群馬県の分析依頼2案件

『通*大家さん』 comments(2) - ガク
物件詳細については記載できませんが、
結果について公開可能の分析依頼2案件
某著名な方(・・破壊的・・)の系列からの紹介のようです。


正直、群馬県の土地勘が全く無いので、
下記、全般については、
地域性の判断でキツメに試算しているかもしれません。
その点ご了承下さい。







■■■■■■ 一件目 ■■■■■■
郡馬県の藤岡ジャンクション近くの郊外の案件

■物件詳細
売値:6▲00万円
利回り:12.5%

土地:1▲00m2
市街化調整区域

構造:S造
築年:1996年築
床面積:4**m2
部屋:1DKx18

県立大学が至近にあり、ほぼここからの需要 という案件。
現在の空室率23%

市街化調整区域のためか路線価データがない。
近隣の基準地域の地価を8掛けして算出


■現在価値評価

・積算評価
『積算評価』1.1億>『売値』6▲00万 で余裕でOK

・収益還元法
『収入x0.6』471万円>『返済(残耐用年数、4%)』419万円 でOK
ということで、双方ともOKで一見優良案件かと勘違いしそうであるが。。。。


■将来価値評価
借入れ:6300万円
金利:3%
期間:23年

空室率:23%
家賃下落率:1.5%
管理費:5%
修繕費:5%(ちょっと少なめですが。。)

にて評価したのか下図



NPVは当初プラスであるが、減少する。
NPV減少の主要因は不動産価値の減少。


つまり、土地値が安く、建物の割合が大きいため、
減価償却による資産価値の目減りが大きい。
このパターンは郊外の案件での典型的パターン。

NPVがプラスでも買ってはいけないのだと思う。
いわゆるバリューが高いが、儲かりません。。。という案件です。

なぜバリューが高いかというと、買い手が少ないから。
つまり、郊外のため、需要が低いと判断し、投資家は手を出したがらない案件。
しかし、何か皆が気づかない需要 が読めれば面白いと思う。。。
要は地域性を詳細に把握していなければいけない。


では、空室率0%で計算すると


これでも、NPVは上昇せず減少してしまう。
ただし、キャッシュは200万/年得られるのでこれをどう判断するか?

23年後、返済が終了する頃を考えると
手元キャッシュ積算2000万円は得られ、土地建物2000万円が手に入ることになる。
ただ、このとき土地建物が2000万円で売れるかは別問題であるが、
手元キャッシュ2000万円は得られるので、
まあ良いと考えるかというところ。

ただ、実際には、空室率23%であるので、上側のグラフで判断することになる。
すると、全然ダメと分かると思う。



■■■■■■ 二件目 ■■■■■■
群馬県前橋郊外の案件
Googleで見ると道路反対側にパチンコ屋があり、
1Fも店舗であるため、幹線道路沿いと思われる。
現在、1店舗のみ空室。 

■物件詳細
売値:6▲00万円
利回り:11.7%

土地:4**m2
市街化調整区域

構造:S造
築年:1998年築
床面積:4**m2
部屋:店舗x3+3DKx6

現在の空室率16%

ここも市街化調整区域のためか路線価データがない。
近隣相続税基準値から算出


■現在価値評価

・積算評価
『積算評価』9600万>『売値』6▲00万 で余裕でOK

・収益還元法
『収入x0.6』454万円>『返済(残耐用年数、4%)』419万円でOK
ということで、双方ともOKで一見優良案件?


■将来価値評価
借入れ:6000万円
金利:3%
期間:25年

空室率:16%
家賃下落率:1.5%
管理費:5%
修繕費:5%(ちょっと少なめですが。。)

にて評価したのか下図



これも、NPVは当初プラスであるが、減少する。
NPV減少の主要因は不動産価値の減少

ただし、積算キャッシュは先程の案件よりは良い。
25年この状態を維持できれば積算キャッシュで1000万程度取れる。

リスクとして、修繕費と空室率を変えてみる

修繕費10%
空室率20%
へ変更すると、


積算キャッシュの均衡点となることが分かる
つまり25年でゼロ。

実質このラインまで落ちる可能性は十分あると思うので
そこをどう考えるかが重要




■結論
2件とも典型的な郊外のバリューリッチな案件である。
郊外で幹線道路沿いで、SもしくはRC造の場合、
このようになる場合が多い。

リスク分析として、
 ゞ室率
 ⊇ち業
 8魂曾却による試算の目減り

をじっくり考えて結論を導きましょう。



決して現在価値(積算と収益還元)だけで判断しないことが大切です!!





(38位)です。。。




『らしんばん』による分析依頼無料にて受け付けています。
info@ooyagaku.com
(@⇒@に変えて)メール下さい。





コメント一覧

ブログ記事読んでみましたが難しくて。。。
何度か繰り返して読んでみます。

  • 星輝さん
  • 2007/06/02 11:53 PM

星輝さんコメントありがとうございます。
たしかに。。。。。。
そういえば、ブログでグラフの詳細な解説をしたことがありませんでした。
今度、時間をかけて丁寧に作成し、掲載していきます。
これからもよろしくお願いします。

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