rとgのお話

Property Analysis comments(5) - ガク
おおやがくです。

今日は休日なので、少し不動産投資の本質の話で思うところを書いてみようと思います。

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RとGのお話です。水道部材にもRとGがありますが、同じような感じかもしれません。って全然違う??? 最近、物件価格が高騰しているため、いろいろな不動産投資の手法で儲けようとしている人たちがいます。その中の手法で、「物件を転借して儲ける手法」があります。(廃墟****とか転借型Air??とか。。。。)法律的にはいろいろとノウハウがあったりしますし、こういったことも全然ありだとは思っているんですが、投資として考えた時の本質的な違いがあるんです。それらについて、十分に理解していただきたいと思います。

(まあ、簡単に言うと、「不動産を買わないので、、、、」という事だけなのですが、、、、)


さて、これらも通常の不動産投資と同じ枠で捉えられていますが、本質的に違う部分があります。それは、いくら頑張っても「資本」である「不動産を手に入れることが出来ないという点です。(お金という資本は手に入れられますが、多分使ってしまうような、、、、)

さて、年末に不動産投資の考え方につてい、思うところをいろいろと書いてきましたが、不動産投資の醍醐味のひとつは資本にあると言えます。最終的に手に入れる「資産」「お金」「不動産」です。

いくらキャッシュフローが大きくても不動産の価値が低ければ、資産の合計は低くなることもあります。一方、たとえ、キャッシュフローがほどほどでも最終的に手に入れられる不動産の価値が十分高ければ資産は十分な物となることもあります。

そんな訳で、いろいろな手法を考える際に、最終的に手に入れられる「資産」の中で「不動産という資本」が考え方の点で大切なわけです。

さて、物件を転借して儲ける手法」において、宣伝文句として言われているのは

・借金をしないので、リスクが小さい
・キャッシュフローがかなり大きい
・誰でもはじめられる?

といった事です。

さて、これらは本当か?ということなんですが、多分、本当だと思います。しかしながら、私自身で考えた場合、積極的にやるか?といわれると多分、やらないです。少しはやるかもしれませんが、本道としてはやりません。


それは、何故かというと、「不動産という資本」を手に入れられないからです。(もちろん、物件を転借して儲ける手法」でも、溜まったお金で不動産を買うことは出来ますが、直接的ではないので、、、)さて、何故「不動産という資本」を手に入れたいかというと、、、これは、過去にいろいろな方も言っているし、私も直観的に「不動産という資本」を手に入れた方が成功すると考えていたからなんですが、過去の統計的データでにこれらをまとめてくれた方がいらっしゃいます。




そう、ピケティー氏です。この本相当分厚いですが、昔ーし、読みました。
さて、この本でピケティー氏は、「資産課税」という点を主張していります。不動産の固定資産税のような税を、株とか金融資産にも適応することで「富の再分配」が可能になるという主張で、それらは非常にキャッチ―な為、マスコミではそれらについて積極的に取り上げられているんですが、、、、実は、この本には、それ以外のデータ分析の項が非常に膨大にあるんです。過去にどんな人がお金持ちになってきているか?ということが分かります。

そこで登場するのが、rとgという数式のパラメーターです。
 rとは資本収益率
 gとは経済成長率
の事をさしています。そして、いつの時代においても
 r>g
であったということが、データから示されています。

噛み砕いて言うと、
労働に伴う成長よりも、資本に伴う成長の方がいつの時代も大きいと。。。
これって本質をついているんだと思います。世の中は不平等です。資産の無い労働している親の元に生まれた子どもに対して、資産をもつ親の元に生まれた子供は、生まれた瞬間に大きなアドバンテージを得られるんです。資産のある家庭では、資産が相続され、これら資産は労働の成長率を上回り増殖を続ける。。。。いくら労働をしても、資産からの成長率には叶わないということなんです。(もちろん、データは平均化されているので、労働で莫大なお金を儲ける人もおおいでしょうが、統計的にはということです。)

さて、物件を転借して儲ける手法」を考えた際に言えることは、これって、実は、「労働」なんだと言うことです。

もう一度物件を転借して儲ける手法」での宣伝文句で言われているリスク」について考えていくと、実は、不動産という資本を手に入れるには大きなリスクを伴うのだが、そのリスクを取るだけの十分な価値があるのでは無いか?と考えられるんです。

