ネットバリューのお話

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

もう、年末休日モードです。
せっかくの休日モードなので不動産の戦略について思うところをだらだらと。。。。

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皆さん、、特に不動産を買って間もない方や、まだ購入はしていないけれど不動産投資をしたいという人とかは、安くって利回りの良い物件が欲しいと思うんですが、もし「安くて利回りが良い物件が一番」と考えているようでしたらそれは投資の一面しか見ていないことになるんです。

不動産の醍醐味って、やはり「不動産自体に価値がある」ことだと思うんです。ですので、利回りが良い物件というのは、お金は確かにジャンジャン入ってくるんですが、不動産の価値自体は低いことがほとんどなんです。結局、全体の投資から得られる利益というのは、最終的に残るもの、つまりは「お金」と「不動産」の双方なんです。一方だけ見ていても投資としては考え方が偏っていると思うんです。

最近、激安戸建て投資とか、はやっていますけど、確かに、つぎ込んだお金に対して、リターンのお金は良く、さらに、最終的に不動産自体の価値も残るんです。ですので、リターンのお金+不動産の価値が残るんです。おおお凄い!と思うかもしれないんですが、、、、

これが、もし利回りのそれほど良くない普通のアパートだと、お金はちょぼちょぼ溜まる程度なので、それほど美味しくないって思ってしまいがちなんですが、最終的に残る不動産自体の価値が非常に大きかったりするんです。

なんだか、情報商材とか変てこなSP○とか、表面的な雑誌では、キャッチ―さ加減がいい加減な感じで、非常に重要視され、「高利回り!投資に対してのリターンがXXX%」とかそんな感じの手法に注目して記事を書いたりしているんです。一般の人は「資産=お金」としか理解することができないんだと思います。不動産投資の醍醐味っていうのは、「資産=お金+不動産」という点なんだと思うんです。

こんなことを考えていくと、結局何が大切かというと、ネットバリューという考え方なんだと思うんです。ネットというのは網の事です。つまりはトータルの投資全体に網をかけて結局どのくらい儲かったのか?そんな考え方が大切だと思うんです。

私の友人たちで、再建築不可物件とか、高利回り物件とかそんなキャッチ―な物件をたくさん買って成功している人も多いんですが、結構成功している人は、ネットバリューと言いう考え方を理解している人がほとんどなんです。分かっていてあえてその戦略をとっていることが多いんです。また、利回りがそれほど良くなくても優良な不動産を所有し成功している人も多いんですが、そんな方もほぼネットバリューという考え方を理解している方が多いんです。

結局、最初に、不動産投資を進めていくに当たっては非常に偏った考え方を信じて押し進んでいくことが多いんですが、途中で何か疑問を感じて、自分でよく考えて方向性を修正していく人が多いじゃないかと思うんです。結局は「資産」である「お金」と「不動産価値」のバランスの均衡を保とうとして修正して行くんだと思うんです。

ということで、一つの戦略だけでなくいろいろな戦略で何が違うのかを考えると、将来本当に不動産で成功する道が開けるのではないか?
情報商材は、素人をだますためのもの、、、、つまりは、「お金」に偏った重点を置いて作られていることがほとんどなんですので、その点を気にかけるといいような。。。。
結局は、資産=お金+不動産価値と考えると、つまらない普通の物件にお宝があることも多いと思うような。。。。。



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購入検討物件の見学

Property Analysis comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は妻と一緒に購入検討中の物件見学に行きました。
(物件の詳細は書けませんが。。。)今回の物件はかなりのくせ者です。
ちょっと前に私一人で見学していたんですが、いろいろと悩んでいました。
昭和初期に建てられたこの建物、非常に高い魅力があるんですが、収益性の計画は完全にできません。
妻にも見てもらい、二人で同じ土俵の上で判断したく一緒に見学に行きました。
果たして、どんな運用をすればいいのか?
修繕費は一体いくらになってしまうのか。。。。
ほんと、悩みの多い物件ですが、、、、、欲しのです。。。
でも、勢いだけではスタートを切ることはできませんので、しばらく妻と一緒に悩みながら検討してみます。

