神奈川県横須賀市三春町5丁目 3980万円 不動産投資

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神奈川県横須賀市三春町5丁目 3980万

5/27新聞の折り込みチラシに激安物件発見!
『不動産投資羅針盤』(注1)でのトリガーに引っかかった。
サラリーマン的には無駄な労力を払いたくないので、まずは、機械的に物件を絞り込み、よさそうなら視察というスタイル。
ただ、あまりにも古いため、気乗りしないが、とにかく安いので調査。

■物件詳細
住所:神奈川県横須賀市三春町5丁目
交通:京浜急行堀ノ内駅徒歩7分
売値:3980万円
土地:488m2
建物:560.52m2
構造:RC3F 驚きの2DKx15世帯
築年:昭和46年5月
用途地域:第一種中高層地域
接道:共有の階段を経て4m道路に接する(持分3/5)

■評価結果『不動産投資羅針盤』(注1)にて評価
用途地域が第一種中高層地域のためSMBCでは通常通りの積算評価。(収益還元法による評価は適応できない。)
土地値の見積もりが難しい。
共有部分の階段であるが、この階段部分に固定資産税標準額が設定されているため、この額を試算に用いることにする。(通常の相続税の標準路線価よりは低いため、まずは安めに試算)
さらに土地の有効部分がおよそ9割程度のため、マージンをとり土地への掛け率を0.8とすると。。。。
なんと!!!!
土地=4160万円
 (路線価ベースでも3300万)
建物=3500万円
合計=7660万円!!!!!
土地値だけでも売値(3980万円)よりも高い評価となった。
ということで迷わず視察へ直行。

■5/27視察
京浜急行堀ノ内駅徒歩7分山側のトンネルをくぐりすぐ右手に位置する。
近隣には、古めのマンションも多いが、空室は少ない。
 ⇒地域的には実行空室率15%見積もれば十分か?
接道は、車道から階段を30段程度上った上に建物が位置する状態。
まあ、これは路線価にも織り込まれて試算しているので良いか。

060527堀ノ内概観写真

問題の建物だが、管理がひどい状態!!
なんと、15室中13室が空室で、内部がハチャメチャ状態。
築年も耐震基準が変わる昭和56年よりもだいぶ前で、注意が必要。
どうやら、雨漏りにより天井が落っこち、残骸が散乱しているようである。

060527堀ノ内室内

屋上の防水もガサガサ状態。ただ、海が見えるではないか。
見晴らしは良い不動産なのに、こんな状態でもったいない。

060527堀ノ内屋上

■結論
要するに、リフォーム代を計算できる人しか手を出せない物件である。
不動産屋さん曰くリフォーム代は概算で2500万以上程度掛かりそうで、合計すると6500万円となる。
それでも評価価格よりは安いが、
築年が古く、残耐用年数が短く、それではキャッシュフローが得られないのと、
手間が掛かりすぎる。ということで買い付けを入れるのは悩み中。
今後、ぜんぜん売れないようだったら、値引き交渉交えて真剣に検討するか?
サラリーマン的には手間をあまりかけたくないです。。。。

ちなみに、法定耐用年数47年とすると残耐用年数12年であるので、
ローン6500万円-10年-利率3%
空室率20%、管理費、営繕費、固定資産税・・・等々も考慮して収支計算すると下図のようになる。図より正味現在価値(NPV)は上昇しないで、ほぼ一定。つまり買った時点での積算評価額の差益を維持し、残債の減少を待つだけ。悪いことにキャッシュフローのマイナスがキツイ。また、正味現在価値NPVをトータルで見てもそんなに儲からない。
NPV6500

ローンを5000万円(売買代金4000万+リフォーム代1000万)とすると、現在正味価値(NPV)の値がアップするが、キャッシュフローはマイナス。
NPV5000

すごく値切れて、ローンを4000万円(値切って売買代金3000万+リフォーム代1000万)とすると、正味現在価値(NPV)の値がさらにアップする。
つまり、買った時点での儲けをずっと引きずるだけのこと。『売値が安いということは。。。。』とよく考えてみると。。。。ん〜〜おいしくないかな??
やっぱり見送りです。。。
NPV4000

まとめると、積算は良いが、収益力に乏しい物件。
また、耐用年数が近いが、道路付が悪いため耐用年数切れ後も、延命させるしかなく、最後に『お荷物』になる物件か?

木造で接道がよければ出口戦略として、
・土地として売却
・建売で売却
・再度収益物件の建設
等さまざまな戦略を検討できるが、今回のようにRC構造で接道が悪いと、出口戦略が狭まるということ。。。。

もうちょっと都会で、小さくても、高い家賃で貸せるほうが、修繕費をセーブできるので効率が良いということでしょうか?

ちなみに、売却理由ですが、、
競売落ちのもので、個人で買ったがあまりにひどくて売りたいとのこと。
ちょっと調査したところ最低落札価格2320万⇒落札価格3334万(入札件数3件)

さらにさらに、仲介している不動産業者、
両手で取引成立させたいらしく、公開はしないとのこと。
そのため、値段下げてでも売れる値段で取引を成立させたい模様で、
今回、実際の売値は3750万まで下げることが可能とのことで、
いきなりこの値段を提示している。公開すればもっと高く売れそうなのにもったいない。。。
かなりどろどろしていますね。不動産業界は。。。。


(注1)『不動産投資羅針盤』
私が作成したエクセルに命名した名前です。。。
マイソクデータ+αを入力すると
・積算評価
・収益還元法評価
・収支計画
を一気に計算してくれるものです。結構精度よいです。
皆さんもエクセルで自作してみてください。
計算方法等について随時公開していきます。
今回のグラフも『不動産投資羅針盤』にて出力してます。
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