神奈川県平塚市夕陽ヶ丘46-3 8736万円 中古マンション不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件についてコメントします。

私は、東京〜川崎〜横浜エリアに絞って参考にさせていただいています。最近、このエリアで出してきたプランについてシミュレーションしてみました。

2006.7.21掲載 神奈川県平塚市夕陽丘46-3ドミール山鉄

【金森師匠コメント文章から引用】
任売物件
駅徒歩10分の住宅街で、十分に徒歩圏ですが、地下には駐車場。
外壁は総タイル張り、平成13年に屋上防水を実施済
ファミリーのおもしろいところは、入居者が一旦きまればなかなか出て行かないところ。

■物件詳細  
交通  :平塚駅 徒歩10分  10.0%
住所  :神奈川県平塚市夕陽丘46-3ドミール山鉄 2DK×3 3DK×6 駐車場×3
土地  :304.99
構造  :S造地下1階地上3階建て 平成元年築 10.0%
述べ床 :567.39
価格  :8736万円(融資可能額8736万円フルローン)
家賃年額:873.6万円
*****ここまでが金森師匠コメント*****

***ここからシミュレーション***

■評価結果『不動産投資羅針盤』(注1)にて評価

下記を仮定します。

予想空室率[%] 10%
予想家賃下落率[%] 1.5%
管理費[%]      5%
修・営繕費[%] 5.0%
国債金利[%] 2.0%

■下記借入想定しシュミレーション
借入金[万円] 8736
返済方式[選択] 元利均等
金利[%] 3.0%
期間[年] 15
総初期投資額概算[万円] 9605
必要自己資金予測[万円] 869

060725

正味現在価値(NPV)は大きくプラスだが、そのまま増えずに減少する。
キャッシュフローもずっとマイナス。

つまり、、、、

この物件は担保評価だけ高いということで、郊外物件に多いタイプ。
以前の  堀ノ内物件  もこのタイプ。

■結論
郊外の投資物件は、部屋が大きい割りに、賃料が取れない。
賃料の平米単価が小さすぎると、修繕や管理費用の割合が上がり、厳しくなる。この賃料が適切なのかは置いておいて、この計算結果からだとお勧めは出来ないかな。。。。

金森さんの意見をお聞きしたいところですが。。。。




ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。

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