下品な張り紙

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おおやがくです。

 

今日は空室になった東京ビンテージアパートへ、工具、資材を搬入しました。

 

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午前中、東京ビンテージアパート用のクロスの発注、ガラスの発注をしてから、現場に向かいました。

工具や資材がいろいろなところに分散しています。異次元物件に行って、東京コアアパート、テイコちゃん、さらにはホームセンターに行ってから東京ビンテージアパートへ行きました。結局、東京ビンテージアパートに到着したのが夕方でした。

 

さて、2件退去の予定があるのですが、少し問題が。。。。

一件は、川崎市K区アパートに住む生保のおじさまなんですが、一昨日に突然もう住みたくないそうで、退去するとの連絡が、、、

役所の担当に話すも、どうやら詳しくは把握できてはいないようでした。しょうがないので、本人に電話するも繋がりません。

というこで、役所から本人に伝言を頼み、こちらへ連絡するようにおねがいしました。

すると、本人から連絡が来て、事情聴取です。

どうやら、ショートステイ先の特別養護老人ホームの住み心地がたいそう気に入ってしまったような感触。

特養も生保だとかなりの収益となるので、積極的に斡旋しているのかもしれません。

まあ、要介護度もある方なのでしょうがないところです。

契約上、突然の退去だと、1か月分、さらに、1月中旬の更新料も回収できていないのでそちらも回収しないといけません。

明日、特養の担当と調整協議予定です。どうなることやら。。。。

 

もう一件は、東京コアアパートの入居者なのですが、今月で退去予定の方です。

家賃も滞納気味だったのですが、少し前に、半分程度振り込んでくれて、来月10日に残りを振り込む約束をしてくれている方です。今日、東京コアアパートに立ち寄ったところ、ただならぬ空気が。。。。

張り紙の嵐です。まあ、借金取りの下品な張り紙でした。(どんな張り紙かは、、、、fbで友達になっているかたはそちらを参照して下さい。)まあ、ひどすぎて、つい微笑みが出てしまいます。まあ、そういうことなのでしょうと妙に納得するも、上手く逃げ切ってもらいたいところです。今週が山場かな〜

 

 

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埋蔵文化財調査

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おおやがくです。

 

今日は川崎S区のRCをチェックしてから東京へ行きました。

 

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川崎S区RCの横の土地が取り壊されています。そして、早速新築の準備中でした。たぶん、そんなに大きな建物では無い感じがしました。さてどうなるかな〜

ただ、問題が、、、、隣が更地になったことで、風通しが良くなり、落ち葉が吹き込んできて共用部にたくさん溜まっていました。

妻と一緒に掃除しました。

 

さて、その後東京で会計事務所で打ち合わせしてから、東京コアアパートへ向かいました。

友人に見てもらいました。

途中、埋蔵文化財の発掘調査をしてる土地があるので、覗いてみました。

 

 

かなり、面白い掘り込みをしていました。

初めて発掘調査の現物をまじかで見ました。

 

で、いろいろと出てきているようでした。

 

その後東京コアの空室の一室を見学し、さらに、近隣の大正5年築の古民家のおばさまと世間話して歓談し、

TEDさんの故郷の宿舎に侵入し、田中さん家に行きました。

 

なんだか、観光モードでした。

では。

 

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3点ユニットのホテルライク化

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おおやがくです。

 

ここのところ、異次元物件での仕事をしているんですが、異次元過ぎて遊んでると思われ、業者さんに

「遊んでないで仕事しないと奥さん泣くよ〜」と言われました。

うちの奥さん、全然泣きそうにありませんが・・・。

 

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まぁ、ということで、現在の空室のある東京コアアパートの反応が薄いため、昨日、IKEAとコーナンで資材一式を調達していました。

今日は、久しぶりに、3点ユニットバスの改造です。

 

と出撃前に、異次元物件に立ち寄って工具一式を積み込み、一旦テイコちゃんへ行き、またまた副資材を積み込んでから東京コアアパートへ向かいました。

 

さて、本日の課題は、この3点ユニットバスです。

まあ、小綺麗なんですが、普通な感じです。

 

これらの資材を使います。

シートはパロアシートで、ミラーはIKEAのMINDE(40x120cm)です。

 

ついでにメタル調のシャワーにも交換します。

 

まずは、既存の鏡とか部品を外します。

 

そして、マスキングしてから、、、、

 

ダイノック用のプライマーを塗布します。端の部分だけです。

ちなみに、パロアシートは3M製ではなくリンテック製、3M製はダイノックシートといいます。こちらの方がメジャーです。

そして、プライマーはダイノック用のプライマーが流通しているので、パロアシートでもこいつを使います。

 

シートの裏側の裏紙に切れ込みを入れます。

 

これもまた、専用のカッターです。ドイツ製です。2000円くらいします。

 

そして、貼り付けます。

 

そして、シャワーとフック等も交換します。

 

そして、完成!

