リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
■不動産投資暦
1996年4月 不動産「死」をさまよう大怪我を負う
2001年5月 不動産投資羅針盤』開発着手
2003年10月 宅地建物取引主任者試験合格
2004年8月 宅地建物取引主任者登録
2004年10月 第二種電気工事士取得
2005年1月 不動産投資羅針盤 概念確立
2005年8月 川崎市K区中古木造6世帯購入
2006年2月 川崎市T区中古RC6世帯購入
2006年5月 ブログ開始
2006年9月 川崎市S区土地購入
2007年2月 RC建築開始
2007年4月 第1回『らしんばん』基礎編
2007年7月 第2回『らしんばん』実践編
2007年9月 第3回『建物に魂を注ぐ』セミナー&見学会開催
2007年9月 新築RC12世帯完成
2007年12月 大怪我完治
2007年10月 第4回『らしんばん』実践編
2008年2月 第5回『らしんばん』実践編
2008年12月 東京築古組立上げ参画
2008年12月 東京築古組物件評価委員長就任
2009年2月 東京ビンテージアパートメント7世帯購入
2009年8月 東京築古組リフォーム分科会副委員長就任
2009年8月 福祉住環境コーディネーター2級取得
2009年11月インテリアコーディネーターコンテスト入賞4位/応募数百点
2009年12月DYIアドバイザー合格&登録
2009年10月 東京築古組建築分科会会長就任
2010年2月 東京築古組デザイン分科会副委員長就任
2010年10月 第一種電気工事士合格
2011年5月 東京築古組退会
2012年5月 株式会社法人設立
2012年11月 第三種電気主任技術者合格&登録
2012年12月 東京コアアパートメント28世帯購入
2014年1月 東京築古組に復帰
2015年3月 日商簿記3級合格
2015年5月 帝都戸建て(Teico)購入
2016年1月 狼旅団入団
2016年9月 異次元物件(非公開)購入
2017年1月 東京築古組一時脱退
2017年6月 第一種電気工事士免状取得
2019年7月19日 異次元物件がスーパー異次元物件に
2019年7月 鎌倉古民家購入
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
RECOMMEND
金利変更
category: 銀行 | author: ガク
0
    大家学です。
    銀行の金利変更確定しました。

    今まで銀行金利等については、種々のブロガ―の皆様の情報が交渉時の役に立ちましたので、今回の私の情報も多少皆様の役に立つかもしれません。ということで下記致します。

    信用金庫で融資を受けている、プロパー融資5年固定1.6%と10年固定1.9%の2本を、現在固定期間中ですが、再度、5年固定1.2%、10年固定1.3%へ変更しました。信用金庫なので調達コストは都銀や地銀に比べ高くなるので、それほど低い金利ではありませんが、まあ低いというところだと思います。これから種々の手続きを実行していきます。これで、チョットしたアパートの一室分くらいの家賃分にはなりますので、こういう交渉も大切なのだと思います。

    ちなみに、交渉の際には、、、行員が稟議書を書く際の”ネタ”を提供しなければお願いは出来ません。今回のネタを下記します。

    ・他銀行からの融資実績を提示(もっと低い金利水準)
    ・現在のままだと上記銀行への借り換えメリットが大きい
    ・取引を継続したいが、上記デメリットを解消してほしい

    こんな感じでストーリーと種々の資料を準備してあげました。交渉の途中、時期的に法人の決算と重なるので、決算書あった方がうまくいくんでは?と問いかけていましたが、予想通り、本部からも法人の決算書を要求されたようで提出しました。担当も稟議書は書きやすかったと思います。比較的スムーズに交渉は進みました。じっくりといろいろなお話をしましたので、今後もこの銀行とは強固な関係が築けそうです。
    これは持論ですが、銀行と強固な関係を築く上で大切なのは、相手の立場になってよーく考えていくことだと思います。良くある裏情報とか商材とかの小手先の情報に惑わされず、「そもそも銀行が何をしていて何でもうけているか?」を良く考え、そして更に「銀行員の成果」とは何か?良く考えてあげればおのずと答えは出るのだと思います。

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    会計事務所
    category: 銀行 | author: ガク
    0
      大家学です。
      法人決算がほぼ固まりました!

