総仕上げへ向けていろいろ作業

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートの総仕上げに行きました。

 

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まず、東芝のウォシュレットを取り付け、ひん曲がっていた洗濯用の水栓を一旦外して付けなおしました。

 

一応、シールテープと水栓用の接着剤を塗ってから取り付けました。

 

 

真っすぐになりました。

 

建具へのメイクアップシート施工です。

下地を出しました。

 

薄汚れたBefore

 

普通になったAfter

 

窓枠にペンキを塗ったり、外回りのゴミをかたずけたりしました。

結局、自転車2台と、ホイール3個と、車いすと、ブラウン管テレビと、トースターと、ラジカセを持参して帰路につきました。

明日、金属屋に持って行って処理してもらおうと思います。

 

明日に続く。。。。

 

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信託登記で表彰台独占

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おおやがくです。

 

先週、遂に信託登記が完了しました。

 

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登記簿謄本を取ると、信託目録番号がふられていました。その番号はなんと!

そう、信託目録 第1号!!

この番号が何を意味しているのか?ちょっとよくわからないのですが、こんなブログ記事がありました。

 

下記のように書かれています。

_____________________________

日々、家族信託を活用した相続(争族)・事業承継対策のコンサルティング業務をやっているのだが(こういうとミヤタは家族信託しかやっていなくて、通常の不動産の相続登記や会社の登記、企業法務なんかをやっていないと誤解を受けることも増えているが、もちろんスタッフ7名と共に通常の司法書士業務はやっているのだ)、不動産を信託財産に入れて管理を託すとなると、当該不動産については信託登記申請をして、信託財産の管理を担う「受託者」の名前を登記簿に記載することになる。そして、信託登記がなされると、1物件ごとに必ず「信託目録」が作られ、信託契約の重要な部分が登記簿とセットで誰でも見れるようになる。この信託目録は、1物件ごとにナンバリングされる。つまり、各管轄法務局で、これまでのべ何物件分の信託登記がなされたか、言い換えると、その管轄内の不動産のうち信託財産に入れられた不動産の数がいくつあるかがその「信託目録第●号」の数字を見れば分かることになる。さて、弊所のお客様は全国にいらっしゃることもあるし、お客様自身は東京近辺にいても、信託財産に入れる不動産が
地方の物件であることもしばしば。そうなると、信託登記を全国各地の管轄法務局に申請することになる訳だが、まだまだ「信託」自体がなじみが薄いこともあり、都内でも信託目録の番号は一桁や二桁であることが多い。そこで来ましたっ、「信託目録第1号」!ざっくりいうと、その法務局内で、不動産登記法が改正された(改正により「信託原簿」から「信託目録」に変わったので)以後、まだ一度も信託登記がなされたことがなかったということになる。一番乗りは、ちょっと嬉しい。信託業務をこなす中でのささやかな喜び。

_____________________________

 

これが本当だとすると。。。。

司法書士でも、信託のコンサルでもないのに、私、ただの一般ピーポーなのに第1号。。。

 

 

しかも、加えて、幾つかの信託登記を並行して進めていたので、、、

 

信託目録第2号も。。。。。

 

さらに、、、、

 

 

信託目録第3号まで。。。

 

ということで、表彰台独占です!

 

次の方は第4位なので、メダルはありません。私もメダルありませんが。。。。

 

さて、ほとんどの皆さんは、信託登記~??へ~ そんなのあるんだ~的な感じで思っていると思います。

 

では。

 

 

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糊入れて貼り付け

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おおやがくです。

 

今日も川崎市K区築古アパートです。

 

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昨日の続きです。

床貼りですが、糊を入れて接着しました。

 

 

 

途中、頭痛がひどくなって1時間くらい寝込んでしましました。

頭痛薬を持っていたので良かったです。

 

今日は体調不良のため手短に。。。

 

では、おやすみ〜

 

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床貼り

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おおやがくです。
 
昨日完了した、東京ビンテージアパートですが、たった一日で申し込みが2件も入った!

