(続)利回り10%と20%

会計 comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

以前この記事を書いてから、近い視点での記事をポールさんヒロヲさんが記事を書いています。

いろいろな視点があるというのはほんと良いことだと思いますので今回も続きを。。。

 

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さて、都心の低い利回りと郊外の高利回り。つまり都心の高い物件と郊外の安い物件の比較です。

キャッシュフロー的な視点、積算的な視点などいろいろな視点から考えることができます。

 

一方で、そういった視点はすでに市場が織り込み価格を形成されていると言うこともできるのです。

但し、この根底にあるのは取引に流動性がある場合で、不動産では飛び値的な値がたまに出ることはありますが、根本の原理としては成り立つことです。

 

流動性の高い都心の不動産においては、値段が高い理由は「市場がそのように評価しているから」と言うことができます。

 

流動性の低い郊外の不動産においては、流動性が低いため鬼指しにより激安不動産を手にすることもできますが、根本的には市場が(あなたが指値したとしたらあなたがそう評価した)そう評価しているということで安くなっています。

 

ということで、都心不動産は利回りが低いという目先のキャッシュフローだけ見て、投資としては損だよっていくら言っても、市場はそうは評価していないのです。不動産の将来にわたる有効性、都心不動産の税制面での優遇性、はたまた、担保資産としてのコレクション性などいろいろな要因から市場は都心不動産を高く評価しているのです。

 

さて、その先に投資戦略としてどう考えるかということになります。

すでに出来上がった物件を買い、そのまま貸すっていうのではあまり儲かりません。

工夫が必要です。

 

根本にはある考えは「瑕疵」を「正常化」することになります。

 

郊外に多く見られる不動産の瑕疵は、「ボロい」こと。そして、流動性が低いことに注目して、「鬼指し」よりさらに激しい「激鬼指し」により本当に安いと思う金額で不動産を買って、「ボロい」という瑕疵をリフォームで正常化し、さらには、見たこともない居心地の良い空間を造りこみ、高利回りを追求するのです。このスキームはDIY好きな人にとっては単純に楽しいです。私もやっています。

 

はたまた、都心の不動産に絞り、瑕疵のある不動産を手にし、正常化をはかることにより価値の上昇を手に入れるのも手です。

再建築不可の土地を買い、道路側の土地を買い再建築可にし、RCを立てたり、大きめのボロ物件を買い、部屋を区切って集合住宅に変身させたりと、たぶん都心には郊外よりもたくさんの種類のスキームがあり、それが面白かったり、また、難しかったりするのです。

 

最近の話だと、私も、先日、買うことはできなかったんですが、都心の築古RCのビルの半分を買おうとしたことがありました。土地は半分で別れて登記されており、建物もその土地に乗っかった縦方向の部分で区分登記されていました。建物は古かったんです。そんな事情から最終的には利回り13.4%という価格でOKまでもらっていました。場所は駅近で商用300%、道路も4m以上、土地も綺麗な正方形、近隣は高級住宅地、周りの取引事例も多く、この物件の土地値を考えると、その価格は土地値の2/3程度でした。ちなみに都心なのに銀行評価よりも安い価格でした。普通に回しても賃貸需要は旺盛で13.4%の利回り(もちろんすでに満室)があるのでキャッシュフローとしても維持することができます。

そんな瑕疵のある物件を買って最終的に建物解体後更地にすれば、新築RC建てても良いし(またその際の銀行融資は固いです)、売却しても良いし、まあそんな感じで考えていましたが、結局は買うことはできませんでしたが。

都心でもそんな瑕疵を正常化するスキームを組み合わせると面白い物件が沢山あるわけなんです。

 

世の中にはいろいろな瑕疵が存在しています。それらを正常化するスキームを考えるのは楽しいです。

 

都心でも郊外でもあなたの工夫が無ければ大きな利益を手に入れることはできないのです。

 

 

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