リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
■不動産投資暦
1996年4月 不動産「死」をさまよう大怪我を負う
2001年5月 不動産投資羅針盤』開発着手
2003年10月 宅地建物取引主任者試験合格
2004年8月 宅地建物取引主任者登録
2004年10月 第二種電気工事士取得
2005年1月 不動産投資羅針盤 概念確立
2005年8月 川崎市K区中古木造6世帯購入
2006年2月 川崎市T区中古RC6世帯購入
2006年5月 ブログ開始
2006年9月 川崎市S区土地購入
2007年2月 RC建築開始
2007年4月 第1回『らしんばん』基礎編
2007年7月 第2回『らしんばん』実践編
2007年9月 第3回『建物に魂を注ぐ』セミナー&見学会開催
2007年9月 新築RC12世帯完成
2007年12月 大怪我完治
2007年10月 第4回『らしんばん』実践編
2008年2月 第5回『らしんばん』実践編
2008年12月 東京築古組立上げ参画
2008年12月 東京築古組物件評価委員長就任
2009年2月 東京ビンテージアパートメント7世帯購入
2009年8月 東京築古組リフォーム分科会副委員長就任
2009年8月 福祉住環境コーディネーター2級取得
2009年11月インテリアコーディネーターコンテスト入賞4位/応募数百点
2009年12月DYIアドバイザー合格&登録
2009年10月 東京築古組建築分科会会長就任
2010年2月 東京築古組デザイン分科会副委員長就任
2010年10月 第一種電気工事士合格
2011年5月 東京築古組退会
2012年5月 株式会社法人設立
2012年11月 第三種電気主任技術者合格&登録
2012年12月 東京コアアパートメント28世帯購入
2014年1月 東京築古組に復帰
2015年3月 日商簿記3級合格
2015年5月 帝都戸建て(Teico)購入
2016年1月 狼旅団入団
2016年9月 異次元物件(非公開)購入
2017年1月 東京築古組一時脱退
2017年6月 第一種電気工事士免状取得
2019年7月19日 異次元物件がスーパー異次元物件に
2019年7月 鎌倉古民家購入
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
RECOMMEND
ケルヒャーとゲテモノ不動産
category: Kawasaki New RC | author: ガク
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    おおやがくです。

     

    今日は、川崎市S区RCへ行きました。

     

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    屋上のペンキ塗り前の清掃をしました。

    先日新規に購入したケルヒャーK5の登場です。そして、この無駄だな~って思っていた大きなアタッチメントを試してみると。。。

     

    おおお!意外と強い噴射で内部でくるくると回ります。

     

    しぶきの音も静かになり、すっごく楽に綺麗にできます。最初これは使わないだろうと思った大きなこのアタッチメント

    これは凄く良いです。ほんと感動的に楽ちんに掃除が出来ます。しぶきも飛び散らないので感動ものです。

     

    ちょっと前にリョービの高圧をかけたのでしすが、その後の台風の影響か、ものすごく汚れが付いていましたがこれですっきりしました。来週中には塗装に入ろうと思います。

     

    昨日見に行ったゲテモノ不動産。。。。

    昨日のうちに融資の打診を2行にしました。一行は友人に教えてもらったところで、もう一行はすでに取引のある地銀です。二行とも意外と感触良く検討を受け付けてくれました。以前だったら門前払いの可能性が高いような案件です。自分にはだんだんと融資がゆるくなってきているような気がしています。まあ、自分自身が歳も取り、また、取引実績も積み上げてきているので、そうなるのでしょうけど。。。

     

    ここ何年かは不動産価格が高止まりしているので収支等を加味すると買える物件が少ないのが現状です。

    そんな中でも、都心でバリバリ勝負しようとすると、どうしてもゲテモノ系の物件がターゲットになるのです。

    ゲテモノ物件でも、賃貸集客はその立地ゆえ最高グレードに近い価値があるので、収益の安定性は抜群なのです。

    また、ゲテモノの度合いによりけりですが、そのゲテモノを正常化してよみがえらせることもできそうな案件もあったりします。

    汗をかくとゲテモノが普通の価値となり、大きく資産価値向上が狙えるものがあります。今回もそんな案件です。

    あ!テイコちゃんは寝て待ってただけで正常化(再建不から再建築可能に)しました。。。。そんなのもありますね~

    ただ、問題は金融機関の当初の評価が低いこと、さてどうなるかな~

     

     

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    消火器フックの取り付けミスからの築古RC視察
    category: Kawasaki New RC | author: ガク
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      おおやがくです。

       

      今日は、川崎市S区RCへ行きました。

       

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      先日取り付けた消火器の壁掛けフックですが、、、、

       

       

      実は取り付け失敗してました。

      2つ穴をあけたんですが、コンクリートが剥離してしまったんです。ショック!

