利回り8%の新築は儲かる!逆説論

会計 comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日は暇なので、先日の友人のひろ*さんの記事

 利回り8%の新築じゃ儲からない!利回り星人が試算してみた。

を見て、感じた事。。。(ひろ*さん、すいません勝手にリンクして引用してまーす。)

 

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これから不動産投資をしたい人はこういった数字は必ず押さえる必要があるのでじーっくり見返して、紙と鉛筆を取って、自分で計算をし直すことは非常に勉強になるのでお勧めです。ひろ*さんの記事はそのきっかけの一つになると思います。

 

まず、ひろ*さんの記事をじっくり読んで、

 逆も真なりで、利回り8%の新築は儲かる!とも言えます。

数値分析って前提条件によって偏りが出てしまいます。その辺を十分抑えることは本当に重要です!

 

さて、ひろ*さんの記事から読み解いて、

儲かる!条件とは何か?

あまりまわりくどくは書くのは好きではないので、ダイレクトに!

 

「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」こと!

 

これにつきます。

いろいろな表現方法があるのですが、今回のひろ*さんの記事で想定しているシミュレーション内ではこのような内容になります。

 

さて、「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とは?どういう物件か?

 

土地が高いということで、都心です。札幌は真逆です。

そして、小さな建物で利回り8%を叩き出せるということは賃料の坪単価が高いという事。

さらに、建物が小さいので、退去時の修繕費やトータルの維持管理費が安いという事。

そして、土地が高いとうことは税制(固定資産税)の優遇も大きいということ。

さらに、土地が高いということは皆が住みたい人気エリアであるということ。

つまり、空室率が高くないということ。

そして、仲介へも強気で交渉できるということ。ADとかそんなに要らないということ。

つまり、利回りだと 東京の8%≡札幌の14%(←個人的感覚です) ということ。

最後に、減価する割合が少ないので資産価がそんなに減らない。

全てが良い方向に傾きます。

 

唯一悪い方向にいくのは、建物が貧弱で土地も小さいので、「自慢」できないこと。

これも、私が今までにお会いしてきた投資家さんを見て感じることではあるのですが、

 自己顕示欲の高い方は土地建物比率が建物に偏る

 自己顕示欲の低い方は土地建物比率が土地に偏る

とも経験上言えます。

 

結局、同じ8%でも「土地と建物の比率が、出来るだけ土地に偏っている」物件とそうでない物件とは雲泥の差があるのです。

皆さんも、そういったことを是非、紙と鉛筆を手に取って体感してみてください。

(と書いても、やらない人がほとんどですので、そのあなた自身の壁を突破してくださいね。それが成功への第一歩です。

そういった意味で、ひろ*さんの記事を参考にいろいろな視点を紐解いてみてください。

 

ちなみにらしんばんすッケルトンを使うと一発で分かります。。。って最後は情報商材への勧誘となりました。

 

では。

 

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PS。。。

私の川崎市S区RCも10年くらい前に新築で建てたのですが、利回り8%台でしたが。。。。。

。。。もちろん土地と建物比率は。。。。。やばい、自己顕示欲を抑え込まないと。。。

 

 

コメント一覧

がくさん
こんばんは

私も8%の新築は儲かると思いますよ。

「まやかしのキャッシュフロー」という方で考えてみます。
まず東京の新築で空室率10%は設定しないでしょう。
固都税は6〜9%程度かと思いますがこれと管理費以外に経費率10%と設定するのはシビアすぎますね。ADも不要の場合が多いと思います。
融資は1%前後、30年が大勢かな。5〜10年で売却ならCFはある程度出るでしょう。
(オーバーローンをroutineに設定しているのは習い性となるというところか?)
彼のはsimulationというよりstress testですね。

でも言うこととやることが真逆の人は多いので東京で8%の新築案件が出たら彼はやるだろうという方に100$賭けますね!(笑)

  • Dr. Pepperさん
  • 2017/04/23 12:26 AM

Dr. Pepperさん
コメントありがとうございます。
ひろ*さんもきっと東京の良い場所だったら新築8%案件でたらやりますよ〜  って僕もやりたいもの。。。

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