まずは、Beforeです。

 

そして、After

 

今回は、ゼブラウッド柄を使っています。

デザイン的に木目柄って沢山あるんですが、私もいろいろな柄を試したんですが、

大柄で大胆な柄の方が見た目は良いので、そういった柄をお勧めします。

普通の、ウォールナット柄とかだと、目が細かく、すっごく普通の建具っぽくなるのでダメ。

やはり大胆な大柄を選んだ方が良いですよ〜といいつつ好みかな〜?

 

 

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直接契約を実施

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おおやがくです。

 

今日は、東京コアアパートへ行きました。。

 

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途中、東京コアアパートの近隣にある巨大な土地(国有地)の開発が始まっていました。最初は埋蔵物調査から始めるようでした。

これが出来ると、またまた良くなるな〜

 

さて、今日は先日夜逃げされた部屋へ新しい入居者を入れるための直接契約を行いました。

現地で本人と付き添いの方がこられて契約を行いました。

 

この部屋、9月に夜逃げされたんですが、保証会社から9月分を頂き回収することができ、また、今回は直接契約ということもあり、多めの敷金と事務手数料をいただきました。従いまして、今回の夜逃げによる損失を大きくリカバリーして、最終的にはかなりのプラスに持っていくことができました。自分で汗をかくと見返りは大きいです。

 

さて、最後に、郵便ポストをみると、前の入居者への手紙の中に、大田区の福祉課から特別給付関係の書類がありました。

これは、もう完全に黒!生活保護費の不正受給常習犯のようです。

しかるべき手続きをとったので、今後、追いつめられるでしょう。

 

さて、来週には東京コアアパートでもう一部屋退去があります。

まだまだ空室との戦いは続く。。。

 

 

帰りに御茶ノ水→秋葉原に立ち寄ってギターや関連部品を、かなりマニアックに見てきました。

ロシアのトランジスターとか特殊な抵抗とか、、、Fenderも5本以上試したり。。。

この当りの話は明日にでも書こうかな〜?

これからの賃貸物件はエンスー系(Enthusiasm系のこと)に偏れば偏るほど勝ち目があると思っているので、その辺ともリンクするんです。

 

 

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直接契約へ向けての申し込み

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おおやがくです。
 

今日は歩きまくりました。


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川崎で銀行巡りをした後、東京コアアパートへいきました。

途中、お昼になったので、こいつを試してみました。特に牛丼が食べたいわけではないのですが、本当に無料なのか?だとしたらお客さんって沢山?とか気になることを確かめたくて。。。

ほんと、無料でした。お客さんも6割がたがソフトバンクユーザーでした。しかも、吉野家なのにどの店も大行列って凄い状態でした。

 

その後、群林堂でお菓子を買ってから東京コアアパートへ向かいました。

蛍光灯が付かないというおばさんの部屋に立ち寄って、機器の確認をしてから、直接契約の方と入居予定の部屋で打ち合わせしました。ここで、問題発生!

電気が付きません!

表に出ると、スマートメーターに変えられていました。。。。東電め〜

まあ、昼なので大丈夫でしたが。。。

 

入居者の方とお付きの方が来られていて、契約内容等を説明し、申込書に記入いただきました。

来週末入居予定の段取りを組みました。

 

さて、その後、久しぶりにテイコちゃんへ行きました。置きっぱなしの工具を取りに。。。

帰りは、80Lの登山バックに満載でトレーニング状態でした。

 

テイコちゃんの部屋から外を覗くと、前面に宅地分譲の為の新築工事の真っ最中です。

 

なんと、この戸建ての値段!

 

いい値段しています。5000弱とは! ちょっと嬉しくなります!

