Team Boloセミナー

教科書 comments(6) - ガク

おおやがくです。

 

昨日、今日と名古屋へ行ってきました。

 

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昨日、まずは名古屋の栄に偶然来ていたハーブオータジュニアさん(世界的なウクレレ奏者)に会いたくて栄に行ったら、テレビ塔の下のベンチでポツンと一人でウクレレ弾いてるオジサンがいたんですが、その方がハーブオータジュニアさんでした。衝撃的でした。その後、ワークショップを見学できました。嬉しかったです。

 

さて、次に向かうは名古屋城!

ココが、Team Boloのセミナー会場でした。

といっても、名古屋城の天守閣ではなく、本丸御殿とういう場所。

実は、名古屋城はRCで出来ていて、文化財的な価値は高くないのですが、会場となる本丸御殿は、昔の造りを完全に再現して宮大工によって建設途中の超文化財的価値の高い建物で、なんと総工費150億円!

 

つまり、Team Boloのセミナー会場は150億円の建物を貸し切っての開催なのでした。マジで。。。

 

さて、その本丸御殿の写真をどうぞ。

屋根は、柿の木を剥いで、竹の釘で打ちつけられた構造。昔の形を再現するために、塗装等は一切無しの完全無垢状態。

 

セミナー会場、、、、障子の貼り方が、、、お!これって表具師が腕を競う為に貼る特殊な合わせ方をしています。

 

黄金の襖のお部屋もありました。

 

あまりにきらびやかです。

 

欄間も超、細かいゴージャス仕様です。

 

天井は一段上がったゴウテンジョウ!

 

天井にもゴールドを入れ、さらに、2段上がる!

 

まだ建設中ですが、施工現場もゴージャスです。(ちなみに、これ、模型ではなく本物の現場ですよ〜全体が、超!巨大な倉庫で覆われています。)

 

図面も展示されていました。この中の1部屋がセミナー会場でした。マジです!

 

さて、いよいよセミナーです。狼閣下が上座にお座りになり、その下に数十名の団員が座布団で話を聞く、、、なんだか、、、寄席的な、、、、

狼閣下、さすがに凄く話が上手いです。3時間もの長い時間、皆を飽きさせず話す話術に感心してしまいました。内容は大変役に立つものでしたが、具体的な話の内容は完全シークレットです。狼閣下ありがとございました。

 

さて、一晩明けて本日はアネゴに幾つかの物件を見学させてもらうことが出来ました。

まずは、団員の方の物件です。目をこらしてみて下さい。残置物が無い姿を想像して。。。。。

ん〜ボロイです。

でも、なんだか良い感じもしないでもない。。。。

 

中に入ると敷居は、、、おお!一本物の無垢材です! お宝?

 

上も一本物!これはお宝???きっと、掃除すれば相当良くなりそうな感触がします。

 

裏にまわると、、、なんだか、チョットおしゃれに感じる電気の集合板です。

 

中に戻ると、、、

アネゴが黒魔術を使い、何かと闘っていました。

 

戦いも無事に終わったようで、アネゴの海の家に移動しました。

梁が美しいです!

 

ほんと、良い感じ。。。というか、なんだか楽しそうな空気感が漂っています。

 

ただ、、、、この照明、、、、、、どうやら、黒魔術に関係しているらしいです。。。。。

怖いのであまり深くは聞けませんでした。。。

 

でも、梁に見とれてしまいました。

 

例の照明以外の照明は綺麗です!

 

さて、次は、またまた別の団員の方の物件を見せていただきました。

凄いです。竹こまい、湾曲した梁。

 

広縁の雰囲気は最高です。

 

ただ、古いので歪が大きいです。良く見ると、丸石の石垣に土台の木を敷いた構造。こんな構造は初めて見ました。

ほんとに古い構造だと思います。これぞ真の古民家!良い感じです。

でも、丸石なので、いたる所が微妙に沈んだりしているようでした。今書いていて思ったんですが、ジャッキアップすると同時にクサビを土台の木と丸石の間に多点打ちして調整すると良いかな?って感じました。本当は基礎を完全にやり直した方が安全ではあるのですが。。。と、いろいろと考えていると、、、、

 

アネゴは黒魔術で歪みを直そうとしていました。

 

ということで、アネゴ、2日間本当にありがとうございました!

