地方巨艦物件のデメリット

Property Analysis comments(9) - ガク
おおやがくです。

今日は、地方巨艦物件のデメリットとして思うことを書きます。


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物件種類として、地方のRCや重量鉄骨造物件を買ったり検討する方は多いと思います。
友人の岡元さんも言っているように、積算評価が出て銀行から見ると余力担保が得られるので、1棟、2棟、3棟。。。と容易に購入することが出来ると思います。

しかも! 地方なので人気が無く?、物件自体を非常に安く購入できる可能性が高いので、高利回りが期待できます。

例えば利回り20%なんていう物件だと、運用においてもキャッシュフローも潤沢で、
なんとなく
「5年、、、まあ7年くらいで突っ込んだお金が回収出来るので、その後は大儲け!」
と考える人も少なくありません。
確かに、そのようになる可能性もあります。


でも、、、、
目先のキャッシュフローとか、買った時の担保余力とかは、確かにそうなんですが、
「将来において、全体のバランスシートがどのように変化していくか?」
を。。。分かっていればいいんですが、、、



ということで、一つ想定の例題を挙げて分析してみようと思います。

「関東北部 T県 1995年築 重量鉄骨造 利回り20% 4200万円!」

という感じの物件があったとします。詳細の想定を書いてみるとこんな感じです。

 建物は 1995年築 の 重量鉄骨-3階建て
 部屋数は 12世帯 2LDK 60m2/戸
 総延べ床面積はなんと!720m2

こういう感じの重量鉄骨だと再調達価格19万/m2として減価償却させて計算すると
なんと!評価額として7000万円位になります。 

賃料は5.8万円/戸だとして、年間で835万円だとすると、
なんと! 利回り20%になります!

さて、土地はと言うと面積400m2で路線価=3万円だとして
評価額1500万円になります。

ということは、評価額は
建物7000万+土地1500万=8500万円!

なんと、8500万円の評価が出る物件を、たった4200万円で購入できるのです!

担保評価があるので、銀行もフルローンで融資を出します。
  融資は4200万円 元金均等 1.8% 20年
と言う感じ。 

こんな物件どう思いますか?美味しと感じますか?


さて、
 空室率/下落率/管理費=賃料の5/1/5%
    (都心並みの空室率5%だとして。。。)
 修繕費単価=0.4万円/m2/年
 火災保険=300万/20年
として、将来のバランスシートの変化をシミュレートしてみます。


上記グラフはバランスシートの時系列の変化を示しています。
さて、キャッシュフローはさすがに20%の利回りなので、良い感じに上昇!
  →安定的に運営できます

残債も順調に減少して行き、14年くらいすると溜まったキャッシュで一括返済できます!
ということで、最終のリスク期間は14年になります。まあ、利回り20%といっても修繕費とか税金とか掛かりますので、そんな感じになると思います。

修繕費を切り詰めていくともっと早くなります。多分10年とか、、うまくいけば7年くらいで溜まったキャッシュで一括返済できる位になるかもしれません。

さて、気になるのは、ネットバリューです。
買った当初は4000万円弱あったネットバリュー、、、つまり、担保価値がある分ネットバリューがあるのですが、、、

なんと! ネットバリューは運営して行くとドンドン下がるんです。

さて、じゃあ、修繕費をもっと安くやるんで大丈夫。。。
 修繕費単価=0.2万円/m2/年としてみましょう。

(修繕費単価は、猪俣先生のされているような方法(←リンク)で、ロジカルにちゃんと想定することが大切ですが、0.2万円/m2/年というのは相当激安です。)



キャッシュフローは凄いんですが!それでも、やはりネットバリューは下がるんです。


ガーン!なぜ?なぜ?なぜ????


実は、このネットバリューが下がる原因は「建物の減価償却」によるものです。
建物の減価償却期間が完了するまで、ネットバリューの下がりは止まりません!
利回りが大きい事によるキャッシュフローは、建物の減価に完全に食われるんです!

