【信託契約とその登記】序論

Property Management comments(8) - ガク

おおやがくです。

 

今日は信託を公証役場で契約してから登記を申請しました。

 

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さて、今回、「信託契約とその登記」について記していきますが、私は、法律関係の専門者ではないので、間違い等があるかもしれません。下記は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。

 

今現在、信託契約とその登記については、ほとんどの方が知らないと思います。

 

私も、半年前までまったく知らなかったんですが、「信託契約とその登記」については、情報がほとんど無いのが現状です。そんな中で、今回、自分自身が「信託契約とその登記」の実務を取り行う際に非常に苦労し、完成までに半年の歳月を費やしました。(私が取り組んだ内容は極秘事項として公開はしません。)


本日、遂に法務局に提出し、修正が無ければ無事に信託契約に伴う所有権移転登記が完了します。この切りの良いタイミングで、少し信託契約と登記について記していこうと思います。

 

 


実は、今まで悩んでいました。

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。

 


【!!警告!!】
最初に警告しておきます!
きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。


【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。

 

【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。

 

 

 


さて、ここからが本題です。


「信託契約とその登記」の不動産への適応についてです。

まず、何をするのかと言うと、不動産の所有権を債券化するようなスキームなのです。そして、この不動産で何をしたい?どうしたい?といった項目を、将来に渡り規定出来るスキームなのです。

 

これって凄いことなんです。普通の所有権って、今現在の持ち主が「だれだれ」って記載されているだけで、それ以上でもそれ以下でもない。

 

しかしながら、「信託契約とその登記」は、将来の状態も規定できるという、ものすごい方法なのです。実は、抵当権も将来債務が滞ったら、権利を貰えるという、将来の状態を規定した権利とい言えますが、「信託契約とその登記」を用いるともっと複雑で自由度の高い将来を規定することが出来るんです。


その基本となるのが

所有権 ⇒ 「受託者」、「受益者」

と分解するプロセスです。


つまりは、所有権を受託者に預け、元々の所有者の有する本来の資本的価値を受益権として受益者に属する形にします。これにより、登記上、受託者に所有権が移ります。なんだか、所有権が受託者に移るので、この不動産は受託者の持ち物っぽい感じがするのですが、まあ、受託者の持ち物になるんですが、実は、これは仮の持ち主と捉えられ、不動産の価値自体は受益者に属する形になります。実際、税務上はその様に課税されます。

 

そして、信託契約において、「受託者」や「受益者」、「委託者」、「指図人」等を自由に規定して、将来の状態の変化に応じて、何をどうするか?という戦略を組み込むことが出来るのです。あまりにも、漠然としていて、自由度が高く、なにがどうなるの?って感じなのですが、この事が具体的な問題が発生した際に、臨機応変的に対応出来るということになるのです。


例えば、「高齢の親御さんが、自分の不動産が相続された際に、残された兄弟が揉めないようにする」とか、「相続人がいないけど、残されるペットに財産を残したい」とか「所有不動産を債券化し、万が一の際にも差し押さえできないようにする裏技」とか、「夫婦共有の不動産を固着しないようにしておきたい」とか、「ある不動産を障害のある子どもの将来の生活資金として保全しておきたい」とか、「不動産を債券化して資金調達したい」とか、まあ思いつくだけでも、いろんな事が出来るし、何でもできる。。。


多分、具体的な例題を考えて話を進めてみないと分からないと思うので、皆さんの興味があれば次回にでも続けてみようと思います。まあ、あんまり興味ないかな???順位をみて判断予定。

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では。


 

 

電気の整理

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おおやがくです。

 

今日は某物件で電気の整理をしました。

 

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大規模修繕とかをやるときって、取り外したほうがいいものが付いたまま、ペンキが塗られることが多いです。

ホントは一旦取り外したり、または要らないものは撤去してからペンキを塗ると綺麗なのに、手間が増えるのでそこまで気を使ってくる業者さんはあまりいません。

 

電気の免許があるので、こんな時には大活躍です。照明を取り外したり、配線を追って、死んでる線は撤去したりできます。

その後、桜の木を整え、開花前の準備をしたり。。。

 

まあ、今日はそんな感じの一日でした。

 

では。

ヤニとの戦い

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートへ行きました。

 

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今日は、徹底的にクリーニングをしました。

ヤニとの戦いです。

透明なガラスは、黄土色に変色して、外が良く見えません。

エアコンは黄土色です。

換気扇は茶色。

 

あまりにひどい惨劇です。

 

また、一昨日、帰る直前にバルサンを仕込んだので、例の虫が数匹。。。

 

ということで、徹底的にクリーニングしました。

そんなに、ボリュームは無い作業なのに、ヤニの汚れがひどく、何度も何度も拭き取り、黄色くなった雑巾をゆすぎ、さらに磨いてを繰り返しました。結局すべての作業が完了するのに半日を費やしました。

