防音Dマットと根太調整

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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その前にコーナンプロに立ち寄ったらいい感じの資材がありました。

 

早速、高山化成の防音Dマットで検索。

これ使えるんじゃねっ! て感じだったので、衝動買いしました。

3尺角で1000円、6畳分で12000円也!

 

それ以外にも、ボード、ラワン合板等を買い込み現場へ行きました。

 

さて搬入。。。。。2階なので階段です。しかも今日は超~暑いです。

休み休み、ゆっくりと搬入しました。

 

さて、その後、床レベル調査です。

 

写真中央上側の角が手前より4cm落ちています。

多分、柱の下の土台が悪いのかもしれません。

 

一旦、根太を並べてみます。仮止めしてから根太上部のレベル調査をしました。

 

一部は削り、一部は継ぎ足さないといけません。

畳の下地はほんと暴れていて大変です。もっと楽な方法もありそうですが、今回は根太の高さ調整で切り抜けます。

 

さて、根太を固定したらその隙間に石膏ボードを埋め込み、根太に合板を貼ったら、上に防音Dマットを置き、床を張る予定です。

確かに防音Dマットの上に乗ると音が小さくなるんです。

 

 

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畳を剥いで。。。

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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徹底的に、、、というかかなーり汚いので、快適なリフォーム作業を行う前準備としてクリーニングしました。

かなり、XXXXやヤニが酷かった。

 

ある程度整ったので、畳を剥がしてきます。

 

6畳なので6枚の本畳で、かなり重いです。

 

その後、CFを剥がし、、、

 

便座を外し、今日も又スモークを焚いて帰還。

 

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リフォーム計画

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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週末に退去された部屋の確認です。

まあ汚いのではあるのですが、一生懸命掃除してくれている感じがする状態でした。

さらに、何故か、庭の雑草も取っていてくれていました。

そして、感謝の置手紙がありました。

なんだかホッコリする感じでした。

 

部屋は畳です。

 

キッチンも瞬間湯沸かし器搭載です。

 

図面で見ると分かるんですが、もちろん!風呂無です。

 

さて、どんなリフォームをするかを妻と一緒に考えました。

畳はフローリングにして、クロスは全面交換、あとは清掃して耐えることにしました。

さて、どうなるか。。。。

 

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山の開拓

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おおやがくです。

 

一昨日と今日は友人の物件へ行きました。

 

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一昨日、親分と一緒に友人の物件へ行きました。

さすが親分です、数字や性能に厳しく、有益なアドバイスを連発していました。

一方、友人は、作り込みに厳しく、フェイクの素材は完全否定します。

親分、「ウッドデッキは最近はプラスチックだな~」

友人「いやいや、本当の木でないと」

私もどちらかというと素材志向なので、

私「親分、プラスチックに逃げちゃだめだよ~」

 

まあ、いろいろな方向性があるので、どちらが正解とは言えないのですが、こだわりがあると言うのは面白いですよね。

こだわりがあり、価値観が違うからこそ、面白いんです。

 

そんな会話を山猫が聴きながら優雅に歩いて行きました。

 

そんな光景はこちらから。

 

 

さて、一日空けて本日、刈払機で山を開拓しました。

バッテリーとエンジンの二刀流です。大谷選手ばり。

 

妻と一緒に山を開拓しました。

開拓の目印に丸石を置きました。ここが山頂!

 

たまには山の開拓っていいですね。

 

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「黒松」の古葉落しと矯正

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おおやがくです。

 

友人が作っている360°ビューイングシェアハウスに黒松があります。

 

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この「黒松」伸びきってボーボーしていて美しくありません。

 

ということで、本日この黒松をカッコよくするために再訪しました。

朝、現地に付くと、海では消防船?が放水訓練をしていました。壮大すぎる景色に感動しました。

 

さて、この黒松、数年間放置されている感じでいたるところが伸びきっています。

まず、古い葉を取り除いていきます。

古い葉を取り除く作業を「古葉落とし」といいます。

この作業により、内側の枝や幹に日が当たり、内部の葉が枯れるのを防ぐことが出来ます。

 

そして、棕櫚縄で枝を矯正していきました。

本当はある程度剪定してから矯正した方が楽なのですが、まだ、経験値が低いので、大胆な剪定はせず出来る限り残して、すべてを矯正しました。矯正は水平面より下になるように心がけました。

 

そして、完成!