まして、地方のさらに郊外となると想定空室率5%以内を堅持できるか?
かなり厳しいと思いますので、キャッシュフローも伸びず。。。。。


ということで、「いつ売るべきか? 今でしょ!」
と言う物件が地方のRCや重量鉄骨の物件には多いいんです。

別の言葉で表現すると、
「下りのエスカレーターに乗っかり頑張っている状態」
とでも言いましょうか。。。。

こんな事は単純な計算をすれば理解できるんで、、、、だから安いんですよ。
皆さん、分かって買っているんだったら良いんですが。。。。。チョット心配なんです。
(もちろん、キャピタル狙いなら全然良いんですよ。上がれば良いんですから。)


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助けてタヌキさん

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

本日は気になる物件を見に行ってきました。
比較的近所なので、といっても愛車のマウンテンバイクでぐるりとトータル3時間くらい走り回ってきました。(ラフロードが多いので。。。。)

物件は市街化調整区域にある既存の住宅です。インフラ状態が完全ではなく、水道に関して??不明でしたので、本日調査しました。

なんだが、水のタンクがあって、ポンプらしきものとマンホールらしきもの、さらにはフィルターらしきもの、さらに動力の電気が導かれていました。

何だろうっておもってfbでつぶやくと早速、助けてクマさん 賃貸トラブル。。。。。
ではなく、助けてタヌキさん 査定トラブル。。。。。
のタヌキさんが、ポンポコポンっと、いろいろ調べてくれたようで納得できる答えを教えてくれました。大感謝です!

結局、井戸水っぽく、塩を抜くためのフィルターとかが導入されているような感じという結論になりました。

いろいろ悩みながら考えましたが、安く購入できたとしてもこれは買わない方向で検討することにしました。でもでも、すっごく気になる物件なので、たぶんこれから何年もこの物件の経緯は追って見て行ってしまうと思います。なんというか、自分の中では、ベンチマークっていうか、指標というかそんな物件として今後も末永く付き合っていこうと思っています。

ですので、もう少し詳しーく調べて、出来たら新しい購入者ともお知り合いになれれば、、、なんという妄想をしています。

皆さんも、そんな、気になる物件ってありませんか?


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団地リノベできるかも。。。

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

昨日、いくつか物件の視察をしてきました。

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ちょっと前に、友人が団地を買ったという話を聞いて、そのころから団地を探していました。無印良品とかが団地リノベしているのが本当に面白そうなので、こういった古いRCのリノベもしたい!


ということで、まず、一棟団地です。
巨大でした。金額も大きかったです。ただ、積算リッチな物件です。トータルでのキャッシュフローはちょぼちょぼです。しかしながら、場所は東京のまあ住みやすそうな場所。賃料の坪単価も7000円から8000円程度取れますので融資で失敗しなければまあ耐えられそうな感じ。現在の所有者はS銀4.5で組まれていて、遠隔操作での運営。融資期間にもよりますが、たぶん収支はマイナス近くいっていたのだと思います。さて、どうなるか???


次も巨大な一棟マンション
猫が番人です。
自分の誕生日よりも前の物件です。
相当な難易度のある物件ですが、果たして、この金額で売れるのでしょうか?
でも、金額が下がれば検討したいです。これを安く買うことができれば、相当維持は大変ですが物凄いキャッシュ製造マシーンになります。もちろん、維持で失敗すれば相当凄い即死キラーマシーンにもなりえます。

そして、また別の物件の屋上
なんだか、不動産と事業が複雑に絡み合っている案件でした。


そして、また場所を変えて、、、
ジョリパットできれいにお化粧済みの物件でした。綺麗に直されている姿を見て、戦意喪失しました。

ということで、まずは最初の団地物件をもう少し詰めて行こうと考えていますが、どうなるかな〜?

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視察物件の入居者様

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

現在、幸せなことに、満室稼働中なんですが、今月に2件退去があります。

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一つは、川崎市S区の築浅RCです。今回は1階の部屋なので苦戦しそうな感触をもっていましたが、一件申し込みが入りました。しかし、申し込みだけで内見してから正式に契約したい旨なので、キャンセルの可能性もあり、募集活動は継続中です。

もう一件は東京ビンテージアパート。こちらも、退去後すぐに見たい方がいらして良ければ決めたいということ。こちらもどうなるか分かりませんが、並行して募集活動は継続しています。


さて、今日、入居者から電話を頂きました。
といっても、自分の物件の入居者ではなく、先日見学に行った物件の入居者様からです。
物件の視察に行ったとき、世間話をして仲良くなった方で、昔、建築関係の仕事をされていたということで、私は、視察物件の複雑な図面を引いていたので非常に興味を持たれていたんです。この方、高齢なんですが、2年前?に定期借家に切り替えられて、退去しなければならないというかなり不安な状態で、さらに、物件が売りに出されていることも知っていて、出来れば退去せずに、この場所に住み続けたいという希望を持たれているんです。

