三○住□銀行の失敗

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大家学です。


やっと契約が完了しました。
しばらくの間は、銀行の結論を待つことになります。
およそ一ヶ月かな〜。ちょっと暇になりました。。。。

その間のネタとして
今日は。。。。。。物件の数値分析についてのお話です。


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むか〜し、収益不動産を購入する前、物件の数値分析を突き詰めて考えていた時期があります。
実は、僕は、「数学」好きの変わり者なのです。
多分、みんな嫌いでしょ? 「数学」。。。。
ちなみに、尊敬する人は長髪の 「秋山 仁」先生です。
あと、 「量子力学」も大好きでした。
ちなみに、尊敬する人は「リチャードファインマン」先生です。



話はちょっと飛んで、先々週、三○住□銀行のご担当者と打ち合わせをしたときの話の中で、

「なぜ、都心の築古物件に融資しないの?」
と聞いてみました。すると、

行員「社内規定で、積算評価の7割までの融資で、対応年数内でしか融資が出来ないことになっているのです。」

「以前、郊外のRCにバンバン融資だしてたのに、何かあって、こんなに厳しくしてるの?」
と聞くと、

行員「そうです、私のお客さんでも、札幌の物件で苦しんでいる方がおりまして。。。。正直、本当は郊外の物件は。。。。」

「それでは、その社内規定だと、今の営業は郊外の土地持ちの地主さん回るしか無いんじゃないの?それだと営業大変でしょう?U○J見たいな感じになっちゃうンじゃな〜い?」
と言うと、

行員「そうなんです。まったくその通りなんです。ノルマは達成できないし、融資する基準を満たす案件も少なくって。。。」

と、行員も非常に苦しんでいるようでした。


銀行の考え方は急には変わらないもので、以前の基準をより厳しくする方向でしか修正できていないようです。
本行の場合、アパートローンに関しては、社内規定に縛られています。
法人向けプロパーローンに関しても、最長10年で売り上げ規模の16.6%程度までの融資に抑えられるので賃貸不動産の購入には合致しません。
今後、アパート向けに健全な融資をする為には、融資期間を耐用年数にリンクさせる考え方を修正すべきと思います。
そうしないと融資が急激に縮小し、かつ、同じ失敗を繰り返すことになると思います。



ところで、なぜ、今にして札幌のRCや郊外のRCがそれほど苦しむことになるのか?分かりますか??

実は、数値分析的には、買う前から明白。

理由はすごく単純で、

「土地と建物の価値比率が、建物に大きく偏っている」

からです。

(実際には、これに市況的な理由が加わりますが、ここでは数値分析だけに絞って考えます。)


だって、大きい建物は減価償却費が大きいでしょ〜。
「減価償却費が大きいから税金が取られなくってラッキー!」
的な感覚では、お仕置きされます!

当たり前ですが、減価償却した分は、資産価値は目減りしていっちゃいますよね。


同じ利回りでも、土地と建物の価値比率が建物に大きく偏っていると、
将来の価値の上昇が極端に少なくなります。


そんな事例で非常に極端にだったのが、当時の札幌新築RCの物件群でした。

たとえ、利回りが高く、手元にお金がたくさん入っても、建物価値の減少分を補うことは出来ません!
(札幌の物件の全てがそうとは言いませんが。。。一部は。。。)




当時、三○住□銀行は、積算価値が高く、利回りの良いものに積極的に融資をしていました。将来のことは考えずに。。。
積算価値が高く、利回りの良い物件を簡単に作る方法で一番簡単なのは、、、、

「安い土地に巨大なRC建物を建てる。。。。。」

この戦略で、誰が儲けたかは????




現在、これに苦しんでいる方が、

「今は市況が悪いが、空室さえ埋めてやれば大丈夫!」

と考えて行動していても、全てが無駄に終わる可能性があります。
建物の資産価値はそれを上回る勢いで減少している可能性があるのです。
こういうことは、ちゃんと数値分析すれば明白に分かるのです。
打破する為には、現状を見つめなおし早急な根本対策が必要となります。


つまり、現在の利回りとか、現在の積算価値とか 現在の指標だけで判断せずに
「将来の価値」を的確に把握しなければ、不動産賃貸業は失敗するということです!



「郊外のRCで、積算も出て利回りもそこそこ」

という物件

「銀行のフルローンが出るから」


という理由だけで買ってしまおうとしているあなた! 

