【信託契約とその登記】具体例

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。
 
今日も異次元物件対応ですが、まあ、ゆっくりとしています。比較的時間が取れるので、今から反響が多かった「信託契約とその登記」の続きを記していこうと思います。

 

 

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今日は、核になる「信託契約」を作る部分です。
ちなみに、私は投資戦略として「信託契約とその登記」と実行する必要があったため、ほぼほぼ独断で「信託契約とその登記」を遂行してきました。その過程で様々な事を習得してきて来た経験があります。しかしながら、私はこの分野の専門ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。

 

まず、注意事項です。

 

「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。
 
【!!警告!!】
最初に警告しておきます!きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。
 
【!!警告!!】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
 
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。
 
以上、注意事項でした。
 

さて、では、具体的な問題から始まります。クローズアップ現代のリンクをまずは読んでください。この最後の出てくる事例を取り扱って見ようと思います。


【状況】

状況をまとめると下記のようになります。
・両親が相次いで介護施設に入所。
・父には認知症の症状が出始めている。
・両親には両親2人の共同名義のマンションがあるが、ほったらかし。
・子供は娘のみ。

 

【問題】

問題は、、、
・認知症が進めば、預貯金・不動産売買が凍結
・娘に親二人の老後がかかっている。


【解決】
・両親のマンションの管理、運用、売却を娘単独で行えるようにする。


さて、具体的に私だったらどうするか?

 

現在、両親のマンションの所有権は両親にあります。これを娘名義に所有権移転(信託を原因として)をします。

所有権が娘に移されるので、不動産から生じる収益は娘の口座へ一旦振り込まれ、そこから、経費を差し引き、受益権者の両親へ還元することが出来ます。

 

不動産であるマンションは運用しても売却しても良いとしておきます。

 

両親へ還元する方法として、両親の銀行口座へ直接入金してしまうと、口座凍結する恐れがあるので、
直接介護施設へお金を振り込むことで、受益権への利益の還元とすることが出来るようにします。

 

もし、お金が余っても、将来の介護資金の預り金として娘の口座へストックしておくようにします。

 

両親が亡くなった際は、受益権を相続する。

 

【信託契約】
信託契約がどんなイメージ化というと

 

信託の目的: 目録の不動産を、受託者である娘が、受益者の為に管理、運用、処分できる。
管理方法: 運用益を両親の介護資金に充当する。また、余剰金は将来の介護資金として受託者がストックする。
受託者: 娘
委託者: 両親
受益者: 両親。亡くなったら受託者である娘が引き継ぐ

 

という感じにします。
厳密には、ちゃんとした契約文章にして、また、それ以外の雑多な項目も入れ込んでいきます。
また、両親が無くなったら、娘が受益者権を引き受けますが、その時の相続税がどうなるかは、税務からの検証が必要です。


ということで、信託契約を作り、公正証書にして登記すれば、娘が不動産の仮の所有者となり、収益を両親へ還元することが出来るようになるのです。

 

なんとも簡単な気がします。

 

こんな感じで、問題があり、対策方法が整理でき、関係する全員の合意が取れれば信託契約とその登記により所有権を容易に移すことが出来るのです。

 

ちなみに信託に伴う所有権移転登記は、

 建物は評価額の4/1000

 土地は評価額の3/1000

なので、通常の所有権移転に比べると格安です。

 

 

結局、信託契約とその登記は、ほんと、カスタムメイド的な事例が多いというかほぼカスタムしないといけないのです。ですので、あなたの戦略の中で、これは凄いって思えるアイディアが見つかるようでしたら是非是非挑戦してみてください。きっと素晴らしい未来を手に入れることが出来ると思います。

 

今後、また、何か思いついたり、面白い事例があったらまたアップしていこうと思います。

 

では。
 

 

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