その後、見学している方も何名かいたということで、
「どうなりましたか?」と。。。
私は、
「価格的に折り合いがつかず、見送っている最中ですが、なんだか、その後、買い手が見つかったようで今どうなっているか分かりません。。。」
と答えると、すごく不安そうでした。
ちょっとかわいそうだったんで、仲介に電話して事情徴収しました。
結局、
「属性の良い方なんですが、満額のフルローンで融資の打診中」
ということでした。さらに、
「リフォームして運営していく」
という方針のようでした。

ということで、再度、入居の方に電話し、
「新しい買い手が現在手続き中みたいですが、リフォームして運営する方針みたいです。」
というと、この方は、非常に安心していました。
そして、この方
「今ある2部屋をくっつけて、組みなおすと良い感じになると思うんですが、、、」
とリフォームというかリノベプランをお話してきました。
私も、
「視察後の検討で、まさに、そんな感じでリフォームしたいと思っていたんです。」
というと、
「なんとか、買ってもらえませんか?お願いします!あなたならきっと最高の物件に仕上げてくれると思うんです。」
と購入を懇願されてしまいました。

今まで、物件の視察に行くと、結構住んでいる人と仲良くなってしまうことも多いんですが、今回は、凄く好かれてしまいました。

でも、今回は、この物件、私が買わなくても、次の買い手は建て壊すよりはリフォームして運営した方が利回りが稼げるので、たぶんそうなるのだと思うし、場所的に、設備を充実していけば、家賃も大きく高く取れるので、たぶん買い手もそうするのだろうと思うので、この入居者の将来はまあ、大丈夫で幸せに過ごせるのかなと感じています。


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東京リスキー物件

Property Analysis comments(0) - ガク
 おおやがくです。

今日は、東京の某物件の視察に行きました。

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業者さん曰く、この物件2年くらい前から売りに出ていたようでしたが、買い手がつかず徐々に値段を下げてきている状況のようでした。
といっても、さすが東京!結構な金額なのではありますが。。。。

さて、建物は木造で古く、築年不詳で、共用廊下は中にあり、共用トイレが3つあり、その内一つは使えない状況で、お風呂が0個あります。

構造が非常に複雑なのに、建物図面がありません。

ということで、今日の目標は図面引きでした。
不動産屋さんに室内を見せていただいた後、許可をとり、そのまま図面を引くことにしました。結局1時間くらい行ったり来たりしてなんとか全容をつかむことができました。
その間に、入居者様と歓談もしたりして、8割方の入居者とお友達になってしまいました。

さて、この物件、建物をリノベすればいい感じ。。。たぶん10%くらいになるのですが、問題がいくつかあります。
まず、埋設管が隣地を通っていて、どうやら結構揉めているようです。
ここからは想像なのですが、、、、建て壊し前提で、考えて逃げているっぽいです。
例えば、「建て壊すから、その時回避する」とか言っていそうな雰囲気を感じました。
さらに、擁壁があります。
新築時の制限が結構大きく、まともな家は建たないんじゃないかと思います。または、結構な金額をつぎ込み新規の擁壁を建てるかしないといけない感じ。
そして、埋設管の引き直しに伴い、排水ラインのポンプアップが必要で、これが意外とやな感じなのです。

ということで、結構な金額をつぎ込む割に、リスクも大きい物件かな?と考えています。
でも、いくらくらいなら妥当なのか?その辺をもう少し詰めていこうと考えています。


ちなみに、沢山の友達が「この物件知ってる」状態でした。みんなスルーしてるんだな~
でも、買っちゃったりして。。。


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物件に向き合うと、いい物件になる

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日は友人の物件を見学させてもらい、さらに、物件視察をしてきました。

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詳しいことは書けないのですが、友人の物件は非常に素晴らしい物件でした。
物件に向き合い、実際の生活を考え、細かい配慮がありました。
棚やハンガーや鏡などなど、
「ここにこれがあるといいよね〜」
というところには、きちんとそういった設備が備わっていました。
今まで退去のたびに何度も何度も仕様を変更をしていき、現在の形になっているということでした。
やはり、真摯に物件に向き合い、入居者の生活を考えると
「いい物件になるんだな〜」
と痛感し、モチベーションも上がりました。

