利回り10%と20%

Property Analysis comments(4) - ガク

おおやがくです。

 

一週間くらい何もしていませんでした。。。。。

 

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年末に向けて取り立ててドタバタとする必要はないのですが、ふるさと納税の絡みもあるので会計処理に注力しています。

さて、利回りのお話です。

 

⇒利回り20%だと5年で購入金額を回収できます。(本当は税金とか経費とかで無理なのですが)

だから、高利回りの激安物件を購入して大きくリフォームして短い期間で回収してしまえば、その後は儲かるのです。

 

確かにその通りです。計算も非常に簡単なロジックなわけです。

 

では、利回り10%だとどうなるか。。。。。

⇒利回り10%だと、5年で購入金額の半分回収できます。(本当は税金とか経費とかで無理なのですが)

 

さて、問題は高利回りの物件はどうしても、郊外の人気のないエリアで格安で放置されている物件になります。そこにリフォーム費用を突っ込みそれでも高利回りを叩き出せるくらいの安い費用で物件を購入するわけです。

 

ということで、

⇒利回り20%だと、5年で購入金額を回収できますがその時の資産価値はゼロに近くなる。

 

一方、利回り10%を都心で探して、多少のリフォームを施し運用するとします。(と言ってもイイ感じの物件は少ないですが。。。)大抵、利回り10%だと購入価格は土地値に漸近しているので資産価値はその後も下がりません。

つまり、

⇒利回り10%だと、5年で購入金額の半分回収できますが、資産価値は減少していません。

 

 

この2つを並べると、、、、

⇒利回り20%だと、5年で購入金額を回収できますがその時の資産価値はゼロに近くなる。

⇒利回り10%だと、5年で購入金額の半分回収できますが、資産価値は減少していません。

 

なんと、5年後は、利回り10%の物件の方が、1.5倍儲かっていることになるのです。

 

まあ、数字の遊びでいろいろな要素が加わり実際にはこうはいかないのですが、、、、、

実際の種々の要素が加わると、実は、利回り10%の物件の方がもっと上に行く傾向にあります。

 

そんなことを考えてしまう一日でした。

 

ですので、価格が安から、利回りが高いから、という理由だけで捨て値物件にリフォームを施して運用しても良いことは有りません。もちろん、利回りは大切なんですが、いかに勝てる立地を獲得するか。特徴のある物件を獲得するか。資産性の高い物件を獲得するか。そんなことがホント大切なのだと思います。

 

ということで、次は東京を狙って買ってね。

 

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コメント一覧

ははっ!
畏まりました。

  • hdさん
  • 2018/12/12 11:08 PM

いつも読ませて頂いています。

10%、20%。
永遠のテーマですが、20%物件がゼロになることはないと思います。。。

とりあえず20%に設定しておけば、いつの時代も売却できるのは、過去の歴史が証明していると思います。

銀行評価上は10%の立地だと思いますが、経営能力と努力があれば、20%物件の方が最終キャッシュが残りますね。

  • 通りすがりさん
  • 2018/12/13 12:24 AM

hdさん
この機会に是非!

通りすがりさん
別にいいと思いますよ。頑張ってくださいね。

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