昭和かよ!っていう感じの図面作成

Tokyo Vintage Apartment comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

現在リフォーム中の東京ビンテージアパート、今日はクロス屋さんとガラス屋さんが入って直してくれています。

現場はパンパンだと思うので、自宅で客付けの準備です。

 

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さて、図面、図面、、、と探したんですが、無いんです。

しょうがないので、書きました。パソコンで書くより障壁は低いです。

 

 

おい、手書きかよ〜しかも、フリーハンド。。。。これこそ昭和です。

パソコンが普及していない時代を彷彿とさせる。。。。

 

手書きですが、何とか、カッコよくしないと。。。

家具も入れちゃいました。ん〜イマイチ。。。

 

しょうがないので、塗り絵しておきました。 ん〜微妙

 

しょうがないので、スキャンしておきました。

 

これを、業者に発信です!

さてさて、どうなるか。。。。

 

 

 

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ペンキ塗り

Tokyo Vintage Apartment comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

 

今日付けで東京築古組を一旦脱退しました。直ぐ復帰すると思いますが。。。

これからは狼旅団組員として生きていきます。らしんばんすっけるとんで、狼さんの前座を貼れるように頑張ろうかな〜?

 

 

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さて、今日は東京ビンテージアパートのリフォームです。

普通のペンキを普通に塗ります!

 

こんな、おんぼろの風呂もペンキを塗れば、少しはましになります。

 

コーナーとかは刷毛でいったん入れておいて、面は一気にローラーで攻めます。

 

まあ、きれいです。

 

その後、エアコンとかブラインドとかいろいろ清掃しました。

 

 

では。

 

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下品な張り紙

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は空室になった東京ビンテージアパートへ、工具、資材を搬入しました。

 

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午前中、東京ビンテージアパート用のクロスの発注、ガラスの発注をしてから、現場に向かいました。

工具や資材がいろいろなところに分散しています。異次元物件に行って、東京コアアパート、テイコちゃん、さらにはホームセンターに行ってから東京ビンテージアパートへ行きました。結局、東京ビンテージアパートに到着したのが夕方でした。

 

さて、2件退去の予定があるのですが、少し問題が。。。。

一件は、川崎市K区アパートに住む生保のおじさまなんですが、一昨日に突然もう住みたくないそうで、退去するとの連絡が、、、

役所の担当に話すも、どうやら詳しくは把握できてはいないようでした。しょうがないので、本人に電話するも繋がりません。

というこで、役所から本人に伝言を頼み、こちらへ連絡するようにおねがいしました。

すると、本人から連絡が来て、事情聴取です。

どうやら、ショートステイ先の特別養護老人ホームの住み心地がたいそう気に入ってしまったような感触。

特養も生保だとかなりの収益となるので、積極的に斡旋しているのかもしれません。

まあ、要介護度もある方なのでしょうがないところです。

契約上、突然の退去だと、1か月分、さらに、1月中旬の更新料も回収できていないのでそちらも回収しないといけません。

明日、特養の担当と調整協議予定です。どうなることやら。。。。

 

もう一件は、東京コアアパートの入居者なのですが、今月で退去予定の方です。

家賃も滞納気味だったのですが、少し前に、半分程度振り込んでくれて、来月10日に残りを振り込む約束をしてくれている方です。今日、東京コアアパートに立ち寄ったところ、ただならぬ空気が。。。。

張り紙の嵐です。まあ、借金取りの下品な張り紙でした。(どんな張り紙かは、、、、fbで友達になっているかたはそちらを参照して下さい。)まあ、ひどすぎて、つい微笑みが出てしまいます。まあ、そういうことなのでしょうと妙に納得するも、上手く逃げ切ってもらいたいところです。今週が山場かな〜

 

 

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退去後の部屋の確認

Tokyo Vintage Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は東京ビンテージアパートへ、退去後の部屋の確認に行きました。

 

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この部屋は、むかーし、私がなんちゃってリフォームをしたお部屋なんですがどうなっているか。。。。

到着すると電気の線が抜かれていました。

速攻、東京電力に電話しましたが、10分して繋がり、住所言って「繋いで」って言ったのですが、その後も散々またされ、、

口調はマニュアルでもあるのか、バカ丁寧なんですが、あまりの話の遅さに切れ気味になりました。

ただ、「早く繋いでくれればいいんです。」最後は怒りながら説教して早く繋いでもらうようにお願いしました。

結局、午前中に電話したのに、その後、夕方近くになってようやく担当が来て繋いでくれました。

東電、最近対応が遅いです。原発事故の影響で、優秀な人がいなくなったのかな〜?

