360°ビューイングビンテージシェアハウス

Property Analysis comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

凄く仲の良い友人が、先日私の物件のリフォームを手伝ってくれた時、「この廃材貰ってっていいですか?」

って言ったのですが、どう見てもゴミの用な木材で、「え!何に使うの?」と聞くと、「こういうビンテージな色が良いんです~」と。。。もちろん「全部持ってって~」と。。。

どうみても古びたゴミのような材料なのに。。。。。

 

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なんと、友人が、何にこの材料を使っていたかというと、シェアハウスの作り込み素材だったのです!

そして、結構仕上がってきたとのことで見に行って来たんですが、これが凄かった!

 

(この物件、カーサブルータス級の物件になる予感がするので、誰か出版社に取りついでくれる人いませんか~?いたらコメント欄に返事下さ~い)

 

さて、まず投資的な観点から。。。。

この物件、三浦半島の横須賀にあります。横須賀と言えば、結構癖のある物件が多いのです。というのも、地形的に小さな山が沢山ある横須賀。開発当時、市政の都市計画のズサンさからか、階段を上がりまくる物件とか、谷間の路地のような場所に入り込んでいく物件とかが多く、市もこれを何とかしたいと試行錯誤している現状があります。

 

私の意見は、「自然に返せ!」に集約されます。

空き家対策とかいいから、そのまま朽ち果てさせて自然に返上すればいいんです。もともと、人が快適に住むような地形ではないんですから。

 

さて、そんな問題の多い横須賀ですが、もちろん階段を上がるに従い、物件の値段も比例して下がってきます。さすがに山頂近くの物件なんてだれも欲しくなっていう現状があります。山頂に行くに従い、段々と自然と同化して行くんです。

 

そこに歪みを見つけたのが私の友人なんです。

 

まさにその最安値の山頂の物件に目を付けた友人、その山頂の最安値の物件、実は、周りに遮るものがない。。。つまりは360°ビューのスーパー立地である事に着目したんです。もちろん一つ下ではだめで、一番上の山頂物件でないと意味がなんです。

 

そして、そこにシェアハウスを作り込んでいたんです。

 

 

 

ここ、ホント山頂です。周りに木々が沢山あります。そして、360°ビューイング!

横須賀のあの有名な島が見えます。オーシャンビュー!

 

他の斜面はこんな感じで木々が生えているんですが、山頂なので下の方に生えているので、爽快な気分。

ハイジのブランコとか付けたくなるし、ツリーハウスとか作りたくなる。

 

ウッドデッキも自然と同化してほんといい雰囲気です。このデッキ材は防腐処理焼杉板。初めてこの素材をみました。

 

こまごまとした作り込みは一級品です。

 

中では梁の設置工事をしています。私も手伝いました。

 

角のダルマストーブ見えますか~山頂で周りの家も少ないので、こんな遊びも出来るって凄くないですか~

 

煙突も超かっこいいです。

 

キッチンの作り込みも素晴らしくビンテージ感バリバリ

 

キッチンの窓からは、パーシャルオーシャンビューであの島が。。。

 

なんか見覚えのある材料がありました!あ!あの時、ゴミだった木々達。。。。す、、、す、、、すごい!

 

そして、よくよく立地をみると。。。。あれ?って思ったんです。

実は、以前夜電車に乗っていた時、

「あれ、あの山の上に光り輝く家はなんだ?」

って眺めていた家があったんです。

階段物件のほとんどは、蛍光灯のさみしい光がともっているんですが、山頂に一家、白熱球で光り輝く家を見つけ何とも言えないオーラに圧倒された記憶があったんです。

 

そう、それがこの「360°ビューイングビンテージシェアハウス」だったのでした。

 

 

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完全満室達成

Property Analysis comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

今日も剪定作業をしていましたが、、、、その裏でひそかに契約が遂行されていました。

 

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なんと、苦戦していた風呂無しアパートの契約が完了しました。さすがに申し込みが入った後も気がきではなく、キャンセルされるかな~って思っていましたが、ギリギリの良い値段で、無事契約されたようです。本日東京電力から電話があり新入居者様から連絡が入ったとかで本気のよう。。。でも、入居後、「風呂が無いじゃないか!」って言われたらいやだな~

 

ちなみに部屋は、だまされる感じの綺麗さ!