値付け間違い????ではないはずなんですが。。。。

 

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さて、今日は川崎国の築古アパートです。

電気周りを見直したら、洗濯機置き場にコンセントが無いことに気が付いた。

この下側のTELのところにコンセントを作る。

 

ちょうど裏側にモニターフォンがあるので、そこから引っ張る予定。

 

洗濯機用の水洗金具も微妙だな〜

 

で、キッチンはCFを、居室はフロアタイルを敷き詰めました。まだ、糊を入れていないので、明日に続く。。。

 

 

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【信託契約とその登記】具体例

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おおやがくです。
 
今日も異次元物件対応ですが、まあ、ゆっくりとしています。比較的時間が取れるので、今から反響が多かった「信託契約とその登記」の続きを記していこうと思います。

 

 

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今日は、核になる「信託契約」を作る部分です。
ちなみに、私は投資戦略として「信託契約とその登記」と実行する必要があったため、ほぼほぼ独断で「信託契約とその登記」を遂行してきました。その過程で様々な事を習得してきて来た経験があります。しかしながら、私はこの分野の専門ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。

 

まず、注意事項です。

 

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。
 
【!!警告!!】
最初に警告しておきます!きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。
 
【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
 
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。
 
以上、注意事項でした。
 

さて、では、具体的な問題から始まります。クローズアップ現代のリンクをまずは読んでください。この最後の出てくる事例を取り扱って見ようと思います。


【状況】

状況をまとめると下記のようになります。
・両親が相次いで介護施設に入所。
・父には認知症の症状が出始めている。
・両親には両親2人の共同名義のマンションがあるが、ほったらかし。
・子供は娘のみ。

 

【問題】

問題は、、、
・認知症が進めば、預貯金・不動産売買が凍結
・娘に親二人の老後がかかっている。


【解決】
・両親のマンションの管理、運用、売却を娘単独で行えるようにする。


さて、具体的に私だったらどうするか?

 

現在、両親のマンションの所有権は両親にあります。これを娘名義に所有権移転(信託を原因として)をします。

所有権が娘に移されるので、不動産から生じる収益は娘の口座へ一旦振り込まれ、そこから、経費を差し引き、受益権者の両親へ還元することが出来ます。

 

不動産であるマンションは運用しても売却しても良いとしておきます。

 

両親へ還元する方法として、両親の銀行口座へ直接入金してしまうと、口座凍結する恐れがあるので、
直接介護施設へお金を振り込むことで、受益権への利益の還元とすることが出来るようにします。

 

もし、お金が余っても、将来の介護資金の預り金として娘の口座へストックしておくようにします。

 

両親が亡くなった際は、受益権を相続する。

 

【信託契約】
信託契約がどんなイメージ化というと

 

信託の目的: 目録の不動産を、受託者である娘が、受益者の為に管理、運用、処分できる。
管理方法: 運用益を両親の介護資金に充当する。また、余剰金は将来の介護資金として受託者がストックする。
受託者: 娘
委託者: 両親
受益者: 両親。亡くなったら受託者である娘が引き継ぐ

 

という感じにします。
厳密には、ちゃんとした契約文章にして、また、それ以外の雑多な項目も入れ込んでいきます。
また、両親が無くなったら、娘が受益者権を引き受けますが、その時の相続税がどうなるかは、税務からの検証が必要です。


ということで、信託契約を作り、公正証書にして登記すれば、娘が不動産の仮の所有者となり、収益を両親へ還元することが出来るようになるのです。

 

なんとも簡単な気がします。

 

こんな感じで、問題があり、対策方法が整理でき、関係する全員の合意が取れれば信託契約とその登記により所有権を容易に移すことが出来るのです。

 

ちなみに信託に伴う所有権移転登記は、

 建物は評価額の4/1000

 土地は評価額の3/1000

なので、通常の所有権移転に比べると格安です。

 

 

結局、信託契約とその登記は、ほんと、カスタムメイド的な事例が多いというかほぼカスタムしないといけないのです。ですので、あなたの戦略の中で、これは凄いって思えるアイディアが見つかるようでしたら是非是非挑戦してみてください。きっと素晴らしい未来を手に入れることが出来ると思います。

 

今後、また、何か思いついたり、面白い事例があったらまたアップしていこうと思います。

 

では。
 

 

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【信託契約とその登記】信託契約のバグだし

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おおやがくです。
 
今日は異次元物件対応ですが、まあ、ゆっくりとしています。比較的時間が取れるので、今から反響が多かった「信託契約とその登記」の続きを記していこうと思います。

 

 

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今日は、核になる「信託契約」を作る部分です。
ちなみに、私は投資戦略として「信託契約とその登記」と実行する必要があったため、ほぼほぼ独断で「信託契約とその登記」を遂行してきました。その過程で様々な事を習得してきて来た経験があります。しかしながら、私はこの分野の専門ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。

 

まず、注意事項です。

 

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。
 
【!!警告!!】
最初に警告しておきます!きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。
 
【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
 
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。
 
以上、注意事項でした。
 

 

 

さて、「信託契約」を作りこむ部分について進めていきます。

 

信託契約を作りこむときに必要になるのが、現在どんな問題があり、それを解決するためにどのようにしたいか?について明確にロジック立ててまとめることです。

 

