鍵交換

Kawasaki New RC comments(0) - ガク

おおやがくです。

最近あんまり更新していませんが、決して遊んでいるわけではありませぬ〜。。。

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さて、今日は川崎市S区RCの鍵交換に行きました。鍵の引き渡し前の室内チェックもしてきました。

久しぶりに行ったお部屋は。。。。なんと、超いい感じでした!!!

 

自画自賛です。

 

さて、鍵交換です。

 

まず、プレートを外します。

 

そして、ピンを抜きます。2本です。

 

鍵を外します。

 

ピンを挿してプレートを取り付けて完了です。

 

まあ、超簡単なんですが、たまに硬いのである程度工具があったほうが良いです。

小さいペンチとか、ピンを引っ掛けるマイナスドライバーとか。。。

 

さて、最後に、こいつをネジ穴に刺してスルスル化しました。

 

今週の水曜から入居です。これで、完全満室!。。。。ですが今月末また退去があります。

 

ではまた。

 

 

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またまた退去連絡です。

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おおやがくです。

またまた川崎市S区RCで退去連絡が来ました。

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一か月前予告なので、9/30から退去って感じです。

それにしても、今年は退去と空室発生が多いです。落ち込んでもしょうがないので、安心するために空室率のデータ整理を。。。

 

まずは、空室期間のデータです。

 

川崎T区RC

 20X 1/1~4/20 110日

 

東京ビンテージアパート

 20X 1/1~2/10 41日

 

東京コアアパート

 1-10X 4/7~5/15 9日(前にリノベ済み)

 1-10X 4/1~4/28 28日

 1-10X 4/1~4/15 15日(残置物もりもり)

 1-21X 3/1~4/12 43日(怒涛のリフォーム)

 1-20X 2/27~3/29 31日

 2-20X 4/1~4/1 0日(前にリノベ済み)

 

川崎市S区RC

 40X 6/8~6/17 10日

 40X 7/1~7/1 0日

 10X 7/13~9/13 32日

 

とここまでです。全59室あるのですが、今年は既に11室退去入れ替えです。19%程度が入れ換わりました。

かなり多い感じがします。でも、ただの偶然なんだと思います。

 

さて、全59室で、皆が5年くらい住んでくれると仮定すると、

59x1/5=11室が年平均で退去って感じなので、

 既に11室で今回の退去予告が1室で、、、12室

って、まあ超!ハイペースな感じ。

こんな年もあります。。。。。

 

さて、今年9月末までの日数ベースの空室率データは

 1月~9月の稼働日数=274日

 全空室期間=319日

ということなので、

 空室率=319/(274x59室)=1.97%

 つまりは

 入居率=98.3%

という感じです。

 

落ち込む前に数字で振り返っておくと、気持ちも落ち着きます。

結局はデータが全て。。。。

 

 

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キャンセル恐怖症。。。。

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おおやがくです。
 

現在空室のある川崎市S区RCに申込が入ったんですが、キャンセルが怖い。。。。

 

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大抵の場合、経験上、契約までいって入金をしてしまえばキャンセルするこはほとんどないんです。

(過去1件だけ入金もしたのにキャンセルして返金したことはありますが。。。)

という経験に基づいて、業者と、業者を経由して本人に

「契約までは募集を止めないので、他に流れることもあります。」

って言っています。業者には、

「流したくなければ契約を巻いてください。」

って伝えています。ということで、昨日申し込みが入っていたんですが、そのまま募集を続けていました。

 

と、今日、別の業者から

「申し込みを入れたいんですが。。。」

という電話が2件ありました。

 

ここで、申し込み入れさせて、こちらが選ぶこともできるんですが、最初の申し込みされた業者からも頻繁に詳細を詰める連絡があり、属性もまあまあなことから、最初の申し込みを選択することにしました。

「ちょうど先程同じような申し込みが入ったばっかりなので、2番手で良ければ。。。」

と少しデフォルメ的な回答をしました。

当然、業者は落胆し、次の物件を紹介する方向で動き出しました。

申し込みに2番手はまずないんです。

今回ばっかりは、ギリギリまでのキャンセル対策をしていたので、ごめんなさい的な感じではあるのですが。

 