(一つ間違いの写真があります。)

 

ということで、完全満室達成です。

財布にはチャリンチャリンとお金が落ちる歯車の音が心地よく回っています。

 

さて、久しぶりの完全満室!今後の為にデータをまとめておこうと思います。

 

昨年2017年は空室発生が多かったのです。所有する部屋の15%以上で空室発生しました。

ホント昨年は空室のリノベに動き回っていた感じでした。

 

データをまとめます。

 

■所有する全部屋の日数ベース稼働率

2017年 95.5%

2016年 97.8%

2015年 99.0%

2014年 98.0%

2013年 97.0%

ということで、昨年は最も悪い数字でした。

 

さらに、物件ごとにまとめると

 

■川崎市K区風呂無しアパート

2017年 84.8%

2016年 100%

2015年 100%

2014年 100%

2013年 100%

この物件は一度は入るとめったにあかない優良物件?ただ、空くとめったに入らない不良物件です。だって風呂無。。。

 

■川崎市T区RC

2017年 97.5%

2016年 95.0%

2015年 99.5%

2014年 94.4%

2013年 100%

この物件はファミリー物件なのでこんな感じ

 

■川崎市S区RC

2017年 98.7%

2016年 97.5%

2015年 99.3%

2014年 99.6%

2013年 98.3%

単身世帯で入れ替わり多いが、駅近RCなので高入居率をキープ

 

■東京ビンテージアパート

2017年 92.2%

2016年 98.4%

2015年 98.2%

2014年 100%

2013年 96.7%

今年退去が沢山発生した。半数近くが退去して苦労した。ので今年は一番悪い。

 

■1st東京コアアパート

2017年 96.3%

2016年 98.0%

2015年 100%

2014年 96.4%

2013年 96.1%

部屋は小さいが都心でGood

 

■2nb東京コアアパート

2017年 97.7%

2016年 97.8%

2015年 95.6%

2014年 99.1%

2013年 93.2%

こちらも都心でGood

 

ということで、今後の為にデータをまとめてみました。

まあ、出っ張り引っ込みありますが、高い入居率をキープするには、やらなければいけない事を淡々とやることが、大切かと思います。ホントはもっと素早くやるとなお高い入居率をキープできそうですが、あまり頑張ると体にきて体調壊しても本末転倒なので、今後も、ゆるーく自分のペースで業務を遂行して行きます。効率を求めるための工具、楽になる工具や道具類にはお金を惜しみません。。。。あと一点、昨年末に融資関係の契約を引き直し、TIBOR連動に変えました。そんなこともあった昨年の振り返りです。

 

では。

 

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葉山の古民家見学

Property Analysis comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日は、物件を見学させてもらいました。

 

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今日見せていただいた物件は、葉山にある古民家です。今年見た中ではナンバーワン!の物件でした。

とある縁で、古民家を改修された方と知り合い、直々に見学させていただきました。

 

ちなみに、「どんどんネット載せてください、出来ればリンクも貼って。」というお願いを受けましたので、宣伝もしておきます。

 

葉山の古民家は→こちら!

 

では、どんな場所か?

葉山御用邸の近所の古民家で、目の前には心地よい松林をはさんで海が広がります。

 

これぞ、古民家のたたずまい。手入れされた庭が美しいです。

 

今では貴重な木建具です。

 

 

ハンモックが超気持ちいいです。

 

キッチンは非常にインテリア的に素晴らしく構築されています。いたるところに高級なものを使用してます。

ここの椅子だけで100万円を超えます。

 

奥の壁面収納は反対側に窓があり、そこから明かりが漏れてくるという素晴らしい設計です。

 

テーブルは、中央の柱だけで支えられています。

 

端面は薄く薄く仕上げられています。

 