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      法人決算、自分で全て行っても出来そうでしたが、今回は会計事務所の税理士さんにお願いしています。

      私、今まで会計事務所とか税理士さんとかは、数字を申請して終わり!というような簡単な作業で既得権で儲けているイメージを持っていましたが、意外や意外、かなり内容を精査していただくことができました。

      会計事務所へは、まず、弥生会計で出力される「決算書」と、「総勘定元帳」「固定資産税台帳」、加えて「領収書」のファイルと、「不動産売買や管理契約」「旅費規程」等の法人関係の資料を渡しました。

      一通り全てに目を通してチェックしていただいたようです。
      二重に計上された経費や仕訳に際しての勘定項目の修正等、数点のミスをチェックしていただきました。ということは、総勘定元帳から怪しい個所を引っ張り出し領収書を確認するような作業を行ったということです。かなり細かい個所についてもチェックされていたようで、なんだか安心しました。何十ページもある総勘定元帳を全て確認するのはかなり大変な作業だと思います。しかも他人の作製したものなのでなおさらだと思います。ということで、かなりの安心感を得ることができました。

      結局、税金の額ですが、、、法人税地方税等全て合わせると、
      「そこそこの金額 になりました。
      予想どおりです。

      さらに、来期の税額の見込みとしては、なんと、「そこそこ、そこそこ、そこそこの金額!くらいを税金として納めなければならなそうです。東京コアアパートメントを購入したのでしょうがないところです。まあ、覚悟していますが、それだけ利益があるということでしょうがないところではあります。実際の手残りは、(返済元金分+減価償却費)が申告している利益から引かれるので、低くはなります。これは、借入を伴う不動産投資の宿命です。
      十分な体力を確保出来ているので良しとします。

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      法人決算時の「短期借入金」の「役員借入」への振替について
      category: 銀行 | author: ガク
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        大家学です。

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        難解だった法人決算、ずーと格闘していたら、徐々に慣れて、馴染んできました。
        そこで、少し余裕が出たところもあり、種々の付加的な検討をしています。
        その中で、これはいい!と思った検討事項がこれ!

        岡元公夫さんの記事に決算書上の短期借入金の長期借入金への振り替えの効果が書かれています。

        今まで個人事業では、事業主からの借り入れを事業主借で処理していましたが、
        法人では、短期借入金で処理しています。この短期借入金、期末に精算してもよいのですが、あまり処理が多くなると大変だし、また、別にそのまま法人に置いたままでもよいので1年以上そのままに放置することに決めれば、短期と長期の定義に基づき、この短期借入金を長期借入金へ振替できます。すると上記に書かれているような効果が出ます。今回、このことを知り早速実行する予定です。

        この役員からの短期借入金に関してネットで調べてみるといろいろなことが分かりました。
        同様の事例についてもいろいろと出てきます。
         銀行の視点 これは上記で書かれています。
         税務署の視点 税務署がどう見るか?下記を見れば分かります。
         企業の視点 企業が役員借入を返済する際の考え方等も理解することが出来ます。
        何事も、それぞれの相手に立った視点で検討し、メリットがあるのかを捉える事が重要です。

        ここには役員からの短期借入金と役員報酬の関係を税務調査では重視していることが書かれています。こういう視点も非常に重要です。

        下記は上記の回答からの引用です。
        短期借入金で計上されている役員借入金を長期借入金の箇所に変更すると、長期借入金は固定負債の一つのため、その金額が増え固定負債が大きくなるため、固定長期適合率は低くなり(低い方が良い指標です)、銀行があなたの会社に付けている信用格付は上がることでしょう。