 

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カミソリハウス

教科書 comments(4) - ガク

おおやがくです。

 

最近は、極秘事項の仕事が多くって、なかなかブログでUP出来そうなネタが少ないのですが、昨日見学した物件について書きます。

オーナーが是非ドンドンUPして!って言っていましたので。。。。

 

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さて、今回の見学会の参加条件は「変態」という事のようでした。何かの間違いで「普通」の私も参加させていただくことが出来ました。

まず、物件の写真がこれ!

 

なんだか圧縮した写真のようですが、このままの建物です。何故こうなったかは伏せておきますが、こんなカミソリのような建物、題して「カミソリハウス」とでも言いましょう。

そして、変態ぶりはココからです。かみそりのヤイバとも言うべき右上の窓なんですが、なんとです。ここは!

シャワールームなんです。

窓の外の風景は都道です。

な、な、なんという変態ぶりでしょう。軽犯罪法に引っ掛かりそうです。

 

そ、そして、この鋭角部の仕上げに手を突っ込むと、手が挟まります。施設賠償責任に引っ掛かりそうです。

なんという危険な建物なのでしょう!

 

地下の部屋ももちろん危険な鋭角です。きっとココに挟まると抜け出れません。

 

天井を見上げるとYの字が卑猥です。

 

入口には、微妙なすき間があるのですが、ココは行政からの指導が入り落下防止を付けることになってしまったそうです。

残念です。エベレスト級のクレバスは存在して欲しかった。。。。

 

とまあ、冗談はココまでにして、非常に面白い建物でした。

細部にも光る要素が沢山。

 

インダストリアル的な玄関の引手

 

黒錆に覆われた鉄板むき出しの階段フレームがコントラストを強めています。

 

高級感と開放感のある浴室。

 

しかも、、、、ユニットではなく。。。

 

FRPです。これ、結構好きです。割れてもサーフボードのリペア感覚で補修できます。

 

構造合板の収納件、間仕切り

 

多色使いなサイディング。これだと自分の部屋が色で識別できます。

 

いました、変態建築士(良い意味での変態ということで、、)

 

さて、さて、以前から進藤さんとは、この物件のことについてお話していたことがるんです。

実は、この土地、自分も検討していた案件だったんです。多分、4年くらい前だったか。。?当時、坪単価で他と乖離するほど安かったんです。しかも道路付けも悪くない。でも、異様に細長い土地だった。当時、自分が考えたのは、ローコスト住宅を作って世帯数は増やさずに貸す戦法でした。しかしながら、収益的に良い数字が見込めない為に断念したんです。

 

で、進藤さんはどうしたかというと、建築の平米数は稼げないので、最大の空間を活用する戦法を取ったんです。

つまりは、「m2⇒m3の作戦」です。

最大の空間を構築するため、ロフトスペースを中間層に置き、上下に居室を配置する。これにより、床面積は小さいながらも、最大の空間容積を確保するとい、うまさに「m2⇒m3の作戦」を実行して、世帯数を増大させていたのです。世帯数が増えたことで、収益性も向上させていたのです。さすがでした。

 

もし、今後、見学会等の機会があれば、是非あのシャワールームでシャワーを浴びてみて下さい。水着必須です。

 

では。

 

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柔よく剛を制す

教科書 comments(8) - ガク

おおやがくです。
 

今日は、物件視察というか、建物探訪的なツアーでした。


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みなさん、「石場建て」って知っています? 私は最近まで知らなかったんですが、、、、基礎の種類で、「布基礎」とか「べた基礎」ってのはあって、普通の方は知っていると思うんですが、、、、、、

 

最近、私、「石場建て」の奥深さを知りつつあり、だんだんとその凄さを理解しつつあるんです。私、「石場建て」にハマっています。そう、「石場建て」と言うのは基礎の種類の一つなんです。

 

こういうのです!