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都心チカチカ

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

一件、物件を見てきました。

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友人が、都心の某基幹駅からチカチカ区分物件を購入したのですが、ついでなので、同じマンションの売り物件を業者さんに案内してもらいました。なんだか、今までに経験したこのないような魅力のある不動産でした。

東京で収益性を確保しつつ場所を吟味して選んでいくと、どうしても築古物件のコンバージョンとかリノベーションプランになり、多くの方がそんなプランに取り組んできています。
しかし、今回の物件は区分。区分だとさらに立地の良い一等地となるため、収益を生む過程で工夫の選択肢が広がります。

今回の区分のあるマンションは、都心にあるビンテージマンションと呼ばれる物件で、さらに、容積の余剰分も多いことから、過去に高層のツインタワービルの計画も策定されたりした経緯のあるマンション。ただ、リーマンショックの影響で立ち消えになったようですが。。。

そんなマンションを一通り見学し終わり、友人が購入したお部屋に移動しました。友人は、購入したてで、リフォームプランを練っていました。電気を外してあげたりして、いろいろな案を出し合いました。なんだか、完成が楽しみです。(もし、DIYとかやるようでしたら手伝いますのでご遠慮なく声をかけてくださいね。)

さて、その後、某団体の飲み会に初参戦しました。この団体は非常に規律が厳しいので、ルーズな私にはキツそうです。ちょっと遅れ気味で現場に向かっていると、
なんと、某親分と呼ばれる方から入電、
「おーい、何してんの?早く来ーい!」
そして、立て続けに、某団体の組長から
「どこにいるんだ!早く来ないと。。。」
がちゃん!

本当に規律正しい団体なんです。
そして、到着するとみんなビール片手に待っていました。スッゴイ殺気です!
。。。。。
飲み会は楽しい飲み会でした。某(変○と呼ばれている)建築家の方からいろいろなアイディアをいただきました。法律の問題とか、IKEAの部材の使い方とか、構造材の使い方とかかなりトリッキーな方法を教えてもらいました。さっすがプロです。
ということで、某団体の方々、ありがとうございました。


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梅雨入りから脱出

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

遂に梅雨入りしてしまいました。
テイコちゃんの白蟻にやられた柱交換は、何日かかかるので、雨のシーズンは控えた方が無難です。ということで、しばらくテイコちゃんとお別れして、梅雨の無いエリアに旅に出ようと思います。

これらの道具を持参しての旅です。

どこへ行くのかは乞うご期待!

といっても、九州の大家さんとかは知っていそうで。。。。
では、旅先での環境が整い次第、またUPします。


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地方巨艦物件のデメリット

Property Analysis comments(9) - ガク
おおやがくです。

今日は、地方巨艦物件のデメリットとして思うことを書きます。


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物件種類として、地方のRCや重量鉄骨造物件を買ったり検討する方は多いと思います。
友人の岡元さんも言っているように、積算評価が出て銀行から見ると余力担保が得られるので、1棟、2棟、3棟。。。と容易に購入することが出来ると思います。

しかも! 地方なので人気が無く?、物件自体を非常に安く購入できる可能性が高いので、高利回りが期待できます。

例えば利回り20%なんていう物件だと、運用においてもキャッシュフローも潤沢で、
なんとなく
「5年、、、まあ7年くらいで突っ込んだお金が回収出来るので、その後は大儲け!」
と考える人も少なくありません。
確かに、そのようになる可能性もあります。


でも、、、、
目先のキャッシュフローとか、買った時の担保余力とかは、確かにそうなんですが、
「将来において、全体のバランスシートがどのように変化していくか?」
を。。。分かっていればいいんですが、、、



ということで、一つ想定の例題を挙げて分析してみようと思います。

「関東北部 T県 1995年築 重量鉄骨造 利回り20% 4200万円!」

という感じの物件があったとします。詳細の想定を書いてみるとこんな感じです。

 建物は 1995年築 の 重量鉄骨-3階建て
 部屋数は 12世帯 2LDK 60m2/戸
 総延べ床面積はなんと!720m2

こういう感じの重量鉄骨だと再調達価格19万/m2として減価償却させて計算すると
なんと!評価額として7000万円位になります。 

賃料は5.8万円/戸だとして、年間で835万円だとすると、
なんと! 利回り20%になります!