        下記は上記の質問コーナーからの引用です。ここでの質問事項へ下記のような回答があり、こういった考え方も参考にしなければいけません。
        ****でも、ここから、私の考えとして本論を述べます。会社の存続を考えれば、よほど会社が儲かってて金が余っていると言う場合を除けば、「そのままにしておくのが良い」と言うのがベストの選択かと思います。
        優先順位は、,泙唆箙埃敍金から返済して、0にしてから、⊆,鵬饉劼寮瀏投資の資金に使って、それで利益がでて、い修陵益金が現金となってたくさん貯まって、ゼ,寮瀏投資も手元現金でまかなえるとなった時、そうして初めて、この短期借入金の返済に手をつけると言う順番になると思います。過去からこの短期借入金が膨らんで、額を気になさっておられるかも知れませんが、この源資は、同属(親族等、血縁者の方々)からの(恐らく無利息かと思いますが)、実態は「血縁者からの超長期無利息貸付」であり、これは実態は資本金に限りなく近い、同属会社の強みなんだと思います。←「あるとき払いの催促無し」とか「返済は出世払い」とか言うものに近いとか。
        現在の環境変化は激しく、企業経営も難しく、黒字であっても銀行から融資を止められたら倒産してしまう世の中。同属経営のメリットを十分生かしそのままにしておく選択肢もあると言う事でアドバイスさせて頂きました。

        上記のような情報が簡単に拾えます。
        これら情報を総合して考え、戦略を構築するというのは、意外と楽しいですね。
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        三○住□銀行の失敗
        category: 銀行 | author: ガク
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          大家学です。


          やっと契約が完了しました。
          しばらくの間は、銀行の結論を待つことになります。
          およそ一ヶ月かな〜。ちょっと暇になりました。。。。

          その間のネタとして
          今日は。。。。。。物件の数値分析についてのお話です。


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          むか〜し、収益不動産を購入する前、物件の数値分析を突き詰めて考えていた時期があります。
          実は、僕は、「数学」好きの変わり者なのです。
          多分、みんな嫌いでしょ? 「数学」。。。。
          ちなみに、尊敬する人は長髪の 「秋山 仁」先生です。
          あと、 「量子力学」も大好きでした。
          ちなみに、尊敬する人は「リチャードファインマン」先生です。



          話はちょっと飛んで、先々週、三○住□銀行のご担当者と打ち合わせをしたときの話の中で、

          「なぜ、都心の築古物件に融資しないの?」
          と聞いてみました。すると、

          行員「社内規定で、積算評価の7割までの融資で、対応年数内でしか融資が出来ないことになっているのです。」

          「以前、郊外のRCにバンバン融資だしてたのに、何かあって、こんなに厳しくしてるの?」
          と聞くと、

          行員「そうです、私のお客さんでも、札幌の物件で苦しんでいる方がおりまして。。。。正直、本当は郊外の物件は。。。。」

          「それでは、その社内規定だと、今の営業は郊外の土地持ちの地主さん回るしか無いんじゃないの?それだと営業大変でしょう?U○J見たいな感じになっちゃうンじゃな〜い?」
          と言うと、

          行員「そうなんです。まったくその通りなんです。ノルマは達成できないし、融資する基準を満たす案件も少なくって。。。」

          と、行員も非常に苦しんでいるようでした。


          銀行の考え方は急には変わらないもので、以前の基準をより厳しくする方向でしか修正できていないようです。
          本行の場合、アパートローンに関しては、社内規定に縛られています。
          法人向けプロパーローンに関しても、最長10年で売り上げ規模の16.6%程度までの融資に抑えられるので賃貸不動産の購入には合致しません。
          今後、アパート向けに健全な融資をする為には、融資期間を耐用年数にリンクさせる考え方を修正すべきと思います。
          そうしないと融資が急激に縮小し、かつ、同じ失敗を繰り返すことになると思います。



          ところで、なぜ、今にして札幌のRCや郊外のRCがそれほど苦しむことになるのか?分かりますか??