 

間延びした枝間の場所も多く、きっと上手に剪定するといい感じになると思うのですが、まずはこの感じで枝葉が上に向く新芽を待ってから再度考えて剪定していこうと思います。

 

別の確度での写真。

 

ん〜教科書通りやってはいるのですが、なんだか悩ましい〜 新芽が出ると良くなるとは思うのですが、今年から始めたので経験不足で悩ましいんです。

 

これでいいの? 専門家のアドバイスを求む。

 

 

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風呂無しアパート

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おおやがくです。

 

私、風呂無しアパート持っています。。。。。

 

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その風呂無しアパートに空室が一室あったのですが、申し込みが入り、審査も通りました。しかも想定よりちょい若めの人。

本日、入居者のリクエストで、電子錠を無効化してきました。そして、鍵を交換し、エアコン用のリモコンが無かったので設置してきました。

 

このアパート、私が購入した最初の一棟目のアパートなのですが、風呂無しにもかかわらず、運用10年以上のトータルで、なんと空室率1%以下!トータルで99%程度の入居率を誇るアパートなのです。入居すると、ほどんど退去の無いアパートなのです。そして、物件メンテも最小限で運用しているため、所有している中で最も世話無しのアパートです。リノベ好きな私があえてリノベしない理由は地域的な特徴と投資効率を考えての事です。

 

前の入居者が介護施設に入所するとのことで、空室が発生したのが約一年前。。。

さて、どうしようかな?風呂を入れるかな?と悩みましたが、一通りのリフォームをし、まずは強気な設定で募集を開始しました。

このエリア、川崎市K区には風呂無しアパートがまだまだ割とあるのですが、この風呂無しアパート部門で最高値の賃料をつけている我がアパート。

内見はあるものの、なかなか決まらず、強気な気持ちも少しずつ弱気になり、賃料を下げようか?素直に風呂を入れようか?でも、風呂を入れると回収するまでにどんだけかかる?と、あれこれ思っていたところに今回の申し込み!!

ナイスすぎます!!

 

これで、もう少しのらりくらりと運用します。

そして、次の空室があっても風呂無しのまま募集して、そして決まらずに最終的に全空になったら更地かな??

 

 

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年末モードに突入

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おおやがくです。

 

年末までは簿記とか周りの整理関係に注力して行きます。

 

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さて、12月に入りました。運よく、空室もだいぶ落ち着き、リフォーム済みの1件のみとなりました。

 

この時期は社会が荒れてバタバタとしますよね~。

 

そんな時だからこそ、浮かれずに足元を固める作業を淡々と実行して行くことが大切だと思います。

ということで、これから、年末にかけて、大好きな施工関係の仕事?(趣味?)とかは最低限にして、簿記や保険や書類整理や銀行との折衝、事務所の整理、家の整理、家の掃除修繕片付けなどに注力して行こうと考えています。

 

ということで、明日はDIYシェアを片付けて、明後日くらいから銀行折衝関係の業務をしていこうと思います。

 

では。

 

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営業と更新作業

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おおやがくです。

 

今日は、営業活動でした。

 

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時々、新規開拓をして営業活動をしているんですが、この前、妻がとあるルートで開拓した業者さんと本日打ち合わせしてきました。普通ではたどり着けない領域まで、なぜかスルスルっと通り抜けて面白い展開となりました。その道で何年も頑張ってきている人もここまでは到達できないレベルだったみたいで、スッゴク不思議がっていました。そして、ちょっぴり感動していました。

まあ、巡り合わせっていろいろありますね〜。

 

さて、とある物件の更新作業ですが、過去の名残で一部管理会社が更新作業をしている入居者群があるのですが、先日、すべて更新しましたって手紙が来ていたんですが、一人更新されずにいたんです。すでに更新月は過ぎています。

 

この管理会社さん、実は、過去にも2度更新をし忘れて、その後指摘した後、無事更新料は徴収されたんですが入居者が怒り心頭って感じで揉めたことがあるんです。

 

さすがに今回は、3度目、どうしようもないので、管理会社の不備で更新を過ぎているので更新料を納めてほしい旨、こちらから丁寧にお手紙を書いて送り届けたんです。電話をしたんですが繋がらなかったので、直接ポストまで送り届けたんです。

 

すると、無事に更新の書類が返送されてきました。今回は、入居者様のお怒りはおさえられたのかなって思います。

この方は、これからは我々の方で更新作業を行っていきます。

 

このように、管理会社が入ることで、今回は手間が増えているので、逆ザヤって感じです。まあ、管理会社が管理している人は、ほんの少しの人数なので、それほどダメージは無いのですが、管理会社が管理しきれていないことは、大家としては本末転倒なのです。いろいろとしがらみがあるのでここだけの話なのではありますが、、、、こういうことも世の中ありますよね〜

 

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漁師小屋リノベ専門家

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おおやがくです。

 

今日は、道具のメンテナンスをしました。

 