 

 

この「石場建て」も、今日見学してきた武相荘っていう建物の写真なんですが、これが、「石場建て」です! 神社とか仏閣で使われている、日本の伝統的な基礎です。どうやらこの「石場建て」という基礎の方式を、ここまで昇華させてきたのは日本以外に無いという、非常に日本文化的な基礎の方式なんです。そう、「石場建て」は固定しないんです。なので、揺れてもずれるだけです。これこそ、免振構造です。また、たとえ、ずれ落ちても、致命的な躯体の損傷は免れ、柔らかく建物が耐え忍ぶ。残念なことは、この「石場建て」、建築基準法的にはNGに近いということで、一般家屋においては消滅していく傾向にあります。

 

日本は地震大国、どんなに頑丈に作っても、結局、地震には勝てません。

「柔よく剛を制す」というのも日本の格言。

まさにこの概念を象徴している基礎の方式です。

 

布基礎、べた基礎に限らず、現在の基礎方式はいかに地面に頑丈に固定するか?が大切な観点です。つまり「剛」の視点

免振技術は、これに限界を感じて生じた技術。きっと、「石場建て」という基礎方式から派生してきた概念なのだと思います。これこそ「柔」の視点

 

ですので、私的に、超買い推奨!がこの「石場建て」の建物。建物で得たお金を建物に返すという気概を持ってそんな建物を今後も探していきたいです。。。。でも、あんまりないですが。。。。

 

 

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悪意のある「囲い込み」

教科書 comments(4) - ガク

おおやがくです。
 

今日は、休日なので、業界の話を。。。


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今、巷でやられている営業テクニックのなかで、「囲い込み」と言う手法は好きではありません。

ちょっと前、私の友人から不動産投資に関しての相談を受けました。友人は、1社からの情報を完全に鵜呑みにしていました。
そこに存在するのが悪意のある「囲い込み」と言う手法でした。

 

「囲い込み」という手法は不動産においてもしかり、コンサルタントと称する方々の営業テクニックです。コンサルと称する一部の方々は下記のような手法を取ります。、

 

○まずは、ちょっとばかしの専門知識であなたを圧倒します。

 (でも大した知識でなかったりします。)

 

○圧倒した後、上下関係を植え付け、あなたを完全に下に位置付けます。

 (ただただ、態度で上に立とうとします。)

 

○完全に上下関係を構築したら、あなたはコンサルタントの知識だけを信じないと、なんだか悪い気がしてきます。

 

○他の知識をあなたが言うと、コンサルタントは急に不機嫌になったり、はたまた露骨に恫喝したします。

 

○あなたは、完全にこのコンサルのいいなりになります。

 

○そして、なんだか分からないようなお金が奪い取られます。

 (高額な設計料とか、コンサルフィーとか、年会費とかを取られクロージングされます。)

 

これがいわゆる悪意のある「囲い込み」と称する手法です。

 

そもそも、営業とはその商品のプロであるべきです。
その商品については熟知していなければならず、お客様のためにその商品が役に立つかで営業行為が行われるべきで、そこに上下関係を入れ込む必要性は無いんです。

 

ですので、私の場合、上下関係を見せてきたら、イエローカードがちらつきます。
圧倒的な上からの立場で攻めてきたら、圧倒的に時にわざと友達のような会話で引き戻すようにしています。大抵は、居心地の悪そうな感じで、どこかに消えていきます。

 

営業とは、上下関係を入れ込まず、純粋に役に立つ立たないで行為を行ってほしいし、また、本来そうあってほしいものだと思うのです。そこに存在するのは、上下関係ではなくお互いの信頼であるべきです。

 

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より物語化されてきたIKEAカタログ

教科書 comments(1) - ガク

おおやがくです。
 

IKEAの最新カタログが到着しました。

 

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面白いので昔からの号を取っています。最初は2007年。。。。これで11冊目に突入です。

 

ザーッと、目を通して気になった部材は。。。これ!