 

あ~ 疲れました。

 

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畳から床へ

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おおやがくです。

 

東京コアアパートの残る空室に申込を頂きました。

 

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近隣の大学の電気電子工学の大学生、しかも、博士課程に進学する優秀な!学生さんでした。嬉しいです。しかもすぐに入居です。

今週は大学の合格発表ラッシュです。一年で最も物件が動く時期ですが、その一歩手前で完売してうれしいです。

 

さて、今日は、残る空室。。。川崎市K区のアパート。(大学とは無縁の地なので、繁盛期とかありません。。。)

重い腰を上げてリフォームへ向かいました。

まず、残置物の整理です。

かなーり、テンションダウンです。。。。

ブラウン管TVとかトースター、ゴルフセット一式、朽ち果てた自転車、車いす、ながーいホース、自転車の残骸、鉄くず、朽ち果てたハンガー、etc。。。。

 

一通り整理し、畳も外に出しました。畳は産廃業者さんに持って行ってもらいます。

 

さて、床です。やはり、そのままだと不陸があるので、ひとつひとつ根太の高さをカットして平坦にしました。

まあ、それでも完全には平坦になりません。

もともと、周りの縁のレベルも平坦ではないので、見た目カッコよくなるように微妙に調整して合わせこみました。

 

ラワン合板をカットして留めて行きます。

 

どんどん留めます。

 

完成!急に清楚な感じになりました。

 

壁ドンで割れた石膏ボードも部分交換しました。

 

あとは、クリーニングして、床貼って壁貼れば完成なんです。。。。

でも、なんだかやる気が出ないな~

 

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畳からフローリングへ

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おおやがくです。

 

今日は重い腰を上げて川崎市K区の築古アパートへ行きました。

 

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まず、工具類を搬入して、畳を上げました。そして、畳が入ってた個所の深さを確認してホームセンターへ。。。

45mm+12mmでちょうどいい感じでした。そして、根太とラワン合板を購入するためにホームセンターへ。

最初、ホームズへ行ったんですが全然資材が無く、検索すると近くにコーナンプロがあることが判明し、そちらで購入。

3650根太10本、ラワン合板6枚、ボード1枚

 

搬入してから畳を上げます。

 

そして、綺麗に掃除をしました。綺麗になるとやっとやる気が出てきました。

 

キッチン周りのCFを剥がしました。

 

 

今日はCFを全部剥がして終了でした。

 

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退去後の確認と悪い借金

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は川崎市K区で先日退去した部屋の確認に行きました。

結果!残念なお部屋でした。かなりひどいので写真は割愛します。

残置物の書類からは悪い借金の取り立て関連のものが。。。

一つは通常の取り立てで、もう一つはサービサーまで行っている感じの書類がありました。

いろいろな人生があります。

ルーズにしているとしっぺ返しがきますね。

いろいろと考えさせられるお部屋の確認でした。

 

その後、極秘PJ打ち合わせでした。

 

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2016年の10大ニュース

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今年も残すところあと3日となりました。今日を仕事納めとすることにしました。
ということで、今年最後のブログとして2016年の10大ニュース形式で今年を振り返ってみようと思います。

 

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と、その前に、今年の戦績をまとめておこうと思います。
今年はホント退去が多く苦労した一年でした。

空室期間をまとめると以下のような感じでした。

 

川崎T区RC
 20X 1/1~4/20 110日
東京ビンテージアパート
 20X 1/1~2/10 41日
東京コアアパート
 1-10X 4/7~5/15 9日(以前にリノベ済み)
 1-10X 4/1~4/28 28日
 1-10X 4/1~4/15 15日(残置物もりもり)
 1-21X 3/1~4/12 43日(怒涛のリフォーム)
 1-20X 2/27~3/29 31日
 2-20X 4/1~4/1 0日(前にリノベ済み)
 2-20X 10/28~12/31 65日(現在空室中)
 1-10X 10/1~10/20 19日(直接契約で入居)
川崎市S区RC
 40X 6/8~6/17 10日
 40X 7/1~7/1 0日
 10X 7/13~9/13 32日
 20X 10/1~11/5 36日
 
全59室あるのですが、14室が入れ換わったのです。

なんと!24%もの部屋が入れ換わったんです。
多分、今までの最高記録の年だと思います。

そして、全空室期間の合計は439日です。ということで、

 

全物件トータルでの空室率= 439/(366×59)=2.03%

 

ということで、今年の戦績は 

 

入居率=97.97%

 

と言うことになりました。

あまり良い数字ではないでしょうけれど、まあ、退去の戸数を考えると良いところだったと考える自分に甘いわたくしです。

ちなみに、過去のデータを見返すとこんな感じでした。

2015年 99.18%

2014 97.7%

 