       

      たたいたらボロッと。。。泣き。。。

      しょうがないのでボンド。。。。

       

       

      さて、その後、東京の物件視察です。

      電気のメーターです。この存在感と言ったら、、、、

       

      コンクリートからぼこッとヒーター?ダクトが、、、

       

      たぶんバランス窯かな?それともFE式給湯器?さて。

       

      クラックが至る所に。。。

       

      軒天もクラックバリバリ。

       

      オシャレなテレビ端子。。。でも使えないだろうって。。。

       

      ん~指値が効いたら買います。でも、たぶん買えない。でも、買えたら面白い。

       

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      強力ガムシール
      category: Kawasaki New RC | author: ガク
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        おおやがくです。

         

        今日は、川崎市S区RCへ行きました。

         

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        屋上防水の再塗装をやろうと思い資材を準備していました。台風やら秋雨やらで延期していましたが本日から再開します。

        ここの防水はアスファルトシート防水です。

        アスファルトシートを何層にも重ねていて、熱とかで圧着しています。

        まあ、きれいではあるのですが、アスファルトシートが紫外線にさらされると痩せてくるので、一層上にペンキを塗るだけで長期的な視点で劣化が相当遅くなります。ということで、5年周期位でDIYでペンキを塗っています。

         

        さて、その際アスファルトシートの補修が必要になるのですが、その補修材料、アスファルトシートって油分が多く柔らかいので、シリコンとか変性シリコンだと硬すぎて柔らかさに追従出来ず相性が悪いです。

        ということで、専用の補修材です。これはアスファルト材でできているので、アスファルトシートとほぼ同じ成分です。

        その名もタジマの「強力ガムシール」!

        まあ、DIYでやる人にとっては、相当マニア向けの材料です。

         

        シートの継ぎ目にクラックが入っているので、ここを塞いでいきます。

         

        こんな感じです。まあ、クラックがあってもシートの貼り合わせ部分は重ねられているので本当はそんなに関係ないのかもしれませんが、美観的にも埋めることにしています。

         

        最終的には、こんな感じでシートの継ぎ目圧着部のクラックを全て埋めました。

         

        後日、もう一度高圧洗浄かけてから塗装を行います。

         

        さて、もう一つ。消火器を壁掛けに変更しました。今まではプラスチックの消火器置きがあったのですが、掃除の際かなり邪魔だし、また、プラスチックの可塑剤が床に浸透し、長尺シートが変色してしまうので壁に固定しました。

         

        天気を見ながらその後の工程に進みます。

        では。

         

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        台風被害と入居準備
        category: Kawasaki New RC | author: ガク
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          おおやがくです。

           

          台風被害満載です。

           

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          昨日までに異次元物件の台風被害の応急処置をしました。

          瓦が飛びました。集めるとこんな感じ。。。

           

           

          そして、今日川崎T区アパートの確認。。。。。。

          おーっっっっっと。。。

           

          入居者はおおらかで連絡ありませんでしたがこれはやばいです。

          明日、梯子持参で何とかします。

           

          その後、川崎S区RCの入居引き渡し準備。

          ほんとは、空室期間中に屋上のペンキ塗りをしようとしていたのですが、秋雨の影響で少し延期です。

          今週末に入居なので急いで仕上げの作業を行いました。

           

          まずは、クロスの補修です。

           

          洗面所の鏡裏から取ります。

           

           

           

          患部に当ててダブルカット。

           

          一枚目を剥がし。

           

          二枚目を剥がして。。。

           

           

          貼り付けて完成

           

          吸気口のダンパーヒューズが無くなっていたので取り付けます。

           

          そして、徹底的にクリーニングしました。

           

          これで、完全満室です。

          まあ、しあわせです。

           

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          雨の日の高圧洗浄って、、
          category: Kawasaki New RC | author: ガク
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            おおやがくです。