その後、一つ物件を視察してきました。

そうそう、昨日、日曜日は東京築古組の発表会に参加しました。
いろいろ、みんな深く考えているんだな〜と思いました。
日本だけではなく、海外に資産を移したいと考えている人も多いいんだなと思いました。
自分もそうかも。。。なんて思いました。


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雑食系の不動産投資戦略

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

昨日は友人と一緒に友人の物件を見学させてもらい、さらに、私の物件も見学してもらいました。

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まず、友人の川崎にある物件群を見せてもらいました。その中の一つが、非常に特殊な物件でした。私の築浅RCも川崎にあり、駅から6分の好立地なのですが、なんと、この友人の物件は駅から、、、

サーティーセコンド!

友人が一言
「がくちゃんの物件はちょっと遠いね~」

いやいや、これほどの物件を手にしているとは恐ろしや~
また、この物件は非常に特殊で、将来大化けする可能性も秘めており、(詳細は書けませんが)現在は、そんなスッゴイ計画がほぼ実現しつつある前段階で、これまた、恐ろしや~
こんな物件には、私の有する中で最も美人物件である川崎市S区築浅RCも到底かないませんでした。

その後、東京の物件を見せてもらったのですが、いい感じに仕上がっていました。
さらに、偶然にも内見客がいらっしゃって、いろいろと細かいことを説明して、いい感触を持ってもらうことができたと思います。

その後、飲みながらいろいろとお話したのですが、
実は、私も友人も10年以上前から物件を見続けていて、友人の方が私よりも前から物件を取得してきています。その中で、物件を買う基準については共通するものがありました。

それは、物件にはそれほどこだわらず、数字にこだわっているということ。

たとえば、新築メインでやっている人もいるし、地方の巨艦RCメインでやっている人もいたり、戸建てメインで買っている人もいたり、結構、自分の手法というか、物件種にこだわっている人が結構いますが、、、、

私も、友人も、まずは数字が最初なんです!
なので、私も友人も、いろいろなタイプの物件を持っています。
私は、築古木造、中古RC、新築RC、ビンテージクラス木造、、、という感じでいろいろな物件を持っています。
一方、友人も、中古RC、築古木造、築浅RC、特殊区分などなど、いろいろな物件を持っています。

自分の数字に照らし合わせて、物件にはこだわらず雑食しているのです。
つまりは、「雑食系の不動産投資戦略」をとっています。
あくまでも一番の基準は数字なんです。

私の場合は、単体物件の数字をにらみつつ、偏りが出た段階で修正する方向の物件を模索して探しているんです。友人は、厳密に厳しい基準を設けているので、恐ろしくキャッシュリッチな物件に絞って投資を行っているんです。

こういう視点で考えると、物件種を絞っていては投資を進めていくことができないので、その時の市況に応じて最適な物件種を購入していくしかないので、結局はいろいろな物件種の集合体となって投資を進めているんです。

こういう同じような価値観を持った投資家の物件を見ると、その素晴らしさが分かります。
物件を見ると瞬時に数字が理解できるんです。

ということで、いろいろな不動産の投資戦略がありますが、物件種にこだわらない「雑食系の不動産投資戦略」みなさんもいかがでしょうか?


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肉食系の新築見学会

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

朝目を覚ますと、子供たちが大盛り上がりでした。

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昨日、名刺交換した方の名刺をテーブルに置いていたんですが、それを眺めて
「なんだ、これ!めっちゃ、おもしろくねえ〜」
と騒いでいます。
「にくよくだんってなんだよ〜」
と。。。。
「名刺でこんなの作っていいんだ〜。これは凄い!」
と大盛り上がりでした。子供の中の名刺はまじめなものという固定概念を覆してくれました。
板東米三朗さんの名刺

さて、昨日は、友人の新築物件見学会に行きました。
場所は、東京都内の南の方で横須賀からも非常に行きやすいところで楽でした。
少し設置関係のお手伝いをしましたが、物件名称の看板の取り付けとか、宅配ボックスの取り付けとか、防犯カメラの取り付けとか、そんな設備関係の取り付けのお手伝いをしました。

