雑多な事務作業。。。ところで、融資の際の連帯保証って外せるの?

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おおやがくです。

 

今日は雑多な事務作業でした。

 

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細かい事務作業が溜まっています。今日はそんな事務作業をしました。

火災保険の更新精査、もう一つの法人の会計確認。領収書や売上確認。年末に固定期間が切れる銀行との交渉戦略のための資料。。。

などなど。。。

 

一つ分からない事があるのです。

 

どうやら、融資の際に連帯保証を取らない指針があり、それにともない連帯保証を外している人もいるらしいのです。

これって、銀行はどういった場合に、また、どんな感じで適応してくれるのか?どうやって交渉するのか?

その際、やはり金利は上がるのか?嫌がられるのか?

分からない事が多いです。

だれか教えて~

 

なんだか雑多な業務が続きますが、一つ一つ終わらせていこうと思う今日この頃です。

 

 

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簿記Day

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おおやがくです。

 

今日も簿記Dayでした。

 

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一昨日から3日かけて遂に、簿記の入力が追いつきました。

今年は、現場作業に翻弄されていて、ほとんど事務処理はできていなかったのですが、それでもコツコツと領収書とか交通費関係は整理していたので入力は比較的スムーズにできましたが、ボリュームが膨大で3日かかりました。

 

法人も2つあり、さらにまた別法人への立替金などもあり、結構、複雑で、さらに、保険証券の売却なども重なり面倒な仕訳が多くて大変でした。

 

あ!ビットコインもあった。さらに他の仮想通貨とBTC間の取引もあるので、どうやるのやら。。。多分税務署も知らない。。。。

 

でも、私の顧問の会計事務所の社長さんは仮想通貨の税務でセミナーとかやっているので喜んで受け入れてくれそうですが。。。

 

さて、東京コアアパートメントは申込者の審査が通り満室となる見込みです。

残る空室は、川崎市K区築古アパートの1室のみとなりました。

神頼みですが、今年中に決まると嬉しいです。

 

では。

 

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簿記と焚火

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おおやがくです。

 

今日も簿記Dayでした。が、、、、

 

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一日簿記って疲れるので、妻と一緒に先日調達したコンロの火入れ式を行いました。

近所の物件で点火式です。

 

 

そして、焚火からの。。。

 

BBQからの。。。

 

 

焼き芋。。。。

 

このコンロ相当良いです。分厚い鋼板製の手作りの溶接品で、SUSの網の太さがブッといので、肉の張り付きが少なく、また一瞬で良い感じに焼けます。

 

ついでに、この物件のエアコンが故障したので、取り付け前のプランを練りました。

 

 

2006年製の200V、4kのものです。

いろいろなところのサイズを測りつつ、カッコいい取り付け方法を模索しました。

めんどくさいけど面白い方法で取り付けようかと思います。

 

さて、その後は自宅に戻りひたすら簿記です。

個人事業の方の入力に注力していたのですが、ふるさと納税をまたまた数十万やらないともったいない感じです。

昨年、気合を入れて、エクセルでふるさと納税額のシミュレーターを作ったので一発でいくらが限界か出力できます。

意外とめんどくさい計算なんです。まあ、ここまで正確に計算できる人になっても、しょうがないのではありますが。。。。。。。

 

 

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簿記Day

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おおやがくです。

 

今日は終日簿記Dayでした。

疲れます。。。だいぶ溜まっています。。。。ふるさと納税もやりたいけど、まだ数字が見えません。。。

明日も継続しようか。。。。それとも気分転換にリフォームしようか、、、、悩み中。

 

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一日PCと睨めっこ

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おおやがくです。

 

今日は一日PCと睨めっこです。

我が法人決算処理をしなければならず、急ピッチで会計書類を精査しています。

ある意味、リフォームよりも、、、肉体労働よりも、、、疲れる。。。。

 

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簿記Day

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おおやがくです。

 

今日は、一日中PCにかじりついて簿記Dayでした。

 

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我が法人の決算が4月末だったのでそろそろまとめに掛からないといけません。会計事務所からもプレッシャーを受けているので気合を入れて弥生会計にデータを入力しました。

で、結局、今期途中で、東京コアアパートの減価償却が切れてしまったのと、DIYにハマりすぎて修繕費が安くなりすぎたのと、あまりに効率的に切り詰めて修繕や運営をしたので、経費が取れなかったために、、、、、

 

数百万利益が多くなってしまった。もちろん税金も。。。

 

こんなことなら、ワイハとかでも行って「ハワイ de DIY 第二弾 ケイマンさん編」を実行すれば良かった。。。。

 

しょうがないので、税金を納めてスッきりするしかないな〜

 

でも、来期はもっと利益が出て儲かってしまう予定なので、どうするか悩み中。。。

赤字の農業法人とか欲しいな〜だれか売ってくれないかな〜

 

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利回り8%の新築は儲かる!逆説論

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おおやがくです。

 

今日は暇なので、先日の友人のひろ*さんの記事

 利回り8%の新築じゃ儲からない!利回り星人が試算してみた。

を見て、感じた事。。。(ひろ*さん、すいません勝手にリンクして引用してまーす。)

 

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これから不動産投資をしたい人はこういった数字は必ず押さえる必要があるのでじーっくり見返して、紙と鉛筆を取って、自分で計算をし直すことは非常に勉強になるのでお勧めです。ひろ*さんの記事はそのきっかけの一つになると思います。

 

まず、ひろ*さんの記事をじっくり読んで、

 逆も真なりで、利回り8%の新築は儲かる!とも言えます。

数値分析って前提条件によって偏りが出てしまいます。その辺を十分抑えることは本当に重要です!

