東京都大田区大森本町1−9 14350万円 新築マンション不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件についてコメントします。

私は、東京〜川崎〜横浜エリアに絞って参考にさせていただいています。最近、このエリアで出してきたプランについてシミュレーションしてみました。本当は、中古の収益物件が良いのですが、
このエリアでは収益還元法に合致する物件が、ほぼ無いとのことで、
金森先生は土地の上に新築で収益物件のプランを作成しています。

2006.3.12掲載 東京都大田区大森本町1-9

【金森師匠コメント文章から引用】
珍しく東京の物件です。東京都大田区で新築RC、9.01%の物件がでました。物件は、駅徒歩7分と立地的にも問題ない物件です。
こんかいは銀行のほうかけてませんが、収益還元ベースで計算すれば、融資は13500万円は出ると思います。

■物件詳細  
交通:平和島駅 徒歩7分  新築デザイナーズ系 9.01%
住所:東京都大田区大森本町1-9 1K×14 駐車場1 
構造:鉄骨造 4F 
土地:140.48
延べ床:257.14
売値:14350万円(融資可能額 13500万円)
家賃年額:1293.6万円
自己資金:2000万円以上の方限定
*****ここまでが金森師匠コメント*****

***ここからシミュレーション***
■評価結果『不動産投資羅針盤』(注1)にて評価

下記を仮定します。
予想空室率[%] 10%
予想家賃下落率[%] 2%
管理費[%] 3%
修・営繕費[%] 5.0%
固定資産税[万円/年] 50
国債金利[%] 1.5%

土地面積[m2] 140.48
土地形状係数 1
H17路線価[万円/m2] 28.5
H16路線価[万円/m2] 29
H15路線価[万円/m2] 29
近隣公示地価[万円/m2] 38.3
"近隣公示地価部分
の路線価[万円/m2]" 31

建物面積[m2] 257.14
構造[選択] 鉄骨4mm↑
完成年[西暦年] 2006


■まずは自己資金2000万程度突っ込んだ場合のシミュレーション。
借入金 13500万
金利 3.0%
期間 34年
総初期投資額概算[万円] 15966
必要自己資金予測[万円] 2466

上記を不動産投資羅針盤へ入れ込んで計算したのが下図。

13500

正味現在価値(NPV)は当初大きくマイナスにはなってているが、
(←銀行の積算評価ベースではマイナス評価ということ!!)
順調にプラスへ移行し、ローン返済時には¥2000万程度になる。
また、キャッシュフローは、税引き後でも何とかプラスを維持持ち出しは無い。
と、ここまでは、金森さんの目論見どおりでまあ良い感じ。

■が、自己資金ゼロで購入するとどうなるか??
借入金[万円] 16000
返済方式[選択] 元利均等
金利[%] 3.0%
期間[年] 34
総初期投資額概算[万円] 15966
必要自己資金予測[万円] -34

でシミュレーションしたのが下図。

16000

正味現在価値(NPV)は当初大きくマイナスにはなってているが、
順調にプラスへ移行し、ローン返済時には¥1700万程度になる。ここまでは、上記と同じ感じだが、
キャッシュフローに関して、当初、わずかながらプラス150万/年 程度であるが、老朽化による空室率(10%想定)、家賃下落率(2%想定)により、10年目でプラスマイナスゼロになり、34年後は最終的に▲300万/年のマイナスとなる。つまり、後半の持ち出し額が大きいため、それまでに、キャッシュを蓄える精神力と計画が重要となる。
買ったは良いが、何も考えずにキャッシュを使い込んでいると苦しむ物件である。
ただ、NPVはプラスになるので、売ってしまえばよいのではあるが。。。。。

収益還元表から、自己資金2000万以上の方に制限しているが、偶然にもキャッシュフロー的な試算でも同程度の自己資金が無難との結論。
ん〜奥が深いですね。勉強になります。

■視察
ちなみに、勉強のために視察に行きました。ぼろい倉庫が建っている土地と思われます。交通量の多い15号線からちょっと入った場所。
060630-1
裏手には大きい公園があり、
060630-2
近くに品川水族館。少し雑多な土地柄ですが、この場所は比較的閑静な感じ。近隣の低層マンションを見ても空室率は限りなく低い。
大田区結構良いね〜。そのうち買ってやる〜!

ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。


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