さて、土地はと言うと面積400m2で路線価=3万円だとして
評価額1500万円になります。

ということは、評価額は
建物7000万+土地1500万=8500万円!

なんと、8500万円の評価が出る物件を、たった4200万円で購入できるのです!

担保評価があるので、銀行もフルローンで融資を出します。
  融資は4200万円 元金均等 1.8% 20年
と言う感じ。 

こんな物件どう思いますか?美味しと感じますか?


さて、
 空室率/下落率/管理費=賃料の5/1/5%
    (都心並みの空室率5%だとして。。。)
 修繕費単価=0.4万円/m2/年
 火災保険=300万/20年
として、将来のバランスシートの変化をシミュレートしてみます。


上記グラフはバランスシートの時系列の変化を示しています。
さて、キャッシュフローはさすがに20%の利回りなので、良い感じに上昇!
  →安定的に運営できます

残債も順調に減少して行き、14年くらいすると溜まったキャッシュで一括返済できます!
ということで、最終のリスク期間は14年になります。まあ、利回り20%といっても修繕費とか税金とか掛かりますので、そんな感じになると思います。

修繕費を切り詰めていくともっと早くなります。多分10年とか、、うまくいけば7年くらいで溜まったキャッシュで一括返済できる位になるかもしれません。

さて、気になるのは、ネットバリューです。
買った当初は4000万円弱あったネットバリュー、、、つまり、担保価値がある分ネットバリューがあるのですが、、、

なんと! ネットバリューは運営して行くとドンドン下がるんです。

さて、じゃあ、修繕費をもっと安くやるんで大丈夫。。。
 修繕費単価=0.2万円/m2/年としてみましょう。

(修繕費単価は、猪俣先生のされているような方法(←リンク)で、ロジカルにちゃんと想定することが大切ですが、0.2万円/m2/年というのは相当激安です。)



キャッシュフローは凄いんですが!それでも、やはりネットバリューは下がるんです。


ガーン!なぜ?なぜ?なぜ????


実は、このネットバリューが下がる原因は「建物の減価償却」によるものです。
建物の減価償却期間が完了するまで、ネットバリューの下がりは止まりません!
利回りが大きい事によるキャッシュフローは、建物の減価に完全に食われるんです!

まして、地方のさらに郊外となると想定空室率5%以内を堅持できるか?
かなり厳しいと思いますので、キャッシュフローも伸びず。。。。。


ということで、「いつ売るべきか? 今でしょ!」
と言う物件が地方のRCや重量鉄骨の物件には多いいんです。

別の言葉で表現すると、
「下りのエスカレーターに乗っかり頑張っている状態」
とでも言いましょうか。。。。

こんな事は単純な計算をすれば理解できるんで、、、、だから安いんですよ。
皆さん、分かって買っているんだったら良いんですが。。。。。チョット心配なんです。
(もちろん、キャピタル狙いなら全然良いんですよ。上がれば良いんですから。)


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助けてタヌキさん

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

本日は気になる物件を見に行ってきました。
比較的近所なので、といっても愛車のマウンテンバイクでぐるりとトータル3時間くらい走り回ってきました。(ラフロードが多いので。。。。)

物件は市街化調整区域にある既存の住宅です。インフラ状態が完全ではなく、水道に関して??不明でしたので、本日調査しました。

なんだが、水のタンクがあって、ポンプらしきものとマンホールらしきもの、さらにはフィルターらしきもの、さらに動力の電気が導かれていました。

何だろうっておもってfbでつぶやくと早速、助けてクマさん 賃貸トラブル。。。。。
ではなく、助けてタヌキさん 査定トラブル。。。。。
のタヌキさんが、ポンポコポンっと、いろいろ調べてくれたようで納得できる答えを教えてくれました。大感謝です!

