横浜市神奈川区大口仲町27 15220万円 新築で不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件を評価します。

金森先生の物件、最近大口近辺多いですね。一度視察へ行こうと思います。


■2006.7.7 横浜市神奈川区大口
【金森師匠コメント文章から引用】
正直、自分で作る以外の首都圏の物件は、すでにサラリーマンが買えない水準まで来てますね。特に東京の物件については、転売3回転目突入という感じです。....
ですから、物件がないのならば、通販大家さんのほうで作ろうということで、今回も新築物件を原価にて作りました。
   
交通:JR横浜線 大口駅徒歩5分 新築 9.0%
住所:横浜市神奈川区大口仲町27番地-2 1K×15 駐車場×2
構造:S造4階建て
土地:183.33
述べ床:359.30
価格:15220万円(融資可能額13200万円) 家賃年額1370.4万円
制限:自己資金3000万円以上の方限定

*****ここまでが金森師匠コメント*****

早速、不動産投資羅針盤(注1)にて試算してみました。
まずは積算評価ですが、ん〜低い!!
土地建物合わせて11000万円か〜。売値との乖離は大きい。
要は、この物件、『収益還元で取る!!』と割り切ること。

さて収益計算は、、、、
仮定条件は、

予想空室率[%]  10%
予想家賃下落率[%] 2%
管理費[%]  5%
修・営繕費[%]  5.0%

借入金[万円] 13200
返済方式[選択] 元利均等
金利[%]     3.0%
期間[年] 30

とすると、正味の儲けである正味現在価値は、
当然積算評価の影響を受け、当初マイナスではあるが、
順調に上昇する。
税引き後のキャッシュシュフローは、当初上昇するが、後半落ち込む。
まあ、これは、税金対策で避けられそう。
キャッシュフローだけ見た収益還元評価ではまあ良い物件。

060707-1


ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。



(注1)『不動産投資羅針盤』
私が作成したエクセルに命名した名前です。。。
マイソクデータ+αを入力すると
・積算評価
・収益還元法評価
・収支計画
を一気に計算してくれるものです。結構精度よいです。
皆さんもエクセルで自作してみてください。
計算方法等について随時公開していきます。
今回のグラフも『不動産投資羅針盤』にて出力してます。
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