お風呂は玉砂利の洗い仕上げで、アーバンな水栓金具とのマッチングがリゾート的な雰囲気を高めてくれます。

 

美しい床の間のお部屋

 

和のお部屋と古民家をうまく活用しています。

 

広縁も美しい造りです。

 

二階へ行くと、これまた別世界が広がっていました。

分厚い集成材の階段

 

部屋の中に小屋があります。

 

ワーキングスペース

 

シャワールーム

 

オシャレなタイル

 

海の見えるジャグジー

 

補修のポイントもいろいりと伝授して頂きました。

柱の穴埋め方法

 

コンセント

 

オブジェ

 

ちなみに、ここでは書けないような芸能関係の有名な方がたが良く利用されているとのことでした。

皆さんもよろしければ借りてみててください。

 

葉山の古民家は→こちら!

 

では。

 

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広大地の非開発

Property Analysis comments(2) - ガク

おおやがくです。
 

今日は2物件をみてきました。

 

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お客さんが付いているので、残念ながら詳細は書けません。。。この2物件とも普通の物件ではありません。

 

一つは広大地有するビンテージ物件。

この物件を見学するにあたり、多分必要だな〜と思ったのがこれ!

やはり広大地なんで、蚊がそこそこいました。しかも血に飢えたような蚊が。。。。

しゅっしゅしてから突入したので、一か所も刺されませんでした。途中、友人と、先輩たちにも、これを吹いて大活躍しました。これからの夏の広大地視察時の必需品です。

物件はというと、超ビンテージ物件!いたるところ見たことのない部材や仕上げが多用されていていました。非常に興味深く見学し、勉強させていただきました。是非保存して欲しい物件です。今回の買主さん候補の方へ上手くつながるといいな〜

 

さて、その後は友人と次の物件へ。。。。これはなんと表現したらよいか、、、巨艦物件!   一通り周るのに30分くらいはかかりました。こいつは、超高収益&高積算物件です。都心でもこんな物件造れるんですね〜 

 

と、まあ、こんな感じのすこし変わった物件を見てきたんですが、、、、最近特に思うんですが、建売会社が広大地を開発したり、少し大きな土地を区割りしてちっちゃな戸建てを建てるじゃないですか〜。。。で、そんな時代もそろそろ終焉を迎えてほしいと思うんです。人口減少社会で、せめて住環境は広々としたものが増えてほしいんです。今回の広大地物件も、そのままの大きさで引き継がれてほしいと思うんです。ただ、日本の平均所得も低下している現状では、一般の方が買える金額もどんどん低下するので、どんどん住環境も小さくなっているという点もあるのだと思うのですが、出来る限り大きな土地に、不自由ない大きさの家という物件が増えると、地域も良くなるかなって感じます。

 

 

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不況のはじまり

Property Analysis comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

チェーンソーを買ったんですが、新品なのに全然エンジンが始動しなかった。なんだか嫌な殺気を感じたんです。

 

 

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すると、イギリスがまさかなEU離脱!世界も殺気を感じたはず。

皆、まあ残るだろうと考えていたので、為替も株も一気に反応した。

 

 

さて、ここからは個人的な考えなんですが、、、、

 

 

今回のEU離脱はサブプライムからの2段落ちと考えている。

日本では、、、、アベノミクスは本質的には、うまくいかないってことはみんななんとなくは分かっていたので、(お金刷りまくってもうまくいくはずが。。。。)ここで完全に道が閉ざされたと感じる。

 

今感じている、これからの不動産の読みですが、

 

円高になったということは、日本の不動産価格は世界からみると上昇することになる。

でも、ほんとうは変わらないので、つまりは円ベースでは価格下落が起こる。

 

それにより、不動産投資マインドが急速に低下する。

 

さらに、これからしばらく日本の経済は、不況になる。その流れに引きずられて職が細る、企業体力も細る。

となると、どうしても、人と企業は都心部のみにシュリンクし、タイトに活動していくのだと思う。

 

ということで、郊外のちょっと高めの賃貸帯の物件は空室が増え、加速的に値段が下がる。

それにつられて都心部の物件も値段が下がる。

 