結局、井戸水っぽく、塩を抜くためのフィルターとかが導入されているような感じという結論になりました。

いろいろ悩みながら考えましたが、安く購入できたとしてもこれは買わない方向で検討することにしました。でもでも、すっごく気になる物件なので、たぶんこれから何年もこの物件の経緯は追って見て行ってしまうと思います。なんというか、自分の中では、ベンチマークっていうか、指標というかそんな物件として今後も末永く付き合っていこうと思っています。

ですので、もう少し詳しーく調べて、出来たら新しい購入者ともお知り合いになれれば、、、なんという妄想をしています。

皆さんも、そんな、気になる物件ってありませんか?


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団地リノベできるかも。。。

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

昨日、いくつか物件の視察をしてきました。

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ちょっと前に、友人が団地を買ったという話を聞いて、そのころから団地を探していました。無印良品とかが団地リノベしているのが本当に面白そうなので、こういった古いRCのリノベもしたい!


ということで、まず、一棟団地です。
巨大でした。金額も大きかったです。ただ、積算リッチな物件です。トータルでのキャッシュフローはちょぼちょぼです。しかしながら、場所は東京のまあ住みやすそうな場所。賃料の坪単価も7000円から8000円程度取れますので融資で失敗しなければまあ耐えられそうな感じ。現在の所有者はS銀4.5で組まれていて、遠隔操作での運営。融資期間にもよりますが、たぶん収支はマイナス近くいっていたのだと思います。さて、どうなるか???


次も巨大な一棟マンション
猫が番人です。
自分の誕生日よりも前の物件です。
相当な難易度のある物件ですが、果たして、この金額で売れるのでしょうか?
でも、金額が下がれば検討したいです。これを安く買うことができれば、相当維持は大変ですが物凄いキャッシュ製造マシーンになります。もちろん、維持で失敗すれば相当凄い即死キラーマシーンにもなりえます。

そして、また別の物件の屋上
なんだか、不動産と事業が複雑に絡み合っている案件でした。


そして、また場所を変えて、、、
ジョリパットできれいにお化粧済みの物件でした。綺麗に直されている姿を見て、戦意喪失しました。

ということで、まずは最初の団地物件をもう少し詰めて行こうと考えていますが、どうなるかな〜?

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視察物件の入居者様

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

現在、幸せなことに、満室稼働中なんですが、今月に2件退去があります。

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一つは、川崎市S区の築浅RCです。今回は1階の部屋なので苦戦しそうな感触をもっていましたが、一件申し込みが入りました。しかし、申し込みだけで内見してから正式に契約したい旨なので、キャンセルの可能性もあり、募集活動は継続中です。

もう一件は東京ビンテージアパート。こちらも、退去後すぐに見たい方がいらして良ければ決めたいということ。こちらもどうなるか分かりませんが、並行して募集活動は継続しています。


さて、今日、入居者から電話を頂きました。
といっても、自分の物件の入居者ではなく、先日見学に行った物件の入居者様からです。
物件の視察に行ったとき、世間話をして仲良くなった方で、昔、建築関係の仕事をされていたということで、私は、視察物件の複雑な図面を引いていたので非常に興味を持たれていたんです。この方、高齢なんですが、2年前?に定期借家に切り替えられて、退去しなければならないというかなり不安な状態で、さらに、物件が売りに出されていることも知っていて、出来れば退去せずに、この場所に住み続けたいという希望を持たれているんです。

その後、見学している方も何名かいたということで、
「どうなりましたか?」と。。。
私は、
「価格的に折り合いがつかず、見送っている最中ですが、なんだか、その後、買い手が見つかったようで今どうなっているか分かりません。。。」
と答えると、すごく不安そうでした。
ちょっとかわいそうだったんで、仲介に電話して事情徴収しました。
結局、
「属性の良い方なんですが、満額のフルローンで融資の打診中」
ということでした。さらに、
「リフォームして運営していく」
という方針のようでした。