          実は、数値分析的には、買う前から明白。

          理由はすごく単純で、

          「土地と建物の価値比率が、建物に大きく偏っている」

          からです。

          (実際には、これに市況的な理由が加わりますが、ここでは数値分析だけに絞って考えます。)


          だって、大きい建物は減価償却費が大きいでしょ〜。
          「減価償却費が大きいから税金が取られなくってラッキー!」
          的な感覚では、お仕置きされます!

          当たり前ですが、減価償却した分は、資産価値は目減りしていっちゃいますよね。


          同じ利回りでも、土地と建物の価値比率が建物に大きく偏っていると、
          将来の価値の上昇が極端に少なくなります。


          そんな事例で非常に極端にだったのが、当時の札幌新築RCの物件群でした。

          たとえ、利回りが高く、手元にお金がたくさん入っても、建物価値の減少分を補うことは出来ません!
          (札幌の物件の全てがそうとは言いませんが。。。一部は。。。)




          当時、三○住□銀行は、積算価値が高く、利回りの良いものに積極的に融資をしていました。将来のことは考えずに。。。
          積算価値が高く、利回りの良い物件を簡単に作る方法で一番簡単なのは、、、、

          「安い土地に巨大なRC建物を建てる。。。。。」

          この戦略で、誰が儲けたかは????




          現在、これに苦しんでいる方が、

          「今は市況が悪いが、空室さえ埋めてやれば大丈夫!」

          と考えて行動していても、全てが無駄に終わる可能性があります。
          建物の資産価値はそれを上回る勢いで減少している可能性があるのです。
          こういうことは、ちゃんと数値分析すれば明白に分かるのです。
          打破する為には、現状を見つめなおし早急な根本対策が必要となります。


          つまり、現在の利回りとか、現在の積算価値とか 現在の指標だけで判断せずに
          「将来の価値」を的確に把握しなければ、不動産賃貸業は失敗するということです!



          「郊外のRCで、積算も出て利回りもそこそこ」

          という物件

          「銀行のフルローンが出るから」


          という理由だけで買ってしまおうとしているあなた! 

          是非、もう一度良く考えて下さい。

          将来の価値がどうなるのか、ご自身で分析してから判断して下さい。
          そうすればたとえ失敗しても、次の成長へと繋がります。

          将来の価値分析は簡単で、
          (建物価値と土地価値と積算収益)を足した金額から、(残債)を引くだけです。

          この値を時間軸で見ればすぐに分かりますよ。



          応援クリックの状況をみて、好評でしたら、こんな感じのネタも書こうかと思っています。

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          川崎法務局
          category: 銀行 | author: ガク
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            本日は、
            川崎市K区木造アパート外見チェックし、
            川崎法務局で登記の相談、
            その後、
            川崎市S区築浅RC退去後の部屋の確認
            その場で、ブランド修理を一気に済ませ
            次に、
            銀行で資本金の入金処理を行い、今後の戦略に関して打ち合わせ
            そして、最後に
            IKEAで東京のアパート用資材を買い物
            どたばたと動き回りました。



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            競業避止義務違反
            category: 銀行 | author: ガク
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              個人事業で、妻の仕事が増加し、且つノウハウも身につけていることから
              今年から、専従者給与を出すことにしています。
              妻は相当量の仕事をこなしています。
              また、今年、法人を立ち上げ現在準備期間中です。
              そのため、税務署へ個人分のもの、法人のもの等のいろいろな届け出を出します。

              先日、あらかじめ確定申告時に「青色専従者給与の届出」を提出しており
              5月から専従者給与を支払いを開始しました。
              そのため、「給与支払い事務所の開始届」を提出しました。
              法人では、「設立に関する届け出」を出しました。

