リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
■不動産投資暦
1996年4月 不動産「死」をさまよう大怪我を負う
2001年5月 不動産投資羅針盤』開発着手
2003年10月 宅地建物取引主任者試験合格
2004年8月 宅地建物取引主任者登録
2004年10月 第二種電気工事士取得
2005年1月 不動産投資羅針盤 概念確立
2005年8月 川崎市K区中古木造6世帯購入
2006年2月 川崎市T区中古RC6世帯購入
2006年5月 ブログ開始
2006年9月 川崎市S区土地購入
2007年2月 RC建築開始
2007年4月 第1回『らしんばん』基礎編
2007年7月 第2回『らしんばん』実践編
2007年9月 第3回『建物に魂を注ぐ』セミナー&見学会開催
2007年9月 新築RC12世帯完成
2007年12月 大怪我完治
2007年10月 第4回『らしんばん』実践編
2008年2月 第5回『らしんばん』実践編
2008年12月 東京築古組立上げ参画
2008年12月 東京築古組物件評価委員長就任
2009年2月 東京ビンテージアパートメント7世帯購入
2009年8月 東京築古組リフォーム分科会副委員長就任
2009年8月 福祉住環境コーディネーター2級取得
2009年11月インテリアコーディネーターコンテスト入賞4位/応募数百点
2009年12月DYIアドバイザー合格&登録
2009年10月 東京築古組建築分科会会長就任
2010年2月 東京築古組デザイン分科会副委員長就任
2010年10月 第一種電気工事士合格
2011年5月 東京築古組退会
2012年5月 株式会社法人設立
2012年11月 第三種電気主任技術者合格&登録
2012年12月 東京コアアパートメント28世帯購入
2014年1月 東京築古組に復帰
2015年3月 日商簿記3級合格
2015年5月 帝都戸建て(Teico)購入
2016年1月 狼旅団入団
2016年9月 異次元物件(非公開)購入
2017年1月 東京築古組一時脱退
2017年6月 第一種電気工事士免状取得
2019年7月19日 異次元物件がスーパー異次元物件に
2019年7月 鎌倉古民家購入
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
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金利交渉で後出しじゃんけん的な特約が。。。
category: 銀行 | author: ガク
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    おおやがくです。

     

    今日も暑いです。

     

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    8月末に固定金利の期間が切れる借入先があるのですが、昨日からその交渉を行っています。

    3年固定、5年固定に加えて、TIBOR連動の変動金利を提示されました。

    正直、一般的には悪くない数字なのですが、昨年末に固定金利の期限が切れた別の金融機関と新規に契約した金利に比べると見劣りします。決算の数字も良いので強い交渉を行いました。

     

    金利交渉に入る前提としては、我々借主と銀行との強さの相対関係を正確にとらえる必要があります。

    購入当初、フルローン近くで融資を組むと、その借入単体だけで見ると若干の債務超過となることが多いです。

    その際は、銀行の方が力が強いと認識しないといけません。下手な交渉をすると嫌われます。

    しかしながら、数年経つとその形勢が逆転してきます。残債は減少し、運用の実績も積まれ、純資産が出てきます。

    銀行としては、安定した貸出先と認識され、また、担保も十分になります。つまりは、借主が相当有利な形勢になります。

    そういった転換点を正確に計算して捉えるようにしています。

     

    今回の借り入れも形勢逆転して、私が有利な状態であることを認識しているので、交渉を行いました。

    その結果、当初の借入金利に比べると、年間で数十万円も圧縮できる条件を提示してきましたが、もう一押し交渉をしました。

     

    しかし、最後の方で別の話をサラリと担当者が言い出しました。

    要約すると、

    「特約として、借り換え等で解約する際に、借入金の2%の違約金を支払う旨の契約をお願いしたい。」

    と言い出しました。話の最後の方にサラリと、流されそうな感じで。。。。

    私、突っ込みました!

    「え!そんなのハイとは言えませんよ!」

    なんで行員がそんな話をしたかというと、どうやら不動産関係の融資に限りそういう特約を結ぶ体制にしているのだそうです。

    私言いました。

    「では、不動産関係の融資は御社にとって好ましくなく思っているということですね。では、私は御社にとって借り換えたほうが良いんじゃないですかね。まあ、そういう検討も進めますので、金利や、この特約の拒絶可否等含めて検討して最終回答下さい。」

    そして、電話を切りました。

     

    明日かな~って思っていたら、慌てたように1時間後位に電話がありました。

    「金利はご希望の条件に沿わせます。特約も無しで良いです。支店長が今後も末永いお付き合いをしていきたいと申しておりますので何卒よろしくお願いいたします。」

    と。これで、区分一室分位の金利を圧縮できました。

     

    今度、支店長交えて懇談してきます。

    では。

     

     

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