このミニキッチンです!

 

拡大するとこんな感じ。。。

そうです、ガーデニング的な、作業的なキッチンですが、非常にシンプルでしかも安いのでこれは取り入れていきたいと思いました。

 

さてさて、IKEAのカタログって初期のころは、部品とか細かいところまで詳細にリスト化され載っていたんです。業者さん的な冊子だったんです。それが、だんだんとインテリアの全体イメージを強調するようになり、細かい部品までは載せず、全体イメージ写真を強調するように変化してきています。(詳細は別紙でキッチンとかワードローブとかの専用冊子で説明しています。)そんな流れなんですが、今回また大きく変化しつつある傾向が「物語化」という点です。物語の中に商品があるんです。この流れは私自身は知っているトレンドではあるんですが、大手のIKEAもそういった流れにシフトしてきています。

 

例えば、こんなページがあります。

 

このページを見ると、完全に物語の中に商品を入れ込んでいます。

ただただ商品を説明するよりも、生活のある物語の中に商品を入れ込むことで消費者があたかも自分が体験しているかのような錯覚を起こし、消費者と商品の距離感をものすごく縮めることができるんです。

まあ、いいことなのだと思います。

 

古くからこの手法を取り入れてきているのが、パタゴニアです。

パタゴニアはいろいろと支援団体での問題はあるのですが、その手法的にはものすごく長けていて、完全にブランディング化されています。パタゴニアのカタログ(雑誌?)も好きで、勉強のためにいくつかキープしているんです。

 

IKEAとパタゴニアを比較して感じるのは、やはりまだパタゴニアの方が上です!何が違うかと言うと、写真の質です。IKEAはまだ商品を売りたいという下心が見えるんですが、パタゴニアは商品が表に出てこないで、完全にその体験をイメージさせパタゴニアというブランドに結びつけています。IKEAも商品に固執しないで、思い切ったイメージ戦略に出るとより発展すると思うんですが、、、、私の中には具体的なイメージがありますが、実現できるかな〜IKEA!

 

 

皆さんも双方のカタログをゲットして比べてみてください。

 

 

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なかだいタープハウス

教科書 comments(0) - ガク

おおやがくです。

今日は、東京コアアパートでちょっとした漏水対策を施してから、進藤さん設計のなかだいタープハウスを見学に行きました

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タープがホントしっくりとハマるロケーションです。

風が吹き抜け、タープを揺らし、その際に広がる街に抜けていきます。

 

子供も楽しく遊びたくなる心地よい空間です。自分も子供心がくすぐられ、このお嬢ちゃんと沢山お話をして自然とお友達になりました。崖地立地の高い高低をうまく取り入れてたコンセプトです。

 

ちょうど木の葉がタープを覆い、涼しげなテラス空間を作り上げています。

 

さて、ここからは写真をたくさん。。。

まず、基本となるデザインは強いコントラストです。

 

既設構造の木の荒々しさと、新設された、真っ白な壁と、さらには補強材とのコントラスト。

 

真っ白な空間と天井付近のビンテージ色とのコントラスト。

 

壁は、構造合板のビス打ちの荒々しさを残して白で仕上げた構造。

 

階段は、床と壁との色のコントラスト。

 

階段を登って視線を上に見上がると、反転したコントラストを感じる。

 

そして、部屋イン小屋的な潔い空間設計。

 

屋根は既設瓦を取り払い、外断熱で形成して、あえて野地を残す潔さ。そして、配線も荒々しさを残すためにあえて露出で主張。

照明も点的な配置。

 

2階キッチンシンクはIKEAで、サンワの小さな換気扇。

 

そして、梁の主張。

 

2Fキッチン

 

新旧のコントラストが美しいです。

 

1Fのキッチンの配置は絶妙です。アイランドでの設計はかなり難しいと思うのですが、この配置のセンスが素晴らしいです。

 

中は、キッチンと言うよりも作業的な空間で、オールマイティーな作業ができそうです。

 

そして、奥の居室とはこあがりで仕切られます。

 

トイレのドアもあえてビンテージ的要素で。

 

これぞ、進藤さんの真骨頂!スケルトンのお風呂!

