SMBC 銀行の不動産投資に対する考え方 「サラリーマンの場合」

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土地から仕入れてRCを建てるプラン

実は、今回の土地、表に出ていないもので、売主は売り急いでいた物件。
仲介業者からも非常にセカされ、もうちょっとで物件を公開するぞ〜
という直前に融資が内諾レベルでOKとなり手付け契約を行った。

今回の融資は『1.▲億円』
初めに、『1.▲億円』で根抵当(注1)を付け、
土地の決済費用、建物の費用(今回は3分割)を別口として融資する。
利子はそれぞれの融資初めに一括で支払う。
最後に『1.▲億円』として契約上まとめて決済。

ただ、残念だったのが、従来から取引のあるSMBCがうまく機能しなかったこと。
SMBCの社内規則的にはOK(収益還元でOK)の枠に入る案件で、担当者は行けるとの感触だったのだが、
支店長曰く
普通のサラリーマンが何億も融資を受けるのは異常だろう。この案件は本部を説得できないので、良く相談するように。。。』
とおっしゃったようで。
その後、担当者と種々の交渉を進めていた。
最終的には、SMBCもやる方向でお返事をいただいたが時間切れでペンディング。

同時にコンテンジェンシーとして進めていた他行が一発で融資OKとの回答。
さらに、そこそこの条件を提示してくれたためまあこれでOKとし、
土地の手付け契約を行った。

SMBCの担当者ともいろいろ話したのだが、
やはり、支店間で考え方の開きはあるようで、
さらに各支店の決済能力の開きもある。
私がお世話になっている横●●●ブロックは1億円までが支店長決済のよう。
話を聞くと、新●●ブロックはもう少し上の2?5?億程度のようである。

結局は『収益還元法』という考えが浸透してはいるが、
その人の『担保力』をみて融資する考え方が足を引っ張る。

バブルの後遺症を引きずっているためでしょうが、
われわれ投資家としてはうまく交渉を引っ張りたいところ。

『金森重樹さんの通販大家さん』はこの辺の交渉が非常に強そうである。
先日のメールから引用します。

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物件情報でました(2006.9.13)のメールから引用
【30年ルール】
最近は通販大家さんでは、メガバンクでの月間の融資斡旋額も20億円を超える程度になってきまして、通販大家さん経由での融資は優遇金利が適用されたり、普通では融資が難しい物件が通るようになったのみならず、銀行内部のいろいろな審査上の運用規定の変更まで把握できる状態になりました。
そんな中で、いま問題になっているのが30年ルールです。
(通販大家さんで物件を取得されている限り、会員の方は心配不用ですが)
ご存知の方も多いとおもいますが、お盆あけから30年ルールが厳格に適用されるようになりました。(30年で建物の価値をゼロと仮定するルールです)
銀行の融資審査ロジックが急激に変わってきていますので、今後フルローン物件が激減していく可能性があります。
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とのことで、RCと言えども30年でのローンしかめないので、償却も30年を基準に考えるということでしょう。

ついに、『パンドラの箱』が閉じようとしているのでしょうか??
まだ、収益物件を買われていない方は本気で動いて下さい。
たとえ今回の『パンドラの箱』が閉じても、次の『パンドラの箱』がありますが。。。。


(注1)根抵当(ねていとう)とは、例えば『1.▲億円』という枠を設け、それ以内の金額を、何回も融資するような時に用いる。一回一回抵当権設定&抹消を繰り返すと設定費用が高くつくので。。


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