コンポジションタイル

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日も引き続き川崎市K区アパートへ行きました。

 

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コンポジションタイルの代名詞はタジマのPタイル。このPタイルはタイル施工の原点といってもいいタイルだと感じています。

高価なリノリウムという天然の塩ビ系の素材はあるのですが、このPタイルは非常に質素な質感で自然素材に近い質感があります。

ということで、Pタイルの施工は大好きなんです。

 

ただ、耐久性や、デザイン性から、ホモジニアス系のタイルを使用することが多く、コンポジション系を使用する頻度が少ないのですが、ちょっとした個所とかで使用できるチャンスがあれば使いたくなるのです。

 

ということで、ここ!

玄関の微妙なモルタルタタキ部分に施工します。

 

サンド色のPタイルです。一枚100円もしません。

 

カットして合わせていきます。

 

ノリを入れて圧着して完了。

 

そして、電子錠を取りつけ。。。

 

破れた網戸を張り替えました。

 

あと一息で完成です。

では。

 

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床貼り

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おおやがくです。

 

今日も先週に引き続き川崎市K区アパートへ行きました。

 

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床を貼ります。

その前に割り付け。

チョークラインで芯線を引きます。

 

芯割で行きます。端が90%を超えるので念のため確認していきます。

 

バーッと置いて端が収まるのを確認しました。一応計算通りギリギリ収まりました。

 

あとは、カットして置いて糊を入れて置いて完成

 

キッチン側も完成

 

トイレも完成

 

あとは細かい部分の補修をしていきます。

では。

 

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このアパート、さらに、もう一部屋、空きそうです。。。。更地にしちゃおうっかな。。。

 

 

 

床の下地完成

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区アパートへ行きました。

 

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まずは、床の不陸データです。

生データで見ると、45−3=42mmの高低差がありましたが、根太の高さ調整をして真っ平らにしました。

 

 

2階の床なので遮音効果を狙ってボードを根太間に入れ込みました。あまりもすべて入れ込みました。

ボードの遮音はそこそこですが、最終の遮音対策は後ほど。。。。

 

そして、ラワン合板を敷き詰めま固定しました。

 

そして、遮音対策です。遮音Dマットという商品で、この上に乗るとホント音が小さくなります。

重いゴムで出来ていて、裏がエンボス状で衝撃音を吸収してくれます。

 

全部敷き詰めたら、タッカーで固定します。

 

床は後日貼ります。。。。

 

時間が余ったので、トイレのCFを剥がして転写しました。

 

 

収まりもバッチリでした。

 

来週に続く。。。。

 

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根太の高さ調整

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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畳を普通の床に変えるんですが、これ、大工に頼むとすっごく高いので、しょうがないので自分でやっています。

4畳半と6畳間、自分でやれば材料費6万円くらいなので支出的にぎりぎりの許容範囲です。工期は4~5日あれば出来ます。

 

昨日測定した高さを根太にケガきます。この線に沿って丸鋸でカットします。

 

高さを合わせる為に、こちらの端はこんなに薄くなります。

 

こちらは少し足さないといけないのでスペーサーを差し込みます。

 

右手前が4cm落ちているので、こんな感じでスペーサーを差し込みます。

もちろん、スペーサーはmm単位で調整してあります。

 

そして、ボンド併用してビス留め。

 

1.5尺置きに下地の大引きがあるのですが、不安なのでその間にもボンドと端材を入れて固定しています。

 

根太の間に石膏ボードを挟んでいきます。

 

今日は前面に石膏ボードを入れたとこまで完成です。

でも、まだ、ボードが余っているので、2重にして入れ込みます。

 

続きは明日。

 

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防音Dマットと根太調整

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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その前にコーナンプロに立ち寄ったらいい感じの資材がありました。

 

早速、高山化成の防音Dマットで検索。

これ使えるんじゃねっ! て感じだったので、衝動買いしました。

3尺角で1000円、6畳分で12000円也!

 

それ以外にも、ボード、ラワン合板等を買い込み現場へ行きました。

 

さて搬入。。。。。2階なので階段です。しかも今日は超~暑いです。

休み休み、ゆっくりと搬入しました。

 

さて、その後、床レベル調査です。

 

写真中央上側の角が手前より4cm落ちています。

多分、柱の下の土台が悪いのかもしれません。

 

一旦、根太を並べてみます。仮止めしてから根太上部のレベル調査をしました。

 

一部は削り、一部は継ぎ足さないといけません。

畳の下地はほんと暴れていて大変です。もっと楽な方法もありそうですが、今回は根太の高さ調整で切り抜けます。

 

さて、根太を固定したらその隙間に石膏ボードを埋め込み、根太に合板を貼ったら、上に防音Dマットを置き、床を張る予定です。

確かに防音Dマットの上に乗ると音が小さくなるんです。

 

 

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畳を剥いで。。。

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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徹底的に、、、というかかなーり汚いので、快適なリフォーム作業を行う前準備としてクリーニングしました。

かなり、XXXXやヤニが酷かった。

 

ある程度整ったので、畳を剥がしてきます。

 

