。

しかし、友人がこれは凄いよ!と教えてくれたので、まじめに情報を拾い集め勉強をしてみたんです。

 

最初は、どうせ大したことないだろうって思っていたのですが。。。

 

とてつもない凄い衝撃を受けました。こんな世界がすでにこんなに大きく進行していたとは、今まで全く知りませんでした。

 

 

 

 

 

なんとなくですが、数年前から、時代の流れとして、大企業がマイクロカンパニーに支配される世の中になると感じていたんです。

 

しかし、この概念は甘かった!

 

マイクロカンパニーではなく、そもそも誰もいない「管理組織の無い仕組み」に支配されつつある。そして、実際に、この支配へ向けた触手は着実に進行していました。

 

そして、さらに、それを作り上げたのが、数学者の集団!

 

一昔前は、数学者は使い物にならないから、そんな分野より、物理学とか工学とかを勉強した方がよっぽど役に立つって言われていたんです。

 

しかしながら、数学者が作り上げたこの世界は、とてつもなく大きなものでした。

 

今までの国という縛りを完全に超えた、超先進的な未来の世界だったのです。

 

これぞ、正に数学者の反乱だと感じました。

 

今、これらの仕組みや原理原則を捉えたくていろいろな本を読んでいます。

 

そして、実際、その数学者が作り上げた世界に突入してみる予定でいます。

 

不動産の世界は、この世界からはかけ離れています。大きな取引コストにぶらさがり、利益を出さないといけない業界です。方向は真逆を向いています。いずれ、時代の流れに呑み込まれていくことでしょうが、どんな風に変化していくのかも楽しみでいます。

 

いろいろと密かな楽しみが増えました。

 

 

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確定申告準備ほぼ完了

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おおやがくです。

 

今日はやっと確定申告の入力が完了しました。

しかしながら、酷使していたせいか、キャノンのプリンターが壊れた。。。まあ、2年も持ったので良いところでしょう。

新しいプリンター発注した。今回もキャノンです。到着待ち。。。

 

 

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青色申告準備

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おおやがくです。

 

今日は一日簿記でした。

「弥生の青色申告」と「弥生会計」と「MFクラウド会計」の3つのソフトを立ち上げ、3つの会社の入力をしていました。

あ~疲れた。。。。明日で完了しそうです。

では。

 

 

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クラウド会計の未来は明るいぞ~

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おおやがくです。

 

ここ数日クラウド会計の導入のために、ソフトやアプリをいじりながら研究しています。

 

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私、個人事業の他に、法人を2つ運営していて、今回は試しに1社でクラウド会計を導入することにしました。

クラウド会計を導入した法人には、社員がいるので、つまり複数人から上がってきた伝票や領収書を取りまとめるという手続きが必要になります。これは、弱小法人にとっては、かなり負担の掛かる大変な作業になるわけですが、そこの負担の壁を打開するためにクラウド会計を導入するわけです。

 

さて、実際に導入したのは「MFクラウド会計」という商品です。いろいろと試してだんだんわかってきました。

クラウドなので、基本はネット上にデータが管理されますので、IEやGoogleChromeやSafariなんかのネットをみるソフトを起動してログインしてから、ネット上で全ての動作を行う形式です。まあ、これがクラウドと言うことです。

 

まず、個人的にクラウド会計で大切な事は!

 

〜犧邁萍未扱いやすい事

▲如璽燭緑轤彑が高い事

データの検索性が高い事

 

いままで、やよい会計をずーっと使ってきていたので、弥生会計のような専用ソフトとの比較で考えると、、、、クラウド会計は~6Δ砲海Δい辰神賤僖愁侫箸砲藁瑤蠅泙后。。。しかしながら、「やよいクラウド」と「MFクラウド」を比較すると、、、、(実は以前「やよいのクラウド」(やよいオンラインという)も試したんですが、、使いづらくて挫折して経緯が)、MFクラウドでは特に↓においては非常に良くなってきていることが分かりました。所望の仕分けを抽出したりするソート機能とかも普通に出来ますので、この点は遜色ない操作性に近づくのも時間の問題だと感じました。

 

そして、一番素晴らしいと思ったのは、アプリとの連携です。個人的にですが、なんと言ってもクラウドの「かなめ」となるのはこのアプリとの連携だと思っています。

 

ぅ螢▲襯織ぅ狃萢

 

クラウド会計の、一番の大切な項目はこれにつきます。

さて、MFクラウドの場合、対応するアプリは「MFクラウド経費」というアプリです。これを、各従業員のスマホに入れさせるんです!そして、若干の教育を従業員に施術すると、なんと!経費精算に係る労力が1/10になるんです!