             

            今日は、川崎市S区RC屋上の高圧洗浄をしに行きました。

             

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            屋上はアスファルトシート貼りでの防水です。定期的にペンキを塗っていくと持ちが違います。

            大体5年周期でペンキを入れています。

             

            さて、ペンキを塗る前に汚れを落とさなければなりません。

            やはり高圧洗浄が楽ちんです。

             

            なんだかそんなに汚れてい無さそうな感じではあるのですが、、、、

             

            10年以上前に購入したリュービの高圧洗浄です。かなり音がうるさいです。

             

            トルネードの水流も、ケルヒャーの方が上ですが、まあまあ、、、、

            本当はケルヒヒャーの静音タイプに買い替えたい。。。。

             

            綺麗だと思った個所も、高圧洗浄をかけるとみるみると汚れが落ちていき、一皮むけていきます。

            高圧洗浄をやってみると、かなーり汚れていたようで、衝撃的に驚きました。

             

            一通り前面洗浄して、ついでに共用部とかも清掃しました。

             

            最後に、階段のシートの浮きがあったので接着しました。

            ちなみに、コーキングも打ち直し必要な為、コーキングを除去しました。

             

            今日は雨だったので、作業は過酷ですが、高圧洗浄日和でした。みんな傘さしているから、屋上からミストが降り注いでいても気にならないのです。

             

            では。

             

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            申し込みゲット
            category: Kawasaki New RC | author: ガク
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              おおやがくです。

               

              一昨日、川崎市S区RCの退去部屋のクリーニングをしました。

               

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              内見は昨日、本日とも何件か入り、遂に申し込みをゲットすることが出来ました。

              ただ、キャンセルが怖い。。。。

              こればっかりはしょうがないですが、契約と入金を「なるはや」で行ってもらうようにお願いしました。

               

              まあ、よしよしっと。

               

              では

               

              comments(0) | - | PAGE TOP↑
              クリーニング
              category: Kawasaki New RC | author: ガク
              0

                おおやがくです。

                 

                昨日、川崎市S区RCの一室が退去となりました。本日はクリーニング。

                 

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                たぶん、今週と来週くらいまでは、転勤等の需要で動きがありそうな時期なので急いで見れる状態まで仕上げました。

                この商売、スピード感が凄く大切だと思う。

                 

                サッシ周りが汚いです。

                 

                 

                サッシの掃除って意外と大変で時間がかかります。でもすごく大切なので丁寧にやることが大切。

                可能な限り効率のよい方法で掃除していきます。今までの経験で掃除ブラシとか洗剤とかの蓄積があるので比較的早くできます。

                 

                シンクの錆。これは結構厄介です。激落ちくんで落ちればいいんですが、3Mのスコッチブライトだと削れ過ぎて逆に目立ってしまったりします。

                 

                コンロの焦げはなかなか落ちません。

                金属へらで思いっきりいっても傷はつかないのでガシガシ落とします。

                 

                なんだかんだで、午後から本作業して6時過ぎまで清掃しました。

                まだ完全に完了していませんが、内見には耐えうる状態になりました。

                続きは来週です。

                週末の内見で決まったらうれしいですが、、、そう上手くはいかないかな?

                さてさて。

                 

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                空室時はメンテのチャンス
                category: Kawasaki New RC | author: ガク
                0

                  おおやがくです。

                   

                  今日、川崎市S区RCの一室が退去となりました。

                   

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                  本日、退去ですが、すでに今週末に内見予約が3件入っているため、キーボックスを設置してきました。

                  ついでに、この空室期間を使って建物のメンテをするべく、不具合個所をチェックしてきました。

                   

                  まず、これです。

                  非常灯付きの蛍光灯です。

                  なぜか蛍光灯からオイルのようなものが垂れて、床に油の塊がたまっていたので外しているところです。

                  最初、バッテリー漏れかと思いましたが、どうやら蛍光灯上に何か油の塊のようなものが置かれ、それが徐々に垂れているだけのようでした。故障ではなく良かったです。

                   

                  次がこれ、ポストのひさしの劣化。

                   

                  そして鉄部の錆。

                  そろそろペンキ塗りしてみようかと思います。

                   

