地球をテスト?

DIY Tips comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は新兵器を調達しました

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

既にDIYというレベルの新兵器ではありません。

HIOKIのアーステスターです。そう、地球をテストする装置です。

 

今回新調したのは、最新式のデジタル表示で防水仕様です。

 

巻き取り機もいい感じです。

 

さて、何に使うか?です。面倒なので説明もいいですよね。。。

実は、私の法人、不動産賃貸業ではあるのですが平行して電気工事業者の登録をしているのでこういった機器への投資は必要なのです。

これからは、これで、あなたの地球をテストしていきます。

 

さてさて、もう一台欲しい新兵器があります。

その名も「メガー」という機器です。

「MEGGER」です。カッコいいでしょ〜

 

只今Fluku社製の1587FCという機種に目を付けています。

 

 

これ10万円超えですが、必要なので多分手に入れます!

もっと安いのもあるんですが、やっぱりFlukeが最強!

メガーであなたの心をビリビリさせます!

 

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

金利交渉で後出しじゃんけん的な特約が。。。

銀行 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日も暑いです。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

8月末に固定金利の期間が切れる借入先があるのですが、昨日からその交渉を行っています。

3年固定、5年固定に加えて、TIBOR連動の変動金利を提示されました。

正直、一般的には悪くない数字なのですが、昨年末に固定金利の期限が切れた別の金融機関と新規に契約した金利に比べると見劣りします。決算の数字も良いので強い交渉を行いました。

 

金利交渉に入る前提としては、我々借主と銀行との強さの相対関係を正確にとらえる必要があります。

購入当初、フルローン近くで融資を組むと、その借入単体だけで見ると若干の債務超過となることが多いです。

その際は、銀行の方が力が強いと認識しないといけません。下手な交渉をすると嫌われます。

しかしながら、数年経つとその形勢が逆転してきます。残債は減少し、運用の実績も積まれ、純資産が出てきます。

銀行としては、安定した貸出先と認識され、また、担保も十分になります。つまりは、借主が相当有利な形勢になります。

そういった転換点を正確に計算して捉えるようにしています。

 

今回の借り入れも形勢逆転して、私が有利な状態であることを認識しているので、交渉を行いました。

その結果、当初の借入金利に比べると、年間で数十万円も圧縮できる条件を提示してきましたが、もう一押し交渉をしました。

 

しかし、最後の方で別の話をサラリと担当者が言い出しました。

要約すると、

「特約として、借り換え等で解約する際に、借入金の2%の違約金を支払う旨の契約をお願いしたい。」

と言い出しました。話の最後の方にサラリと、流されそうな感じで。。。。

私、突っ込みました!

「え!そんなのハイとは言えませんよ!」

なんで行員がそんな話をしたかというと、どうやら不動産関係の融資に限りそういう特約を結ぶ体制にしているのだそうです。

私言いました。

「では、不動産関係の融資は御社にとって好ましくなく思っているということですね。では、私は御社にとって借り換えたほうが良いんじゃないですかね。まあ、そういう検討も進めますので、金利や、この特約の拒絶可否等含めて検討して最終回答下さい。」

そして、電話を切りました。

 

明日かな~って思っていたら、慌てたように1時間後位に電話がありました。

「金利はご希望の条件に沿わせます。特約も無しで良いです。支店長が今後も末永いお付き合いをしていきたいと申しておりますので何卒よろしくお願いいたします。」

と。これで、区分一室分位の金利を圧縮できました。

 

今度、支店長交えて懇談してきます。

では。

 

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

 

 

 

エアコン取り付けの極意

DIY Tips comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は特に暑いです。。。。日本の最高気温更新

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

今日は室内作業メインでした。

さて、エアコン用の新兵器投入です。

チューブカッターとリーマーです。

 

左が前から使ってたチューブカッターですが、どうも管を押しつぶす傾向にあるので、新たに購入しました。

 

このチューブカッターはバネ式で、ある程度テンションを掛けた後、回すだけでカットできます。

普通は、少しずつ回してカットしていくのですがその手間が省けます。

 

さて、使ってみた感想は、、、、夏はイマイチかな~

圧が強すぎてバリが出やすいです。でも、刃は薄めなので、管の潰れは有りませんでした。

でも冬は結構いいかもしれません。冬は銅が硬いのでこれは楽ちんのような気がします。

 

もう一つ狙っていたチューブカッター(極薄の刃が付いているタイプ)があるのですが、その方が向いていたかも。。。

こうなったら刃だけ交換してしまおうかとも策略中。。。

 

さて、もう一つゲットしたのがこのリーマー

変てこな形のリーマーです。

 

こいつが、かなりイイ!軽い力で管に押し当て、くるくると回すと、細かくバリが取れてきます。

そして、断面を見ると、光り輝いています。

 

実は、エアコン取り付けの工具に関しては、とりあえず手持ちの。。。という工具でだましだましやってきてはいるのですが、結構ミスが多くそのたびにガスの入れ替えとかの出費していました。(4回くらいガス漏れでミスっています。)

ということで、もし、エアコン取り付けをやりたい人がいたら忠告しておきます。

最初から、最良の道具を手に入れましょう!