しかしながら、一方で都心部の低価格帯の収益物件は収益的にはそれほどの影響を受けない。

でも、これら物件の価格もマインドに引きずられ下がる。

 

積算ベースで貸し出した先の破綻が多く発生する。

銀行は、貸し渋る。

しかし、そのうち貸し出す先が無くなる。

そして、この不況時に耐え凌ぐことができている貸出先に貸し出すことになる。

つまりは、幻想の積算ベースから、実収益ベースの実績を重視するようになる。

 

さて、明日の反応を見て、また考えてみようと思う。

 

いずれにせよ、今日は、サブプライム以降で、経済マインドの転換点となった日であろう。

 

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rとgのお話

Property Analysis comments(5) - ガク
おおやがくです。

今日は休日なので、少し不動産投資の本質の話で思うところを書いてみようと思います。

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RとGのお話です。水道部材にもRとGがありますが、同じような感じかもしれません。って全然違う??? 最近、物件価格が高騰しているため、いろいろな不動産投資の手法で儲けようとしている人たちがいます。その中の手法で、「物件を転借して儲ける手法」があります。(廃墟****とか転借型Air??とか。。。。)法律的にはいろいろとノウハウがあったりしますし、こういったことも全然ありだとは思っているんですが、投資として考えた時の本質的な違いがあるんです。それらについて、十分に理解していただきたいと思います。

(まあ、簡単に言うと、「不動産を買わないので、、、、」という事だけなのですが、、、、)


さて、これらも通常の不動産投資と同じ枠で捉えられていますが、本質的に違う部分があります。それは、いくら頑張っても「資本」である「不動産を手に入れることが出来ないという点です。(お金という資本は手に入れられますが、多分使ってしまうような、、、、)

さて、年末に不動産投資の考え方につてい、思うところをいろいろと書いてきましたが、不動産投資の醍醐味のひとつは資本にあると言えます。最終的に手に入れる「資産」「お金」「不動産」です。

いくらキャッシュフローが大きくても不動産の価値が低ければ、資産の合計は低くなることもあります。一方、たとえ、キャッシュフローがほどほどでも最終的に手に入れられる不動産の価値が十分高ければ資産は十分な物となることもあります。

そんな訳で、いろいろな手法を考える際に、最終的に手に入れられる「資産」の中で「不動産という資本」が考え方の点で大切なわけです。

さて、物件を転借して儲ける手法」において、宣伝文句として言われているのは

・借金をしないので、リスクが小さい
・キャッシュフローがかなり大きい
・誰でもはじめられる?

といった事です。

さて、これらは本当か?ということなんですが、多分、本当だと思います。しかしながら、私自身で考えた場合、積極的にやるか?といわれると多分、やらないです。少しはやるかもしれませんが、本道としてはやりません。


それは、何故かというと、「不動産という資本」を手に入れられないからです。(もちろん、物件を転借して儲ける手法」でも、溜まったお金で不動産を買うことは出来ますが、直接的ではないので、、、)さて、何故「不動産という資本」を手に入れたいかというと、、、これは、過去にいろいろな方も言っているし、私も直観的に「不動産という資本」を手に入れた方が成功すると考えていたからなんですが、過去の統計的データでにこれらをまとめてくれた方がいらっしゃいます。




そう、ピケティー氏です。この本相当分厚いですが、昔ーし、読みました。
さて、この本でピケティー氏は、「資産課税」という点を主張していります。不動産の固定資産税のような税を、株とか金融資産にも適応することで「富の再分配」が可能になるという主張で、それらは非常にキャッチ―な為、マスコミではそれらについて積極的に取り上げられているんですが、、、、実は、この本には、それ以外のデータ分析の項が非常に膨大にあるんです。過去にどんな人がお金持ちになってきているか?ということが分かります。

そこで登場するのが、rとgという数式のパラメーターです。
 rとは資本収益率
 gとは経済成長率
の事をさしています。そして、いつの時代においても
 r>g
であったということが、データから示されています。