ということで、再度、入居の方に電話し、
「新しい買い手が現在手続き中みたいですが、リフォームして運営する方針みたいです。」
というと、この方は、非常に安心していました。
そして、この方
「今ある2部屋をくっつけて、組みなおすと良い感じになると思うんですが、、、」
とリフォームというかリノベプランをお話してきました。
私も、
「視察後の検討で、まさに、そんな感じでリフォームしたいと思っていたんです。」
というと、
「なんとか、買ってもらえませんか?お願いします!あなたならきっと最高の物件に仕上げてくれると思うんです。」
と購入を懇願されてしまいました。

今まで、物件の視察に行くと、結構住んでいる人と仲良くなってしまうことも多いんですが、今回は、凄く好かれてしまいました。

でも、今回は、この物件、私が買わなくても、次の買い手は建て壊すよりはリフォームして運営した方が利回りが稼げるので、たぶんそうなるのだと思うし、場所的に、設備を充実していけば、家賃も大きく高く取れるので、たぶん買い手もそうするのだろうと思うので、この入居者の将来はまあ、大丈夫で幸せに過ごせるのかなと感じています。


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東京リスキー物件

Property Analysis comments(0) - ガク
 おおやがくです。

今日は、東京の某物件の視察に行きました。

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業者さん曰く、この物件2年くらい前から売りに出ていたようでしたが、買い手がつかず徐々に値段を下げてきている状況のようでした。
といっても、さすが東京!結構な金額なのではありますが。。。。

さて、建物は木造で古く、築年不詳で、共用廊下は中にあり、共用トイレが3つあり、その内一つは使えない状況で、お風呂が0個あります。

構造が非常に複雑なのに、建物図面がありません。

ということで、今日の目標は図面引きでした。
不動産屋さんに室内を見せていただいた後、許可をとり、そのまま図面を引くことにしました。結局1時間くらい行ったり来たりしてなんとか全容をつかむことができました。
その間に、入居者様と歓談もしたりして、8割方の入居者とお友達になってしまいました。

さて、この物件、建物をリノベすればいい感じ。。。たぶん10%くらいになるのですが、問題がいくつかあります。
まず、埋設管が隣地を通っていて、どうやら結構揉めているようです。
ここからは想像なのですが、、、、建て壊し前提で、考えて逃げているっぽいです。
例えば、「建て壊すから、その時回避する」とか言っていそうな雰囲気を感じました。
さらに、擁壁があります。
新築時の制限が結構大きく、まともな家は建たないんじゃないかと思います。または、結構な金額をつぎ込み新規の擁壁を建てるかしないといけない感じ。
そして、埋設管の引き直しに伴い、排水ラインのポンプアップが必要で、これが意外とやな感じなのです。

ということで、結構な金額をつぎ込む割に、リスクも大きい物件かな?と考えています。
でも、いくらくらいなら妥当なのか?その辺をもう少し詰めていこうと考えています。


ちなみに、沢山の友達が「この物件知ってる」状態でした。みんなスルーしてるんだな~
でも、買っちゃったりして。。。


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物件に向き合うと、いい物件になる

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日は友人の物件を見学させてもらい、さらに、物件視察をしてきました。

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詳しいことは書けないのですが、友人の物件は非常に素晴らしい物件でした。
物件に向き合い、実際の生活を考え、細かい配慮がありました。
棚やハンガーや鏡などなど、
「ここにこれがあるといいよね〜」
というところには、きちんとそういった設備が備わっていました。
今まで退去のたびに何度も何度も仕様を変更をしていき、現在の形になっているということでした。
やはり、真摯に物件に向き合い、入居者の生活を考えると
「いい物件になるんだな〜」
と痛感し、モチベーションも上がりました。

その後、一つ物件を視察してきました。

そうそう、昨日、日曜日は東京築古組の発表会に参加しました。
いろいろ、みんな深く考えているんだな〜と思いました。
日本だけではなく、海外に資産を移したいと考えている人も多いいんだなと思いました。
自分もそうかも。。。なんて思いました。


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