つまり、rをとるか?gをとるか?という事なんです。
 答えは r>g
なのです。

こういった視点を考慮しつつ、戦略的に物件を転借して儲ける手法」については考える必要があるのだと思います。
こんな話に、ご興味あれば、Youtubeで、「r g ピケティー」で検索してみて下さい。また、私のこんなお話にご興味ある方は応援クリックお願いします。→ 人気ブログランキングへ
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PS。。。実は、水道部材のRとGに似ています、Rネジは傾きがあるんですが、Gネジはフラットなんです。そのこころは、、、成長が。。。」






京都でおのぼりさん旅行

Property Analysis comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は京都で観光ルート巡りをしました。


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京都で巡るべきお寺や神社は結構離れて存在しているので、移動が大切です。
外国の旅行者に交じって観光案内でいろいろと聞いてみると、下記のような乗車券が便利!ということが分かり購入しました。これは、市バスと地下鉄の乗り放題チケットです。

ほとんど、バスに乗り移動します。路線図は複雑なのですが、大体行きたい方向に載っていって乗り継いでいくとなんとなく目的地に近づくことができます。バスの本数も多いので、大抵10分も待たずにバスが来ます。みんな、旅行者も京都居住者もバスに乗っていました。外国人も、何人かと話しましたが、英語、スペーン語、フランス語、中国語、韓国語、イタリア語とほんといろいろな方がまんべんなくいらしていました。みんなバスに乗っていました。京都はバス天国ってことが分かりました。(たぶん。。。)東京でいうところの地下鉄のような感じで考えるといいのかもしれません。


さて、実は、京都へは、高校生の時修学旅行で来たっきりで、また、その時はバスで連行されていたのでほとんど京都を理解していませんでした。ということで、完全におのぼりさんなので、まあ、そんな感じで、いろいろと書いていますが細かいところはスルーしてください。

まず、京都について最初の感想なんですが、
「ビルが多い!」
って思いました。最初の頭のイメージは、町全体が木造の町屋のようなイメージでしたが、ビルとか普通にあり、完全に都会!でした。
あ〜勘違い勘違い。。。
それはそうですよね。みんな生活しているんですから〜
その中でも、スッゴイと思ったのは、ビルの垂直水平のスカイラインに突如現れるチルトしたシルエット!
そう、大きな瓦屋根が、ビルのラインを超えて、大きく伸びていること。普通、斜めの屋根って、小さい戸建てなので、ビルよりも小さいじゃないですか〜
でも京都の町の中では、この斜めのラインが、ビルの大きさをはるかに超えたスケールで存在しているんです。なんとも圧巻な姿でした。京都駅から見える東本願寺を最初に見たとき、「なんだあれ!」
っていう驚きがありました。


さて、昨日、今日と、いろいろと周りましたので、その時の写真を一部載せます。



清水寺の両脇の門が改修中で、工事風景を覗き見しました。
瓦がすっゴイです!



お約束の清水の軸組

鴨川のほとりのビル?

石庭の建物のサッシ?木目の生かした細工が凄かった

瓦と共に多いのが杉の皮の屋根。これも凄い細かいです。







金閣寺の雨どいに驚いた!なんか伸びてるんですよ〜





こんな標識が。。。もちろん、舞妓さんも3名ほど見かけました。黒塗りの車でお出かけしていきました。





そうそう、京都で面白いと感じたのは、こんな光景

まあ、これは分かります。町屋ってくっ付いているでしょ。昔ながらの名残でこんな感じなんでしょうね〜って思うんです。

じゃあ、これは、、、
これも、だんだんモダンに改修されてきているんで、徐々に町屋って感じからテラスハウス?って感じに。。。

そして、完全にテラスハウスに。。。。

多分、昔の町屋がテラスハウス化しているのでしょうね〜。
それしても、ほんとみんなくっ付いています。RCなんかもくっ付いているんです。
東京ではあまり見かけない光景で衝撃を受けました。

そして、古き瓦ぶきの町屋って少ないと思ったんですが、沢山ありました。そして、ボロボロの状態の町屋が沢山ありました。しかも、観光客はうじゃうじゃいるんです。
多分、町屋って、ボロボロで、しかもくっ付いているんでそんなに高くない気がするんです。
なんだか、ボロボロの町屋って宝の山に見えてきます。

だって、旅行客向けで考えると月ベースで20万円くらい取れるでしょ〜。東京とそれほど変わらないくらい取れるのにたぶん不動産の価格は安い。しかも、将来的な潜在能力は非常に高い。外国人から見ると、日本って京都のイメージが高いから。。。。