 

さて、部屋の中は、、、、

スッゴク汚い。。。。

しかも電気も付かず暗いので、奥の部屋はどのくらい汚いのかも分からず。。。。

 

しょうがないので、マイペットと激おちくんで少しずつ磨いていきました。

 

磨き続けていると、夕方にやっと電気を繋いでくれた!

そして、部屋を見てみた。

 

 

ずーっと磨いていたので、すごくきれいになっていた。

 

でも、問題も沢山。

・ エアコンのリモコンが無い

・ 洗濯機の水栓金具が変なところから取り外されている

・ 浴室の戸のガラスが半分無い!

・ クロスが汚い

・ いまだにバランス窯

 

そうそう、クロスの汚さは電気がついていなくても分かったので、お昼に、ここから歩いて30秒のところにある内装屋に仕事お願いしてきた。現場近くの地元で業者を開拓すると結構良いことあるので今回はそこにお願いしようかと思う。

完全に、内装屋さんも私の事を業者と思ってくれたので、業者 対 業者 のスタンスで話をし、その影響か、平米単価も、まあ、安いです。

 

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クラウド会計の未来は明るいぞ~

会計 comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

ここ数日クラウド会計の導入のために、ソフトやアプリをいじりながら研究しています。

 

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私、個人事業の他に、法人を2つ運営していて、今回は試しに1社でクラウド会計を導入することにしました。

クラウド会計を導入した法人には、社員がいるので、つまり複数人から上がってきた伝票や領収書を取りまとめるという手続きが必要になります。これは、弱小法人にとっては、かなり負担の掛かる大変な作業になるわけですが、そこの負担の壁を打開するためにクラウド会計を導入するわけです。

 

さて、実際に導入したのは「MFクラウド会計」という商品です。いろいろと試してだんだんわかってきました。

クラウドなので、基本はネット上にデータが管理されますので、IEやGoogleChromeやSafariなんかのネットをみるソフトを起動してログインしてから、ネット上で全ての動作を行う形式です。まあ、これがクラウドと言うことです。

 

まず、個人的にクラウド会計で大切な事は!

 

〜犧邁萍未扱いやすい事

▲如璽燭緑轤彑が高い事

データの検索性が高い事

 

いままで、やよい会計をずーっと使ってきていたので、弥生会計のような専用ソフトとの比較で考えると、、、、クラウド会計は~6Δ砲海Δい辰神賤僖愁侫箸砲藁瑤蠅泙后。。。しかしながら、「やよいクラウド」と「MFクラウド」を比較すると、、、、(実は以前「やよいのクラウド」(やよいオンラインという)も試したんですが、、使いづらくて挫折して経緯が)、MFクラウドでは特に↓においては非常に良くなってきていることが分かりました。所望の仕分けを抽出したりするソート機能とかも普通に出来ますので、この点は遜色ない操作性に近づくのも時間の問題だと感じました。

 

そして、一番素晴らしいと思ったのは、アプリとの連携です。個人的にですが、なんと言ってもクラウドの「かなめ」となるのはこのアプリとの連携だと思っています。

 

ぅ螢▲襯織ぅ狃萢

 

クラウド会計の、一番の大切な項目はこれにつきます。

さて、MFクラウドの場合、対応するアプリは「MFクラウド経費」というアプリです。これを、各従業員のスマホに入れさせるんです!そして、若干の教育を従業員に施術すると、なんと!経費精算に係る労力が1/10になるんです!

 

さて、具体的に見て行きましょう。

 

スマホからアプリを起動し、新規の経費精算を選ぶと、こんな画面になります。

ここで、領収書読み取りをおすと、

 

こんな画面になります。そして、カメラマークを押して。。。。

 

領収書をパシャリ!

 

すると、なんということでしょう~

仕訳が自動で入っているではありませんか~

 

 

私は鳥貴族とか広尾店とか2500円という金額さえも入力はしていないんです。

パシャリと撮っただけです。

 

そして、保存を押すとFMクラウド会計に転送され保存されます。

 

もちろん、上司の承認が必要なものは、承認申請という設定もできるので安心です。上司の承認後MFクラウド会計に保存されるようになっています。

 

さらに、他にも沢山の便利な機能があります。例えばこれ!

