垂直偏波と水平偏波

DIY Tips comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日もちょっとしたDIYネタです。

 

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TVのアンテナについてなんですが、垂直偏波と水平偏波って聞いてまったく知らないなら業者に頼んだほうが良いです。

そんな方は、取り付ける資格は有りません。

 

さて、カッコいいからという理由でこんな感じのイケてるアンテナを付けようとするとします。

 

しかし、よく見ると。。。水平偏波専用って書いてあります。

 

一生懸命取り付けます。

 

でも、電波が弱く上手く映りません。

 

で、周りを見わたすと。。。。

この方向は垂直偏波です。

 

で、結局、アンテナを買いなおして、、、

 

取り付けるとすんなりと映る。

 

なんてことになります。

 

お気を付けください。

 

悔しいので、ブログネタにしました。

今日のネタには1万円の投資をしています。。。(誰か水平偏波のアンテナ欲しい人いる?)

 

では。

 

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鍵交換と電柱作業

Tokyo Vintage Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日もちょっとしたDIYです。

 

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東京ビンテージアパートの入居引き渡し前の鍵交換を行いました。途中、スーパーなビバホームでカギを購入してから現場へ行きました。

まず、ドアノブを外し。。。。

 

新しいのを取り付けて完成!今回はディンプルタイプを入れました。

 

電子錠とのダブルロックです。しかもオートロック!

 

作業は10分程度で完了しましたので、船舶ライトとかを磨いたりしてから、近所の不動産屋さんにカギを渡しに行きました。

 

午後は、時間があったので、別の物件の電柱作業をしました。

 

こいつにTVアンテナを移設しました。

 

 

まだ、調整が完了していません。。。。明日につづく、、、か?

 

 

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キーレックスの取り付け

DIY Tips comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日はちょっとしたDIYです。

 

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古い木製の引き戸タイプの建具にキーレックスを取り付けました。

キーレックスは初挑戦でドキドキします。しかも、引き戸への取り付けも初めてです。

まず、引き戸の戸車がスタックしているので、交換から入ります。

裏返して覗くと完全に錆びて、戸車が回りませんでした。近くのホームセンターで部材を調達して取り付けました。

 

 

これで、足元はバッチリになったので、いよいよキーレックスです。

なんだか沢山の部材がありました。しばし、混乱しましたが、引き戸の間の遊びに応じてスペーサーを入れたり、また、扉の厚さに応じてネジの長さが数種類入っているので、、、、ということで、ほとんど使わない部材でした。

 

古めかしい、木製建具なのでドリルとノミとカッターを駆使して削りました。四角い穴と、丸い穴を何か所か開ける必要があります。こちらが内扉

 

そして、外扉です。

 

マスキングテープを駆使して、内側と外側のかみ合わせがバッチリ来るように合わせこみました。

 

ここまで来れば後は取り付けるだけです。

ジャジャーン!完成です。カチカチしてていい感じ〜

 

取り付いた感想は。。。

相当の重厚感!カチカチ押す感じもかなりの重厚感です。

チープなアパートのドアへの取り付けは、電子錠の方が良いと思います。

キーレックスは、重厚感のある戸へ付けるのが良いでしょう。今回のような建具とかはバッチリです。

 

では。

 

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利回り8%の新築は儲かる!逆説論

会計 comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日は暇なので、先日の友人のひろ*さんの記事

 利回り8%の新築じゃ儲からない!利回り星人が試算してみた。

を見て、感じた事。。。(ひろ*さん、すいません勝手にリンクして引用してまーす。)

 

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これから不動産投資をしたい人はこういった数字は必ず押さえる必要があるのでじーっくり見返して、紙と鉛筆を取って、自分で計算をし直すことは非常に勉強になるのでお勧めです。ひろ*さんの記事はそのきっかけの一つになると思います。

 

まず、ひろ*さんの記事をじっくり読んで、

 逆も真なりで、利回り8%の新築は儲かる!とも言えます。

数値分析って前提条件によって偏りが出てしまいます。その辺を十分抑えることは本当に重要です!

 

さて、ひろ*さんの記事から読み解いて、

儲かる!条件とは何か?

あまりまわりくどくは書くのは好きではないので、ダイレクトに!

 

「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」こと!

 

これにつきます。

いろいろな表現方法があるのですが、今回のひろ*さんの記事で想定しているシミュレーション内ではこのような内容になります。

 

さて、「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とは?どういう物件か?