もし、自分、京都に住んでいたらボロい町屋を買いまくっていますね。絶対!
ほんと、宝の山に見えましたよ。



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PS。。。。、ちょっとアットホームで売り町屋を覗いたら、意外と高い値段していました。
世の中そんなに甘くないな〜


ネットバリューのお話

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

もう、年末休日モードです。
せっかくの休日モードなので不動産の戦略について思うところをだらだらと。。。。

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皆さん、、特に不動産を買って間もない方や、まだ購入はしていないけれど不動産投資をしたいという人とかは、安くって利回りの良い物件が欲しいと思うんですが、もし「安くて利回りが良い物件が一番」と考えているようでしたらそれは投資の一面しか見ていないことになるんです。

不動産の醍醐味って、やはり「不動産自体に価値がある」ことだと思うんです。ですので、利回りが良い物件というのは、お金は確かにジャンジャン入ってくるんですが、不動産の価値自体は低いことがほとんどなんです。結局、全体の投資から得られる利益というのは、最終的に残るもの、つまりは「お金」と「不動産」の双方なんです。一方だけ見ていても投資としては考え方が偏っていると思うんです。

最近、激安戸建て投資とか、はやっていますけど、確かに、つぎ込んだお金に対して、リターンのお金は良く、さらに、最終的に不動産自体の価値も残るんです。ですので、リターンのお金+不動産の価値が残るんです。おおお凄い!と思うかもしれないんですが、、、、

これが、もし利回りのそれほど良くない普通のアパートだと、お金はちょぼちょぼ溜まる程度なので、それほど美味しくないって思ってしまいがちなんですが、最終的に残る不動産自体の価値が非常に大きかったりするんです。

なんだか、情報商材とか変てこなSP○とか、表面的な雑誌では、キャッチ―さ加減がいい加減な感じで、非常に重要視され、「高利回り!投資に対してのリターンがXXX%」とかそんな感じの手法に注目して記事を書いたりしているんです。一般の人は「資産=お金」としか理解することができないんだと思います。不動産投資の醍醐味っていうのは、「資産=お金+不動産」という点なんだと思うんです。

こんなことを考えていくと、結局何が大切かというと、ネットバリューという考え方なんだと思うんです。ネットというのは網の事です。つまりはトータルの投資全体に網をかけて結局どのくらい儲かったのか?そんな考え方が大切だと思うんです。

私の友人たちで、再建築不可物件とか、高利回り物件とかそんなキャッチ―な物件をたくさん買って成功している人も多いんですが、結構成功している人は、ネットバリューと言いう考え方を理解している人がほとんどなんです。分かっていてあえてその戦略をとっていることが多いんです。また、利回りがそれほど良くなくても優良な不動産を所有し成功している人も多いんですが、そんな方もほぼネットバリューという考え方を理解している方が多いんです。

結局、最初に、不動産投資を進めていくに当たっては非常に偏った考え方を信じて押し進んでいくことが多いんですが、途中で何か疑問を感じて、自分でよく考えて方向性を修正していく人が多いじゃないかと思うんです。結局は「資産」である「お金」と「不動産価値」のバランスの均衡を保とうとして修正して行くんだと思うんです。

ということで、一つの戦略だけでなくいろいろな戦略で何が違うのかを考えると、将来本当に不動産で成功する道が開けるのではないか?
情報商材は、素人をだますためのもの、、、、つまりは、「お金」に偏った重点を置いて作られていることがほとんどなんですので、その点を気にかけるといいような。。。。
結局は、資産=お金+不動産価値と考えると、つまらない普通の物件にお宝があることも多いと思うような。。。。。



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購入検討物件の見学

Property Analysis comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は妻と一緒に購入検討中の物件見学に行きました。
(物件の詳細は書けませんが。。。)今回の物件はかなりのくせ者です。
ちょっと前に私一人で見学していたんですが、いろいろと悩んでいました。
昭和初期に建てられたこの建物、非常に高い魅力があるんですが、収益性の計画は完全にできません。
妻にも見てもらい、二人で同じ土俵の上で判断したく一緒に見学に行きました。
果たして、どんな運用をすればいいのか?
修繕費は一体いくらになってしまうのか。。。。
ほんと、悩みの多い物件ですが、、、、、欲しのです。。。
でも、勢いだけではスタートを切ることはできませんので、しばらく妻と一緒に悩みながら検討してみます。