ということで、まあ、集客に関しては、なんだか安心な感じではあるのですが、無事に契約まで行ってほしいところです。

契約は9月に入ってからのようですので、それまでは正直心配なんです。

 

 

 

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お盆休み前のキャンセル

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おおやがくです。
 

先日、現在空室のある川崎市S区のRCに申し込みが入り完全満室!となりましたが、、、

 

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残念ながら、お盆前にキャンセルとなりました。

 

実は、申し込み前に、客付け業者から電話があり、

「その先の業者が「AD1頂ければ申込させます。」どうしましょう?ADって知っています?ADってゴニョゴニュ。。。。」

って連絡があり、この業者さんとは長い付き合いなので、

「まあ、弱い時期だかトータルAD2でいいですよ」

って返事していたんです。

 

(依頼した客付け業者とさらその先の業者にADも渡して、、、つまりは2カ月分支払う約束)

(多分ADって不動産用語だと業者は勘違いしていると思うんですが、ただの英語で「アド=広告」の事だと思います。)

 

 

その次の日、別の業者からも申し込み入れたんですがという問い合わせもあり、

「申し込みが入っているので。。。」

と渋々断っていたんです。本当はこの申し込みを受け入れて、AD増し増しの申し込みを蹴りたかったんです。でも、今までの付き合いもあるので渋々。。。

 

でもキャンセルが不安なので、元の業者には、お盆前までには契約を!と言っていたんです。が、ここは無理っぽく、押しもどされ、業者さん曰く、

「うちはしっかりとしているんで、キャンセルなんてほとんどないですよ。ちゃんとお客さん見ていますから~」

っと言うんです。変な自信で、、、、でも、信じていない私

「でも、今まで何回かキャンセルありましたよね~ 結局、キャンセルってお客さん都合だからあり得ますよ~」

と言い返し、じゃあせめてお盆前までに契約の日時をはっきりさせて下さいってことお願いしていました。

で、結局お盆前にキャンセルとなりました。これで、この業者さんからのキャンセルは4件目です。。。。

 

やっぱり、無理やりの契約は壊れることが多いという教訓

 

で、急いで他業者に連絡すると、ビシバシと内見を入れてくれています。早く埋まれ~!

 

 

さて、その他の最近の管理業務としては、東京コアアパートで2年弱前に更新のあった若者なんですが、更新料を催促しても払ってくれません。

帳簿上もずーと残っていました。

そして、3カ月くらい前に取り立てに行ったんですが、やっぱり払えないって。。。

 

じゃあ、賃料1万円上げていいですかって聞くと、

「しょうがない、いいですよ」

ということで、1万円上げました。こちらも、保証会社からの引き落としのため無事に1万円ずつ積みあげています。このまましばらくすると、かなりのプラスになるんですが、、、、、良いのかしら?

 

 

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細かい設備と備品のセット

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おおやがくです。
 

今日は妻と一緒に、川崎市S区RCへ行きました。途中コーナンプロとイケアを経由しました。

 

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イケアは現在セール期間中でした。

ちょっと気になったのは照明群。

「こんな照明入れちゃうぜ〜ワイルドだろ〜」。。。。って感じです。

 

さて現場に搬入された機器類です。

 

今日のノルマはこれらの設置と写真撮影です。

 

久しぶりに組み立てた、ウニのような照明。

 

デカいイサムノグチばりの和紙のフロア照明も設置

 

洗濯機の上のスペースに棚レールを取り付けました。

 

パイン材をカットして棚板に。。。今回は無塗装で。。。手抜き。。。?あえて?

 

懲りずにクネクネミラーです。だって値段が。。。。あとコート掛けも取り付け

 

半外エリアなんですが室内用の干すスクリーンを2基設置。

もちろんコンクリにねじ止めなんで、フィッシャープラグで施工しました。

 

最大の難関。外れていたライティングレール。最初エポキシパテでアンカー周りを詰めて、アンカーを差し込んでみましたが、簡単に外れてしまいました。

 

しょうがないので、横に穴を開けて、コンクリートにも穴を開け留めなおしました。

これは、敷金で精算だな。。。1.5万円くらいの補修工程です。

 

最後に完成写真を2つ

 

 

 

ということで、これで内見を待つこととします。

 