 

さて、具体的に見て行きましょう。

 

スマホからアプリを起動し、新規の経費精算を選ぶと、こんな画面になります。

ここで、領収書読み取りをおすと、

 

こんな画面になります。そして、カメラマークを押して。。。。

 

領収書をパシャリ!

 

すると、なんということでしょう~

仕訳が自動で入っているではありませんか~

 

 

私は鳥貴族とか広尾店とか2500円という金額さえも入力はしていないんです。

パシャリと撮っただけです。

 

そして、保存を押すとFMクラウド会計に転送され保存されます。

 

もちろん、上司の承認が必要なものは、承認申請という設定もできるので安心です。上司の承認後MFクラウド会計に保存されるようになっています。

 

さらに、他にも沢山の便利な機能があります。例えばこれ!

公共交通機関での移動の際、出発地点の駅と、到着地点の駅を入れると、自動で経路も計算もしてくれる。

 

 

アプリで「乗り換え案内」などで通常良く使う経路検索のような機能がこのアプリにはついているようです。。

つまりは、よくある「安い」「早い」「乗り換え回数」なども選択出来る形式になっていて自動で入力してくれるんです。

 

その他にも、クレジットカードに連携していたり、銀行口座に連携していたり、

そして、はたまた、若干の学習機能もあったりと至れり尽くせりです。まだ、そのへんは試していません。

 

 

少し使ってみて、まだまだ足りないところはあります。まずは、現時点で気づいた個人的な要望を書いておこうと思います。

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その1 

 例えば、小さい会社だと、自家用車を公務で使用したりすることも多いので、グーグルマップと高速道路料金とも連携し、任意の場所間で自動で検索して仕訳を作ってほしい。

これはかな―り障壁高いので無理かな~?マネーフォワードさん。

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その2

 楽天とかアマゾンで資材を購入することが多く、領収書や明細書をPDFにしているので、PDFを電子的に添付できるようにしてほしい。

これは絶対あった方が良い機能ですよ!すぐにでも出来るので、すぐやりなさい!マネーフォワードさん。上からですみません。(ぺこり)

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その3

 同じ仕訳を日付を変えて入力する事って結構多いと思います。なぜ、仕訳のコピー機能が無いのですか!

と怒りつつ、是非コピー機能を入れて下さい。マネーフォワードさん。(ぺこり)

ちなみに、「MFクラウド会計」と「MFクラウド経費」の両方に必須機能ですよ〜

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その4

 アラート機能が欲しいです!例えばある振込元からは毎月10日までにXXX円の入金が無いとアラートが出るとか。そういったアラートを特定の社員に与えるような機能。それがあると、クラウド会計をベースに業務管理までもが完結する。クラウド会計をより一歩先に進めるために、マネーフォワードさんには是非検討してほしい機能です。

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その5

 学習機能をカスタマイズ編集できるようにしてほしいです。学習機能が最適化できれば、ユーザーは比較的苦労なく正確な仕訳が実行可能です。どういう学習機能が良いかはまだ分かりませんが、少なくとも、カスタマイズできるようにすると良いと思う。たぶん、学習機能のカスタマイズはユーザーへの障壁は高いかもしれないが、ここは会計事務所が執り行うことで、将来的に会計事務所とマネーフォワードが共存共栄できるのではないかと思う。

 

ということで、かなり衝撃を受けつつ、使いこんできていますが、これから、クラウド会計の未来は相当明るいと感じます。

 

もし会計士、税理士の方で、クラウドに拒否反応があったり、また、技術についてこれていないと、これから先は下り特急になる予感がしています。そして、さらに暗い未来としては、ただ、面倒な仕訳を受けているだけの、会計士、税理士の仕事は激減して行く予感もします。会計士、税理士は戦略的な視点がより重要視されてくる時代になるのだと思います。