 

と、いろいろと参考になりました。

実はテイコちゃんと同じ年代の建物で、自分もやろうとしていた要素も入っていたりして、さらに、自分が考えた設計よりも大胆に、というか、相当ぶっ飛んだ設計をしていて、ほんと、なんだか参考に、、、というか、かなり安心しました。

どうもありがとうございました。

 


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PS、、、、進藤さんとはジャッキアップの話や施工の話や賃貸併用の話などして、さらにケルヒャー祭りをしました。数年ぶりに、ちはさんにもお会いできてうれしかったな〜ちはさんは10年くらい前からデザイナーズ戸建てやっていたんで、あらためて尊敬しています。そして、また、ここで、ちょっとしたお手伝いしていたんですが、やり残した作業は、娘うっちーさんに引きついで帰還しました。汚れずにできたかな〜?ってちょっと心配になりました。

 

 

 

 

 

SMI:RE SHARE JINGU

教科書 comments(0) - ガク
おおやがくです。

本日は友人の進藤さんの物件を見学に行きました。

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ちょうど、息子が春休みなので社会科見学状態で一緒に行きました。
(進藤さんはブログとかで宣伝してって言っていたので写真を掲載しビシバシ!)

さて、入り口です。奥の建物がSMI:RE SHARE JINGUです。
築古の木造の建物なんですが良い感じに木の壁が見えます。

この木のたたずまいなんですが、よーくみると。。。。壁からふかして固定されています、しか―もです! 入り口から見える部分だけにこの木が存在しています。最低限のコストで最大限のエントランスの演出をしています。

入り口には弁護士事務所の文字が、、、、、
弁護士って敷居が高いイメージで、なんだか入りにくいので、防犯上いいんじゃないかな〜と密かに思いました。

そして階段です。手摺がフロアーだって一発で分かりました。でも普通の人は分からないかな〜デザイン的には非常に無機質な階段に、この有機質なフロアー手摺があることで、お互いに引き立て合います。この手すりが無いと、無機質で殺風景な階段なんですが、この手すりのおかげで不思議とハイセンスな印象を受けるんです。不思議ですね〜

二階に上がると天井ぶち抜きです。そんな中でも、この感じ!最高です。

新旧の木組みが交わるポイントです!素材の交点、さらに色の交点でもあります。実は、「白」って非常に人工的で高品位な装飾色なんですが、そんな「白」が自然の色である「木肌色」と交わります。

そして、自然の木は、さらにインダストリアル的な素材であるOSB合板へ交点を持ちます。ここでも、インダストリアル的な素材であるOSB合板と無垢の梁、さらには、白に装飾された木が互いに交点を持ちます。

天井壁面の継ぎ目も、OSBと野地板の交線が非常に美しいです。これは、素材と色の強いコントラストが交点を持っているからだと思います。

ドア枠、窓枠においてもこの思想は貫かれています。
OSB合板の造作で仕上げられたドア枠は、断面のみOSBの色で、それ以外は白で仕上げられています。ここでも、「白」と「木肌色」の交線が見てとれます。

遠くから見るとただの白なんですが、近くにくると、ここでもOSBの白染です。これまた素材感最高です。

参考までにドア枠の超拡大です。上の意味が良くわかると思います。


さて、局所的に取っていますが、お部屋はというとこんな感じです。

最大の特徴は天井と壁のコントラストがMAX状態です。一般的には天井を黒っぽくすると狭苦しくなって良くないと言われますが、天井がこのように高いと、黒っぽくすることでどこまでが天井か分かりずらくなり、異様なまでの開放感が演出できるんです。これは、夜空が果てしなく広がるイメージに共通しています。

窓の外には大きな木が見えます。建物の直線的な木と、梁と外の曲線的な木がこれまた微妙に交点を持ちます。

浴室は、ウッドデッキ材で覆われています。

建具のKeyもこんなにオシャレ!