噛み砕いて言うと、
労働に伴う成長よりも、資本に伴う成長の方がいつの時代も大きいと。。。
これって本質をついているんだと思います。世の中は不平等です。資産の無い労働している親の元に生まれた子どもに対して、資産をもつ親の元に生まれた子供は、生まれた瞬間に大きなアドバンテージを得られるんです。資産のある家庭では、資産が相続され、これら資産は労働の成長率を上回り増殖を続ける。。。。いくら労働をしても、資産からの成長率には叶わないということなんです。(もちろん、データは平均化されているので、労働で莫大なお金を儲ける人もおおいでしょうが、統計的にはということです。)

さて、物件を転借して儲ける手法」を考えた際に言えることは、これって、実は、「労働」なんだと言うことです。

もう一度物件を転借して儲ける手法」での宣伝文句で言われているリスク」について考えていくと、実は、不動産という資本を手に入れるには大きなリスクを伴うのだが、そのリスクを取るだけの十分な価値があるのでは無いか?と考えられるんです。

つまり、rをとるか?gをとるか?という事なんです。
 答えは r>g
なのです。

こういった視点を考慮しつつ、戦略的に物件を転借して儲ける手法」については考える必要があるのだと思います。
こんな話に、ご興味あれば、Youtubeで、「r g ピケティー」で検索してみて下さい。また、私のこんなお話にご興味ある方は応援クリックお願いします。→ 人気ブログランキングへ
ランク上がったらまた書こうかな〜 あまりいないかな〜?

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PS。。。実は、水道部材のRとGに似ています、Rネジは傾きがあるんですが、Gネジはフラットなんです。そのこころは、、、成長が。。。」






京都でおのぼりさん旅行

Property Analysis comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は京都で観光ルート巡りをしました。


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京都で巡るべきお寺や神社は結構離れて存在しているので、移動が大切です。
外国の旅行者に交じって観光案内でいろいろと聞いてみると、下記のような乗車券が便利!ということが分かり購入しました。これは、市バスと地下鉄の乗り放題チケットです。

ほとんど、バスに乗り移動します。路線図は複雑なのですが、大体行きたい方向に載っていって乗り継いでいくとなんとなく目的地に近づくことができます。バスの本数も多いので、大抵10分も待たずにバスが来ます。みんな、旅行者も京都居住者もバスに乗っていました。外国人も、何人かと話しましたが、英語、スペーン語、フランス語、中国語、韓国語、イタリア語とほんといろいろな方がまんべんなくいらしていました。みんなバスに乗っていました。京都はバス天国ってことが分かりました。(たぶん。。。)東京でいうところの地下鉄のような感じで考えるといいのかもしれません。


さて、実は、京都へは、高校生の時修学旅行で来たっきりで、また、その時はバスで連行されていたのでほとんど京都を理解していませんでした。ということで、完全におのぼりさんなので、まあ、そんな感じで、いろいろと書いていますが細かいところはスルーしてください。

まず、京都について最初の感想なんですが、
「ビルが多い!」
って思いました。最初の頭のイメージは、町全体が木造の町屋のようなイメージでしたが、ビルとか普通にあり、完全に都会!でした。
あ〜勘違い勘違い。。。
それはそうですよね。みんな生活しているんですから〜
その中でも、スッゴイと思ったのは、ビルの垂直水平のスカイラインに突如現れるチルトしたシルエット!
そう、大きな瓦屋根が、ビルのラインを超えて、大きく伸びていること。普通、斜めの屋根って、小さい戸建てなので、ビルよりも小さいじゃないですか〜
でも京都の町の中では、この斜めのラインが、ビルの大きさをはるかに超えたスケールで存在しているんです。なんとも圧巻な姿でした。京都駅から見える東本願寺を最初に見たとき、「なんだあれ!」
っていう驚きがありました。


さて、昨日、今日と、いろいろと周りましたので、その時の写真を一部載せます。



清水寺の両脇の門が改修中で、工事風景を覗き見しました。
瓦がすっゴイです!



お約束の清水の軸組

鴨川のほとりのビル?