 

さて、ひろ*さんの記事から読み解いて、

儲かる!条件とは何か?

あまりまわりくどくは書くのは好きではないので、ダイレクトに!

 

「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」こと!

 

これにつきます。

いろいろな表現方法があるのですが、今回のひろ*さんの記事で想定しているシミュレーション内ではこのような内容になります。

 

さて、「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とは?どういう物件か?

 

土地が高いということで、都心です。札幌は真逆です。

そして、小さな建物で利回り8%を叩き出せるということは賃料の坪単価が高いという事。

さらに、建物が小さいので、退去時の修繕費やトータルの維持管理費が安いという事。

そして、土地が高いとうことは税制(固定資産税)の優遇も大きいということ。

さらに、土地が高いということは皆が住みたい人気エリアであるということ。

つまり、空室率が高くないということ。

そして、仲介へも強気で交渉できるということ。ADとかそんなに要らないということ。

つまり、利回りだと 東京の8%≡札幌の14%(←個人的感覚です) ということ。

最後に、減価する割合が少ないので資産価がそんなに減らない。

全てが良い方向に傾きます。

 

唯一悪い方向にいくのは、建物が貧弱で土地も小さいので、「自慢」できないこと。

これも、私が今までにお会いしてきた投資家さんを見て感じることではあるのですが、

 自己顕示欲の高い方は土地建物比率が建物に偏る

 自己顕示欲の低い方は土地建物比率が土地に偏る

とも経験上言えます。

 

結局、同じ8%でも「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とそうでない物件とは雲泥の差があるのです。

皆さんも、そういったことを是非、紙と鉛筆を手に取って体感してみてください。

(と書いても、やらない人がほとんどですので、そのあなた自身の壁を突破してくださいね。それが成功への第一歩です。

そういった意味で、ひろ*さんの記事を参考にいろいろな視点を紐解いてみてください。

 

ちなみにらしんばんすッケルトンを使うと一発で分かります。。。って最後は情報商材への勧誘となりました。

 

では。

 

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PS。。。

私の川崎市S区RCも10年くらい前に新築で建てたのですが、利回り8%台でしたが。。。。。

。。。もちろん土地と建物比率は。。。。。やばい、自己顕示欲を抑え込まないと。。。

 

 

難しい登記相談

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おおやがくです。

 

今日は異次元物件の作業を少ししてから、法務局へ行きました。

 

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法務局で登記の相談をしに行きました。

ちょっと難しいスキームの登記をするための相談です。

この分野について詳しい人をお願いしますってリクエストしておいたのですが、前回相談した人と同じ人でした。

しかーし前回が不発だったこともあり、かなーり勉強してきたっぽい。

テキパキと、答えを教えてくれました。

しかーし、私が、参考書類を見せると、

「ちょっと、これ、コピーしていい?」

と、最新の税務改正の情報を欲しがっていました。もちろんいいですよって。

さて、この難しいスキーム。約半年研究してきているのですが、遂に形になりそうなところまで来ました。

最後にこのおじさまが一言

「こんなの司法書士もやってないよ~」

って。

では。

 

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確定申告完了

会計 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

ほんと、ギリギリでしたが、確定申告完了です!

 

別件ですが、東京コアアパートの入居者から洗濯機の新規取り付け時、排水があふれる不具合発生。

多分、VU40のエルボだったので、VU40用の、、、ってあんまりないが、何か良いのがあればそれに交換するか、もしくはVU50に変換して繋ぎかえるか?

 

明日、チョット見てこようと思います。

 

なんとかせねば。。。順位が上がればもっと細かく書く気合が入るのですが、、、、

 

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まあ、このくらいでいいかな~ では。

数学者の反乱

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おおやがくです。

 

先週からある興味深いことの勉強をしています。

 

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最初は、怪しいとか胡散臭いって思っていたんです。

しかし、友人がこれは凄いよ!と教えてくれたので、まじめに情報を拾い集め勉強をしてみたんです。

 

最初は、どうせ大したことないだろうって思っていたのですが。。。

 

とてつもない凄い衝撃を受けました。こんな世界がすでにこんなに大きく進行していたとは、今まで全く知りませんでした。

 

 

 

 

 

なんとなくですが、数年前から、時代の流れとして、大企業がマイクロカンパニーに支配される世の中になると感じていたんです。

 

しかし、この概念は甘かった!

 

マイクロカンパニーではなく、そもそも誰もいない「管理組織の無い仕組み」に支配されつつある。そして、実際に、この支配へ向けた触手は着実に進行していました。

 

そして、さらに、それを作り上げたのが、数学者の集団!

 

一昔前は、数学者は使い物にならないから、そんな分野より、物理学とか工学とかを勉強した方がよっぽど役に立つって言われていたんです。

 

しかしながら、数学者が作り上げたこの世界は、とてつもなく大きなものでした。

 

今までの国という縛りを完全に超えた、超先進的な未来の世界だったのです。

 

これぞ、正に数学者の反乱だと感じました。

 

今、これらの仕組みや原理原則を捉えたくていろいろな本を読んでいます。

 

そして、実際、その数学者が作り上げた世界に突入してみる予定でいます。

 

不動産の世界は、この世界からはかけ離れています。大きな取引コストにぶらさがり、利益を出さないといけない業界です。方向は真逆を向いています。いずれ、時代の流れに呑み込まれていくことでしょうが、どんな風に変化していくのかも楽しみでいます。

 

いろいろと密かな楽しみが増えました。

 

 

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