久しぶりに・・・

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本日の某有名メルマガの案件を引用し、分析します。


【仙台市若林区、RC、S63年築、11.29%、物件でました】

■仙台市若林区大和町  利回り11.29%

「大和小学校東」バス停下車、徒歩2分
〇2015年開通の地下鉄東西線「卸町」駅予定地より670m徒歩約9分
仙台市若林区大和町
1K×18戸、1LDK×1戸、4LDK×1戸
事務所×1戸 計.21戸 エレベータ
駐車場7台有り 他は近隣の駐車場有り
(特に物件前の駐車場は、優先的に借りられます)
火災報知システム設置義務OK
             
鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 昭和63年8月築
   
土地 531.56
延床 978.41
     
売買価格 13,300万円(税込み)
担保評価 13,300万円(担保評価上フルローン)
(家賃年額 1,502.4万円 満室時)
今回は金融資産2,000万円以上の方限定です。



久しぶりに仙台に戻ってきましたね!

下記を想定して分析します。

予想空室率[%] 20%
予想家賃下落率[%] 1.5%
管理費[%] 5%
修・営繕費[%] 5.0%
割引率[%] 2.0%

路線価はおよその近隣で当たりを付けて下記を仮定します。
もう少し安い地域かも・・・
H18路線価[万円/m2] 7.6
H17路線価[万円/m2] 7.4
H16路線価[万円/m2] 7.8

融資条件は自己資金2000万円で下記を想定して算出
借入金[万円] 11300
返済方式[選択] 元利均等
金利[%] 3.0%
期間[年] 25



■現在価値判定
積算評価
 土地値=5000万円
 建物値=11000万円
 合計16000万円>>売値でOK

収益還元評価
 (収入:掛率0.6)900万円>672万円(返済:28年,4%)でOK
ただし、自己資金を2000万円入れている
ちなみにフルローンでも
 (収入:掛率0.6)900万円>790万円(返済:28年,4%)でOK

結構良さそうである




さて
■将来価値判定
自己資金2000万円入れた場合

当初の価値が高くNPVはいきなりプラスで郊外の典型パターン
積算キャッシュフローも順調に伸びており、またNPVも増加していく傾向
まあ悪くないグラフです。


さて、フルローンで融資を引っ張ったらどうなるか?

NPVはトータルの投資価値なので変化は少ない。
問題は積算キャッシュフローである。
税引き後を見ると最初はキャッシュが少し溜まるが後半持ち出しになる。
不動産の価値が高ければ許容するところであるので、
最終的には地域性の判断にゆだねられるところ。。。

近隣の方で、地域性を的確に判断し良好ならGoしても面白いかも・・・
保障はできませんが・・

リスク
・駐車場の問題点
・店舗の問題点
・空室率
・維持費(エレベーターがあると苦しそう・・・)



だいぶ買いやすい領域になってきたのかも・・・




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