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都心チカチカ

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

一件、物件を見てきました。

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友人が、都心の某基幹駅からチカチカ区分物件を購入したのですが、ついでなので、同じマンションの売り物件を業者さんに案内してもらいました。なんだか、今までに経験したこのないような魅力のある不動産でした。

東京で収益性を確保しつつ場所を吟味して選んでいくと、どうしても築古物件のコンバージョンとかリノベーションプランになり、多くの方がそんなプランに取り組んできています。
しかし、今回の物件は区分。区分だとさらに立地の良い一等地となるため、収益を生む過程で工夫の選択肢が広がります。

今回の区分のあるマンションは、都心にあるビンテージマンションと呼ばれる物件で、さらに、容積の余剰分も多いことから、過去に高層のツインタワービルの計画も策定されたりした経緯のあるマンション。ただ、リーマンショックの影響で立ち消えになったようですが。。。

そんなマンションを一通り見学し終わり、友人が購入したお部屋に移動しました。友人は、購入したてで、リフォームプランを練っていました。電気を外してあげたりして、いろいろな案を出し合いました。なんだか、完成が楽しみです。(もし、DIYとかやるようでしたら手伝いますのでご遠慮なく声をかけてくださいね。)

さて、その後、某団体の飲み会に初参戦しました。この団体は非常に規律が厳しいので、ルーズな私にはキツそうです。ちょっと遅れ気味で現場に向かっていると、
なんと、某親分と呼ばれる方から入電、
「おーい、何してんの?早く来ーい!」
そして、立て続けに、某団体の組長から
「どこにいるんだ!早く来ないと。。。」
がちゃん!

本当に規律正しい団体なんです。
そして、到着するとみんなビール片手に待っていました。スッゴイ殺気です!
。。。。。
飲み会は楽しい飲み会でした。某(変○と呼ばれている)建築家の方からいろいろなアイディアをいただきました。法律の問題とか、IKEAの部材の使い方とか、構造材の使い方とかかなりトリッキーな方法を教えてもらいました。さっすがプロです。
ということで、某団体の方々、ありがとうございました。


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梅雨入りから脱出

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

遂に梅雨入りしてしまいました。
テイコちゃんの白蟻にやられた柱交換は、何日かかかるので、雨のシーズンは控えた方が無難です。ということで、しばらくテイコちゃんとお別れして、梅雨の無いエリアに旅に出ようと思います。

これらの道具を持参しての旅です。

どこへ行くのかは乞うご期待!

といっても、九州の大家さんとかは知っていそうで。。。。
では、旅先での環境が整い次第、またUPします。


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地方巨艦物件のデメリット

Property Analysis comments(9) - ガク
おおやがくです。

今日は、地方巨艦物件のデメリットとして思うことを書きます。


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物件種類として、地方のRCや重量鉄骨造物件を買ったり検討する方は多いと思います。
友人の岡元さんも言っているように、積算評価が出て銀行から見ると余力担保が得られるので、1棟、2棟、3棟。。。と容易に購入することが出来ると思います。

しかも! 地方なので人気が無く?、物件自体を非常に安く購入できる可能性が高いので、高利回りが期待できます。

例えば利回り20%なんていう物件だと、運用においてもキャッシュフローも潤沢で、
なんとなく
「5年、、、まあ7年くらいで突っ込んだお金が回収出来るので、その後は大儲け!」
と考える人も少なくありません。
確かに、そのようになる可能性もあります。


でも、、、、
目先のキャッシュフローとか、買った時の担保余力とかは、確かにそうなんですが、
「将来において、全体のバランスシートがどのように変化していくか?」
を。。。分かっていればいいんですが、、、



ということで、一つ想定の例題を挙げて分析してみようと思います。

「関東北部 T県 1995年築 重量鉄骨造 利回り20% 4200万円!」

という感じの物件があったとします。詳細の想定を書いてみるとこんな感じです。

 建物は 1995年築 の 重量鉄骨-3階建て
 部屋数は 12世帯 2LDK 60m2/戸
 総延べ床面積はなんと!720m2

こういう感じの重量鉄骨だと再調達価格19万/m2として減価償却させて計算すると
なんと!評価額として7000万円位になります。 

賃料は5.8万円/戸だとして、年間で835万円だとすると、
なんと! 利回り20%になります!

さて、土地はと言うと面積400m2で路線価=3万円だとして
評価額1500万円になります。

ということは、評価額は
建物7000万+土地1500万=8500万円!

