幸せな退去

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おおやがくです。

 

今日は川崎市T区の退去後の確認へ行きました。自宅を購入して退去するという幸せな退去です。おめでとうございます。

 

さて、その前にちょっとだけ昨日まで書いていた DIY×ガーデニング のコンセプト型シェアハウスについてです。

コンセプト型シェアハウスって、普通の人には理解できない要素が多いのです。

例えば、「なんで自分の部屋を自分で作んなきゃいけないのに、お金まで払わないといけなんだ!」

って思う大家さんもいると思います。そんな大家さん、私は嫌いです。あなたにはわからない世界があるのです。。。

こんな感じで、コンセプト型シェアハウスって、分かる人だけ分かればいいという感じで、普通でない世界を攻めまくらないといけないのです。なので、周りは敵だらけ。。。。

 

 

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さて、退去確認ですが、入居期間が2年半程度で、しっかりした方が使われていたので、綺麗でした。

2年半前に、全面的にDIYリフォームしたのですが、その際選択したデザインも、今見ても古びることなくいい感じでした。

最初、不具合箇所が無いかチェック。見つかった不具合は、

・網戸の張り替え(1枚のみ)

・エアコンの修理(1台が全然冷えない)

その後、クリーニングして復帰しました。

 

写真を、、、

まず玄関周り

 

 

こんな感じで廊下がある間取りです。

 

玄関脇に4.5畳の部屋です。

 

水周りもまあまあ

 

 

 

和室もいい雰囲気です。

 

DKも清楚です。やっぱりこの床材最高に清楚だな〜良く使う床材なんです。型番知りたいいる??まあいないかな。。。

 

キッチンは、マイセットとIKEAのコンビです。

 

ということで、明日から募集しようっと。

 

では。

 

 

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法務局

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おおやがくです。

 

今日は法務局へ登記の相談に行きました。

 

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なんだか、最近、ここも顔と化してきました。

 

法務局に入り相談員と相談しました。

もうなんだかお馴染み状態で、あ!また来たね的な感じ。。。。

 

今回は売買による所有権移転登記をして、その後、所有権移転を伴う信託登記をするという2本立て。

まあ、今度、とある事情から100坪くらいの土地を買うことになったんですが、自分で登記もやる感じです。

複雑な登記なので、一般の司法書士の方ではとても信用出来ません。

 

ということで、経験豊富?な私が全てを自力でやります。

 

一通り書類に目を通してもらい、修正箇所を教えてもらいました。

今月中、遅くとも来月中には完了する段取りで進めています。

軽く書いていますが、自分で言うのもなんですが、このノウハウがはんぱなーい。。。シークレットシークレット。。。

 

では。

 

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やることリスト

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おおやがくです。

 

今日は、特に動いてはいないので、やることリスト。。。

 

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 ‥豕ビンテージアパートで空室発生したのですが、本日引き渡しが完了し、部屋をいじれる状態になった。今後やらないと~

◆)/遊荵察_餬彁務所にデータは送ったのでそろそろ

 もう一つの法人の中間報告を会計事務所に送付しないと~

ぁ ̄犒盜具を買ったので庭造りしないと~

ァ_討妨けてシーカヤック造らないと~

Αー宅事務所の改装しないと~

 

なんだかいろいろとやることがあるな~

では。

 

PS。。。。本日、マイカーのタカタエアバック関係のリコール作業が完了した。1年以上待ってやっと直った。良かった。

 

 

技術の視点とお金の視点

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おおやがくです。

 

GWですが、賃貸業をしているといろいろと事件は起こります。まあ、それは良しとして今日はちょっと思うところについて書きます。

 

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DIYをやるのはめんどくさいし、自分の労力と時間を費やすので、結局、「効率」を考えると業者に投げたほうが良いです。

といっている人が結構います。

 

さんざん今まで技術を使い、経験を積んだ人の言うセルフなら、まさにその通り!と同感出来ます。

 

しかしながら、ただ、効率という考えから、技術をあまり知らず、また甘く見ている人が言ったなら、残念な人だな〜と思ってしまいます。

 

大抵、そういう人は、相見積りを取って、値切って値切って、さらには何も考えず、施主支給とかやりまくり、お金を優先して安く仕上げるということに執念を燃やします。

残念ながら、これは間違った考え方だと思うんです。

 

結局、何でもそうですが、、、、特に建物って、技術の上に成り立っているものなんです。

いろいろな技術が混ざり合い、細部までもが技術で集約され、建物が出来あがるんです。

リフォームもそうです。壁施工、床施工、配管と多岐にわたる分野の技術が混ざり合い、室内が設計施工され、最終的にリフォームが完成する。技術の視点がもっとも大切なんです。

 

では、お金は?というと、ただ単に技術に付随するラベルのようなものなんです。お金という視点はしょせんそんなものなんです。技術を知らなければ、そこにふられた「お金というラベル」が正しいか正しくないかは判断できません。ですので、技術がもっとも大切なんです。それを勘違いして、「お金というラベル」の良し悪しだけで物事を判断すると、誤ったラベルの付いた技術が入り込み、だんだんと質が低下していくということです。ですので、技術という視点を大切にすることが大切なんです。

 

また、DIYなんてやんない方が、、、という方は、大抵、そんなの当たり前じゃんと言います。

自分も技術は知っているよって言って、そういったセミナーとか講習会に通います。

しかしながら、教科書で習ったところで、実際に現場の自身の不動産に起きている技術は、そういった教科書的な技術が通用しないことがほとんどなんです。ですので、私からのお勧めは、

自分自身の労力と時間を実地の技術の習得に費やす事!