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クリーニング

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おおやがくです。
 

昨日に引き続き、川崎市S区RCのクリーニングに勤しみました。

 

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まず、お風呂

ちょー くすんでいます。。。湯垢まみれです。

 

徹底的にそうじしてこうなりました。レンズの曇りが取れたわけではありません。。。実際にくっきりしたんです。

 

湯垢はお風呂の「ルック」という研磨剤を3Mのスコッチブライトに付けて磨きました。

ガラスはウォーターマークまみれでしたが、今回は、最近100均でも売っているダイヤモンドパッドにルックを付けて磨きました。水垢用のパッケージになったものって1000円くらいするんですが、これだと安いです。

 

さて、部屋はこんな感じになりました。

 

 

まあ、清楚な感じには仕上がったのですが、いくつか問題があります。

 

一つ目は、ライティングレールのネジが取れていました。たぶん入居者が強引に外そうとしてネジが折れた為だと思います。

 

もう一つは、床の汚れです。白い床だと、プラスチックやゴムに含有している可塑剤がしみ込んで、内部で変色してしまうんです。

こいつも、そんな汚れで、擦っても落ちません。やはり、白色の塩ビ系床材はリスクありますね〜

 

さて、どうするかな〜 

まずは、IKEAとかの備品でフォーカルポイントを設定し、目線をそらす作戦で逃げようかと思います。

それで決まらなければ床を張り変えます。

 

では。

 

 

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退去後の部屋の確認

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おおやがくです。
 

今日は川崎市S区RCの退去確認に行きました。これで空室1に逆戻りです。

 

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さて、久しぶりの更新ですが、ここ一週間チェーンソーの訓練をしていました。かなり使い方が上達しました。

これでジェイソンバリのパワーを身に付けました。

 

さて、さて、最初に不動産屋に立ち寄りカギを受け取ってから現場に入りました。

この部屋は、新築時からずーっと約9年間もの間、住んでいてくれた部屋で、その点は嬉しいんですが、滞納も多い方で何度も電話で催促してきていた経緯のある方です。なので、今回の退去もちょっと嬉しいんです。実は当初、保証会社(リプラス)を付けていたんですが、その保証会社が倒産してからは、私が完全フォローして、きっちり賃料は確保していました。でも、毎月のように常連の催促でこちらも相当面倒で疲れていました。

 

さて部屋の方は9年の割にはまともかもしれません。。。。

クロスや床の汚れはありますが、においはそれほどでもありません。たぶん、ある程度掃除してくれたおかげかもしれません。

 

試しに、クロスを「マイペット」と「激おちくん」←(スポンジみたいな白いやつ)で拭いてみるとかなりきれいに落ちました。

途中の写真です。

 

その後、内見の連絡が入り、慌てて壁とか床を磨きこんでから、内見をしてもらいました。

やはり、内見者の感想は、1Fなので外からの視線的な点を気にしていました。

それ以外も、洗濯干し場所や、洗濯機上に棚がほしいとか、、、細かい点を指摘されました。

要望有れば業者に伝えてくださいねって言っておきました。

工事は私がやりますが。。。とも伝えておきました。

 

 

さて、床の汚れは落ちません。。。。。

壁は落ちますが、少し剥がれた個所があったりしています。

 

理想的には、一面クロス交換して、床を張り変えたいところです。

どこまでやるか悩みどころです。

コスト的には床で3万(DIY)、クロスで2万程度(業者対応)だと思うのですが、どうするかな〜

あまり、お金も資源もエコ的な観点から無駄遣いしたくないし。。。。

また、明後日、水周り掃除しに行くのでその時考えてみようと思います。

 

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完全満室返り咲き

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おおやがくです。

昨日仕上げた川崎市S区RCの空室、、、、

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申し込みゲットです。しかも、同一店で2件の内見予約が入っていて、最初に見た人が煽られてか?一気に申し込みです。さらに、明日契約という速攻スケジュール。

 

実は、今朝一番で写真を撮りに行ってくれた店なんです。きっと担当者にもグッと来たのかな〜と勝手に良い解釈。

 

 