なんと、8500万円の評価が出る物件を、たった4200万円で購入できるのです!

担保評価があるので、銀行もフルローンで融資を出します。
  融資は4200万円 元金均等 1.8% 20年
と言う感じ。 

こんな物件どう思いますか?美味しと感じますか?


さて、
 空室率/下落率/管理費=賃料の5/1/5%
    (都心並みの空室率5%だとして。。。)
 修繕費単価=0.4万円/m2/年
 火災保険=300万/20年
として、将来のバランスシートの変化をシミュレートしてみます。


上記グラフはバランスシートの時系列の変化を示しています。
さて、キャッシュフローはさすがに20%の利回りなので、良い感じに上昇!
  →安定的に運営できます

残債も順調に減少して行き、14年くらいすると溜まったキャッシュで一括返済できます!
ということで、最終のリスク期間は14年になります。まあ、利回り20%といっても修繕費とか税金とか掛かりますので、そんな感じになると思います。

修繕費を切り詰めていくともっと早くなります。多分10年とか、、うまくいけば7年くらいで溜まったキャッシュで一括返済できる位になるかもしれません。

さて、気になるのは、ネットバリューです。
買った当初は4000万円弱あったネットバリュー、、、つまり、担保価値がある分ネットバリューがあるのですが、、、

なんと! ネットバリューは運営して行くとドンドン下がるんです。

さて、じゃあ、修繕費をもっと安くやるんで大丈夫。。。
 修繕費単価=0.2万円/m2/年としてみましょう。

(修繕費単価は、猪俣先生のされているような方法(←リンク)で、ロジカルにちゃんと想定することが大切ですが、0.2万円/m2/年というのは相当激安です。)



キャッシュフローは凄いんですが!それでも、やはりネットバリューは下がるんです。


ガーン!なぜ?なぜ?なぜ????


実は、このネットバリューが下がる原因は「建物の減価償却」によるものです。
建物の減価償却期間が完了するまで、ネットバリューの下がりは止まりません!
利回りが大きい事によるキャッシュフローは、建物の減価に完全に食われるんです!

まして、地方のさらに郊外となると想定空室率5%以内を堅持できるか?
かなり厳しいと思いますので、キャッシュフローも伸びず。。。。。


ということで、「いつ売るべきか? 今でしょ!」
と言う物件が地方のRCや重量鉄骨の物件には多いいんです。

別の言葉で表現すると、
「下りのエスカレーターに乗っかり頑張っている状態」
とでも言いましょうか。。。。

こんな事は単純な計算をすれば理解できるんで、、、、だから安いんですよ。
皆さん、分かって買っているんだったら良いんですが。。。。。チョット心配なんです。
(もちろん、キャピタル狙いなら全然良いんですよ。上がれば良いんですから。)


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助けてタヌキさん

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

本日は気になる物件を見に行ってきました。
比較的近所なので、といっても愛車のマウンテンバイクでぐるりとトータル3時間くらい走り回ってきました。(ラフロードが多いので。。。。)

物件は市街化調整区域にある既存の住宅です。インフラ状態が完全ではなく、水道に関して??不明でしたので、本日調査しました。

なんだが、水のタンクがあって、ポンプらしきものとマンホールらしきもの、さらにはフィルターらしきもの、さらに動力の電気が導かれていました。

何だろうっておもってfbでつぶやくと早速、助けてクマさん 賃貸トラブル。。。。。
ではなく、助けてタヌキさん 査定トラブル。。。。。
のタヌキさんが、ポンポコポンっと、いろいろ調べてくれたようで納得できる答えを教えてくれました。大感謝です!

結局、井戸水っぽく、塩を抜くためのフィルターとかが導入されているような感じという結論になりました。

いろいろ悩みながら考えましたが、安く購入できたとしてもこれは買わない方向で検討することにしました。でもでも、すっごく気になる物件なので、たぶんこれから何年もこの物件の経緯は追って見て行ってしまうと思います。なんというか、自分の中では、ベンチマークっていうか、指標というかそんな物件として今後も末永く付き合っていこうと思っています。

ですので、もう少し詳しーく調べて、出来たら新しい購入者ともお知り合いになれれば、、、なんという妄想をしています。

皆さんも、そんな、気になる物件ってありませんか?