次に、そのロジックにおける問題点が無いか?特に、税務に関しての問題点。。。というか、考え方を変えて、税務署はどう解釈してくるか?つまり、自分が税務官だったら「租税回避的にやっているんじゃない?」と疑う視点で一度そのロジックを見ていくことも必要です。

 

さらに、第三者が絡む場合に、特に必要な事ですが、第三者がその信託契約のロジックを壊すことが出来る穴が無いか?について見つめなおすことも必要です。

 

問題も分かっていて、やりたいロジック(信託契約案)も作れた。そしたら、そのロジックのバグ出しをしていくんです。バグ出しにおいては、裁判所の判例を見たりすることも必要になるかもしれません。実は、このバグ出しが非常に大変なのです。

 

お金をもらって業として信託契約に取り組む司法書士などは、このバグ出しが完全にできていないと、後にこのロジックが実行できなかった際には莫大な損害を請求されることになるかもしれません。絡む資産が、不動産なだけに、莫大な損害になります。ですので、一般的に、不動産に絡む「信託契約とその登記」の報酬は非常に高いものになるのです。

 

大枠の流れを上記で説明しました。実は、上記のバグだしのプロセスが最も大変で重要ですのでよく覚えておいてください。

 

さて、では、具体的な問題から始まります。クローズアップ現代のリンクをまずは読んでおいてください。(今日はじっくりとこの記事を読んでおいてください。)表面的な部分だけの内容なのですが、リンクにあるような相続関係の事例が今の信託契約に多いのです。私は、全然関係ない投資戦略で使いましたが、、、、皆さんの興味がまだあれば、次は具体的な話を事例にして書いていこうと思います。

では。

 

 

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【信託契約とその登記】実務編

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おおやがくです。

 

今日は法務局から電話がありました。登録免許税の金額が違ってたそうで。。。。

 

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反響が多かったのでその続きを書いてみようと思います。
今日は「信託契約とその登記」の流れを追っていきます。
もちろん、信託登記の核になるのは「信託契約」を作る部分なんですが、意外とその後どうやって登記する?ってところの情報はあんまりありません。最初に、大枠の全体の流れを俯瞰して捉えておくことは非常に良いことだと思いますので、これらについて今日は書いておこうと思います。実は、終わってみるとそれほど難しくないのですが、情報が無いので意外と手間取り、法務局に相談に行っても、担当者もあまり実例が無い内容のようで、戸惑いながら一緒にやり方を詰めてってくれたんです。もちろん公証役場の公証人もこんな感じの信託契約とその登記に関連した仕事はやったことないって言っていたし、知り合いの司法書士もやったことないって言っていました。ということで、そんなに難しくないのですがその流れを、若干のうんちくと共に書いておきます。


その前に注意事項です。


今回、「信託契約とその登記」について記していきますが、私は、法律関係の専門者ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。
 

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。

 

【!!警告!!】
最初に警告しておきます!きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。

 

【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
 
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。
 
 
以上、注意事項でした。

 

 


さて、いよいよ「信託契約とその登記」の流れを書いていきます。

 

 /託契約書の原案を作ります。
問題を解決するための方法を、スキーム図等にして要点を整理します。もちろん将来の変化に応じてどうしたいかという点までスキーム図にして整理していきます。これを元に契約書原案を作成します。まあ、これが一番重要で、最も大変な部分なので、後日この部分に絞り込んで話を進めていかないといけないですね〜

 

◆/託契約の原案を公正証書にします。
公証役場に原案を持ち込み、公正証書にします。公正証書にすることは必須ではなく、勝手に契約した信託契約書でも登記は出来ます。しかしながら、税務上のリスクを回避する点からも公正証書にした方が良いと思います。税務署から「租税回避でしょ」的な突っ込みが入る際には、いかに正式に事を進めてきたかが大きな分かれ道になることが多いです。ですので、ちゃんとした契約なんですって言いきるためにも、公正証書にした方が良いです。

 

 登記申請書をつくる。
登記申請書を作ります。これが意外と面倒だったので、整理しておこうと思います。こんな感じで書きます。ワードなどで作ります。これは大体のフォーマットが決まっています。

 

----------------------------------
上の方を5cm程度空けてから下記を書いていきます。
(受領ナンバーとかの紙が貼られます。)

 

登記の目的 所有権移転及び信託(←受託者が2名以上いるときは、所有権移転(合有)及び信託 と書く)

 

原因 平成  年  月  日 信託

 

権利者 住所  氏名(←全員の受託者を羅列して書きます。)

 

義務者 住所  氏名(←全員の委託者を羅列して書きます。)

 