是非、もう一度良く考えて下さい。

将来の価値がどうなるのか、ご自身で分析してから判断して下さい。
そうすればたとえ失敗しても、次の成長へと繋がります。

将来の価値分析は簡単で、
(建物価値と土地価値と積算収益)を足した金額から、(残債)を引くだけです。

この値を時間軸で見ればすぐに分かりますよ。



応援クリックの状況をみて、好評でしたら、こんな感じのネタも書こうかと思っています。

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川崎法務局

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本日は、
川崎市K区木造アパート外見チェックし、
川崎法務局で登記の相談、
その後、
川崎市S区築浅RC退去後の部屋の確認
その場で、ブランド修理を一気に済ませ
次に、
銀行で資本金の入金処理を行い、今後の戦略に関して打ち合わせ
そして、最後に
IKEAで東京のアパート用資材を買い物
どたばたと動き回りました。



競業避止義務違反

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個人事業で、妻の仕事が増加し、且つノウハウも身につけていることから
今年から、専従者給与を出すことにしています。
妻は相当量の仕事をこなしています。
また、今年、法人を立ち上げ現在準備期間中です。
そのため、税務署へ個人分のもの、法人のもの等のいろいろな届け出を出します。

先日、あらかじめ確定申告時に「青色専従者給与の届出」を提出しており
5月から専従者給与を支払いを開始しました。
そのため、「給与支払い事務所の開始届」を提出しました。
法人では、「設立に関する届け出」を出しました。

業務内容としては
個人事業は不動産管理業があり、
法人でも不動産管理業という記述があります。

これから実施する内容としては、個人所有の管理の大変な部分を法人に移転し
法人で管理を行っていく予定です。

業務の区分や、給与の支払い形態等についてはあらかじめ、会計事務所、税理士に相談済みですべて裏を取って問題ないことを確認しています。

税務署から電話があり、妻が受けてとりました。

「青色専従者給与を出されていますが、奥さんは法人の取締役なので
法人から役員給与を出すのが普通なのですが?」

「また、法人と個人事業の業務が同じなので、競業避止義務に違反します」

などと言われたそうです。

私に連絡があったので、「経緯を話せば納得するから話してみて」とアドバイスします。

しかし、税務署職員は

「一般的には、普通は、こうしないと思うのですが?」
「一般的には、普通は、同じ業務になるといけないと思うのですが?」
というようなことを言います。


私もネットで言われたことを調べてみますが、なかなか引っかかりません。
たぶん、「取締役の競業避止義務」の内容を税務署職員が勘違いして理解しているとしか思えませんでした。
会計事務所、税理士へ確認するも、問題ないとの回答です。


次の日、私が税務署へ電話します。

「何が問題なのですか?」
税務署職員は同じことを繰り返します。
私は、経緯を説明しますが、納得しません。
「法律のどの部分が抵触するのですか?何法の何条ですか?」
「一般的にはとか普通はとかの説明が全く理解できません。」

税務署職員は
「調べて折り返します。私も勉強中なもので。。。」

しばらくしてから
「会社法の**条に****という記述がありまして、ただし、今回は****すれば問題ないようです。」とわけのわからないコメントをしてきます。
私は質問します
「あなたは、この法律の意味を理解していますか?」
職員
「いいえ。まだ勉強中なもので」
私は切れます!
だってさんざん時間を取って調査したのに、これって税務署職員の勉強に付き合わされただけ?
これって、税務署職員として違反でしょ!本業の邪魔をしているわけですから。

その後、法律の意味を教えてあげ、その後、今回の件がまったく問題のないことを論理的に教えて差し上げました。
そして、徐々に問い詰めると結局は
結局税務署職員の間違であることが判明します。

私は最後のお願いをしました。
「税務署職員は権力があるお立場なのですから、自覚を持って、解らないことがあれば
せめて一度、知識のある上司に確認してから顧客に対応して下さい。
私は、あなたへの対応で、何時間も時間を取っており、あなたは私の本業を無意味に妨害していることを理解して下さい。」と

税務署職員は、非常にあわてて平謝りしていました。

お互い、ある意味の勉強を経験しました。








法人設立届

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法人設立届を税務署各所に提出しました。

妻に行ってもらいました。

税務署に必要書類を提出して、そこから県税事務所、市税事務所等に回送してもらいました。

提出書類はたいしたことは無かったです。


その後、法務局に行ってもらい、

不動産の登記関係の書類もらってきてもらいました。


一部の物件を法人へ所有移転するための準備です。

いろいろと手続きが大変です。


もっと簡単ならいいのにね〜

これが日本のシステムなのですね。。。

もうやだ〜って感じですががんばっています。

(こういうのは苦手。。。。。)

法人登記完了!

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5/11法人登記完了のため、妻が辻堂の法務局へ向かう。

今回は電車で向かう。

朝早く家を出て、9時ごろ到着

そして職員に登記の証明書をお願いしたら。。。

職員
「まだ登記できてませんね。。。。」


「でも、5/11完了って書いてあるじゃないですか?」

職員
「ではなく、5/11登記完了予定で、あくまでも予定です。」


「じゃあ、今日は無理ですか〜(と言いつつ後ろに倒れ目をつむる)」

職員
「しばらくそちらでお待ち下さい」

妻 11時まで待つ・・・・・・

職員
「登記完了しましたよ」


こんな感じでした。

普通、
5/11完了予定って書いてお客さんに渡したら、民間企業だと5/10中に必ず終わらせますが、
公務員は5/11に終わるかな?って感覚みたいです。

でもこれで無事登記が正式に完了しました。

法人設立

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5/1、遂に、法人設立しました!

