強制執行と火事と

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おおやがくです。

 

今日も、忙しかった~

 

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午前中は事務処理でしたが、かなり難しい契約作業の大詰めでした。こんなことやっている大家さんってたぶんいないです。日本初かも?って思えるような難しいスキームを展開中です。来週、形になりそうです。

 

午後は、滞納がらみの強制執行でした。

現場に到着すると、みんな勢ぞろい。業者さんは早く到着していて、本人にお会いしていたようでした。

「もう住めないんだよ!」とか、「鍵を置いていって!」とかいろいろと詰めてくれていたようでした。

その後、本人は、「どうしようどうしよう」って感じで、ふらふらと出て行ったようでした。

私が到着した時には本人はいませんでした。わたしはただ見守るだけです。保証会社の担当者、執行官、10名くらいの業者さんたちがテキパキと進め、なんと30分で完全に残置物撤去が完了しました。超早かったです。

 

その後、東京の物件の視察をしました。視察の途中、仲介から電話がありました。いろいろと総合して考えると、どうもこれは買えそうにない感触。。。ライバルが沢山いそうで、仲介が抑えきれていません。まあ、不動産って巡り合わせ的な要素があるのでしょうがないです。

で、さらにいろいろ考えました。

どうやら、今回の売買で、不幸になる人がいます。しかも不幸になる人は売主です。この不幸になる人を無くすスキームが頭をよぎりました。皆がハッピーになるスキーム。

これを実行すると、ライバルたちを差し置いて、買わずして物件を手に入れることが出来るという魔法を掛けられます。

最後のあがきで、このスキームをぶつけてみる予定です。

 

 

さて、その後

東京ビンテージアパートへ行きました。先週の金曜日、対角線隣のマンションが火事になったのですが、残念ながら幸運にも無傷でした。かなり大きな火災でニュースにもなり、ヘリも数台来たようなのですが、残念ながら幸運にも我が物件は風上だったようです。

隣りのおばさん家に行って、その辺のところを世間話して教えて頂きました。みんなこの一帯は退避させられたようです。

 

ということで、今日は大忙しでした。

では、おやすみなさい。


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催告

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おおやがくです。

 

今日は川崎市S区RCへ行きました。

 

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保証会社から呼ばれてカギを持ってきてくださいとのこと。

実は、滞納がらみで、裁判、そして催告と来ています。月末に強制執行となります。

本日は催告

 

待ち合わせ場所に行くと、保証会社の担当者がいました。

しばらくすると裁判所の執行官と、引き上げ業者さんと、凄く強そうな(必殺さんみたいな人)、、、こちらも業者さんということで、、、、

 

みんな集まりました。

 

鍵を渡し、部屋に突入。。。。

 

詳しくは書けませんが、いや〜初めての体験でした。

 

今回は前もって非常に勉強になると感じていたので、妻にも見ていてほしくて、一緒に遠巻きとして観察していました。

 

終了したのもつかの間、東京コアアパートの入居者から着電。

 

「給湯器が外れたんです。」

 

詳しく聞いてみると、室内の壁に付いているFE式の給湯器なんですが、壁への固定が外れたそうなんです。

「明日行きます。。。」

 

と返事をしました。

 

いろいろ簡単な方法を考えたんで、さくっと明日朝に出向いて補強してこようと思います。

 

では。

 

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事務手数料

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おおやがくです。

 

先日契約した川崎市S区RCの入居者の件です。

 

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先日契約した川崎市S区RCの入居者様ですが、勤務先経由で、某賃貸リース管理会社から社宅として契約しなおしたい旨の連絡がありました。これはいわいる、企業の福利厚生を外部移管するようなスキームで管理を簡素化したいというような要求にこたえる為にある会社です。

 

で、こちらとしては入居者も望んでいることであると思われるのでOKしました。一通り契約関係の要求を書面に書いて送付していました。

 

そして、某賃貸リース管理会社から電話があり、妻が受け答えしていたようでした。

 

甲高い女性の声(以降、パー子で)。。

「書類が届きまして〜 この間ご主人様とお話し、合意していただきありがとうございます。一点、確認したいのですが、町内会費はどんな感じなのですか〜?」

 

「2年分の一括の金額です。」

 

パー子

「分かりました。。。では更新の時にそれをお支払いしないといけないんですか〜?」

 

「そうですよ。」

 

パー子

「こまったな〜それは、ご本人に請求していただけないかと。。。」

 

「え〜。そちらとの契約なんで、そちらでまとめてもらわないと〜」

 

パー子

「どうしよう〜困ったな〜」

 

そんな押し問答が続き、最後に、寄り切って、、

 

パー子

「わかりました〜。。。。。あと。。。。事務手数料って発生しますかね〜 今回。。。」

 

妻(妻ピーンときた!