石庭の建物のサッシ?木目の生かした細工が凄かった

瓦と共に多いのが杉の皮の屋根。これも凄い細かいです。







金閣寺の雨どいに驚いた!なんか伸びてるんですよ〜





こんな標識が。。。もちろん、舞妓さんも3名ほど見かけました。黒塗りの車でお出かけしていきました。





そうそう、京都で面白いと感じたのは、こんな光景

まあ、これは分かります。町屋ってくっ付いているでしょ。昔ながらの名残でこんな感じなんでしょうね〜って思うんです。

じゃあ、これは、、、
これも、だんだんモダンに改修されてきているんで、徐々に町屋って感じからテラスハウス?って感じに。。。

そして、完全にテラスハウスに。。。。

多分、昔の町屋がテラスハウス化しているのでしょうね〜。
それしても、ほんとみんなくっ付いています。RCなんかもくっ付いているんです。
東京ではあまり見かけない光景で衝撃を受けました。

そして、古き瓦ぶきの町屋って少ないと思ったんですが、沢山ありました。そして、ボロボロの状態の町屋が沢山ありました。しかも、観光客はうじゃうじゃいるんです。
多分、町屋って、ボロボロで、しかもくっ付いているんでそんなに高くない気がするんです。
なんだか、ボロボロの町屋って宝の山に見えてきます。

だって、旅行客向けで考えると月ベースで20万円くらい取れるでしょ〜。東京とそれほど変わらないくらい取れるのにたぶん不動産の価格は安い。しかも、将来的な潜在能力は非常に高い。外国人から見ると、日本って京都のイメージが高いから。。。。

もし、自分、京都に住んでいたらボロい町屋を買いまくっていますね。絶対!
ほんと、宝の山に見えましたよ。



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PS。。。。、ちょっとアットホームで売り町屋を覗いたら、意外と高い値段していました。
世の中そんなに甘くないな〜


ネットバリューのお話

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

もう、年末休日モードです。
せっかくの休日モードなので不動産の戦略について思うところをだらだらと。。。。

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皆さん、、特に不動産を買って間もない方や、まだ購入はしていないけれど不動産投資をしたいという人とかは、安くって利回りの良い物件が欲しいと思うんですが、もし「安くて利回りが良い物件が一番」と考えているようでしたらそれは投資の一面しか見ていないことになるんです。

不動産の醍醐味って、やはり「不動産自体に価値がある」ことだと思うんです。ですので、利回りが良い物件というのは、お金は確かにジャンジャン入ってくるんですが、不動産の価値自体は低いことがほとんどなんです。結局、全体の投資から得られる利益というのは、最終的に残るもの、つまりは「お金」と「不動産」の双方なんです。一方だけ見ていても投資としては考え方が偏っていると思うんです。

最近、激安戸建て投資とか、はやっていますけど、確かに、つぎ込んだお金に対して、リターンのお金は良く、さらに、最終的に不動産自体の価値も残るんです。ですので、リターンのお金+不動産の価値が残るんです。おおお凄い!と思うかもしれないんですが、、、、

これが、もし利回りのそれほど良くない普通のアパートだと、お金はちょぼちょぼ溜まる程度なので、それほど美味しくないって思ってしまいがちなんですが、最終的に残る不動産自体の価値が非常に大きかったりするんです。

なんだか、情報商材とか変てこなSP○とか、表面的な雑誌では、キャッチ―さ加減がいい加減な感じで、非常に重要視され、「高利回り!投資に対してのリターンがXXX%」とかそんな感じの手法に注目して記事を書いたりしているんです。一般の人は「資産=お金」としか理解することができないんだと思います。不動産投資の醍醐味っていうのは、「資産=お金+不動産」という点なんだと思うんです。

こんなことを考えていくと、結局何が大切かというと、ネットバリューという考え方なんだと思うんです。ネットというのは網の事です。つまりはトータルの投資全体に網をかけて結局どのくらい儲かったのか?そんな考え方が大切だと思うんです。