その方が結局安いです。

 

そうそう、エアコン取り付けの極意!それは、、、

「妥協の無い、良い道具を選ぶこと!」

日々道具を調査し、良い道具を選んでいくことです。では。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

PS。。。本当の極意は、エアコンは全て業者に投げること。。。

空調ジャケット

DIY Tips comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日も暑いです。。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

今日は畑の整備をしました。

それにしても最近は空調ジャケット必須です。

ホント、快適とはいいがたいのですが、空調ジャケットを来ていると、来てない時の倍の時間は作業できます。

空調ジャケットの下には、冷感系のコンプレッションシャツを着ると効果倍増です。

汗が空調の風で蒸発すると、グッと体温を下げてくれます。

特に休憩時にエアコン効いた部屋に入ると、南極か~って感じの涼しさになります。

ということで、空調ジャケットお勧めします。

 

しかしながら、たとえ空調ジャケットを着てもこの暑さは快適ではなく、何とか耐えられるレベルの状態です。

ですので、時々休憩を入れて、あまり無理をしないことですね。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

接地線の引き込みとキーレックスの不具合

異次元物件 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日も暑いです。。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

まず、接地線を設置しました。

漏電遮断が入り30mA流れると落ちるのですが、安全上の対策はきちんとやっておいた方がよいです。特に今回200Vエアコンを入れたので接地線への接続が必要です。

まず、外壁に穴を開け、スリーブを通し、そこに接地線を入れ込みます。

今回、IV1.6を使用しました。Bに15Aと20Aがあり、SBも30Aなので、2.0m2の配線太さがあれば十分です。ということで、IV1.6にしています。

 

一旦室内の盤まで引っ張り、そこから配線の固定をします。

 

既存の配線に添わせる形でタイラップ固定。

 

 

外はアース棒を打ち込み、盤も整えて完了です。

 

 

次に、キーレックスの不具合です。

 

オートロックの掛かりが悪くなっていました。マグネットの裏にスペーサーを入れて少し手前にすると掛かります。

メーカー品質部門と相談したところ、一旦代替品を送るので、既存品を送ってほしいとの事。

 

代替品として、色の黒いのにしてもらいました。気分転換です。

 

取り付けマニュアルを見ると、微妙に差があります。右が古い、左が新しいマニュアルです。

 

ネジが一か所締めなくなっています。ちょうど、ロック部分の上側のネジ。

多分、ここを締めるとロック部分が歪んで不具合を起こすような気がして来ました。

多分これが原因と思われます。

 

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

 

コーキング切れ

異次元物件 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日も暑いです。。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

昨日施工したエアコンですが、外側の壁を見ると。。。。

さて、問題が何か分かりますか?

これで分からなければ、不動産投資失格です。

 

 

昨日簡易足場を組んだのでここだげ補修します。

ということで、一旦全部除去して、マスキングしてから、両脇のみにシーラーを入れます。二点止め施工です。

3点がくっ付くと割れやすいので、奥側はブルーの塩ビ材で覆われています。両サイドでくっ付くようにさせます。

 

そして、変性シリコンを埋め込み、表面を整え完成!

 

本当はこの建物全体的にまずいのですが、今日はこのラインだけ。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

酷暑、、まるで火星で作業?

異次元物件 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

酷いね~ 今日の暑さ。。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

今日はエアコンを付けていましたよ。。。

とある倉庫のロフト部分にエアコンを付けるのに、昨日プレートまで付けたんです。

 

今日はこの続き。。。とうことで、穴を開けてからという作業なんですが、外が屋根で勾配がきついので、角材で足場を組んで落ちないようと思ったのですが、地上がごちゃごちゃしているので整理からスタートです。結局9時から作業を始めて、午前中いっぱいで足場組みまでしか行きませんでした。

 

そして屋根の上。。。。屋根の上は鬼のような暑さ。。。。タダでさえ火星のような暑さなのに、屋根は太陽ジャンって感じ。

 

15分作業して、15分休んで、、、を繰り返す。外に出ると30秒後にはサウナのような腕になる。

今日は空調ジャケットを着ていのにです。

 

何とかフレアを作り接続しました。

 

配管の引き回しも暑くてキツイ

 

午後から取り付け始めて、結局夕方に完了。

 

ただ、エアコンの電源が無いので、電源の引き回しも必要。

もう疲れた~明日にしようかと思ったが、夕方は多少しのぎやすくなったので一気に配線を引き回した。

 

実は、私、この2週間で、4機のエアコンを付けているのです。イヤ~大変です。

 

 

話は変わって、農道のポルシェの話。

先日、某大家さんが来訪されたとき、農道のポルシェに乗せたんですが、暑すぎてエアコンが全く効力をなさなくって、茹で上がってしまったんです。

次の日、エアコンのガスが抜けてんの?と思いディーラーに行くと、正常との回答で能力の限界ですとのことだった。

 