「そうそう、それそれ、確認しなきゃって思っていたんです。」

 

パー子

「おいくらかかります?」

 

「確認してからお伝えしますね。」

 

パー子

「でも〜、あれなんですよ〜返信用の封筒も入れさせてもらったりとか、、、なるべくそちらのお手数掛からないように、やらさせてもらってるんですよね〜。」

 

「じゃあ、きちんと確認して折り返しますよ〜」

 

そして、妻から経緯を教えてもらい、こちらに電話をもらうようにお願いして、しばらくするとパー子から着電。

 

パー子

「私、何々会社のパー子と申しますが、今回、XXXのXXX号室の契約を、、、(長い経緯を一通りお話)、、、、

で、お受けいただきありがとうございま〜す。」

 

「いえいえ」

 

パー子

「確認なんですけれど、町内会費ですけど、、、うんちゃらかんちゃら。。。。」

 

結局、話を聞くと、請求書を二枚出してあげればいいようで

 

「大丈夫ですよ。2枚出しますよ〜」

と言うと、パー子安心した模様。

 

パー子

「事務手数料なんですけど〜」

 

「賃料の半分+消費税です!(キリ!)」

 

パー子

「わ、、、わかりました。」

 

ということで、私のところでは事務手数料は賃料の半分なんです。

 

では。

 

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経験上の話です!

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おおやがくです。
 

今日は現在空室のある川崎S区RCに申込を頂きました。

 

只今2室の空室があります。

東京コアアパートの一室は夜逃げされてしまったんですが、先週に申し込みを頂き現在契約前の手続き遂行中です。

残る一室が、川崎市S区RCでしたが、本日申し込みを頂くことができ、申し込みベースで完全満室の復活です!

 

さて、今回の申し込みは、「おしゃれ系」の仲介さん。

特色のある仲介さんの場合、キャンセルのリスクはかなり低いです。(経験上の話です。)

地場の業者さんで、ましまし攻撃とかで、一気に抱え込んだ場合とかは、かなりのリスクでキャンセルされます。(経験上の話です。)

あんまり、営業営業の腹黒い感じで抑え込んでしまうと、無理が来るのでしょうね。

 

その点、おしゃれ系仲介さんは、従業員さんも結構おしゃれ系な接客をされていて、強引さが無い感じです。

ですので、結構ソフトタッチな営業をされていて、入居者の意思を尊重する傾向にあるのだと思います。(経験上の話です。)

 

ということで、今回は、まあ安心しています。

 

では。

 

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クネクネミラーの代わりに。。。

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おおやがくです。
 

今日は、川崎市S区RCの空室になったお部屋へ車で行きました。


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IKEAのクネクネミラーが廃盤になったので、代わりにこいつを取り付けます!

LUNDAMO るんだも?っていうミラーです。ちなみに安いです。。。

 

玄関脇の納まりがバッチリになりました。

パイン材の棚板も増設して3段にしました。IKEAのスパイスラックも良い感じです。

 

ジョイントのめくれもありました。

 

ヤヨイ化成のメジピタでくっ付けます。ちなみに、ジョイントコークよりもこちらの方が強力なので、何度も何度も押さえつけないとめくれてきてしまうというような、ジョイントコークでよくある失敗は無いです。。。。

 

こういった凹みはジョイントコークで埋めました。

 

キッチンの扉に穴が開いていました。

 

裏側にも。。。

 

エポキシパテで補修しました。

まあ、イマイチ。。。

 

 

まあまあ。

 

 

ついでにエアコンにこいつをぶち込みました。

 

ちょっと、買い物ついでに、こいつを衝動買いしてしまいました。IKEAの家具組み立てって、手がいたくなるんで、こいつがあるとほぼ電動系で攻められます!ただ、電動系はリスクありますが、最新のマキタインパクトに搭載された「楽々モード」だと初速が抑えられるので失敗リスクは低いです!