方法としては、

悩みながらでもいいのでDIYをするのが最も手っ取り早く、次に、現場に入り、施工管理という名目で業者さんの技術を見て聞いて習得する!

こんな方法でしか本当の技術を積み上げることはできないです。

 

さんざん、勉強もして、実地も経験して、施工管理もしまくって、はたまたDIYまでもやりまくった私が言うので信じてください。

 

信じるものは救われる。

 

では。

 

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リフォーム完成

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートの総仕上げに妻と一緒に行きました。

 

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まずは、室内のBeforeです。もともと畳だったお部屋。畳が劣化しまくりで、床にすることにしました。

 

 

Afterはこんな感じです。ウッドタイルの床にして、クロスも良い感じのデザインを入れ込みました。

なんだか、空気感が大きく変わりました。

 

 

キッチン部分もこんな感じになりました。コスト削減のため床はCFで、建具はメイクアップシート(ダイノックの数分の1の値段)

 

トイレは床をCF貼って、温水洗浄便座を導入しました。

 

結構大変だったのは外です。残置物モリモリだった状態を。。。。

 

こんな感じに、普通になりました。

 

ということで、結構きついリフォームが完了しました。

まずは、祝福です。

 

現在の空室3件のその後の状況ですが、東京ビンテージアパートは無事契約に進んでいます。

川崎市S区RCは内見が結構入っているので、申し込みは時間の問題。

ということで、あとは営業頑張るぞ!

 

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総仕上げへ向けていろいろ作業

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートの総仕上げに行きました。

 

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まず、東芝のウォシュレットを取り付け、ひん曲がっていた洗濯用の水栓を一旦外して付けなおしました。

 

一応、シールテープと水栓用の接着剤を塗ってから取り付けました。

 

 

真っすぐになりました。

 

建具へのメイクアップシート施工です。

下地を出しました。

 

薄汚れたBefore

 

普通になったAfter

 

窓枠にペンキを塗ったり、外回りのゴミをかたずけたりしました。

結局、自転車2台と、ホイール3個と、車いすと、ブラウン管テレビと、トースターと、ラジカセを持参して帰路につきました。

明日、金属屋に持って行って処理してもらおうと思います。

 

明日に続く。。。。

 

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糊入れて貼り付け

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区築古アパートです。

 

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昨日の続きです。

床貼りですが、糊を入れて接着しました。

 

 

 

途中、頭痛がひどくなって1時間くらい寝込んでしましました。

頭痛薬を持っていたので良かったです。

 

今日は体調不良のため手短に。。。

 

では、おやすみ〜

 

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床貼り

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おおやがくです。
 
昨日完了した、東京ビンテージアパートですが、たった一日で申し込みが2件も入った!

値付け間違い????ではないはずなんですが。。。。

 

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さて、今日は川崎国の築古アパートです。

電気周りを見直したら、洗濯機置き場にコンセントが無いことに気が付いた。

この下側のTELのところにコンセントを作る。

 

ちょうど裏側にモニターフォンがあるので、そこから引っ張る予定。

 

洗濯機用の水洗金具も微妙だな〜

 

で、キッチンはCFを、居室はフロアタイルを敷き詰めました。まだ、糊を入れていないので、明日に続く。。。

 

 

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【信託契約とその登記】具体例

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おおやがくです。
 
今日も異次元物件対応ですが、まあ、ゆっくりとしています。比較的時間が取れるので、今から反響が多かった「信託契約とその登記」の続きを記していこうと思います。

 

 

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今日は、核になる「信託契約」を作る部分です。
ちなみに、私は投資戦略として「信託契約とその登記」と実行する必要があったため、ほぼほぼ独断で「信託契約とその登記」を遂行してきました。その過程で様々な事を習得してきて来た経験があります。しかしながら、私はこの分野の専門ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。

 

まず、注意事項です。

 

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。
 
【!!警告!!】
最初に警告しておきます!きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。
 
【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
 
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。
 
以上、注意事項でした。
 

さて、では、具体的な問題から始まります。クローズアップ現代のリンクをまずは読んでください。この最後の出てくる事例を取り扱って見ようと思います。


【状況】

状況をまとめると下記のようになります。
・両親が相次いで介護施設に入所。
・父には認知症の症状が出始めている。
・両親には両親2人の共同名義のマンションがあるが、ほったらかし。
・子供は娘のみ。

 

【問題】

問題は、、、
・認知症が進めば、預貯金・不動産売買が凍結
・娘に親二人の老後がかかっている。


【解決】
・両親のマンションの管理、運用、売却を娘単独で行えるようにする。


さて、具体的に私だったらどうするか?