キッチンも進藤さん得意の構造合板造作+IKEAの組み合わせ!

元押入れと言う空間も、こんな大きな収納倉庫に変身です。OSBの壁と床です。

さて、一階です。一階はこんな感じのおしゃれなインテリがが配置されています。

奥からこの空間を見ると既設の天井収納の扉を開けるとアクリル板越しにスケルトンでみれます。

反対から見るとこんな感じです。

ちょっと面白かったのが、こんな感じで床だしのコンセントや天井だしのコンセントがあったこと。私はコンセントは壁から出すという固定観念が強いのでこういった発想はあまり思いつきません。でも、オフィスとかでは結構普通にあるので、場合によっては面白い効果を出すのかと思いました。

白で塗られたシャワールーム。

ここにも新旧の素材と白と木肌色の交点があります。その中心にオブジェの様に火災報知器です。インダストリアルも交わる交点です。

ブロックのキッチン

ブロックのキッチンの上にはアルミ板を張り付けてあります。これも石の素材と金属の素材の交点がかっこいいインダストリアル的な雰囲気を演出しています。

ちょっとしたニッチ。

バレットのような天井。これもまさにインダストリアル的演出。。。。
ても、天井を剥がしただけだとか。。。。でも、職人さんは糊を取るのが大変だったようです。

古い建具に取り付けられた鍵


そして、美しいレトロなガラス


全体を通して思うのは、やはり、「交点」というキーワードです。
新旧の素材と色の交点。この交点のコントラストを最大限にとってデザインを主張する。そんな建物でした。

見学させていただき、どうもありがとうございました。

こんな建物を作りたい方はこちらまで→Be-Fun Design
って、、、、最後はアフェリみたいなおちに。。。。
ちなみに、トイレとかお風呂がスケルトンになっても私、一切の責任は持ちません。。。。。

でも、ほんと面白い刺激を受けたな〜自分もいろいろ考えようって思いました。

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新宿ゴールデン街

教科書 comments(0) - ガク
おおやがくです。

東京築古組のある集まりの後、新年会でした。

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まず最初は韓国の街です。ここで某見学をしました。
その後、新宿まで歩きました。そして、昨晩の火災現場です。


そして、超有名なホストクラブ。昔テレビに出まくっていましたよね〜

そして、歌舞伎町

ゴジラが屋上から覗いています。

そして、ここが新宿ゴールデン街


近くに神社があります。






ここで、新年会をしました。韓国焼き肉店で、店員さんも韓国の方でした。

隣に銭湯もありました。
「ここの地価高いでしょうが、なぜ銭湯にしたか?戦略が??」
と、みんな言っていました。こんな会話、普通の団体からは出てこないか?



ほんと新宿の裏の裏まで知り尽くしていらして、凄いです。今回の会、素晴らしいコーディネートしていただきありがとうございました。

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PS。。。。ただいまニンニク臭と格闘しております。




御朱印

教科書 comments(2) - ガク
おおやがくです。

先ほど、京都から自宅に帰ってきました。

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今回の京都で、子供たちは御朱印にハマっていました。
子供たちは、スタンプラリーとか大好きなんですが、きっと同じ感覚なのだろうと思います。しかしながら、御朱印はスタンプと違って、目の前で毛筆で描いてくれるのでなんだか超カッコよく感じるのだと思います。結局、幾つの御朱印をもらったのでしょうか?すべて、自分のお年玉とかのおこずかいから納めていましたので、きっとご利益があることでしょう。

また、私も、幾つの神社を巡ったか。。。。さすがにここまで巡ればいいこともあります。
実は、先ほど空室があった東京ビンテージアパートに申し込みが入りました。(でも、ちょっと保留中ですが。。。)まあ、いい流れです。

さて、今日は朝から、最低でも、世界遺産に登録しているところは周ろうと思い、二条城とか西本願寺、そして、また、いくつか気になる場所を巡りました。

ちょっとだけ写真を掲載。



三門

改修工事中



お城

殿!

