『通販大家さん』愛媛県松山市問屋町 RC一棟マンション 不動産投資 

『通*大家さん』 comments(0) - ガク
関西の ”すとりーむ”さんからの分析依頼案件です。


物件は久しぶりに
■金森重樹先生の『通販大家さん』(←リンク)
からの案件です。

以前は、都心部の案件が配信されていましたが、
最近は、都心から離れ郊外の案件しか配信公開されていないため、
情勢の厳しさを痛感しています。


皆さんへ、、、、
ゆっくり探せば都心部でも見つかりますので、
あきらめずに探し続けましょう。


さて、通販大家さん案件、早速分析してみました。









■物件概要
交通 :愛媛県松山市問屋町 バス「姫原」停 10分
利回り :11.87% 現状満室
住所 :愛媛県松山市問屋町
間取り :1F事務所×2、1DK×37、隣接駐車場30台借上げ
(駐車場は転貸しなので、契約車分はコストはかかりません。)
構造 :RC造5階建て 平成2年3月新築
土地 :527.98
延床 :1,133.10
価格 :17,500万円(税込み)(評価上、売買価格のフルローン可能)
家賃年額:2,078.4万円
管理費 :420万円




まず気になったのが、管理費が膨大なこと

固定資産税を抜いて12掛けると320万程度
収入の15%程度になります。

これに、修繕積み立て分を貯めておかねばなりません。
建物の規模で考えると、10%程度は欲しいところ。
つまり200万/年(10%)だとおおよそ年間5万円/一世帯積み立て
このくらいは最低必要でしょう。

つまり、管理費+修繕積み立て=収入の25%になります。


なぜかと言うと、
管理費と修繕費というのは、建物の規模に比例しますが、
収入は、建物の規模には比例せずに、地域性のみで決まってしまうためです。

つまり、
・都心部だと、
貸付平米単価が高く、管理費と修繕費の割合は低く抑えられるのですが、

・郊外は、
貸付平米単価が安いため、管理費と修繕費の割合が高くなってしまいます。


あまりに郊外だと、管理費+修繕費 が収入に占める割合が膨大になってしまいます。

すると、まともな管理、リフォームが行えず 客がつかないという悪循環に陥ります。 



■積算評価、収益還元評価
さすがは『通販大家さん』案件
積算評価、収益還元評価ともOKです

ただし、土地下落率が3%程度
下がり続けています。
これは地域性の問題でしょうか。。。
土地勘が無いのでコメントできませんが。。。


□□積算□□
土地値  5742 [万円]
建物値 14521 [万円]
合計  20263 [万円] > 売値17500 [万円]


□□収益還元□□

(6掛け収入)1247>1003(返済4%、残耐用年)


■『不動産投資羅針盤』

修繕費+管理費=25%
賃料下落率=1.5%
ローン30年、金利3%
を仮定して計算

□空室率=10%


まあまあの数字
NPVは当初からプラスでOK
2030〜2035年にはたまったキャッシュで一括返済可能となる
郊外の割には数字がよくない感触


□空室率=20%


ここが空室率の均衡点
空室率が20%を超えるとキャッシュの持ち出しとなる


さて、借り入れが多いので金利変動リスクが大切

□金利=4% (空室率=10%)


□金利=6% (空室率=10%)



持ち出し100〜200万を覚悟できるか?





■結論
郊外のため、空室率リスクが読めない。
これに、金利リスクを加味すると正直。。。。というところ。


たとえば最悪の場合
金利6%、空室率30%だったら。。。。
ありえる数字でしょ?




持ち出しで400万円となります。
ちょっと耐えられそうにありません。。。。





たとえば都心部で、空室率リスクが無く、
金利リスクだけならGoしても良いと思うが、
今回のように地方の郊外だと正直。。。。。


でも、”すとりーむ”さん がこの地域性を把握されており、
局地的に価値有と判断した場合や、

管理費、修繕費を削減できるスキームをお持ちであれば、
検討の余地はあると思います。

しかし、管理、修繕を丸投げするとなるとあまり美味しくない



『通販大家さん』案件はまあ良い方で、短期で転売掛ければ利益でると思いますが、

ひどいのだと 積算評価、収益還元評価という一部の指標だけで判断すると危険な物件が沢山あります。





__ooyagaku代表



PS。。。。
最後に、、、
管理費+修繕費=25%
空室率=10%
合計 35% です

収益還元でマージンとって見るのは、
空室率20%+管理修繕20%=40%
です。

この案件、ここに余裕(スワップ)が無い。。。













コメント一覧
コメントする

 

無料ブログ作成サービス JUGEM