 

ANEXなので、Vesselのホルダーに差し替えました。

ちなみにANEXが嫌いと言うわけではないですよ~ 偶然Vessl派っぽく。。。

 

そして、カウンターに小さい照明を仕込んで帰ってきました。

 

さて、これで3連休の仕込みとしてどうでしょう?

妻は営業の電話をガンガンかけてくれましたのでちょっと期待しています。

 

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壁の凹み補修技

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おおやがくです。
 

今日は川崎市S区RCのリフォームへ妻といきました。


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途中、コーナンプロとIKEAに立ち寄って資材調達してから向かいました。

まず、壁の凹みです。微妙に凹んでいます。ここで、スーパーな技を試します。

この技は、デン兄の方法をパクったものです!(キリッ!)

 

まず、右側にジョイントがうっすら見えるの分かりますか?その部分から上下に2か所真横に鋭いカッターで優しく切れ込みを入れます。

 

そして、そーっと剥がします。

 

確かに壁が微妙に凹んでいます。今回はパテを入れるだけです。

 

ちょっと高いですが、と言っても500円くらい。。簡易的な補修パテと糊を使いました。

 

こんな感じでパテを入れ、乾いてから糊を付けて戻すと。。。。あら完成。。

なんですが、完成後の写真撮り忘れた。。。まあまあ。。

 

その後、キッチン横の壁に木製のラックを取り付けます。

ここは、RC壁なので、ハンマードリルで5mmの穴を開け、Fisherプラグ差し込んでネジ固定しました。

 

コートかけはIKEA、棚はコーナンで購入しました。この部分はダンゴでボードが貼り付けてあるので、運が悪いと、ダンゴの境界付近にぶつかり、アンカーも微妙な状態になったりします。今回は、危ない個所がありましたが何とか成功です。

そうそう、くねくねミラーが廃盤になっていた!超ショック!IKEAさん。。。。。

ちなみに、上のラックも以前にあったんですが、廃盤になり3年くらいか、、、?でも、今季からまた何故か復活したのです。このラック、コスパは最高ですよ〜

 

定番のクナッパ!取り付け

 

香水と、IKEAのドライフラワーの組み合わせで、なんとなくの臭覚ではめ込む戦略

 

そうそう、この間、妻は一生懸命水周りの掃除をしてくれました。

と、ここで一つ小ネタ

100均のSeriaには下記のようなダイヤモンドパット群が売っています。これにお風呂のルックを組み合わせると鏡のウロコ取りが完璧な組み合わせで実施できます。鏡のウロコ取りってホームセンターで購入すると1000円近くするのですが、この組み合わせだと100円とお風呂のルック代だけ!性能は私が保証します。

 

ということで、スケジュールの都合で3時間程度しか作業できませんでしたので、また後日クリーニングの続きをします。

また、くねくねの代わりの鏡も取り付け、棚板ももう一枚増設します。

 

では。

 


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激落ちくん

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おおやがくです。
 

今日は、川崎市S区のRCの一室で退去後の確認に行きました。


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確認と言っても、今日は金曜日、明日からの週末に向けて、最低限見れるようにしようとちょっとした清掃道具を持って出撃しました。

結構、クロスが黒ずんでいます。こんな状態だとさすがにまずい!

 

ということで、秘密兵器!

 

全然秘密でもなく、普通に良く売っているやつですが、こいつがクロスの汚れには最適です。

クロスをほとんど痛めることなく、クロスの凹んだ部分の汚れも絡めとってくれます。

クロスの清掃でこれ以上のアイテムはたぶん無いです!

軽くこすって真っ白に変身させました。

 

 

また、一部壁が微妙に凹んでいました。

 

一部はがれもありました。

 

エアコンとかサッシとか床、壁と表面的な部分は徹底的に清掃して何とか見れる状態にはなりました。

 

 

でも、キッチン周りとか浴槽とかがイマイチなので、来週再出撃する予定です。

 

。。。。と言いつつこの週末決まってくれたら。。。。と淡い期待を。。。

 

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鍵交換

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おおやがくです。

最近あんまり更新していませんが、決して遊んでいるわけではありませぬ〜。。。

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さて、今日は川崎市S区RCの鍵交換に行きました。鍵の引き渡し前の室内チェックもしてきました。

久しぶりに行ったお部屋は。。。。なんと、超いい感じでした!!!