私の友人たちで、再建築不可物件とか、高利回り物件とかそんなキャッチ―な物件をたくさん買って成功している人も多いんですが、結構成功している人は、ネットバリューと言いう考え方を理解している人がほとんどなんです。分かっていてあえてその戦略をとっていることが多いんです。また、利回りがそれほど良くなくても優良な不動産を所有し成功している人も多いんですが、そんな方もほぼネットバリューという考え方を理解している方が多いんです。

結局、最初に、不動産投資を進めていくに当たっては非常に偏った考え方を信じて押し進んでいくことが多いんですが、途中で何か疑問を感じて、自分でよく考えて方向性を修正していく人が多いじゃないかと思うんです。結局は「資産」である「お金」と「不動産価値」のバランスの均衡を保とうとして修正して行くんだと思うんです。

ということで、一つの戦略だけでなくいろいろな戦略で何が違うのかを考えると、将来本当に不動産で成功する道が開けるのではないか?
情報商材は、素人をだますためのもの、、、、つまりは、「お金」に偏った重点を置いて作られていることがほとんどなんですので、その点を気にかけるといいような。。。。
結局は、資産=お金+不動産価値と考えると、つまらない普通の物件にお宝があることも多いと思うような。。。。。



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購入検討物件の見学

Property Analysis comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は妻と一緒に購入検討中の物件見学に行きました。
(物件の詳細は書けませんが。。。)今回の物件はかなりのくせ者です。
ちょっと前に私一人で見学していたんですが、いろいろと悩んでいました。
昭和初期に建てられたこの建物、非常に高い魅力があるんですが、収益性の計画は完全にできません。
妻にも見てもらい、二人で同じ土俵の上で判断したく一緒に見学に行きました。
果たして、どんな運用をすればいいのか?
修繕費は一体いくらになってしまうのか。。。。
ほんと、悩みの多い物件ですが、、、、、欲しのです。。。
でも、勢いだけではスタートを切ることはできませんので、しばらく妻と一緒に悩みながら検討してみます。

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都心チカチカ

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

一件、物件を見てきました。

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友人が、都心の某基幹駅からチカチカ区分物件を購入したのですが、ついでなので、同じマンションの売り物件を業者さんに案内してもらいました。なんだか、今までに経験したこのないような魅力のある不動産でした。

東京で収益性を確保しつつ場所を吟味して選んでいくと、どうしても築古物件のコンバージョンとかリノベーションプランになり、多くの方がそんなプランに取り組んできています。
しかし、今回の物件は区分。区分だとさらに立地の良い一等地となるため、収益を生む過程で工夫の選択肢が広がります。

今回の区分のあるマンションは、都心にあるビンテージマンションと呼ばれる物件で、さらに、容積の余剰分も多いことから、過去に高層のツインタワービルの計画も策定されたりした経緯のあるマンション。ただ、リーマンショックの影響で立ち消えになったようですが。。。

そんなマンションを一通り見学し終わり、友人が購入したお部屋に移動しました。友人は、購入したてで、リフォームプランを練っていました。電気を外してあげたりして、いろいろな案を出し合いました。なんだか、完成が楽しみです。(もし、DIYとかやるようでしたら手伝いますのでご遠慮なく声をかけてくださいね。)

さて、その後、某団体の飲み会に初参戦しました。この団体は非常に規律が厳しいので、ルーズな私にはキツそうです。ちょっと遅れ気味で現場に向かっていると、
なんと、某親分と呼ばれる方から入電、
「おーい、何してんの?早く来ーい!」
そして、立て続けに、某団体の組長から
「どこにいるんだ!早く来ないと。。。」
がちゃん!

本当に規律正しい団体なんです。
そして、到着するとみんなビール片手に待っていました。スッゴイ殺気です!
。。。。。
飲み会は楽しい飲み会でした。某(変○と呼ばれている)建築家の方からいろいろなアイディアをいただきました。法律の問題とか、IKEAの部材の使い方とか、構造材の使い方とかかなりトリッキーな方法を教えてもらいました。さっすがプロです。
ということで、某団体の方々、ありがとうございました。


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