『通販大家さん』札幌市中央区南9条西8丁目 新築RC案件  不動産投資

『通*大家さん』 comments(3) - ガク
"はじめて"様からの分析依頼

通販大家さん案件のため公開します。

札幌案件です。

当方は土地勘が無いので、
"はじめて"様 に地域性に関してコメントいただきました。









■地域性
地域性ですが、物件の所在する
札幌市中央区南9条西8丁目は、大変交通アクセスのよいところですが、近辺に比較的筑浅のライバル物件が多数存在し、将来この地域への人口の流入のペースが低下したとき、果たして家賃を維持できるか不安があると考えました。当初は満室でも将来の空室割合を2割程度想定していく必要があるとおもいます。

空室率20%で耐えられるか分析をしましょう


■物件詳細
札幌市中央区 市電「山鼻9条」駅 徒歩3分 利回り9.03%
住所:札幌市中央区南9条西8丁目 1LDK×22、駐車場2台
建物:RC造4階建て 平成19年7月竣工予定
延床:756.92屐淵廛薀鵝
土地:270.50
価格:16,000万円(税込み)(評価上、売買価格のフルローン可能)
家賃年額1,446.0万円(満室渡し)
通販★家さんの紹介による金利優遇0.3%適用です。
本件は自己資金1000万円以上の方限定です。


■積算評価

土地2200万円
建物14300万円
________
合計16500万円

のため売値よりは低いので、まあお買い得
用途地域が不明だが、
多分住居専用系 であればSMBCは積算で見る。


■収益還元

30年ローンだとNGだが
  (6掛け収入)868万<915万(返済4%)
35年ローンだと行ける
  (6掛け収入)868万>850万(返済4%)


■NPV、キャッシュフロー

空室率 20%
家賃下落率   0.5%
管理費 5%
修繕費 5%
割引率 2%
を想定

融資1.6億 期間30年 金利3%


キャッシュフローはぎりぎり持ち出しあり程度の均衡条件となる
ただ、NPVは上昇していくので返済期間をもう少し長く取りたいところ



⇒では
融資1.6億 期間35年 金利3%とすると


ん〜微々たるキャッシュフローしか得られない



空室率20%だと美味しくないようである。


⇒では
空室率10%とし 融資1.6億 期間35年 金利3%


当初の税引き後収益で150万/年程度は取れる。
規模の割りに美味しくはないが、NPVは順調に増大する。
つまり、ローン返済を減少させる効果に使われている。

最終リスクは2033〜37年には溜まったキャッシュで残債を一括返済可能となる。ので、やはり30年弱のリスク


金利リスクは
空室率10% 融資1.6億 期間35年 金利5%


がキャッシュフローの均衡点
金利6%なら持ち出し120万/年程度


■結論
空室率予測が10%なら、まあ良い方か
ただし、ローン期間を35年としたい。
となると、SMBCではNGで他行を使う。

空室率20%とのヨミであればちょっと厳しい状況。

多分、金森さんのヨミは10%
積算で取れる案件
という位置づけではないかと思います。

だとすると、そんなに悪くは無いが、多少のリスクもありますね。




"はじめて"様
参考にしていただけると嬉しいです。




PS。。。。
ちょっと前ですが、札幌の方で、すごく良い数字(太鼓判を押しました!!)が出る案件を分析依頼された方もいらしたので、もうちょっと探してみてはいかがでしょうか?
札幌のRCはかなり安いそうですよ。











コメント一覧

自分も見つけたので、どの物件か分かります
そのすごいいい物件(ダイオーですよね)は、売主の瑕疵で融資が一切つきませんよ
一番手買主(大阪)もそれであきらめてます
属性が反社取引であれば、銀行は一切融資しません

通販大家さんは札幌で年間120棟売ってる札幌最大のプレーヤー
ですので、直に理由をきけば、どこの物件は誰が持ってて、
どういう経緯で売却するのか全部教えてくれます

  • 通行人さん
  • 2007/04/10 12:26 AM

以前分析をお願いした札幌のEです。
たぶん太鼓判をいただけたのは
私のことかと思います。
ありがとうございます。
(地元信金で融資は満額いただけました。)

その節は分析ありがとうございました。
順調に進んでいます。

もう一つ同じような立地と利回りで
お願いしますと不動産企画会社に
お願いしたら、1秒で断られました。(笑)
いいところ地価の上昇と建築価格の
上昇、建蔽率容積率で利回り急速に
悪化しているようです。


  • ありがとうございました。さん
  • 2007/04/10 9:33 AM

通行人様
札幌のE様

コメントありがとうございます。

通販大家さんは確かにすごいですね!
物件にも『ハズレ』が無く信頼できるものがほとんどです。

あとは、購入者のヨミですね。
完全にOKという案件は非常に少なく、空室率などのヨミでその後の運用が大きく異なりますから。。。
購入者には、その点をリスク管理していただきたいと思います。


ただ、札幌のEさんの案件は完全にOKに近かったので、
私も欲しくなりました。。。。
あのくらいの数字が出る案件はそんなに無いでしょうが。。。


不動産市場は良い意味でも悪い意味でも『非効率な市場』であるので、
大手が見逃す優良案件を個人でも拾える可能性があるわけですね。。。
その際はアナログ的なアプローチが有効でしょうね。

私も頑張って探し続けます。




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