近所が非常に気になるので、散歩してみると、以前、植木を沢山いただいたおばさまがいたんですが、長野に引っ越されたあとの家が取り壊され、3階の新築が建てられていました。そして、大きな工場っぽい建物があったんですが、なんと、シェアハウスになっていました。いつも裏側を見ていたんですが、正面にまわると超!かっこいい!これ、たぶん利回り相当です。と言うのも、この物件の値段を以前聞いていたので大体分かります。。。。川村さんと一緒の時だったな〜あの時、川村さん、買えばよかったのに。。。。後の祭り。。。

 

 

さて、家に帰ると無線ルーターが届いていました。私はバッファローではなくNEC派です。

 

最近の無線ルーターは無線の中継機能がほぼほぼ標準になってきているので、電波が弱ければ買い足せばOKなんです。

昔は、一部でしかなかったんですが、今は殆どで可能となりました。時代はますます便利な方向に進んでいきます。

 

と、いろいろと忙しく駆けずり回った一日でした。

では。

 

 

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直接契約

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おおやがくです。
 

今日は書類作成をしていました。


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いろいろと複雑な事情があって、東京コアアパートの現在空室中の一室について、入居者と直接契約をすることとなりました。

正直、直接契約はお勧めできませんが、ほんと、特殊な事情がある場合にはやるしかないって感じ。

 

で、契約書を作りましたが、ウサギのマークの例の協会では、書式がエクセルで誰でもダウンロードできるので、便利です。

基本的な契約事項はすでに網羅されており、特記事項にいくつかの条項をつけ足せば完成です。

 

直接契約の場合、重説の義務はありませんが、このエクセルは優れもので、重説やら、初期費用の明細書やら、東京ルールやら、敷金の預り書やら、諸々の書類が一気に作成できるのです。一応、私、宅地建物取引主任者?取引士?も持っているので、といっても必要ないですが、そこそこの説得力をもって説明は出来ます。

 

書類を作成し終えたら、残るは火災保険と保証会社です。

これは、面倒なので、(代理店になったりするのが面倒。。。というか、そういうの嫌いなので。。。)なじみの業者に頭を少しだけ下げて、、、っていっても電話ですが、、、お願いしました。

快く対応していただけるので良かったです。

 

明日、入居者とお会いして、手続きを進めます。

 

さて、今日は、その後、ちょっと時間があったので、とある物件へ行って草刈りとか配線の整理を行いました。

草刈りをしていると近所の人が何人も声をかけてくれました。こうやって、汗をかくと、ほんと地域に馴染んできちゃいます。

 

では。

 

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直接契約

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おおやがくです。
 

今日は書類作成をしていました。


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いろいろと複雑な事情があって、東京コアアパートの現在空室中の一室について、入居者と直接契約をすることとなりました。

正直、直接契約はお勧めできませんが、ほんと、特殊な事情がある場合にはやるしかないって感じ。

 

で、契約書を作りましたが、ウサギのマークの例の協会では、書式がエクセルで誰でもダウンロードできるので、便利です。

基本的な契約事項はすでに網羅されており、特記事項にいくつかの条項をつけ足せば完成です。

 

直接契約の場合、重説の義務はありませんが、このエクセルは優れもので、重説やら、初期費用の明細書やら、東京ルールやら、敷金の預り書やら、諸々の書類が一気に作成できるのです。

 

書類を作成し終えたら、残るは火災保険と保証会社です。

これは、面倒(代理店とかになるのが面倒)なので、なじみの業者に頭を少しだけ下げて、、、っていっても電話ですが、、、お願いしました。

快く対応していただけるので良かったです。

 

明日、入居者とお会いして、手続きを進めます。

 

その後、ちょっと時間があったので、物件へ行って草刈りとか配線の整理を行いました。

草刈りをしていると近所の人が何人も声をかけてくれました。なんだか汗をかいて綺麗にしていると地域になじむことができますね〜

 

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夜逃げ部屋のその後

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おおやがくです。
 

今日は面白い物件を見に行きました。でも内緒。。。


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で、話題を変えて、東京コアアパートで発生した夜逃げ部屋のその後ですが、、、、少し進展。。。

 

保証会社に連絡して9月分賃料を回収しようと試みたんですが、どうやら保証会社も本人と連絡が取れず、規定上賃料を保証できないと言って来ました。何のための保証なのか?なんだかおかしな話なんですが、そこは深追いはせず、こちらの損失の出ないように交渉を進めてきていました。

 

最終的に、名目を変えて損失補填して貰えることとなりました。まあ、良かったです。

 

 

 

そして、新規募集の件ですが、強気で残置物込みでの募集で行っています!明後日内見があるのでその結果どうなるか?