 

現在、両親のマンションの所有権は両親にあります。これを娘名義に所有権移転(信託を原因として)をします。

所有権が娘に移されるので、不動産から生じる収益は娘の口座へ一旦振り込まれ、そこから、経費を差し引き、受益権者の両親へ還元することが出来ます。

 

不動産であるマンションは運用しても売却しても良いとしておきます。

 

両親へ還元する方法として、両親の銀行口座へ直接入金してしまうと、口座凍結する恐れがあるので、
直接介護施設へお金を振り込むことで、受益権への利益の還元とすることが出来るようにします。

 

もし、お金が余っても、将来の介護資金の預り金として娘の口座へストックしておくようにします。

 

両親が亡くなった際は、受益権を相続する。

 

【信託契約】
信託契約がどんなイメージ化というと

 

信託の目的: 目録の不動産を、受託者である娘が、受益者の為に管理、運用、処分できる。
管理方法: 運用益を両親の介護資金に充当する。また、余剰金は将来の介護資金として受託者がストックする。
受託者: 娘
委託者: 両親
受益者: 両親。亡くなったら受託者である娘が引き継ぐ

 

という感じにします。
厳密には、ちゃんとした契約文章にして、また、それ以外の雑多な項目も入れ込んでいきます。
また、両親が無くなったら、娘が受益者権を引き受けますが、その時の相続税がどうなるかは、税務からの検証が必要です。


ということで、信託契約を作り、公正証書にして登記すれば、娘が不動産の仮の所有者となり、収益を両親へ還元することが出来るようになるのです。

 

なんとも簡単な気がします。

 

こんな感じで、問題があり、対策方法が整理でき、関係する全員の合意が取れれば信託契約とその登記により所有権を容易に移すことが出来るのです。

 

ちなみに信託に伴う所有権移転登記は、

 建物は評価額の4/1000

 土地は評価額の3/1000

なので、通常の所有権移転に比べると格安です。

 

 

結局、信託契約とその登記は、ほんと、カスタムメイド的な事例が多いというかほぼカスタムしないといけないのです。ですので、あなたの戦略の中で、これは凄いって思えるアイディアが見つかるようでしたら是非是非挑戦してみてください。きっと素晴らしい未来を手に入れることが出来ると思います。

 

今後、また、何か思いついたり、面白い事例があったらまたアップしていこうと思います。

 

では。
 

 

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【信託契約とその登記】信託契約のバグだし

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今日は、核になる「信託契約」を作る部分です。
ちなみに、私は投資戦略として「信託契約とその登記」と実行する必要があったため、ほぼほぼ独断で「信託契約とその登記」を遂行してきました。その過程で様々な事を習得してきて来た経験があります。しかしながら、私はこの分野の専門ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。

 

まず、注意事項です。

 

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。
 
【!!警告!!】
最初に警告しておきます!きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。
 
【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
 
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。
 
以上、注意事項でした。
 

 

 

さて、「信託契約」を作りこむ部分について進めていきます。

 

信託契約を作りこむときに必要になるのが、現在どんな問題があり、それを解決するためにどのようにしたいか?について明確にロジック立ててまとめることです。

 

次に、そのロジックにおける問題点が無いか?特に、税務に関しての問題点。。。というか、考え方を変えて、税務署はどう解釈してくるか?つまり、自分が税務官だったら「租税回避的にやっているんじゃない?」と疑う視点で一度そのロジックを見ていくことも必要です。

 

さらに、第三者が絡む場合に、特に必要な事ですが、第三者がその信託契約のロジックを壊すことが出来る穴が無いか?について見つめなおすことも必要です。

 

問題も分かっていて、やりたいロジック(信託契約案)も作れた。そしたら、そのロジックのバグ出しをしていくんです。バグ出しにおいては、裁判所の判例を見たりすることも必要になるかもしれません。実は、このバグ出しが非常に大変なのです。

 

お金をもらって業として信託契約に取り組む司法書士などは、このバグ出しが完全にできていないと、後にこのロジックが実行できなかった際には莫大な損害を請求されることになるかもしれません。絡む資産が、不動産なだけに、莫大な損害になります。ですので、一般的に、不動産に絡む「信託契約とその登記」の報酬は非常に高いものになるのです。

 

大枠の流れを上記で説明しました。実は、上記のバグだしのプロセスが最も大変で重要ですのでよく覚えておいてください。

 

さて、では、具体的な問題から始まります。クローズアップ現代のリンクをまずは読んでおいてください。(今日はじっくりとこの記事を読んでおいてください。)表面的な部分だけの内容なのですが、リンクにあるような相続関係の事例が今の信託契約に多いのです。私は、全然関係ない投資戦略で使いましたが、、、、皆さんの興味がまだあれば、次は具体的な話を事例にして書いていこうと思います。

では。

 

 

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