 

土地が高いということで、都心です。札幌は真逆です。

そして、小さな建物で利回り8%を叩き出せるということは賃料の坪単価が高いという事。

さらに、建物が小さいので、退去時の修繕費やトータルの維持管理費が安いという事。

そして、土地が高いとうことは税制(固定資産税)の優遇も大きいということ。

さらに、土地が高いということは皆が住みたい人気エリアであるということ。

つまり、空室率が高くないということ。

そして、仲介へも強気で交渉できるということ。ADとかそんなに要らないということ。

つまり、利回りだと 東京の8%≡札幌の14%(←個人的感覚です) ということ。

最後に、減価する割合が少ないので資産価がそんなに減らない。

全てが良い方向に傾きます。

 

唯一悪い方向にいくのは、建物が貧弱で土地も小さいので、「自慢」できないこと。

これも、私が今までにお会いしてきた投資家さんを見て感じることではあるのですが、

 自己顕示欲の高い方は土地建物比率が建物に偏る

 自己顕示欲の低い方は土地建物比率が土地に偏る

とも経験上言えます。

 

結局、同じ8%でも「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とそうでない物件とは雲泥の差があるのです。

皆さんも、そういったことを是非、紙と鉛筆を手に取って体感してみてください。

(と書いても、やらない人がほとんどですので、そのあなた自身の壁を突破してくださいね。それが成功への第一歩です。

そういった意味で、ひろ*さんの記事を参考にいろいろな視点を紐解いてみてください。

 

ちなみにらしんばんすッケルトンを使うと一発で分かります。。。って最後は情報商材への勧誘となりました。

 

では。

 

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PS。。。

私の川崎市S区RCも10年くらい前に新築で建てたのですが、利回り8%台でしたが。。。。。

。。。もちろん土地と建物比率は。。。。。やばい、自己顕示欲を抑え込まないと。。。

 

 

真鍮の船舶ライト

DIY Tips comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日はとある築古RCに船舶ライトを取り付けてきました。

 

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名古屋にある松本船舶電機製作所のオール真鍮の船舶ライトです。

真鍮は、新品の状態ではゴールド色ですが、段々と表面の風化が進行し、色味が青っぽくなってきます。

そういった経年変化も楽しめる素材なんです。もともと錆びには強い特徴のある真鍮ですので、海での使用を想定して作られています。

こういった味のある素材は大好物です!

 

電球は、白熱球のクリアタイプが、点光源として作用し、光の影を演出してくれるので、非常に良い感じになります。

しかしながら、省エネ的にLED、、、ということで、私的に最もケルビン値とか光の質が良いと思っている照明を導入しました。これは、演色性が高いです。Ra=90!

本当は、夜に写真を撮るとその辺の状況が良く分かるのですが、まあ、今回は日中の写真ということで。。。。

 

さて、取り付けですが、素人は禁止!です。電気工事士の免許が必須になります。

また、RCへの取り付けは相当難易度が高いです。

しかも、電線の導入口とかの兼ね合いで、かなりの工夫が要求されます。

今まで、何度も船舶ライトを取り付けてきているので、取り付けに関してはいろいろなノウハウがあります。

今回は、壁面にダイレクトに設置したので簡単な方でした。

 

今日は、全部で、6機取り付けたかったのですが、他工程の兼ね合いで本日は4機取り付けてきました。あと2個は後日。。。

 

ということで、皆さんも是非、船舶ライトを設置してみて下さい。

 

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リフォーム完成

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートの総仕上げに妻と一緒に行きました。

 

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まずは、室内のBeforeです。もともと畳だったお部屋。畳が劣化しまくりで、床にすることにしました。

 

 

Afterはこんな感じです。ウッドタイルの床にして、クロスも良い感じのデザインを入れ込みました。

なんだか、空気感が大きく変わりました。

 

 

キッチン部分もこんな感じになりました。コスト削減のため床はCFで、建具はメイクアップシート(ダイノックの数分の1の値段)

 

トイレは床をCF貼って、温水洗浄便座を導入しました。

 

結構大変だったのは外です。残置物モリモリだった状態を。。。。

 

こんな感じに、普通になりました。

 

ということで、結構きついリフォームが完了しました。

まずは、祝福です。

 

現在の空室3件のその後の状況ですが、東京ビンテージアパートは無事契約に進んでいます。

川崎市S区RCは内見が結構入っているので、申し込みは時間の問題。

ということで、あとは営業頑張るぞ!