これで、申し込みベースで完全満室達成です。今回は川崎S区で連続3件の退去があり、まだ、2件目の退去が終わったところ。

来月中ごろに最後の1件が退去となるんですが、それまでに2件が決まり、なんだかホッとしました。

 

さて、そんなころ、私、こんなおもちゃで遊んでいたのでした。

 

やっぱり、エンジンっていいね〜いつもは電気モーター系の工具を使うんですが、エンジン動力って使っていて盛り上がります。

しかも、魅惑の2ストエンジン!昔、NS何とかっていう本田の2ストバイクに乗っていたことあるんですが、独特の盛り上がり感があるんで、今でも感触を痛烈に覚えています。あの2ストエンジンの超越感を超える加速って他に無いな〜でも、燃費は7kくらいだった。。。。

 

ということで、ガソリンをガッツリ食うエンジンは気持ちいい!

プリウスよりアメ車的な。。。。

 

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フラッシュドアと壁ボコ補修。。。というかごまかし。。。

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おおやがくです。

おととい、ドルを円に戻しておいて良かった〜
昨日はテイコちゃんで工具を回収してから、全賃で進藤さんの発表を聞きにいきました。飲み会でまだちょっと残り気味。。。。
今日は、川崎市S区RCの退去後の部屋の補修に行きました。

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フラッシュドアと壁がボコって凹んでいました。酔って凹ましたそうです。
それ以外は綺麗だったので、どうしたものじゃロウ〜って考えていたんですが、うまい手を考え付きました。
まず、フラッシュドアは、表と裏を変えて回避しました。
で、外そうと思ってのですが、外し方が分からず苦労していると、何とか分かりました。

レールにぶら下がっているんです。


一本ボルトネジを緩めて引っ張り出すと外れます。


上の面を確認してみると「対称」


下の面も「対称」


「対称」ということ、裏表のひっくり返し作戦で無事きれいに収まりました。


次は、壁ぼこです。
壁は、ドアの裏に隠れるところなので、簡単にパテのごてごてモリモリ攻撃で回避しました。これはかなりのごまかし作戦なんです。ちゃんとやるなら、下地補強しないとダメですよ〜。




パテをできる限り押し込みました。


乾かしてならして。。



移植元のクロスは、押入れの上の方の裏側で、通常見えないところから取りました。


ダブルカットします。




そして、貼り付けました。まあまあかな〜


その後清掃して仕上がりました。






週末内見入って欲しいな〜


さて、その後、今研究中の投資スキームについて、専門家の会社に出向いて打ち合わせしました。打ち合わせは私1人に対して4人でした。実はこの手法、まだ、専門家集団の間でもそんなに多くの事例が無く、私が描いた戦略を話すと、相当興味深げに、面白そうに聞いてくれました。ただ、この手法はかなりの効果的な戦略が組めるのとは裏腹に、悪い使い方をすると大変なこともできてしまうので、ブログでは内緒にしておこうと思う。多分、個人投資家で実践するのは私が最初かもしれない。ネットで調べても載っていないし、どうも不安だったのですが、間違ってはいないことが解っただけで凄く安心した。来月ひっそりと実践します。


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3連続退去

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おおやがくです。

今日は、川崎市S区RCの退去後の部屋の確認に妻と行きました。

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川崎市S区RC、先々週に1部屋空いて、なんとか申し込みも入って束の間だったのですが、

先週また1部屋で退去連絡が入り、そのまま退去されました。
一応1か月前予告のルールなので1カ月分は賃料貰えるんですが、転勤での急な退去となりました。
退去立会は仲介が行ってくれており、鍵も預って頂いてたんです。

まず、鍵を受け取りに行くと、、、、
またまた、別の部屋の退去連絡が入ったと。。。

なんと、この数日の間に、連続3つの退去となりました。このRC全12戸なので、1/4が一気に。。。。
あ〜落ち込むわ〜

その後部屋を確認に行くと、ボードと建具のドアに穴が開いていました。
あ〜あ〜落ち込むわ〜ホント。。。

その後、妻と一緒にクリーニングして、まあ、見れる状態にはなったのですが、穴の補修が必要です。

そして、申し込みが入った部屋の鍵を仲介に渡しにいきました。


なんだかこの物件に呼ばれている今日この頃です。


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明日は、全賃でうさ晴らしだ!



 
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