公共交通機関での移動の際、出発地点の駅と、到着地点の駅を入れると、自動で経路も計算もしてくれる。

 

 

アプリで「乗り換え案内」などで通常良く使う経路検索のような機能がこのアプリにはついているようです。。

つまりは、よくある「安い」「早い」「乗り換え回数」なども選択出来る形式になっていて自動で入力してくれるんです。

 

その他にも、クレジットカードに連携していたり、銀行口座に連携していたり、

そして、はたまた、若干の学習機能もあったりと至れり尽くせりです。まだ、そのへんは試していません。

 

 

少し使ってみて、まだまだ足りないところはあります。まずは、現時点で気づいた個人的な要望を書いておこうと思います。

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その1 

 例えば、小さい会社だと、自家用車を公務で使用したりすることも多いので、グーグルマップと高速道路料金とも連携し、任意の場所間で自動で検索して仕訳を作ってほしい。

これはかな―り障壁高いので無理かな~?マネーフォワードさん。

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その2

 楽天とかアマゾンで資材を購入することが多く、領収書や明細書をPDFにしているので、PDFを電子的に添付できるようにしてほしい。

これは絶対あった方が良い機能ですよ!すぐにでも出来るので、すぐやりなさい!マネーフォワードさん。上からですみません。(ぺこり)

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その3

 同じ仕訳を日付を変えて入力する事って結構多いと思います。なぜ、仕訳のコピー機能が無いのですか!

と怒りつつ、是非コピー機能を入れて下さい。マネーフォワードさん。(ぺこり)

ちなみに、「MFクラウド会計」と「MFクラウド経費」の両方に必須機能ですよ〜

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その4

 アラート機能が欲しいです!例えばある振込元からは毎月10日までにXXX円の入金が無いとアラートが出るとか。そういったアラートを特定の社員に与えるような機能。それがあると、クラウド会計をベースに業務管理までもが完結する。クラウド会計をより一歩先に進めるために、マネーフォワードさんには是非検討してほしい機能です。

 

マネーフォワードさんへの改善要望 その5

 学習機能をカスタマイズ編集できるようにしてほしいです。学習機能が最適化できれば、ユーザーは比較的苦労なく正確な仕訳が実行可能です。どういう学習機能が良いかはまだ分かりませんが、少なくとも、カスタマイズできるようにすると良いと思う。たぶん、学習機能のカスタマイズはユーザーへの障壁は高いかもしれないが、ここは会計事務所が執り行うことで、将来的に会計事務所とマネーフォワードが共存共栄できるのではないかと思う。

 

ということで、かなり衝撃を受けつつ、使いこんできていますが、これから、クラウド会計の未来は相当明るいと感じます。

 

もし会計士、税理士の方で、クラウドに拒否反応があったり、また、技術についてこれていないと、これから先は下り特急になる予感がしています。そして、さらに暗い未来としては、ただ、面倒な仕訳を受けているだけの、会計士、税理士の仕事は激減して行く予感もします。会計士、税理士は戦略的な視点がより重要視されてくる時代になるのだと思います。

 

一方、ユーザーとしては、クラウドにより、大幅に経理の手間を減少させる事ができ、スッキリとした気持ちで本業に取り組めるようになるのです。

 

クラウド会計の未来は明るいぞ~

 

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真壁か大壁か

帝都戸建て comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

一昨日に続き昨日もテイコちゃんへ出撃しました。昨日のまとめです。

 

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まずは、仕入れの補強を行いました。既設の4mmのべニア(薄っ!)の上に6.5mmのべニアを重ね張りして補強しました。

Before

 

After

 

意外とカットの合わせが大変でした。どこが直角よ〜って感じ。

 

その後、壁を作りこもうとしたら、ビスが足りなかったので、近所のホームセンターで購入

75mmの400本入りで400円もしないんです。一本1円以下です!

箱買いは超お得です。

 

柱の内側に木材を留めていきます。

 

石膏ボードを切ってその木材に留めていきます。

 

こんな感じです。

これが真壁です。柱をあえて出しています。大壁は柱を隠す様に壁を作るので、施工も楽で、見た目もすっきるするんですが、

ここは、あえて!この汚い柱を出す「躯体をインテリアに取り込む」手法を使います。

 

上の柿渋で塗られた茶色の躯体の木と、縦の木がデザイン的に繋がり、カッコいいです。

また、真壁は、大壁に比べて、少しだけ空間が広がるのもメリットです。

この少しの空間も寄せ集めるとかなりのボリュームになります。雑誌、百冊くらいは入りますから。。。

 

 

では、テイコちゃん、また来週!