 

敷金3+礼金1+保証会社+火災保険   279、200   ん~

 

今、ちょっと条件を詰めています。リスクあるんでマージン含めて回収しておかないといけません。

 

 

さて、その他の業務が沢山入ってきているので今日はこのくらいで。。。

では!

 

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夜逃げってやつです

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おおやがくです。

東京コアアパートで、お一方いつもはキッチリ振り込まれる方の振り込みがありませんでした。

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生保関係の方なので役所に問い合わせると、直ぐに確認に行ってくれたんですが、応答がないということで、本日待ち合わせていっしょに確認することになりました。

 

現地に行くと既に役所の担当者がこられていました。いろいろとお互い想定しているんで、おそるおそる鍵を開けました。。。

 

すると。。。。

 

何とも綺麗に片付いていました。。。。。

 

そして、鍵がドアポストから落とした感じで床に落ちていました。2本貸出しているのに、2本とも。。。

 

衣類は一つもありません。。。。

 

冷蔵庫の中も空っぽです。。。。。

 

 

 

 

 

 

お互いしばらく顔を見つめてしまいました。。。。(ちなみに役所の担当の方はオジサンです。。。)

 

 

 

 

 

 

 

役所の担当の方

「信頼してくれていると思っていたんですが。。。。一言あってもいいのに。。。。」

 

「で、、、、この後、私はどうしたら良いですか。。。」

 

役所

「そちらで決めていいですよ。。。」

 

「じゃあ、保証会社に請求して、保証会社に動いてもらいます。。。。役所としてはどうするんですか?」

 

役所

「来月の振り込みは止めて、手渡しの支給に切り替えます。」

 

「では、もし本人が役所に来たらきつく言っておいて下さい。こちらにも連絡下さい。。。。。でも来ないでしょうね。。。」

 

 

 

 

やれやれ、、、、いろいろな事があります。夜逃げってやつです。

 

ちなみに、この地区の東京XX区は物件が枯渇していて、本当困っているということでした。この担当の方も数名、物件探しの方を抱えているということでした。このまま住んでもらおうかと。。。。

 

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退去連絡

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おおやがくです。

今日は、簿記関係や退去後の精算業務、賃料の振込確認等の事務を行い、法人の株主総会も行いました。

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それにしても、今年は退去と空室発生が多いです。

今年は既に東京コアアパートで5件退去したんですが、来月末、また退去の連絡が入りました。

 

さて、ことしからの戦績をまとめて、反省?安心?しておこうと、、、

書きながらまとめておきます。まずは、空室期間のデータです。

 

川崎T区RC

 20X 1/1~4/20 110日

 

東京ビンテージアパート

 20X 1/1~2/10 41日

 

東京コアアパート

 10X 4/7~5/15 9日

 10X 4/1~4/28 28日

 10X 4/1~4/15 15日

 21X 3/1~4/12 43日

 20X 2/27~3/29 31日

 

川崎市S区RC

 40X 6/8~6/17 10日

 40X 7/1~7/1 0日

 

とここまでです。全59室あるのですが、今年は既に9室退去入れ替えです。15.2%程度が入れ換わりました。

かなり多い感じがします。でも、ただの偶然なんだと思います。

 

さて、全59室で、皆が5年くらい住んでくれると仮定すると、

59x1/5=11室が年平均で退去って感じなので、

 原状の退去9室+退去予告2室=既に11室

って、まあ超!ハイペースな感じ。

こんな年もあります。。。。。

 

さて、6月末の半期での日数ベースの空室率データは

 1月~6月の稼働日数=181日

 全空室期間=287日

ということなので、

 空室率=287/(181x59室)=2.69%

 つまりは

 入居率=97.3%

という感じです。

 

昨年はもっと良かったのですが、まあ、いろいろと大変な出来事があった割には上出来かな?って感じます。

たまに数字で振り返っておくと、気持ちも落ち着きます。

 

 

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