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団地リノベできるかも。。。

Property Analysis comments(2) - ガク
おおやがくです。

昨日、いくつか物件の視察をしてきました。

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ちょっと前に、友人が団地を買ったという話を聞いて、そのころから団地を探していました。無印良品とかが団地リノベしているのが本当に面白そうなので、こういった古いRCのリノベもしたい!


ということで、まず、一棟団地です。
巨大でした。金額も大きかったです。ただ、積算リッチな物件です。トータルでのキャッシュフローはちょぼちょぼです。しかしながら、場所は東京のまあ住みやすそうな場所。賃料の坪単価も7000円から8000円程度取れますので融資で失敗しなければまあ耐えられそうな感じ。現在の所有者はS銀4.5で組まれていて、遠隔操作での運営。融資期間にもよりますが、たぶん収支はマイナス近くいっていたのだと思います。さて、どうなるか???


次も巨大な一棟マンション
猫が番人です。
自分の誕生日よりも前の物件です。
相当な難易度のある物件ですが、果たして、この金額で売れるのでしょうか?
でも、金額が下がれば検討したいです。これを安く買うことができれば、相当維持は大変ですが物凄いキャッシュ製造マシーンになります。もちろん、維持で失敗すれば相当凄い即死キラーマシーンにもなりえます。

そして、また別の物件の屋上
なんだか、不動産と事業が複雑に絡み合っている案件でした。


そして、また場所を変えて、、、
ジョリパットできれいにお化粧済みの物件でした。綺麗に直されている姿を見て、戦意喪失しました。

ということで、まずは最初の団地物件をもう少し詰めて行こうと考えていますが、どうなるかな〜?

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視察物件の入居者様

Property Analysis comments(0) - ガク
おおやがくです。

現在、幸せなことに、満室稼働中なんですが、今月に2件退去があります。

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一つは、川崎市S区の築浅RCです。今回は1階の部屋なので苦戦しそうな感触をもっていましたが、一件申し込みが入りました。しかし、申し込みだけで内見してから正式に契約したい旨なので、キャンセルの可能性もあり、募集活動は継続中です。

もう一件は東京ビンテージアパート。こちらも、退去後すぐに見たい方がいらして良ければ決めたいということ。こちらもどうなるか分かりませんが、並行して募集活動は継続しています。


さて、今日、入居者から電話を頂きました。
といっても、自分の物件の入居者ではなく、先日見学に行った物件の入居者様からです。
物件の視察に行ったとき、世間話をして仲良くなった方で、昔、建築関係の仕事をされていたということで、私は、視察物件の複雑な図面を引いていたので非常に興味を持たれていたんです。この方、高齢なんですが、2年前?に定期借家に切り替えられて、退去しなければならないというかなり不安な状態で、さらに、物件が売りに出されていることも知っていて、出来れば退去せずに、この場所に住み続けたいという希望を持たれているんです。

その後、見学している方も何名かいたということで、
「どうなりましたか?」と。。。
私は、
「価格的に折り合いがつかず、見送っている最中ですが、なんだか、その後、買い手が見つかったようで今どうなっているか分かりません。。。」
と答えると、すごく不安そうでした。
ちょっとかわいそうだったんで、仲介に電話して事情徴収しました。
結局、
「属性の良い方なんですが、満額のフルローンで融資の打診中」
ということでした。さらに、
「リフォームして運営していく」
という方針のようでした。

ということで、再度、入居の方に電話し、
「新しい買い手が現在手続き中みたいですが、リフォームして運営する方針みたいです。」
というと、この方は、非常に安心していました。
そして、この方
「今ある2部屋をくっつけて、組みなおすと良い感じになると思うんですが、、、」
とリフォームというかリノベプランをお話してきました。
私も、
「視察後の検討で、まさに、そんな感じでリフォームしたいと思っていたんです。」
というと、
「なんとか、買ってもらえませんか?お願いします!あなたならきっと最高の物件に仕上げてくれると思うんです。」
と購入を懇願されてしまいました。

今まで、物件の視察に行くと、結構住んでいる人と仲良くなってしまうことも多いんですが、今回は、凄く好かれてしまいました。

でも、今回は、この物件、私が買わなくても、次の買い手は建て壊すよりはリフォームして運営した方が利回りが稼げるので、たぶんそうなるのだと思うし、場所的に、設備を充実していけば、家賃も大きく高く取れるので、たぶん買い手もそうするのだろうと思うので、この入居者の将来はまあ、大丈夫で幸せに過ごせるのかなと感じています。


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