 

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ロフト造り

帝都戸建て comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

昨日に続き本日もテイコちゃんへ出撃しました。

 

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現在、二階を仕上げています。

照明スイッチを取り付けました。ここにしか付ける場所が無かったのです。

一応、VE管で引っ張ってきました。本当は、VE管をメタリック塗装しようと思っていましたが、面倒になっちゃいました。

 

到着して、資材の洗い出しを行い、近所のスーパービバに、石膏ボードやコンパネを購入しに行きました。

1tトラックで搬入しました。

 

小屋裏スペースにロフトを作ります。

 

この貧弱な金物で根太を受けます。まあ、ロフトなんで、大丈夫でしょう。

 

 

レーザーで躯体周りの高さを出してから、最終的に根太の高さで水平を調整しています。

 

そして、ラワン合板を敷き詰め、ロフト完成!!

 

次に火打ちの交換です。これがもともとついていたものですが、、、、

 

小さな釘でしか止まっていないのです!完全なる手抜き工事なんです。本当は中央の大きな穴にボルトが、、、

 

これが、交換した火打ち

 

構造ネジ6本で固定されています。強度的には従来の20倍以上にはなったと思います。

 

だんだん飽きてきて、進行が芳しくないですが、気合を入れて乗り越えます!

早く、アネゴに追いつきたいです。

 

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OSB天井張りの続き。。。

帝都戸建て comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

昨日に続き本日もテイコちゃんへ出撃しました。

 

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まずは、機能やり残したOSB合板を天井に貼り付ける続きです。

あと少しです。

ここと、、

ここです。

 

昨日と同じ工程なので悩みもなくスイスイと施工しました。天井は完成です。

 

 

このまま張りっぱなしでの仕上げとします。

 

火打ちも取り付けます。

 

良い感じです。一か所だけついてなかったんで、こいつを付けましたが、これの方が良い感じでしっかりと固定されるんで、

全部付け替えてしまおうと思います。一つ500円もしないので。。。

 

次に、二階の電気配線を作りました。この柱に上からVE管で取り出しスイッチ化しました。

 

Afterの写真を撮り忘れた。。。

動作確認も問題なしでバッチリでした。

 

 

作業の途中、妻から電話があり、トラブルがありました。

川崎の物件で、ヘルパーさんとかお医者さんに掛かっている、役所管轄の入居者のおじさんがいるんですが、

ヘルパーさんが行ってもいない感じで、役所の担当者がちょっと焦って電話をしてきた。

私も入居者に電話したんですが繋がらず、ちょっと嫌な予感。。。

明日、10時に現場で開錠する段取りで、役所の方と待ち合わせることにしていました。

夕方、本人と連絡が取れたようで、明日の立会いはキャンセルとなりました。

良かった良かった。。。

 

こんな感じの事件って、結構ありますよね〜

 

では。

 

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仕事初めに天井OSB合板張り

帝都戸建て comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

皆様、あけましておめでとうございます。だいぶゆっくりしていましたが、仕事初めです。

(と言いつつ、正月明けにチェーンソーで木を倒したりはしていましたが。。。)

 

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仕事初めにテイコちゃんへ出撃しました。

昨年末までに、工程としてはここまで来ていました。

スタイロを仕込んだ天井へのOSB合板の貼り付けです。

 

今日は、ひたすらこの続きを施工していました。

最終的にここまで来ました。

 

 

あと残りは少しだけです。

 

 

明日には完了することでしょう。

では。

 

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2016年の10大ニュース

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今年も残すところあと3日となりました。今日を仕事納めとすることにしました。
ということで、今年最後のブログとして2016年の10大ニュース形式で今年を振り返ってみようと思います。

 

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と、その前に、今年の戦績をまとめておこうと思います。
今年はホント退去が多く苦労した一年でした。

空室期間をまとめると以下のような感じでした。

 

川崎T区RC
 20X 1/1~4/20 110日
東京ビンテージアパート
 20X 1/1~2/10 41日
東京コアアパート
 1-10X 4/7~5/15 9日(以前にリノベ済み)
 1-10X 4/1~4/28 28日
 1-10X 4/1~4/15 15日(残置物もりもり)
 1-21X 3/1~4/12 43日(怒涛のリフォーム)
 1-20X 2/27~3/29 31日
 2-20X 4/1~4/1 0日(前にリノベ済み)
 2-20X 10/28~12/31 65日(現在空室中)
 1-10X 10/1~10/20 19日(直接契約で入居)
川崎市S区RC
 40X 6/8~6/17 10日
 40X 7/1~7/1 0日
 10X 7/13~9/13 32日
 20X 10/1~11/5 36日
 
全59室あるのですが、14室が入れ換わったのです。

なんと!24%もの部屋が入れ換わったんです。
多分、今までの最高記録の年だと思います。

そして、全空室期間の合計は439日です。ということで、

 