添付情報 登記原因証明書 登記識別情報 印鑑証明書 資格証明情報 住所証明書 代理権限証明書 信託目録に記録すべき情報

 

平成 年  月  日 申請   XXX法務局XX支局

 

代理人  住所 氏名 (印)電話番号 (←代理人が申請する際に書きます。)

 

課税価格
土地XXXX円(←課税証明書の土地評価額を合計し、1000円未満を切り捨てた値)
建物XXXX円(←課税証明書の建物評価額を合計し、1000円未満を切り捨てた値)

 

登録免許税 XXXX円(←土地は3/1000、建物は4/1000を掛けて合計してから、100円未満を切り捨てた値。

          (所有権移転登記とかは15,20/1000なので、信託の登記は安いんです。ここ大切!)
移転分 0円 登録免許税法7条1項1号により非課税(←このように書く)
信託分 XXXX円(←上記登録免許税の金額を書く)

 

不動産の表示
不動産番号 xxxx
所在xxxx
地番xxxxx
地目xxxx
地籍xxxx

 

不動産番号 xxxx
所在xxxx
地番xxxxx
地目xxxx
地籍xxxx

(↑土地がいくつもあるときはこの様に列挙する。登記簿の通りに書く。)

 

不動産番号xxxxx
所在xxxxx
家屋番号xxx
種類xx
構造xxxxx
床面積xxxxxx

 

不動産番号xxxxx
所在xxxxx
家屋番号xxx
種類xx
構造xxxxx
床面積xxxxxx

(↑建物がいくつもあるときはこの様に列挙する。附属建物とかがあるときもそれらを全部書く(主である建物の表示)とか(附属建物の表示)とかも、登記簿の通りに書く。)


--------------ここまで--------------------

とまあ、こんな感じでワードにまとめます。

 

づ塞媾駑爐鮟猗する。

登記申請書で、大切なのが添付情報です。登記申請書に

 

添付情報 登記原因証明書 登記識別情報 印鑑証明書 資格証明情報 住所証明書 代理権限証明書 信託目録に記録すべき情報

 

と書かれていますが、それぞれ解説

 

・登記原因証明書(←公正証書のコピーと正本を共に持っていきます。) 

・登記識別情報(←不動産の権利書にある下に隠れている紙を剥がして番号が見れるようにコピーしたもの。該当する不動産全部で、共有者のいる場合も各人の分全部) 

・印鑑証明書(←権利者、義務者双方のもの)

・資格証明情報(←申請人が法人の場合のみ必要で、登記簿謄本等の資格証明書) 

・住所証明書 (←権利者=受託者のみの分でよい)

・代理権限証明書 (←権利者、義務者両名以外で申請する場合必要)

 

・信託目録に記録すべき情報(これが登記簿の目録にのるので大切!

(公正証書から下記の様に文章を抜き出し記載した紙と、CDROMなどのディスクでワードとかに入れた電子データ)

----------(おおよそこんな感じ。多少違ってもOK。ただ、必須項目があるらしい)---------------------
1.委託者に関する事項
 住所 氏名
2.受託者に関する事項
 住所 氏名
3.受益者に関する事項
 住所 氏名
4.信託条項
 契約書を基本に登記簿にのる目録っぽく変更した契約文章(かなりのボリュームになるが、基本、公正証書の分そのままでもOK)
-------------------------------

 

・これに、添付情報に書かれてはいないが、税額の証明として「課税証明書」を添付する。

 

ニ〔涯匹膿柔訴法等について分からないところを相談する。
相談はを作る前にも行い、完成後にも一度見てもらったほうが良い。私は計3回相談した。

 

λ〔涯匹脳攴颪鮃愼し、シートに貼って、とい鮴欧譴督鷭

 

登記完了予定日が来たら、権利書を受け取る。

 

 

 

という流れです。面倒なら司法書士にお願いしてもいいかもしれませんが、まあ、自分でも全然できます。ということで、信託契約書が出来たら、後は上記の流れに従って登記すれば完成できるのです。まずは、いきなりゴールまでの道のりを追って見ました。

 

さて、ということで、信託契約書が最も大切なのですが、これについては、個別要因ごとにカスタマイズする必要があるので、一つ何かを想定して大体のイメージを解説していこうと思っています。

 

皆さんの興味があればですが。。。。

 

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では。

 

 

 

 

 

 

 


 

【信託契約とその登記】序論

Property Management comments(8) - ガク

おおやがくです。

 

今日は信託を公証役場で契約してから登記を申請しました。

 

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さて、今回、「信託契約とその登記」について記していきますが、私は、法律関係の専門者ではないので、間違い等があるかもしれません。下記は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。