 

さてさて、いよいよ今年の10大ニュース

 

 

【第10位】 3点ユニットのホテルライク化

 これは定番なんですが、今年もやっています。やはり、いけてない3点ユニットバスにこの改造を施すと、空間イメージが変わり良い感じになるんだと。。。
 

 

【第9位】 テイコちゃんへユニットバス導入
 これは初めての体験だったので、細かいところもまでいろいろと考えることが多かった施工です。ユニットの組み上げ自体はメーカーにお願いしたんですが、安くする代わりに下地までは自分で作り込むようにしたんです。床のレベル調整や、配管の位置などなど、初めての施工が多く大変勉強になりました。床タイルハツッて、砂を掘り起こし、メタルメッシュ敷いて、防水コンクリとなんだかプロの領域に突入した施工内容でした。
ユニットバスの組み上げと外壁修復

 

 

【第8位】 テイコちゃんラスモル補修
 これも、初めての施工でした。白蟻にやられた柱を交換した後の壁の補修です。ラスモルの復旧工程を体験しました。下地にアスファルトシートを留めて、金属の網をその上に留めモルタルで補修しました。結構難しい施工で苦労しましたが何とか形に仕上げました。コーナー部のモルタルがちょっと反省点です。
ラスモル壁の補修準備

 

 

【第7位】 縦勝ちと横勝ち
 窓枠の施工を初めてやったんですが、正直あまり知らなかったことで、何度も失敗しました。結局3回目でやっと成功しました。材料自体は安かったんですが、(大体2500円)さすがに3回はきつかったな〜 でも、ちゃんとやり直して気分はスッキリしました。施工の前にじっくりと商品を見ないと後悔します。。。という教訓。Before After
 

 

 

【第6位】 テイコちゃん梁
 今年中盤は、ほったらかしだったテイコちゃん。今年後半に焦りだし施工を再開しだしました。2階天井の施工です。以前にもやったことあるんですが、ココまで大面積の施工は初めてです。怒涛の泊まり込み2回で頑張ったのですが、まだまだ先は長し、、、来年に持ち越しです。
天井断熱材施工
梁磨きと柿渋着色
テイコちゃんリノベ合宿

 

 

【第5位】 ブログ10周年記念日
 今年で、ブログを初めて10周年でした。良く続いたな〜と感無量

 

 

【第4位】 チェーンソー
 今年ハマった工具です。エンジン式の工具の凄さに感動!2ストエンジンってカイカン。。。
チョーンソーの目立て
快感チェーンソー

 

 

【第3位】 IKEAのMETODキッチン導入ついでにAEG食洗機も
 川崎市T区にイケアキッチンを導入しました。イケアキッチンニューシリーズのMETODを完璧にまでも組み上げました。
デザイン的な長所をふんだんに使用して、設備にもなんとAEG食洗機(約20万円)を導入しました。
多分、METODキッチンでココまで細かい解説をしたのは私が最初だと思います。

AEG食洗機付きのIKEAキッチン
大型郵便対応ポストの取り付け

 

 

【第2位】 退去ラッシュ
やっぱり、退去ラッシュはきつかった。まだ1部屋空室がありますが、こればっかりはモグラたたき状態で継続した試練として耐えなければいけません。一番きつかった時期のブログ
やっとリフォームの終わりが見えてきた

 

 

そして!!!第1位は!!!

 

 

【第1位】 異次元物件
 世の中には、異次元物件と呼ばれる物件があるんです。今年は4つほどの異次元物件を見て来たんですが、私も異次元物件を一つ手に入れました。詳しくは書けませんが、、、、実は、実は、今年の半分以上はこの異次元物件に費やしたと言っても過言ではない超大忙し状態でした。さらに実は、来年も、別の異次元物件の計画に携わるかもという計画があります。異次元物件はブログには書けないんですが、多分これからの時代、不動産投資って、こういった方向に進むのだと思います。普通のアパートとか区分はもうダメ?かも。。。

異次元物件の決済

 


ということで、来年も良い年でありますように。

そして、皆様に今年最後のお願いがあります。是非是非応援クリック→人気ブログランキングへをお願いします!
ではまた 来年!