              業務内容としては
              個人事業は不動産管理業があり、
              法人でも不動産管理業という記述があります。

              これから実施する内容としては、個人所有の管理の大変な部分を法人に移転し
              法人で管理を行っていく予定です。

              業務の区分や、給与の支払い形態等についてはあらかじめ、会計事務所、税理士に相談済みですべて裏を取って問題ないことを確認しています。

              税務署から電話があり、妻が受けてとりました。

              「青色専従者給与を出されていますが、奥さんは法人の取締役なので
              法人から役員給与を出すのが普通なのですが?」

              「また、法人と個人事業の業務が同じなので、競業避止義務に違反します」

              などと言われたそうです。

              私に連絡があったので、「経緯を話せば納得するから話してみて」とアドバイスします。

              しかし、税務署職員は

              「一般的には、普通は、こうしないと思うのですが?」
              「一般的には、普通は、同じ業務になるといけないと思うのですが?」
              というようなことを言います。


              私もネットで言われたことを調べてみますが、なかなか引っかかりません。
              たぶん、「取締役の競業避止義務」の内容を税務署職員が勘違いして理解しているとしか思えませんでした。
              会計事務所、税理士へ確認するも、問題ないとの回答です。


              次の日、私が税務署へ電話します。

              「何が問題なのですか?」
              税務署職員は同じことを繰り返します。
              私は、経緯を説明しますが、納得しません。
              「法律のどの部分が抵触するのですか?何法の何条ですか?」
              「一般的にはとか普通はとかの説明が全く理解できません。」

              税務署職員は
              「調べて折り返します。私も勉強中なもので。。。」

              しばらくしてから
              「会社法の**条に****という記述がありまして、ただし、今回は****すれば問題ないようです。」とわけのわからないコメントをしてきます。
              私は質問します
              「あなたは、この法律の意味を理解していますか?」
              職員
              「いいえ。まだ勉強中なもので」
              私は切れます!
              だってさんざん時間を取って調査したのに、これって税務署職員の勉強に付き合わされただけ?
              これって、税務署職員として違反でしょ!本業の邪魔をしているわけですから。

              その後、法律の意味を教えてあげ、その後、今回の件がまったく問題のないことを論理的に教えて差し上げました。
              そして、徐々に問い詰めると結局は
              結局税務署職員の間違であることが判明します。

              私は最後のお願いをしました。
              「税務署職員は権力があるお立場なのですから、自覚を持って、解らないことがあれば
              せめて一度、知識のある上司に確認してから顧客に対応して下さい。
              私は、あなたへの対応で、何時間も時間を取っており、あなたは私の本業を無意味に妨害していることを理解して下さい。」と

              税務署職員は、非常にあわてて平謝りしていました。

              お互い、ある意味の勉強を経験しました。








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              法人設立届
              category: 銀行 | author: ガク
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                法人設立届を税務署各所に提出しました。

                妻に行ってもらいました。

                税務署に必要書類を提出して、そこから県税事務所、市税事務所等に回送してもらいました。

                提出書類はたいしたことは無かったです。


                その後、法務局に行ってもらい、

                不動産の登記関係の書類もらってきてもらいました。


                一部の物件を法人へ所有移転するための準備です。

                いろいろと手続きが大変です。


                もっと簡単ならいいのにね〜

                これが日本のシステムなのですね。。。

                もうやだ〜って感じですががんばっています。

                (こういうのは苦手。。。。。)

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                法人登記完了!
                category: 銀行 | author: ガク
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                  5/11法人登記完了のため、妻が辻堂の法務局へ向かう。

                  今回は電車で向かう。

                  朝早く家を出て、9時ごろ到着

                  そして職員に登記の証明書をお願いしたら。。。

                  職員
                  「まだ登記できてませんね。。。。」


                  「でも、5/11完了って書いてあるじゃないですか?」

                  職員
                  「ではなく、5/11登記完了予定で、あくまでも予定です。」


                  「じゃあ、今日は無理ですか〜(と言いつつ後ろに倒れ目をつむる)」

                  職員
                  「しばらくそちらでお待ち下さい」

                  妻 11時まで待つ・・・・・・

                  職員
                  「登記完了しましたよ」


                  こんな感じでした。

                  普通、
                  5/11完了予定って書いてお客さんに渡したら、民間企業だと5/10中に必ず終わらせますが、
                  公務員は5/11に終わるかな?って感覚みたいです。

                  でもこれで無事登記が正式に完了しました。
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                  法人設立
                  category: 銀行 | author: ガク
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                    5/1、遂に、法人設立しました!

