【信託契約とその登記】実務編
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おおやがくです。
今日は法務局から電話がありました。登録免許税の金額が違ってたそうで。。。。
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すると順位が上がります。
「信託契約とその登記」について興味ある人だけクリックしてねそれ以外はクリックしなくてOK
反響が多かったのでその続きを書いてみようと思います。
今日は「信託契約とその登記」の流れを追っていきます。
もちろん、信託登記の核になるのは「信託契約」を作る部分なんですが、意外とその後どうやって登記する？ってところの情報はあんまりありません。最初に、大枠の全体の流れを俯瞰して捉えておくことは非常に良いことだと思いますので、これらについて今日は書いておこうと思います。実は、終わってみるとそれほど難しくないのですが、情報が無いので意外と手間取り、法務局に相談に行っても、担当者もあまり実例が無い内容のようで、戸惑いながら一緒にやり方を詰めてってくれたんです。もちろん公証役場の公証人もこんな感じの信託契約とその登記に関連した仕事はやったことないって言っていたし、知り合いの司法書士もやったことないって言っていました。ということで、そんなに難しくないのですがその流れを、若干のうんちくと共に書いておきます。
その前に注意事項です。
今回、「信託契約とその登記」について記していきますが、私は、法律関係の専門者ではないので、間違い等があるかもしれません。この記事は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。また、いっさいの責任を負うことはできませんので、その点ご了承ください。
「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも２月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。
【！！警告！！】
最初に警告しておきます！きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます！その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。
【！！警告！！】
「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。
【ゆるーい考え方も】
自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも（無責任的に個人的にですが）お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で！ということでご理解下さい。
以上、注意事項でした。
さて、いよいよ「信託契約とその登記」の流れを書いていきます。
� ／�託契約書の原案を作ります。
問題を解決するための方法を、スキーム図等にして要点を整理します。もちろん将来の変化に応じてどうしたいかという点までスキーム図にして整理していきます。これを元に契約書原案を作成します。まあ、これが一番重要で、最も大変な部分なので、後日この部分に絞り込んで話を進めていかないといけないですね〜
�◆／�託契約の原案を公正証書にします。
公証役場に原案を持ち込み、公正証書にします。公正証書にすることは必須ではなく、勝手に契約した信託契約書でも登記は出来ます。しかしながら、税務上のリスクを回避する点からも公正証書にした方が良いと思います。税務署から「租税回避でしょ」的な突っ込みが入る際には、いかに正式に事を進めてきたかが大きな分かれ道になることが多いです。ですので、ちゃんとした契約なんですって言いきるためにも、公正証書にした方が良いです。
�� 登記申請書をつくる。
登記申請書を作ります。これが意外と面倒だったので、整理しておこうと思います。こんな感じで書きます。ワードなどで作ります。これは大体のフォーマットが決まっています。
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上の方を５ｃｍ程度空けてから下記を書いていきます。
（受領ナンバーとかの紙が貼られます。）
登記の目的 所有権移転及び信託（←受託者が２名以上いるときは、所有権移転（合有）及び信託 と書く）
原因 平成 年 月 日 信託
権利者 住所 氏名（←全員の受託者を羅列して書きます。）