 

 

大型郵便対応ポストの取り付け

Property Management comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日はテイコちゃんで道具を積み込んでから、東京コアアパートと川崎市T区RCへと小工事に行きました。

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そうそう、途中ビバホームで資材と道具を購入しました。
個人的になんですが、プラグはフィッシャープラグが大好きです。これは詰め変えた箱でイマイチなんですが、正式なフィツシャープラグは箱のデザインがオシャレで大好きなんです。箱のデザインが気になる方は、ここを見てください。そして、マキタのドリルを購入。このマキタのドリル、Germany製で刻印がどこかで見たことある。。。。ボッシュのドリルX5Lに超そっくりです。後でOEM情報をちょっと調べてみようと思う。


さて、東京コアアパートでは、来週早々引き渡される部屋の浴室の鏡を交換しました。
鏡受けの部分に錆があり、さらに、鏡の下の方が腐食しています。


2年前にIKEA純正の鏡受けで固定したんですが。。。。これって。。。


上側も外してみると。。。


これって、やっぱり。。。。メッキですよね~
浴室だと錆びますよね~
今のIKEAの鏡受けはプラスチックに変更されている。。。理由が。。。。。。

ということで、今回はTOTOのステンレス製で新品の鏡で固定しました。


さて、その後、川崎市T区のRCへ行きました。こちらも満室ですが、ポストが壊れていました。
一番左のカギが壊れたので、取り外して使ってもらっていました。


今回せっかくなので、友人の赤井さんお勧めの大型郵便対応のポストに入れ替えることにしました。
しかーも、申請すると日本郵政からキャッシュバック!!!ちょっとですが。。。。


RCなので、穴を開けるのが難しいのですが、何が難しいかとういうと、穴の位置を正確に開けること。
安いドリルだと、RCの攻撃でブレまくります。ということで、多分良いと思われるドリルを使います。
いつもはボッシュのX5LとかS4Lが好きなんですが、ホームセンターになかったので、マキタで攻めます。
こういう良いドリルは高いんですが、高いといっても300円くらい高いだけなので、道具はケチらないというのが私の方針です。


ほぼ、ボッシュのX5Lと同じ感じに穴あけできました。これもまあ、良い感じのドリルでした。
ただ、ボッシュの方が粉の排出性能が優れていそうな感じがしました。
今度、並べて分析しようと思います。

そして、取り付け完成!部屋の番号は、今回はパウチです。劣化したらもっとカッコいいプレートに交換します。




さて、取り付け直後に郵便局の方が配達に来ました。そして、
郵便局員
「お!、変わりましたね~」
と。
そして、ごそごそ。。。。。
郵便局員
「これ、どうやって入れるんですか?」
って。。。
「おいおい大丈夫か~」
と心の中で思いつつ丁寧にお教えしました。
日本郵政が指定している大型郵便対応のポストなのに配達員が入れ方が分からないって
ふ・し・ぎ・・・。。。。

では

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ユニットバスの排水口

Property Management comments(0) - ガク
おおやがくです。

今日は川崎市T区RCへ妻と一緒に車で行きました。

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明後日引き渡さねばならないので、残工事をしに行きました。

一つは、ユニットバスの排水です!


右側の受けを入れるのを忘れていました。実は、この排水溝には退去時蓋も受けもなかったんです。
蓋は購入してOKって思っていたんですが、フィルターみたいな受けも必要だとわかり、今日ホームセンターで購入して設置しました。


完成!


そして、もう一か所。露出のモールでエアコン用のコンセントを設置していたんですが、モールとコンセントは設置済みでしたが、配線をしていなかったんです。VVFを通して完成させました。


これで完成完璧!って思ったら、もう一つ忘れていました。
ポストの交換です。もう、鍵の部分が壊れていて交換が必要です。
と、ちょうどタイムリーに赤井さんが書いていたポストにしようと思い発注!
 


これで、安心して引き渡せます。長かった空室もこれで解消しました!
良かった良かった。。。。

その後、民家園でぶらぶらしました。そして、公園内でメタセコイアの種をたくさんゲットしました。育てる予定。。。

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春の仁

Property Management comments(0) - ガク
おおやがくです。

今日は久しぶりに自宅で業務しました。この春、川崎T区RCで空室があるのに、さらに東京コアアパートで怒涛の4退去に追われ日々苦しんでいましたが、コツコツとやるべきことをやってきた結果、明日が最後の一部屋の契約となりました。また、川崎市T区のRC部屋も無事に入居が決まり契約となりました。ということで遂に完全満室達成しました!

今回の「春の仁」、東京コアアパートで4退去が分かった時の目標は、4月中の完全満室でした。
正直、厳しいかな〜と思ったんですが、達成できて本当嬉しいです。そのために、リフォーム工程においても3人工で作業をしたりしていました。それにしても、思い返すと、ほんと、原状回復前の部屋の状態がひ酷かった。。。一部屋は、タバコやスプレーで汚染された部屋、さらに他の一部屋は残置物満載で油まみれの部屋。。。。また、以外にも早く申し込みが入り、リフォーム工程もギリギリだった。。。残り一部屋の仕上げがまだ残っているので、明日からリフォームを再開していきたいと思います。で、さらに、4月末に一部屋退去があるんですが。。。。

では。

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