本願寺

ぽんとちょう






そして、RCのエントランスにも瓦!

こっちも、エントランスに瓦!

なんだか瓦にはまった!
瓦って素敵です!

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持続可能な運営

教科書 comments(6) - ガク
おおやがくです。

さて、休日なのでもう少しだけ不動産投資の分析について、つらつらと綴ろうと思います。


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昨日は、「地方郊外の高利回り築浅巨艦RC」について書きました。FBで、やはり、もっと具体的に書いてほしいという要望があったので、もう少しだけ書いてみようと思います。「地方郊外の高利回り築浅巨艦RC」を勧めているセミナーとかで、下記のことをどれだけ伝えているか見てみてください。もし下記のことを言われていないようでしたら、自分で考えてから本当に良い投資か判断してみてください。


まず一つ目に、やはり、建物の減価の影響を考察しているか?という点です。建物に極端に価値が偏っている場合、不動産価値の減価のスピードが早いです。キャッシュフローは十分でしょうが、この価値の減少も考えて、トータルのネットバリューという考え方に落とし込んで考えてみてください。美味しいと思っている投資がそれほどでもなかったということにならないように。。。。


そして、これも、何年も前から、何度も書いていることなんですが、修繕費です。
良く、「地方郊外の高利回り築浅巨艦RC」を購入して、「長期投資で運用しています」っていう人がいます。たぶん、こういう人が言っている長期投資って5年超の事なんだろうと感じます。これって、ただ単に税務上の長期という意味なです。でも、税務上の長期になってすぐ売るって、個人的には短期としか思えないんです。。。

確かに、長期?いや短期(5年ちょいくらい)で売り抜けようと考えていると、物件によっては特に修繕費が掛からないことも多いです。で、その後、高値で売れてしまえば、ぼろ儲けなんだと思います。これって、ある意味「ババ抜き」的な考え方だと思うんです。本来は将来留保しなければいけない修繕に差し向けられるキャッシュを博打的に奪い取る行為だと思うんです。これが繰り返されると、この不動産は腐敗していき、最終的に地域のお荷物となると思うんです。だって、修繕費が極限まで絞られるから。。。。これって金儲けのためのだけの行為であって社会的には誇れるものでは無いと思うんです。ただ、相場に乗っかる行為という感じです。


私は思うんですが、不動産は株式投資とは違い、実態が社会に直結しています。不動産投資においては「持続可能な運営」をベースに、収益を考えるべきだと思うんです。「サスティナブルな運営」です。どんな物件でも修繕費は長期スパンで考える必要があります。築浅RCだと長期って40年とか50年とかそんなスパンだと思うんです。そのスパンで考えて修繕費を見積もる必要があると思うんです。内装、設備、外装、インフラなどすべて入れ込んで考えると、かなりの額になるんです。また、ずるをしないで修繕費を見積もることも大切だと思うんです。つまりは、建物の大きさとか構造をベースに修繕費を見積もる必要があると思うんです。地方郊外の高利回り築浅巨艦RCでは、大きさも大きく、またRCということで、かなりの額になると思うんです。この額は実は、蓄えられるキャッシュフローの中から留保しておくべきだと思うんです。この留保されたお金は、あなたのお金ではあるのだけれど、実は建物のお金なんです。

そんなことで、ほんと、個人的に思うことなんですが、「持続可能な運営」をベースに不動産を買われる方が増えると嬉しいんですが。。。なかなか。。。


こんなお話、永遠に書けそうですが、そろそろ休日も終わるので終わりにしようかな〜
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