全物件トータルでの空室率= 439/(366×59)=2.03%

 

ということで、今年の戦績は 

 

入居率=97.97%

 

と言うことになりました。

あまり良い数字ではないでしょうけれど、まあ、退去の戸数を考えると良いところだったと考える自分に甘いわたくしです。

ちなみに、過去のデータを見返すとこんな感じでした。

2015年 99.18%

2014 97.7%

 

 

さてさて、いよいよ今年の10大ニュース

 

 

【第10位】 3点ユニットのホテルライク化

 これは定番なんですが、今年もやっています。やはり、いけてない3点ユニットバスにこの改造を施すと、空間イメージが変わり良い感じになるんだと。。。
 

 

【第9位】 テイコちゃんへユニットバス導入
 これは初めての体験だったので、細かいところもまでいろいろと考えることが多かった施工です。ユニットの組み上げ自体はメーカーにお願いしたんですが、安くする代わりに下地までは自分で作り込むようにしたんです。床のレベル調整や、配管の位置などなど、初めての施工が多く大変勉強になりました。床タイルハツッて、砂を掘り起こし、メタルメッシュ敷いて、防水コンクリとなんだかプロの領域に突入した施工内容でした。
ユニットバスの組み上げと外壁修復

 

 

【第8位】 テイコちゃんラスモル補修
 これも、初めての施工でした。白蟻にやられた柱を交換した後の壁の補修です。ラスモルの復旧工程を体験しました。下地にアスファルトシートを留めて、金属の網をその上に留めモルタルで補修しました。結構難しい施工で苦労しましたが何とか形に仕上げました。コーナー部のモルタルがちょっと反省点です。
ラスモル壁の補修準備

 

 

【第7位】 縦勝ちと横勝ち
 窓枠の施工を初めてやったんですが、正直あまり知らなかったことで、何度も失敗しました。結局3回目でやっと成功しました。材料自体は安かったんですが、(大体2500円)さすがに3回はきつかったな〜 でも、ちゃんとやり直して気分はスッキリしました。施工の前にじっくりと商品を見ないと後悔します。。。という教訓。Before After
 

 

 

【第6位】 テイコちゃん梁
 今年中盤は、ほったらかしだったテイコちゃん。今年後半に焦りだし施工を再開しだしました。2階天井の施工です。以前にもやったことあるんですが、ココまで大面積の施工は初めてです。怒涛の泊まり込み2回で頑張ったのですが、まだまだ先は長し、、、来年に持ち越しです。
天井断熱材施工
梁磨きと柿渋着色
テイコちゃんリノベ合宿

 

 

【第5位】 ブログ10周年記念日
 今年で、ブログを初めて10周年でした。良く続いたな〜と感無量

 

 

【第4位】 チェーンソー
 今年ハマった工具です。エンジン式の工具の凄さに感動!2ストエンジンってカイカン。。。
チョーンソーの目立て
快感チェーンソー

 

 

【第3位】 IKEAのMETODキッチン導入ついでにAEG食洗機も
 川崎市T区にイケアキッチンを導入しました。イケアキッチンニューシリーズのMETODを完璧にまでも組み上げました。
デザイン的な長所をふんだんに使用して、設備にもなんとAEG食洗機(約20万円)を導入しました。
多分、METODキッチンでココまで細かい解説をしたのは私が最初だと思います。

AEG食洗機付きのIKEAキッチン
大型郵便対応ポストの取り付け

 

 

【第2位】 退去ラッシュ
やっぱり、退去ラッシュはきつかった。まだ1部屋空室がありますが、こればっかりはモグラたたき状態で継続した試練として耐えなければいけません。一番きつかった時期のブログ
やっとリフォームの終わりが見えてきた

 

 

そして!!!第1位は!!!

 

 

【第1位】 異次元物件
 世の中には、異次元物件と呼ばれる物件があるんです。今年は4つほどの異次元物件を見て来たんですが、私も異次元物件を一つ手に入れました。詳しくは書けませんが、、、、実は、実は、今年の半分以上はこの異次元物件に費やしたと言っても過言ではない超大忙し状態でした。さらに実は、来年も、別の異次元物件の計画に携わるかもという計画があります。異次元物件はブログには書けないんですが、多分これからの時代、不動産投資って、こういった方向に進むのだと思います。普通のアパートとか区分はもうダメ?かも。。。

異次元物件の決済

 


ということで、来年も良い年でありますように。

そして、皆様に今年最後のお願いがあります。是非是非応援クリック→人気ブログランキングへをお願いします!
ではまた 来年!

 

 

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