 

今現在、信託契約とその登記については、ほとんどの方が知らないと思います。

 

私も、半年前までまったく知らなかったんですが、「信託契約とその登記」については、情報がほとんど無いのが現状です。そんな中で、今回、自分自身が「信託契約とその登記」の実務を取り行う際に非常に苦労し、完成までに半年の歳月を費やしました。(私が取り組んだ内容は極秘事項として公開はしません。)


本日、遂に法務局に提出し、修正が無ければ無事に信託契約に伴う所有権移転登記が完了します。この切りの良いタイミングで、少し信託契約と登記について記していこうと思います。

 

 


実は、今まで悩んでいました。

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。

 


【!!警告!!】
最初に警告しておきます!
きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。


【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。

 

【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。

 

 

 


さて、ここからが本題です。


「信託契約とその登記」の不動産への適応についてです。

まず、何をするのかと言うと、不動産の所有権を債券化するようなスキームなのです。そして、この不動産で何をしたい?どうしたい?といった項目を、将来に渡り規定出来るスキームなのです。

 

これって凄いことなんです。普通の所有権って、今現在の持ち主が「だれだれ」って記載されているだけで、それ以上でもそれ以下でもない。

 

しかしながら、「信託契約とその登記」は、将来の状態も規定できるという、ものすごい方法なのです。実は、抵当権も将来債務が滞ったら、権利を貰えるという、将来の状態を規定した権利とい言えますが、「信託契約とその登記」を用いるともっと複雑で自由度の高い将来を規定することが出来るんです。


その基本となるのが

所有権 ⇒ 「受託者」、「受益者」

と分解するプロセスです。


つまりは、所有権を受託者に預け、元々の所有者の有する本来の資本的価値を受益権として受益者に属する形にします。これにより、登記上、受託者に所有権が移ります。なんだか、所有権が受託者に移るので、この不動産は受託者の持ち物っぽい感じがするのですが、まあ、受託者の持ち物になるんですが、実は、これは仮の持ち主と捉えられ、不動産の価値自体は受益者に属する形になります。実際、税務上はその様に課税されます。

 

そして、信託契約において、「受託者」や「受益者」、「委託者」、「指図人」等を自由に規定して、将来の状態の変化に応じて、何をどうするか?という戦略を組み込むことが出来るのです。あまりにも、漠然としていて、自由度が高く、なにがどうなるの?って感じなのですが、この事が具体的な問題が発生した際に、臨機応変的に対応出来るということになるのです。


例えば、「高齢の親御さんが、自分の不動産が相続された際に、残された兄弟が揉めないようにする」とか、「相続人がいないけど、残されるペットに財産を残したい」とか「所有不動産を債券化し、万が一の際にも差し押さえできないようにする裏技」とか、「夫婦共有の不動産を固着しないようにしておきたい」とか、「ある不動産を障害のある子どもの将来の生活資金として保全しておきたい」とか、「不動産を債券化して資金調達したい」とか、まあ思いつくだけでも、いろんな事が出来るし、何でもできる。。。


多分、具体的な例題を考えて話を進めてみないと分からないと思うので、皆さんの興味があれば次回にでも続けてみようと思います。まあ、あんまり興味ないかな???順位をみて判断予定。

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では。


 

 

電気の整理

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おおやがくです。

 

今日は某物件で電気の整理をしました。

 

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大規模修繕とかをやるときって、取り外したほうがいいものが付いたまま、ペンキが塗られることが多いです。

ホントは一旦取り外したり、または要らないものは撤去してからペンキを塗ると綺麗なのに、手間が増えるのでそこまで気を使ってくる業者さんはあまりいません。

 

電気の免許があるので、こんな時には大活躍です。照明を取り外したり、配線を追って、死んでる線は撤去したりできます。

その後、桜の木を整え、開花前の準備をしたり。。。

 

まあ、今日はそんな感じの一日でした。

 

では。

ヤニとの戦い

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おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートへ行きました。

 

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今日は、徹底的にクリーニングをしました。

ヤニとの戦いです。

透明なガラスは、黄土色に変色して、外が良く見えません。

エアコンは黄土色です。

換気扇は茶色。

 

あまりにひどい惨劇です。

 

また、一昨日、帰る直前にバルサンを仕込んだので、例の虫が数匹。。。

 

ということで、徹底的にクリーニングしました。

そんなに、ボリュームは無い作業なのに、ヤニの汚れがひどく、何度も何度も拭き取り、黄色くなった雑巾をゆすぎ、さらに磨いてを繰り返しました。結局すべての作業が完了するのに半日を費やしました。

 

あ~ 疲れました。

 

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