6畳なので6枚の本畳で、かなり重いです。

 

その後、CFを剥がし、、、

 

便座を外し、今日も又スモークを焚いて帰還。

 

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リフォーム計画

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区アパートへ妻と一緒に行きました。

 

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週末に退去された部屋の確認です。

まあ汚いのではあるのですが、一生懸命掃除してくれている感じがする状態でした。

さらに、何故か、庭の雑草も取っていてくれていました。

そして、感謝の置手紙がありました。

なんだかホッコリする感じでした。

 

部屋は畳です。

 

キッチンも瞬間湯沸かし器搭載です。

 

図面で見ると分かるんですが、もちろん!風呂無です。

 

さて、どんなリフォームをするかを妻と一緒に考えました。

畳はフローリングにして、クロスは全面交換、あとは清掃して耐えることにしました。

さて、どうなるか。。。。

 

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山の開拓

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おおやがくです。

 

一昨日と今日は友人の物件へ行きました。

 

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一昨日、親分と一緒に友人の物件へ行きました。

さすが親分です、数字や性能に厳しく、有益なアドバイスを連発していました。

一方、友人は、作り込みに厳しく、フェイクの素材は完全否定します。

親分、「ウッドデッキは最近はプラスチックだな~」

友人「いやいや、本当の木でないと」

私もどちらかというと素材志向なので、

私「親分、プラスチックに逃げちゃだめだよ~」

 

まあ、いろいろな方向性があるので、どちらが正解とは言えないのですが、こだわりがあると言うのは面白いですよね。

こだわりがあり、価値観が違うからこそ、面白いんです。

 

そんな会話を山猫が聴きながら優雅に歩いて行きました。

 

そんな光景はこちらから。

 

 

さて、一日空けて本日、刈払機で山を開拓しました。

バッテリーとエンジンの二刀流です。大谷選手ばり。

 

妻と一緒に山を開拓しました。

開拓の目印に丸石を置きました。ここが山頂!

 

たまには山の開拓っていいですね。

 

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「黒松」の古葉落しと矯正

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おおやがくです。

 

友人が作っている360°ビューイングシェアハウスに黒松があります。

 

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この「黒松」伸びきってボーボーしていて美しくありません。

 

ということで、本日この黒松をカッコよくするために再訪しました。

朝、現地に付くと、海では消防船?が放水訓練をしていました。壮大すぎる景色に感動しました。

 

さて、この黒松、数年間放置されている感じでいたるところが伸びきっています。

まず、古い葉を取り除いていきます。

古い葉を取り除く作業を「古葉落とし」といいます。

この作業により、内側の枝や幹に日が当たり、内部の葉が枯れるのを防ぐことが出来ます。

 

そして、棕櫚縄で枝を矯正していきました。

本当はある程度剪定してから矯正した方が楽なのですが、まだ、経験値が低いので、大胆な剪定はせず出来る限り残して、すべてを矯正しました。矯正は水平面より下になるように心がけました。

 

そして、完成!

 

間延びした枝間の場所も多く、きっと上手に剪定するといい感じになると思うのですが、まずはこの感じで枝葉が上に向く新芽を待ってから再度考えて剪定していこうと思います。

 

別の確度での写真。

 

ん〜教科書通りやってはいるのですが、なんだか悩ましい〜 新芽が出ると良くなるとは思うのですが、今年から始めたので経験不足で悩ましいんです。

 

これでいいの? 専門家のアドバイスを求む。

 

 

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風呂無しアパート

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

私、風呂無しアパート持っています。。。。。

 

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その風呂無しアパートに空室が一室あったのですが、申し込みが入り、審査も通りました。しかも想定よりちょい若めの人。

本日、入居者のリクエストで、電子錠を無効化してきました。そして、鍵を交換し、エアコン用のリモコンが無かったので設置してきました。

 

このアパート、私が購入した最初の一棟目のアパートなのですが、風呂無しにもかかわらず、運用10年以上のトータルで、なんと空室率1%以下!トータルで99%程度の入居率を誇るアパートなのです。入居すると、ほどんど退去の無いアパートなのです。そして、物件メンテも最小限で運用しているため、所有している中で最も世話無しのアパートです。リノベ好きな私があえてリノベしない理由は地域的な特徴と投資効率を考えての事です。

 

前の入居者が介護施設に入所するとのことで、空室が発生したのが約一年前。。。

さて、どうしようかな?風呂を入れるかな?と悩みましたが、一通りのリフォームをし、まずは強気な設定で募集を開始しました。

このエリア、川崎市K区には風呂無しアパートがまだまだ割とあるのですが、この風呂無しアパート部門で最高値の賃料をつけている我がアパート。

内見はあるものの、なかなか決まらず、強気な気持ちも少しずつ弱気になり、賃料を下げようか?素直に風呂を入れようか?でも、風呂を入れると回収するまでにどんだけかかる?と、あれこれ思っていたところに今回の申し込み!!

ナイスすぎます!!

 

これで、もう少しのらりくらりと運用します。

そして、次の空室があっても風呂無しのまま募集して、そして決まらずに最終的に全空になったら更地かな??

 

 

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