愛媛県西条市喜多川 RC 通○大△さん案件の分析依頼   不動産投資 

『通*大家さん』 comments(3) - ガク
関西のすとりーむ様からの分析依頼案件


某 通○大△さん 案件のようです。
1年くらい前から、
郊外の 担保価値 のある案件にシフト
してしまってからは、私の対象外となってしまった。



『らしんばん』で分析してみて
さてどうなるか???





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場所は、愛媛県西条市喜多川というところ、
役所などが近くそこそこ良さそうな場所。

ただ、賃料単価は安い

計算の想定は
・空室率 10%
・家賃下落率 1.5%
・管理費・修繕費10%
・割引率 2%
・融資期間 30年
・金利 3%





■物件 Бあああああ

愛媛県西条市喜多川

2K×18戸(満室)、駐車場×18台(内青空12台) 
           
RC造陸屋根4階建て 築3年  
土 地:472.30
述べ床:956.31

物件価格:11,500万円
満室時(現在)年収:1,099万円(利回り9.56%)
融資可能額:11,500万円



⇒結果


確かに当初NPVは6000万超もあるので、
積算価格で転売できれば、儲けがでる可能性がある。
(近隣地域の調査比較が必要ですが、、、)

しかし、NPV、積算キャッシュとも当初から減少していく。

つまり、すぐに売り抜けるキャピタルゲイン狙いの案件

いったい、いくらで売れるのか?
を調査することが必須になります。
⇒取引事例調査

または、今後、この地域が値上がりすると予想されている方のみ購入下さい。
ちなみに路線価は・・・・





■物件◆А○○○○○○

愛媛県西条市喜多川627-8

1K×6戸、1K(大)×3戸、駐車場×7台  
           
RC造陸屋根3階建て 築3年  
土 地:258.60
述べ床:300.20

物件価格: 5,300万円
満室時年収:508.8万円(利回り9.6%)
融資可能額:5,300万円

⇒結果


確かに当初NPVは1000万超もあるので、
積算価格で転売できれば、儲けがでる可能性がある。
(近隣地域の調査比較が必要ですが、、、)

しかし、NPVも積算キャッシュもトントン
つまり、すぐに売り抜けるキャピタルゲイン狙いの案件

いったい、いくらで売れるのか?
を調査することが必須になります。
⇒取引事例調査

または、今後、この地域が値上がりすると予想されている方のみ購入下さい。
ちなみに路線価は・・・・




ということで、この手の案件は、
私の候補からは完全に除外されてしまうのです。





上記を覚悟で購入する必要があります。




大事なのは、

・地域性
・土地建物比率
・賃料平米単価


を考えることです。


『利回り』
は極論すればどうでもよいのです!!
必然的に得られる指標なのです。





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コメント一覧

うーん、あんまり良くないみたいですね。
地元じゃないので土地勘はありませんが、
郊外でなんにもない所って感じでした。
大変参考になりました。

  • すとりーむさん
  • 2007/08/26 7:13 PM

確かに、評価額は高いと思いますが、、、、

という感想です。

いろいろと怖いですね。

PS。。。これ以上、書きにくいですが。。。

こんにちは
トラックバックができなかったので、コメントの形で失礼します。

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「こんな物件もあるんだ」と、ご参考程度にご覧いただければ幸いです。

  • JKさん
  • 2007/09/08 11:38 AM
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