 

自画自賛です。

 

さて、鍵交換です。

 

まず、プレートを外します。

 

そして、ピンを抜きます。2本です。

 

鍵を外します。

 

ピンを挿してプレートを取り付けて完了です。

 

まあ、超簡単なんですが、たまに硬いのである程度工具があったほうが良いです。

小さいペンチとか、ピンを引っ掛けるマイナスドライバーとか。。。

 

さて、最後に、こいつをネジ穴に刺してスルスル化しました。

 

今週の水曜から入居です。これで、完全満室!。。。。ですが今月末また退去があります。

 

ではまた。

 

 

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またまた退去連絡です。

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おおやがくです。

またまた川崎市S区RCで退去連絡が来ました。

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一か月前予告なので、9/30から退去って感じです。

それにしても、今年は退去と空室発生が多いです。落ち込んでもしょうがないので、安心するために空室率のデータ整理を。。。

 

まずは、空室期間のデータです。

 

川崎T区RC

 20X 1/1~4/20 110日

 

東京ビンテージアパート

 20X 1/1~2/10 41日

 

東京コアアパート

 1-10X 4/7~5/15 9日(前にリノベ済み)

 1-10X 4/1~4/28 28日

 1-10X 4/1~4/15 15日(残置物もりもり)

 1-21X 3/1~4/12 43日(怒涛のリフォーム)

 1-20X 2/27~3/29 31日

 2-20X 4/1~4/1 0日(前にリノベ済み)

 

川崎市S区RC

 40X 6/8~6/17 10日

 40X 7/1~7/1 0日

 10X 7/13~9/13 32日

 

とここまでです。全59室あるのですが、今年は既に11室退去入れ替えです。19%程度が入れ換わりました。

かなり多い感じがします。でも、ただの偶然なんだと思います。

 

さて、全59室で、皆が5年くらい住んでくれると仮定すると、

59x1/5=11室が年平均で退去って感じなので、

 既に11室で今回の退去予告が1室で、、、12室

って、まあ超!ハイペースな感じ。

こんな年もあります。。。。。

 

さて、今年9月末までの日数ベースの空室率データは

 1月~9月の稼働日数=274日

 全空室期間=319日

ということなので、

 空室率=319/(274x59室)=1.97%

 つまりは

 入居率=98.3%

という感じです。

 

落ち込む前に数字で振り返っておくと、気持ちも落ち着きます。

結局はデータが全て。。。。

 

 

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キャンセル恐怖症。。。。

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おおやがくです。
 

現在空室のある川崎市S区RCに申込が入ったんですが、キャンセルが怖い。。。。

 

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大抵の場合、経験上、契約までいって入金をしてしまえばキャンセルするこはほとんどないんです。

(過去1件だけ入金もしたのにキャンセルして返金したことはありますが。。。)

という経験に基づいて、業者と、業者を経由して本人に

「契約までは募集を止めないので、他に流れることもあります。」

って言っています。業者には、

「流したくなければ契約を巻いてください。」

って伝えています。ということで、昨日申し込みが入っていたんですが、そのまま募集を続けていました。

 

と、今日、別の業者から

「申し込みを入れたいんですが。。。」

という電話が2件ありました。

 

ここで、申し込み入れさせて、こちらが選ぶこともできるんですが、最初の申し込みされた業者からも頻繁に詳細を詰める連絡があり、属性もまあまあなことから、最初の申し込みを選択することにしました。

「ちょうど先程同じような申し込みが入ったばっかりなので、2番手で良ければ。。。」

と少しデフォルメ的な回答をしました。

当然、業者は落胆し、次の物件を紹介する方向で動き出しました。

申し込みに2番手はまずないんです。

今回ばっかりは、ギリギリまでのキャンセル対策をしていたので、ごめんなさい的な感じではあるのですが。

 

ということで、まあ、集客に関しては、なんだか安心な感じではあるのですが、無事に契約まで行ってほしいところです。

契約は9月に入ってからのようですので、それまでは正直心配なんです。

 

 

 

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