物件はというと、建築可能空間を最大に生かすべく入念に組み込まれた部屋が凄すぎた。
特に、縦方向の調整が細かく、通常は平面的な平面図に目の行くところ、立面図、断面図で相当悩んで作りこまれたことがよくわかる建物でした。

同じような特徴を持つビーフンデザインの進藤さんの物件は、どちらかというと上下空間をいさぎよく繋げ、思いもよらない交錯を交えて美しく立体的な空間を構築する「草食系の建物」イメージですが、

今回の物件は、さらに突き詰め、もっともっと限界まで容積を食って食って、もう、残りで食えるところがない、、というところまで容積が食い尽くされた「肉食系の建物」でした。

ということで、もちろん肉欲団の板東さんもこの匂いを嗅ぎつけて見学に来られたというわけです。

その後の飲み会をしてから帰路につきましたが、今回の見学会&飲み会、現在のブログランキング上位の方々がゴロゴロ参加されていました。
久しぶりにお会いできた方とかもいて楽しかったです!!


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競売へ入札

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

裁判所へ行きました。 

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競売の入札のため裁判所へ行きました。
裁判所の駐車場です。

この緑がいい感じでした。
拡大すると。。。

もっと拡大すると。。。

綺麗な網目模様がいい感じでした。

さて、競売の入札です。
入札するのはそれほど難しくはなく、上記の赤い書類に入札額とかを記載し、封筒に入れます。銀行へ行って保証金を振り込みます。入札保証金振込証明書に振込済み書を貼り付け、入札できなかった際の返還口座を記載します。そして、法人の場合は全部事項証明書、個人の場合は住民票を添付して提出します。

ちなみに、裁判所は12時から13時はお昼休みで受け付けてくれませんでした。
業務時間は、苦しそうな顔をしていますが、12:30頃行ったときはみんな笑顔でした。
この笑顔のまま午後に突入してほしいところですが、再度13:00に行ったときには、みんな苦しそうな顔をしていました。裁判所職員に笑顔は似合いませんが、お昼休みの笑顔を見た時には、なんだか得した気分になりました。裁判所の職員の皆さん、業務時間中も是非笑顔でお願いします。

掛かった費用は、法人の全部事項証明書600円に振込手数料540円で1140円です。

ちなみに、入札する物件は、今後の研究開発向けの物件です。落札できたらいろいろな面白い研究をしていく予定です。



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競売案件

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

競売で面白そうな物件を見つけました。

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競売で見つけた物件、実は室内に入ったことがある物件でした。
10年以上前、新築時に見学をしたことのある物件。

ただ、権利関係に難がある物件です。
細かいことは書けませんが、たぶん入札していく方向です。

この難のある権利により、転売業者の参入はかなり低いと予想しています。
また、現在の売却基準価格も、それほど安く感じないので、かなり低めの価格での入札を予定しています。たぶん、買受可能価格ギリギリ。。。。買える確率はかなり低いとは思うのですが、どうなるか楽しみです。

でも、もし入札できても、所有者は行方不明っぽい感触。たぶん、行方不明者に対する明け渡しをしなければならず、引き渡し命令や動産競売手続きなのどを裁判して行かねばならなそうな感触です。まあ、それほど難しそうではないのですが、、、、

もし、入札できたなら、その後の活用としては、通常の賃貸ではなく、ちょっと面白い方法を考えています。これは、いしえもんさんや母うっちーさんはピンとくる感じの運用方法です。

ということで、しばらく調査を継続中です。


そうそう、「不動産の勉強」には競売の3点セットは有効だと思うのです。
僕も10年以上前、現在のようにネットで3点セットが見ることができる時代ではなかったので、裁判所に出向いて3点セットと格闘していた時期もあります。いろいろな事が書かれていて、不動産にまつわる人間の諸事情をいろいろな視点で学習することができます。
また、複雑な権利関係や、物件の瑕疵なども詳細に書かれ、さらに、それらを元に、不動産鑑定士が評価をしてく。それらが、具体的な事例をもとに、具体的な数値で描かれているんです。こんな資料を勉強に使わない手は無いと思います。
ということで、もし不動産の勉強を深ーくしたい人は是非お近くの物件の3点セットを取って勉強してみてください。

私自身は久しぶりの入札で緊張します。以前入札したのは競売法の改正前だったな〜


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