 

一方、ユーザーとしては、クラウドにより、大幅に経理の手間を減少させる事ができ、スッキリとした気持ちで本業に取り組めるようになるのです。

 

クラウド会計の未来は明るいぞ~

 

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ふるさと納税の計算方法

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おおやがくです。

 

とある事情があり、ふるさと納税の計算方法を詰めています。

 

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ふるさと納税はホントきらいです。

しかも、計算方法が、かな―り複雑なんです。

結局、完璧に理解するのに3日も掛かりました。

ということで、重要なポイントをまとめておこうと思います。

 

巷にはシミュレーターが出回っていますが、我々は「不動産所得」と「給与所得」が、一部の人には加えて「事業所得」があります。巷に出回っているシミュレーターは「給与所得」のみの場合が多く、これを使うと間違う可能が高いです。間違いの原因は、給与所得控除を自動で計算してしまっている為であることが多いので、もし使う時は、課税所得で合わせ込んでいけば精度が上がります。(入力金額は必然的に大きな額にシフトします。)

 

 

まず、そもそも、ふるさと納税は何故得なのか?についてですが、これは、幾つかの要素にまたがります。

 

■所得税の圧縮

まず、所得税です。

個人の所得税控除の欄に「寄付金控除」という欄があり、そこに「ふるさと納税額-2000円」を記載できるため、課税所得がその分小さくなり所得税が圧縮できます。確定申告B書については、皆さん馴染みがあるので、まあ、理解できるでしょう。

 

■市・県民税からの控除

次に、市・県民税です。私もなんですが、市・県民税って、国税の方から数値が地方に周り、地方で税金を計算してくれて、最終的に我々の方には税金納付書が送られてくるので馴染みが無いんです。多分皆さんもそうだと思います。この計算方法を辿らないと、結局のところふるさと納税については理解できません。

 

市・県民税って、下記に分かれています。

 均等割(市民税)、均等割(県民税)、所得割(市民税)、所得割(県民税)

があります。

(実は、個人事業税も県からくるんですが、ふるさと納税では関係なしです。ちなみに、事業税は経費に出来ます。それ以外は出来ないの対し。)

 

○均等割

この、均等割、と所得割を求めます。、均等割は難しくなく定額です。

 均等割(市民税)=3500円

 均等割(県民税)=1800円

 

○所得割

次に所得割です。まず、課税所得から求めないといけません。実は、市・県民税での課税所得って所得税に用いた課税所得とは異なるんです。

 

何が違うかと言うと、まず人的控除の額が違います。

基礎控除や配偶者控除は、所得税では38万円なのに対して、市県民税では33万円。配偶者特別控除も計算式から低くなります。

 

して、そして、多分、ココが重要↓

所得税では「寄付金控除」欄に「ふるさと納税額-2000円」を入れていましたが、市県民税では入れてはいけないようです。何故かは分かりません!

 

そして、

 市県民税用の課税所得=所得金額-所得控除

として算出します。

 

算出所得割額を算出します。(数値は市町村により異なるようです。私の場合は下記)

 算出所得割額(市民税)=市県民税用の課税所得x6%

 算出所得割額(県民税)=市県民税用の課税所得x4.025%

 

調整控除を計算します。調整控除とは先程の人的控除の差額(所得税と市・県民税で用いた人的控除の値の差額)

私の場合は基礎控除だけなので、38万円-33万円=5万円

これに、下記比率を掛けます。

 調整控除(市民税)=人的控除の差額x3%

 調整控除(県民税)=人的控除の差額x2%

 

そして、遂に所得割額が算出されます。

 所得割額(市民税)=算出所得割額(市民税)-調整控除(市民税)

 所得割額(県民税)=算出所得割額(県民税)-調整控除(県民税)

 

最終的に、定額の均等割を加えて、下記となります。

 市民税=所得割額(市民税)+均等割(市民税)

 市民税=所得割額(県民税)+均等割(県民税)

 

つまりは、所得税は累進課税なんですが、市民税は一律って事なんだと思います。稼げば稼ぐ分だけ、大体10%ちょいくらい取られるイメージです。多分。。。

 

■ふるさと納税

さてさて、いよいよココからが核論です!