                  次にこれ。

                  階段脇のコーキング劣化と、シートの微妙な浮き。

                  コーキングは変性シリコンのグレーでした。

                  シートはセメダインX系の接着剤を入れて圧着してからコーキング打ち直ししようと思う。

                   

                  最後に屋上。

                  屋上はアスファルトシートなのですが、定期的に劣化を抑えるためにペンキを入れていく方向で運用しています。

                  これらは、主に圧着部の割れなのでそれほど気にする必要はありませんが、補修をして遮熱塗料を塗る予定です。

                   

                   

                   

                  以前にもやった同じ工程をやるつもりです。5年前にやりました。

                   

                  では。

                   

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                  アイホンの不具合ともろもろ不具合
                  category: Kawasaki New RC | author: ガク
                  0

                    おおやがくです。

                     

                    今日は川崎市S区RCへいきました。

                     

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                    その前に、銀行へ行き、固定期間満了に伴う次の条件について打ち合わせをして来ました。

                    一応、希望はすべて聞いてくれました。経営者保障のガイドラインに関しても、順守するということで、これもOK。

                     

                    さて、問題のアイホン、昨年の梅雨時期に誤動作してアラームが発報したのですが、非常時の開放ボタンが押された際のアラームのようで結局この非常スイッチの配線を取り外して様子を見ていたのですが、その後発報は出ない状況でした。

                    ということで、新品のスイッチに交換して、配線を繋いでみることにしました。

                    取り外したスイッチは枠が少し錆びています。

                    ちょっと気になることが、、、

                    取り付け部のコンクリートの上側にジャンカがあり水が入りそうです。。。これが原因だったかも。。。

                     

                    スイッチ裏側

                     

                    新品に交換して、ジャンカの穴はエポキシパテで埋めてからセットしました。

                     

                    パネルも取り外して配線を復旧させました。

                     

                    その後、屋上チェック。。。。草が生えていました。

                     

                     

                    大きなクラックがありました。これも対策しないといけません。

                     

                    継ぎ目にこんな感じのクラックがありますが、これは大丈夫そうなのではありますが、対策しようと思う。

                     

                     

                    そして、何故か油がべっとりと。。。。

                     

                    上を見ると蛍光灯、、、ささてはて原因は?

                     

                    コーキング割れ

                     

                    コーキング割れ+シート浮き

                     

                    コーキング隙間

                     

                    とまあ、細かーい個所が傷んできています。早め早めの対策が吉とでるのでやらないとね~

                     

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                    どんどん良くなる川崎
                    category: Kawasaki New RC | author: ガク
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                      おおやがくです。

                       

                      最近、川崎S区RC、キャンセル続きでツキが無いので現場へご祈祷に。。。

                       

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                      妻が先に行って、細かい備品をラゾーナで買ってきてくれました。

                      私は遅れて現場に行くと、隣りの家の美しいモクレンが咲き乱れていました。

                       

                       

                      さて、部屋に備品を飾り付けます。

                       

                      表示関係も設置しました。

                       

                      トイレにもクリーニング済みの表示

                       

                      そして、近くの神社へ行き、お祈りをして来ました。

                      入居が付きますように!

                       

                      そして、JR川崎駅に行くと。。。

                      新たに北側の改札口が開店していました。

                       

                       

                      駅の中にもお総菜コーナーとか沢山!まるで、隣のJR品川のような感じです。

                      そして、新たに北側の階段も完成していて、そこから私の物件へのアクセスが良好な感じ。

                      ということは、駅でお総菜を買ってちょっと歩くと物件につくので、単身者は超便利じゃない!

                       

                      この物件を建てた時は、ラゾーナの建築前でした。ラゾーナが完成して川崎西口が一気に火が付いたんです。

                      街の印象が一変して良くなりました。

                       

                      一方、東口は一瞬すたれましたが、負けじと投資を行い、西口のラゾーナと競い合うかのごとく、さらにカッコよくなりました。

                      そして、東口にはラチッタデラがあり、銀流街、堀之内と面白い街が形成されています。

                      京急の改札横には駅ビルが建ちました。

                       

                      それだけでも十分に街としての完成度は高いのですが、さらに中心部であるJRの開発が進み中心にアトレ川崎がオープンしたのです。

                       

                      なんだか、人も沢山います。企業と、商業と、住宅が見事に融合している川崎。これからの発展が楽しみです。

                       

                       

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