義務者 住所 氏名（←全員の委託者を羅列して書きます。）
添付情報 登記原因証明書 登記識別情報 印鑑証明書 資格証明情報 住所証明書 代理権限証明書 信託目録に記録すべき情報
平成 年 月 日 申請 XXX法務局XX支局
代理人 住所 氏名 （印）電話番号 （←代理人が申請する際に書きます。）
課税価格
土地XXXX円（←課税証明書の土地評価額を合計し、１０００円未満を切り捨てた値）
建物XXXX円（←課税証明書の建物評価額を合計し、１０００円未満を切り捨てた値）
登録免許税 XXXX円（←土地は3/1000、建物は4/1000を掛けて合計してから、１００円未満を切り捨てた値。
（所有権移転登記とかは15,20/1000なので、信託の登記は安いんです。ここ大切！）
移転分 ０円 登録免許税法７条１項１号により非課税（←このように書く）
信託分 XXXX円（←上記登録免許税の金額を書く）
不動産の表示
不動産番号 ｘｘｘｘ
所在ｘｘｘｘ
地番ｘｘｘｘｘ
地目ｘｘｘｘ
地籍ｘｘｘｘ
不動産番号 ｘｘｘｘ
所在ｘｘｘｘ
地番ｘｘｘｘｘ
地目ｘｘｘｘ
地籍ｘｘｘｘ
（↑土地がいくつもあるときはこの様に列挙する。登記簿の通りに書く。）
不動産番号ｘｘｘｘｘ
所在ｘｘｘｘｘ
家屋番号ｘｘｘ
種類ｘｘ
構造ｘｘｘｘｘ
床面積ｘｘｘｘｘｘ
不動産番号ｘｘｘｘｘ
所在ｘｘｘｘｘ
家屋番号ｘｘｘ
種類ｘｘ
構造ｘｘｘｘｘ
床面積ｘｘｘｘｘｘ
（↑建物がいくつもあるときはこの様に列挙する。附属建物とかがあるときもそれらを全部書く（主である建物の表示）とか（附属建物の表示）とかも、登記簿の通りに書く。）
--------------ここまで--------------------
とまあ、こんな感じでワードにまとめます。
�づ塞媾駑爐鮟猗�する。
登記申請書で、大切なのが添付情報です。登記申請書に
添付情報 登記原因証明書 登記識別情報 印鑑証明書 資格証明情報 住所証明書 代理権限証明書 信託目録に記録すべき情報
と書かれていますが、それぞれ解説
・登記原因証明書（←公正証書のコピーと正本を共に持っていきます。）
・登記識別情報（←不動産の権利書にある下に隠れている紙を剥がして番号が見れるようにコピーしたもの。該当する不動産全部で、共有者のいる場合も各人の分全部）
・印鑑証明書（←権利者、義務者双方のもの）
・資格証明情報（←申請人が法人の場合のみ必要で、登記簿謄本等の資格証明書）
・住所証明書 （←権利者＝受託者のみの分でよい）
・代理権限証明書 （←権利者、義務者両名以外で申請する場合必要）
・信託目録に記録すべき情報（これが登記簿の目録にのるので大切！）
（公正証書から下記の様に文章を抜き出し記載した紙と、CDROMなどのディスクでワードとかに入れた電子データ）
----------（おおよそこんな感じ。多少違ってもOK。ただ、必須項目があるらしい）---------------------
１．委託者に関する事項
住所 氏名
２．受託者に関する事項
住所 氏名
３．受益者に関する事項
住所 氏名
４．信託条項
契約書を基本に登記簿にのる目録っぽく変更した契約文章（かなりのボリュームになるが、基本、公正証書の分そのままでもOK）
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・これに、添付情報に書かれてはいないが、税額の証明として「課税証明書」を添付する。
�ニ〔涯匹膿柔訴�法等について分からないところを相談する。
相談は��を作る前にも行い、完成後にも一度見てもらったほうが良い。私は計３回相談した。
�λ〔涯匹脳攴颪鮃愼�し、シートに貼って、��と�い鮴欧譴督鷭�
��登記完了予定日が来たら、権利書を受け取る。
という流れです。面倒なら司法書士にお願いしてもいいかもしれませんが、まあ、自分でも全然できます。ということで、信託契約書が出来たら、後は上記の流れに従って登記すれば完成できるのです。まずは、いきなりゴールまでの道のりを追って見ました。
さて、ということで、信託契約書が最も大切なのですが、これについては、個別要因ごとにカスタマイズする必要があるので、一つ何かを想定して大体のイメージを解説していこうと思っています。
皆さんの興味があればですが。。。。
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「信託契約とその登記」について興味ある人だけクリックしてねそれ以外はクリックしなくてOK
では。
お世話になります。今日もクリックしました。今後もお話を聞かせていただけますよう、お願いいたします。