実は、前々回の台風で海沿いは高潮の影響で大被害を受けています。

とあるご高齢の漁師さん、私含め海のスポーツをする友人たちがたまにお世話になっているんですが、その漁師さんの漁師小屋が壊滅状態となってしまったのです。

 

ドアはどこかに吹き飛んで、壁は崩れ、中には大量の砂で埋まり。。。

 

もちろん、保険とかは入っていなくって、また、大規模に修復する元気も気力もなく、親族からは漁師もそんなにやっていないんだし、小屋を解体して終わりにしよう、って諭されていたようですが、ご高齢の漁師の夫婦は、この漁師小屋から生きがいを得ているという感じで、今回の被害に途方にくれていたんです。

 

と、友人たちがボランティアで復旧してあげようということになり、先先日に総勢10名程度で復旧したのです。

みんなで砂を書き出し、綺麗に掃除をして、またジャッキアップをしてなくなった柱を設置し、壁を復旧し、また、ドアにはコンパネを使い、取っ手に流木をあしらいながら、かなりリオシャレな感じの漁師小屋に復旧したのです。

最後に、漁師のおじいちゃんは、茫然とたたずみ、その完成した漁師小屋を前に、涙ぐんでいました。ちょっと感動。

FBだけにUPしていますが、写真はブログでは割愛。。。

 

そんな感動的な作業だったのですが、、、、、

 

雨の中作業をしていたので、道具類が砂まみれ、塩まみれになりました。

ということで、今日は道具類の一斉メンテナンスをしました。錆びないようにシリコンスプレーで磨いたり、砂を落としたりしました。道具のメンテナンスは時間もかかりますがホント重要。DIYとかリフォームとかってメインの作業光景ばかり注目されますが、本当に大切なのは道具のメンテナンスだったり、資材の調達だったり、作業前の下準備だったりするのです。実際のメインの作業を行うための準備は全行程の8割くらいを締めるといっても過言ではないのです。皆さんも、段取り8割とかという言葉をかみしめて、道具のメンテナンスをしましょう!

 

そして、また感動的なリフォームをしようと心に誓うのでした。

 

近々、漁師小屋内部の電気工事をして照明を設置してあげよと思っています。(台風で電線もぶった切られています。)

 

 

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PS。。。本日、周りの壊滅状態の漁師小屋の主たち(おじいちゃんの親戚のようです)がこの復旧した漁師小屋を見て感動していたようです。なんだか、また仕事が来そうなような。。。漁師小屋リノベ専門家にでもなろうかと。。。

 

 

電子錠10年記念

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おおやがくです。

 

今日は、川崎市T区のRCへ入居前の引き渡し最終チェックへ行きました。不動産屋さんとも打ち合わせしました。

 

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今回のお部屋は、電子錠を初めて付けたお部屋なんです。

いつ付けたのかと調べてみると、10年ちょい前でした。

これが電子錠初取り付けの記事

いや~自分が、10年も前から電子錠を取り付けていたことに超衝撃!

そして、この電子錠10年間、全く問題もなく稼働していたのです。

 

しかしながら、こんな感じで表面が劣化しています。

 

取り外しました。

もう10年選手なので廃棄するかな~?

 

そして、新品を取り付けました。

やっぱり綺麗です。

ちなみに、この電子錠いくらすると思います?

なんと!6000円くらいです。付けない手は無いですよね~。

どこで買うとか、どうやって付けるとかは聞かないでくださいね。

みんなつけると嫌ですから。。。。

 

さて、その後、消火器も設置。

先日10年超えていたのを発見したので、今回準備していました。

床に置くと、掃除の時とか何かと面倒なので壁に固定です。

 

 

さてさて話題は変わりまして、DIYシェア用に工具を調達しています。

今回、こんなものも試しに調達しました。

マキタの18Vバッテリーの2Ahタイプ

 

最高グレードは6Ahのバッテリーなのですが、重いのです。

こいつは、2Ahにしている分重量が半分程度です。

 

 

実は、バッテリーが重いので、今まではマキタのインパクトは14.4Vを使っていました。

18Vよりも14.4Vのバッテリーの方が軽いからです。

 

しかしながら、こういったバッテリーが出てきたので、18Vでもインパクトの軽量化ができるので18Vに揃えていこうと考えています。

 

実は、マックスがこういった方針で、5Ahと2.5Ahのバッテリーを出していて、皆結構重宝していたのですが、その流れがマキタにも波及してきました。

 

女性の方とかにはとても良いバッテリーです。

アネゴとかカティーさんには超お勧めです。

ちょっとしたプチ情報でした。

でも、このお二方は超マニアなので、すでに知っていそうです。。。。

 

 

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