                    当日は、妻と一緒に車で、朝から法務局に向かいます。
                    近所の管轄法務局は法人登記に関しては扱っていなく、
                    辻堂の法務局までの道のりです。

                    途中、江の島を見ながら渋滞の湘南海岸をドライブ
                    およそ1時間半掛かり到着。

                    さっそく相談窓口で書類のチェックをしてもらいます。
                    相談窓口は、柴田理恵っぽいお姉さんです。
                    一瞬で速読し、すべての資料の添削を始めました!

                    そして。。。。
                    「定款に大きなミスがあります。これでは受け取れません」
                    「そのほかもいろいろあります。政令市町村以外は住所はすべて県から始めてください。
                    後は、就任届出書がありません。etc・・・・・」
                    さすがこの柴田理恵さんは非常に慣れています。
                    間違いやすいポイントをすべて押さえています。
                    一瞬でミスを添削されました。

                    続けて、
                    「公証人役場に連絡して定款の修正手続きをしてから再度来てください」

                    愕然とします。そして私
                    「じゃあ今日は無理ですか?」

                    柴田理恵
                    「まだ、朝だから間に合いますよ」

                    なんだかあおられています。

                    「解りました、がんばって解決しまた来ます!」

                    そして、横須賀にとんぼ帰り

                    妻は車の中で公証人役場へ連絡を取って段取りを進めます。
                    湘南海岸の渋滞にハマりながらも妻を横須賀で下し
                    私はそのまま自宅へ戻ります。

                    自宅へ到着後一気に書類の修正を行い、
                    印刷したころ、妻も無事帰宅。
                    これですべての書類が揃いました。

                    昼食後、準備です。

                    万が一に備え、車にインバーターとコンセント
                    そして、パソコンとプリンターを積み込み、空のCDRも持参します。

                    そして、渋滞の中、辻堂へ出発
                    一時間半後無事到着。

                    ドキドキしながら順番を待ちます。

                    そして、柴田理恵さんと再会
                    添削を開始してもらいます。

                    「ドキドキドキドキ」

                    柴田理恵さん
                    「大丈夫ですね。これを隣の窓口へ出して下さい」

                    そして帰路につきました。

                    結局、6時間運転し、疲労が・・・・・

                    でも一つ山を越えた感じです。

                    お疲れさまでした。自分に。
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                    決算報告と戦略構築
                    category: 銀行 | author: ガク
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                      銀行へ決算報告へ行きました。

                      今後のことも含め1時間程度打ち合わせをしました。

                      今後の法人設立の際の、アドバイスをいただきました。


                      法人設立において

                      設定条件、シミュレーション、さらには、今後の展開等

                      についても幅広くお話し適切なアドバイスをいただきました。


                      その中で、話題になったのが、

                      「やはり専門のプロに見ていただいたほうが安心ですね」

                      とのご意見でした。


                      一旦、帰宅し、さっそく目星をつけていた会計事務所へ電話しました。

                      電話の中で、一度打ち合わせをしましょうということになり、

                      さっそく夕方会計事務所へ向かいました。

                      会計事務所で、一通りのお話をし、およその疑問点がクリアになりました。

                      結局、自分で設立出来そうなので、

                      また、会計事務所も、「ご自身で出来そうですね」とおっしゃっていただき、

                      自分で設立処理をやってみることにしました。


                      何か困ったらまた来てくださいとのことでした。

                      非常に頭の切れる方でしたので、今後の相談先にしたく思います。



                      その後、どぶ板通りを散歩していたら

                      非常にかっこいいバックを発見!

                      工具入れとして即購入です!




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