当日は、妻と一緒に車で、朝から法務局に向かいます。
近所の管轄法務局は法人登記に関しては扱っていなく、
辻堂の法務局までの道のりです。

途中、江の島を見ながら渋滞の湘南海岸をドライブ
およそ1時間半掛かり到着。

さっそく相談窓口で書類のチェックをしてもらいます。
相談窓口は、柴田理恵っぽいお姉さんです。
一瞬で速読し、すべての資料の添削を始めました!

そして。。。。
「定款に大きなミスがあります。これでは受け取れません」
「そのほかもいろいろあります。政令市町村以外は住所はすべて県から始めてください。
後は、就任届出書がありません。etc・・・・・」
さすがこの柴田理恵さんは非常に慣れています。
間違いやすいポイントをすべて押さえています。
一瞬でミスを添削されました。

続けて、
「公証人役場に連絡して定款の修正手続きをしてから再度来てください」

愕然とします。そして私
「じゃあ今日は無理ですか?」

柴田理恵
「まだ、朝だから間に合いますよ」

なんだかあおられています。

「解りました、がんばって解決しまた来ます!」

そして、横須賀にとんぼ帰り

妻は車の中で公証人役場へ連絡を取って段取りを進めます。
湘南海岸の渋滞にハマりながらも妻を横須賀で下し
私はそのまま自宅へ戻ります。

自宅へ到着後一気に書類の修正を行い、
印刷したころ、妻も無事帰宅。
これですべての書類が揃いました。

昼食後、準備です。

万が一に備え、車にインバーターとコンセント
そして、パソコンとプリンターを積み込み、空のCDRも持参します。

そして、渋滞の中、辻堂へ出発
一時間半後無事到着。

ドキドキしながら順番を待ちます。

そして、柴田理恵さんと再会
添削を開始してもらいます。

「ドキドキドキドキ」

柴田理恵さん
「大丈夫ですね。これを隣の窓口へ出して下さい」

そして帰路につきました。

結局、6時間運転し、疲労が・・・・・

でも一つ山を越えた感じです。

お疲れさまでした。自分に。

決算報告と戦略構築

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銀行へ決算報告へ行きました。

今後のことも含め1時間程度打ち合わせをしました。

今後の法人設立の際の、アドバイスをいただきました。


法人設立において

設定条件、シミュレーション、さらには、今後の展開等

についても幅広くお話し適切なアドバイスをいただきました。


その中で、話題になったのが、

「やはり専門のプロに見ていただいたほうが安心ですね」

とのご意見でした。


一旦、帰宅し、さっそく目星をつけていた会計事務所へ電話しました。

電話の中で、一度打ち合わせをしましょうということになり、

さっそく夕方会計事務所へ向かいました。

会計事務所で、一通りのお話をし、およその疑問点がクリアになりました。

結局、自分で設立出来そうなので、

また、会計事務所も、「ご自身で出来そうですね」とおっしゃっていただき、

自分で設立処理をやってみることにしました。


何か困ったらまた来てくださいとのことでした。

非常に頭の切れる方でしたので、今後の相談先にしたく思います。



その後、どぶ板通りを散歩していたら

非常にかっこいいバックを発見!

工具入れとして即購入です!




商工会議所の無料相談

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会社設立の際の疑問点をクリアにすべく

商工会議所の無料相談に申し込みました。

そのための資料を前日夜に作成しいよいよ当日。。。。

初めて税理士の方にお会いしました。

さっそく、全体戦略や疑問点をリスト化した資料を提示しました。

しかし。。。。。

あまりぱっとしない答えが。。。。

しかも回答が明確ではない。。。。。

結局、私の疑問は、設立登記やシミュレーション関係の事項が多く、

今回の税理士さんでは正確な答えが出せないようでした。

玉砕し、帰宅後銀行へ電話し相談してみました。

すると、何と銀行員の法が詳しく、さらに、いろいろな事例を持っているとのこと。

悩んでいた事項の何点かには明確な回答もいただけました。

今後、一度打ち合わせをする約束をしました。

何事も縁は大切ですね。


修正申告 個人事業税は経費です

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確定申告で一部間違いがありました。

昨年の個人事業税を経費化するのを忘れていました。

個人事業税は税金なのですが、経費にするとのことで

勘違いしていました。

少し税金が安くなりました。

妻に修正申告をしてもらいました。

よしよし


ローン借り換え

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自宅のローン借り換えをしました。

このローン、既存銀行はもともとCitibankでしたが、

以前、Citibankが住宅ローンから撤退し、

現在はUFJに債権譲渡されています。

残念ながら、UFJとは深いお付き合いが無く、金利の優遇もされていませんでした。

また、上記の経緯から交渉の余地もなく、この度借り換えを行うこととしました。

残債金額的には、わずかな額で一括繰り上げ返済も可能な状況でしたが、

今後の取引に繋げるために、新たな銀行へ借り換えを行っていただきました。

無事に実行が完了しました。


自宅の場合、不動産投資の際のローンに比べ、書類や手続きが何故か多く時間もかかりました。

と言うのは、信用保証会社とのやり取りがあり、サラリーマンに比べ、

事業系の比率が大きい人には、担当者が慣れていない為のようです。

いづれにしても無事に完了!!




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