しょうがないので、断熱することにした。ついでに、エンジンの音もうるさいので遮音もすることにした。

 

まずは天井の薄っちいパネルを引っ剥がしまして。。。。

 

こんな感じの断熱材を貼り、パネルを元にもどす。

 

リアのエンジン回りも断熱遮音して。。。

 

エンジンカバーの裏側も貼り付けてから元に戻す。

 

 

そして、バンパーの裏にも遮音シートを張りつけて完成。

 

結果、明らかに違う。音も温度も快適になった。

 

 

さてさて、話は変わって昨日。

キーレックスの動作不良のトラブルシューティングをした。

 

マグネットで引き寄せてオートロックするんですが、マグネットの力が弱いのかオートロックしない。

マグネット裏にワッシャーを入れて、ちょい手前に出すと何とかオートロックする。

ん~

メーカーのQC部門に引き継いでもらい、代替機種に差し替えて品質見てもらう段取りとなった。

こんなことは通常無いらしい。。。。

 

 

では。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

灼熱のリノベ工事

異次元物件 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今週は暑かった。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

今週は、新しい物件をリノベで作りこんでいました。ただ、かなり難しい施工が必要で、建築大工の技能試験管も務める大工マイスターの方に来ていただき、一緒に作業して、後半は一人で作業をしていました。

ケヤキの土台加工とか、防腐剤防蟻材、また、腐食個所の手当ての仕方、、、高度な技術が満載でした。

 

ただ、結局思ったのは、、、リノベは部分部分を見てくと答えが必然的に出てくるということ、家全体を見ると途方にくれますが、一部の個所ごとに見ていくと直し方が必然的に導かれます。そして、その積み上げで家が出来上がるということ。

 

不動産投資業界の人達の大部分は、大きく遠巻きで眺めている人が多いですが、一部を見て積み上げが出来る人はやっぱりカッコよくて凄いと思う今日この頃です。

 

まだまだ修行が続く。。。。

 

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

霧ヶ峰ムーブアイ

異次元物件 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日、自宅事務所のエアコンが壊れました。。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

別の物件のエアコンも壊れていてすでに2台のエアコンが車に乗っています。

 

追加でもう一台エアコンをさくっと購入しました。

 

さて、邪魔なので午後から物件へ出向き、エアコンを取り付けてきました。

この壁に付けます。

 

室内機はプレートを付けて、電気配線を通してから引っ掛けるだけです。

 

室外機はまず仮置きしてから配管類を導いて来ます。

 

室内機から出た配管類

 

銅管はフレア加工して接合します。

 

全部繋ぎ終わったらポンプダウン。これはダブルステージポンプです。シングルより高真空になります。

 

涼しいです~

 

さて、これ、三菱霧ヶ峰のムーブアイなんですが、部屋に入り椅子に座って見ていると、ゆっくりと左右に動きます。

私の方でちょっと止まり、その後、風が私の方に向かって吹き出します。

 

こういった高機能エアコンはやっぱりイイですね~

エアコンは、部屋に応じて、機能を取捨選択して導入した方が良いです。

決して、値段だけで選ばないように。。。。値段で選ぶと、安物買いの銭失いになりますよ。

 

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

 

法人決算

会計 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

昨日、法人税を支払いました。。。。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

我が法人は4月末が期末のため、今月が決算の締切りです。会計帳簿類は会計事務所が定期的にプレッシャーを掛けてくれたおかげで、比較的すんなりと数字が合いました。そして、昨日、法人税を支払って来ました。

 

いつも思うんですが、申告書の「別表」類。。。これってホント複雑です。一度は理解したんですが、今は会計事務所様に完全依存しています。業務形態は凄くシンプルなので、別表の数字もシンプルではあるのですが、沢山の別表を申告しないといけないようです。まあ、今の業態だと、別表なんて理解する必要もなく決算書が大切でこれはホント紙に穴が開くくらい理解しています。まあそこが大切だとは思うのです。

 

さて、業績はというと、凄く良くなってしまいました。実際の利益は物件が増えなければ変わらないのですが、各種対策関連項目のゴール到達部分が利益化されたりしてしまいました。その影響です。まあ、今後は税金を沢山納めて、数字を良くして、融資体力を上げて行く方向で頑張ろうと思っています。

 

本日は繰越作業を行い、5月からの溜まった入力を行いました。これもまた大変です。。。。前受金、未収金、、、などの決算仕訳関連の数字合わせ。。。。

 

 

さて、別件2件。。。。

先日発注したエアコンが2機到着しました。

某特殊物件の土台補修工事をしないといけない。。。。マイスター認定?の建築大工の方と一緒にやる予定。

 

ブログランキングの応援クリックをお願いします。→人気ブログランキングへ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

無料ブログ作成サービス JUGEM