所得税を申告して、市県民税の請求がきますが、この市県民税から下記が控除されるんです。

 

○基本の控除

○特例控除

 

この2つです。

 

○基本の控除

まず、基本の控除は

 基本の控除(市民税)=(寄付金額-2000円)x6%

 基本の控除(県民税)=(寄付金額-2000円)x4%

 *但し、上限は総所得の30%まで。(←普通はそこまでいかないです。)

 

○特例控除

特例控除は

 特例控除(市民税+県民税)=(寄付金額-2000円)x下記割合

 

 私の市町村だと下記の用に累進です。

「課税総所得から人的控除差額を控除した額」 / 割合

 0円~195万円以下 / 84.895%

 195万円超330万円以下 / 79.79%

 330万円超695万円以下 / 69.58%

 695万円超900万円以下 / 66.517%

 900万円超1800万円以下 / 56.307%

 1800万円超4000万円以下 / 49.16%

 4000万円超 / 44.055%

*但し、特例控除(市民税+県民税)の上限は、所得割(市県民税)x20%が上限(←ココは最重要)

 

結局のところ、ココで微妙な調整しているんです。「課税総所得から人的控除差額を控除した額」って結局は所得税の課税所得の事であるし、所得税からの儲けと市県民税からの控除でちゃんと機能するようになっているんです。2000円の持ち出していけるっていう仕様をここで調整しているんです。やり過ぎの上限は所得割の20%ってのも。

 

書いていても複雑な計算なので、多分1000人に1人くらいしかココまで読んでいない事でしょう。

でも、多分、かなりの精度で本質をついて合っていると思います。エクセルで計算シートを作り、シミュレーションしまくったので、、、来年悩んだら、ココを見返そうと思います。

 

では。

 

 

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短期的な戦略立て

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おおやがくです。

 

ここ数日は会計業務に専念しています。

 

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法人と個人事業の試算バランスとか、今期の見込みとかそんな感じで徹底的に見直しています。

弥生のファイルに見込み額を入力して決算書を出して、経費条件を変えてシミュレートしたりしています。

 

また、同時に、ふるさと納税の計算を徹底的にやっています。ふるさと納税の計算ってホント複雑。こんな制度作ってほしくなかったんですが、国はドンドン複雑な事をしだします。確かに、地元の名産とかは売れるようにはなるとは思うのですが、それは、そもそも役人が売るべきものではないと思うし、もし、潜在的に需要があるものが、今は日の目を見ていないような物産があるなら、それは、役所が手を付けるのではなく、若者の今後の起業ネタとして潜在的に残しておいてほしかったと思います。我々の税金を投入して、役人が仕事として地元物産を売り込むってホント理解できません。わざわざ経費を使い、東京に観光宣伝したり、そんなことは、税金でしてほしくないと思います。役人は商売にはからまずに、人々のために必要な最低限の仕事を一生懸命してほしいと思います。これは個人的な意見で賛否あるのは承知の上で書いています。

 

さて、この複雑なふるさと納税、所得税の圧縮効果と地方税の圧縮効果があるのですが、地方税の方がいまいちよく理解できていない。市町村ごとで微妙に計算のパーセンテージが違うようなので、地元市町村のホームページからデータを引っ張り出して計算しています。チョットした事情があり、徹底的にふるさと納税の計算をする必要があり、おいこまれて計算中です。

 

さらに、さらに、実は新規法人を作ったのでですが、そちらの会計ソフトを今回初めて「MFクラウド会計」で挑戦中で、そちらも手を付けて勉強中であります。

 

年末は、総決算的な意味合いからも足元を固めて行くことで、良い年明けを迎えられると思うので、なんだかモグラにでもなったような気分でパソコンと格闘し、決算へ向けた短期的な戦略を構築しています。

 

本当はテイコちゃんに行って天井を貼ってアネゴに追いつきたいんですが、、、、

もしくはワイハでも行って、、、、

 

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