 

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総仕上げへ向けていろいろ作業

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は川崎市K区築古アパートの総仕上げに行きました。

 

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まず、東芝のウォシュレットを取り付け、ひん曲がっていた洗濯用の水栓を一旦外して付けなおしました。

 

一応、シールテープと水栓用の接着剤を塗ってから取り付けました。

 

 

真っすぐになりました。

 

建具へのメイクアップシート施工です。

下地を出しました。

 

薄汚れたBefore

 

普通になったAfter

 

窓枠にペンキを塗ったり、外回りのゴミをかたずけたりしました。

結局、自転車2台と、ホイール3個と、車いすと、ブラウン管テレビと、トースターと、ラジカセを持参して帰路につきました。

明日、金属屋に持って行って処理してもらおうと思います。

 

明日に続く。。。。

 

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クリーニング、清掃、掃除

Kawasaki New RC comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

昨日と今日と連続で妻と一緒に川崎市S区RCのお部屋というか、RC全体のクリーニングをしていました。

 

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先週末にクロス施工が完了したので、週明けから最後の仕上げです。

設備としては、東芝の温水洗浄便座を取り付け、浴室の鏡を交換し、カウンターの色落ちの補修をしました。

あとは、徹底的にクリーニング、、、というか、清掃、、、というか、掃除です。

いたるところ、、、細かい部分まで、、、汚いです。

洗剤やブラシや、スコッチブライト等を駆使して、妻と一緒に徹底的に掃除しました。

ココまで汚いとお互いだんだんと不機嫌になります。

しかも2日も徹底的に掃除して、本日は、植栽の剪定やら、共用通路の水ぶきやらで、ホント大変でした。

疲れが溜まりまくりです。

 

しかしながら、良い感じになりました。

こちらが居室。

 

今朝IKEAに立ち寄り小物を買ってきて配したキッチン。

 

ホント汚かったところですが、真っ白に生まれ変わりました。

 

途中、内見もありました。外国の方でしたので、英語でお話ししました。結構面白かったです。

写真を沢山撮っていました。良い部屋ですね~って言っていましたが、チョット狭いかな~って感じでした。

 

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PS。。。家に着くと、川崎市K区の入居者から電話。。。

鍵を無くしたって。。。。あすちょうど行くので言うと、、、今日はマンガ喫茶のようです。

 

 

 

信託登記で表彰台独占

Property Management comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

先週、遂に信託登記が完了しました。

 

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登記簿謄本を取ると、信託目録番号がふられていました。その番号はなんと!

そう、信託目録 第1号!!

この番号が何を意味しているのか?ちょっとよくわからないのですが、こんなブログ記事がありました。

 

下記のように書かれています。

_____________________________

日々、家族信託を活用した相続(争族)・事業承継対策のコンサルティング業務をやっているのだが(こういうとミヤタは家族信託しかやっていなくて、通常の不動産の相続登記や会社の登記、企業法務なんかをやっていないと誤解を受けることも増えているが、もちろんスタッフ7名と共に通常の司法書士業務はやっているのだ)、不動産を信託財産に入れて管理を託すとなると、当該不動産については信託登記申請をして、信託財産の管理を担う「受託者」の名前を登記簿に記載することになる。そして、信託登記がなされると、1物件ごとに必ず「信託目録」が作られ、信託契約の重要な部分が登記簿とセットで誰でも見れるようになる。この信託目録は、1物件ごとにナンバリングされる。つまり、各管轄法務局で、これまでのべ何物件分の信託登記がなされたか、言い換えると、その管轄内の不動産のうち信託財産に入れられた不動産の数がいくつあるかがその「信託目録第●号」の数字を見れば分かることになる。さて、弊所のお客様は全国にいらっしゃることもあるし、お客様自身は東京近辺にいても、信託財産に入れる不動産が
地方の物件であることもしばしば。そうなると、信託登記を全国各地の管轄法務局に申請することになる訳だが、まだまだ「信託」自体がなじみが薄いこともあり、都内でも信託目録の番号は一桁や二桁であることが多い。そこで来ましたっ、「信託目録第1号」!ざっくりいうと、その法務局内で、不動産登記法が改正された(改正により「信託原簿」から「信託目録」に変わったので)以後、まだ一度も信託登記がなされたことがなかったということになる。一番乗りは、ちょっと嬉しい。信託業務をこなす中でのささやかな喜び。

_____________________________

 

これが本当だとすると。。。。

司法書士でも、信託のコンサルでもないのに、私、ただの一般ピーポーなのに第1号。。。

 

 

しかも、加えて、幾つかの信託登記を並行して進めていたので、、、

 

信託目録第2号も。。。。。

 

さらに、、、、

 

 

信託目録第3号まで。。。

 

ということで、表彰台独占です!

 

次の方は第4位なので、メダルはありません。私もメダルありませんが。。。。

 

さて、ほとんどの皆さんは、信託登記~??へ~ そんなのあるんだ~的な感じで思っていると思います。

 

では。

 

 

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糊入れて貼り付け

Property Management comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日も川崎市K区築古アパートです。

 

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昨日の続きです。

床貼りですが、糊を入れて接着しました。

 

 

 

途中、頭痛がひどくなって1時間くらい寝込んでしましました。

頭痛薬を持っていたので良かったです。

 

今日は体調不良のため手短に。。。

 

では、おやすみ〜

 

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