リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
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【信託契約とその登記】序論
category: Property Management | author: ガク
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    おおやがくです。

     

    今日は信託を公証役場で契約してから登記を申請しました。

     

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    さて、今回、「信託契約とその登記」について記していきますが、私は、法律関係の専門者ではないので、間違い等があるかもしれません。下記は、私のつぶやき程度に捉えて下さい。

     

    今現在、信託契約とその登記については、ほとんどの方が知らないと思います。

     

    私も、半年前までまったく知らなかったんですが、「信託契約とその登記」については、情報がほとんど無いのが現状です。そんな中で、今回、自分自身が「信託契約とその登記」の実務を取り行う際に非常に苦労し、完成までに半年の歳月を費やしました。(私が取り組んだ内容は極秘事項として公開はしません。)


    本日、遂に法務局に提出し、修正が無ければ無事に信託契約に伴う所有権移転登記が完了します。この切りの良いタイミングで、少し信託契約と登記について記していこうと思います。

     

     


    実は、今まで悩んでいました。

    「信託契約とその登記」について、知れば知るほどものすごい事が不動産の戦略として組めることが分かってきたのです。ですので、この事は一切公開せず、極秘事項として私の中に留めておこうと思っていたのです。しかしながら、時代の流れとして既に信託契約の普及の芽が出始めており、現に、NHKのクローズアップ現代でも2月末に放映されてきています。「信託契約とその登記」を適応すれば、不動産の戦略として凄い事が出来る半面、今後、様々なトラブルが発生するかもしれないと思うようになりました。そんなこともあり、今回、学んだことを記していき、皆さんの「信託契約とその登記」に関する知識レベルを向上させていくことが、最終的には良いのではないかと考えを変えました。

     


    【!!警告!!】
    最初に警告しておきます!
    きっと、この情報は、情報商材屋、不動産コンサル屋には美味しく見えてしまうかもしれません。ですが、これらを業として行う者に忠告します。「信託契約とその登記」に関わると痛い目を見ます!その理由は、関わる商材が不動産であることから、うまく機能しなかった時の損失は莫大なものになるからです。チョットした小銭を稼ごうとして、莫大な損失を請求される可能性が高いです。そもそも、情報商材屋、不動産コンサル屋の大多数は、そんなに頭が良くないのが現状です。ロジックをきちんと描けて、その法律、税務との整合をとる事までは絶対に出来ないでしょう。出来ると言う人もいるかもしれませんが、彼らも上手く機能しなかった際の損失の保証はしないでしょう。なので、イコール、出来ないのです。


    【!!警告!!】
    「信託契約とその登記」を専門業務として請負方には釈迦に説法かもしれませんが、一応記しておきます。信託契約はあまりにも自由度が高く、個別の込み入った問題に対応する事が出来る半面、信託契約と、法規、税務との関連性に矛盾が無いように、事細かく精査することが求められます。自由度が高いがゆえに、この作業はものすごく大変で、様々な事例を想定した際に、裁判になっても負けずに勝てるか、等の調査が必要になります。また、ロジックが不十分だった際の損失は莫大になります。ということで、「信託契約とその登記」を専門職にお願いすると、不動産価格以上の報酬を支払うこともあるかもしれません。

     

    【ゆるーい考え方も】
    自己責任で、「信託契約とその登記」を自分でやるのは、以外にもすーっと出来ます。司法書士がやらないといけないなんてことはありません。もちろんご自身で、ロジックを精査し、いろいろな想定に耐えうる信託スキームが形成できれば、自分でやってもいいのではないかと考えています。私もそんな感じで今回取り組みましたが、途中、信託の専門家にも相談したり、公証役場とも散々契約内容を詰めて対応し、最終的には、プロからも(無責任的に個人的にですが)お墨付きを貰えました。ですので、きちんと詰めていけば完全自己責任のもと遂行できるプロセスだと思っています。そのような方のお役にたてれば嬉しいです。しかし、私は一切の責任を負いません。とは言わせてもらいます。完全あなたの自己責任で!ということでご理解下さい。

     

     

     


    さて、ここからが本題です。


    「信託契約とその登記」の不動産への適応についてです。

    まず、何をするのかと言うと、不動産の所有権を債券化するようなスキームなのです。そして、この不動産で何をしたい?どうしたい?といった項目を、将来に渡り規定出来るスキームなのです。

     

    これって凄いことなんです。普通の所有権って、今現在の持ち主が「だれだれ」って記載されているだけで、それ以上でもそれ以下でもない。

     

    しかしながら、「信託契約とその登記」は、将来の状態も規定できるという、ものすごい方法なのです。実は、抵当権も将来債務が滞ったら、権利を貰えるという、将来の状態を規定した権利とい言えますが、「信託契約とその登記」を用いるともっと複雑で自由度の高い将来を規定することが出来るんです。


    その基本となるのが

    所有権 ⇒ 「受託者」、「受益者」

    と分解するプロセスです。


    つまりは、所有権を受託者に預け、元々の所有者の有する本来の資本的価値を受益権として受益者に属する形にします。これにより、登記上、受託者に所有権が移ります。なんだか、所有権が受託者に移るので、この不動産は受託者の持ち物っぽい感じがするのですが、まあ、受託者の持ち物になるんですが、実は、これは仮の持ち主と捉えられ、不動産の価値自体は受益者に属する形になります。実際、税務上はその様に課税されます。

     

    そして、信託契約において、「受託者」や「受益者」、「委託者」、「指図人」等を自由に規定して、将来の状態の変化に応じて、何をどうするか?という戦略を組み込むことが出来るのです。あまりにも、漠然としていて、自由度が高く、なにがどうなるの?って感じなのですが、この事が具体的な問題が発生した際に、臨機応変的に対応出来るということになるのです。


    例えば、「高齢の親御さんが、自分の不動産が相続された際に、残された兄弟が揉めないようにする」とか、「相続人がいないけど、残されるペットに財産を残したい」とか「所有不動産を債券化し、万が一の際にも差し押さえできないようにする裏技」とか、「夫婦共有の不動産を固着しないようにしておきたい」とか、「ある不動産を障害のある子どもの将来の生活資金として保全しておきたい」とか、「不動産を債券化して資金調達したい」とか、まあ思いつくだけでも、いろんな事が出来るし、何でもできる。。。


    多分、具体的な例題を考えて話を進めてみないと分からないと思うので、皆さんの興味があれば次回にでも続けてみようと思います。まあ、あんまり興味ないかな???順位をみて判断予定。

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    では。


     

     

    comments(8) | - | PAGE TOP↑
    こんばんは。
    いつも勉強させていただいております。

    以前、個人所有の物件を法人へ譲りたくて、法人を信託会社(受託者)とすることを考えたことがあります。
    取得税不要で個人の物件を手放せる。。。ということだけに惹かれて検討しました。
    ぺんたさんの熱意に感化され、また考えたくなってきました^^

    これからも楽しみにしてます☆
    by 白い山の大家 (2017/04/03 9:14 PM)
    初めてコメントします。クリックしました。
    「障害のある子どもの将来の生活資金として・・」というところを詳しく知りたいです。このあとの続きを聞かせていただけますか?よろしくお願いたします。
    by チューリップ (2017/04/04 9:44 PM)
    白い山の大家さん
    コメントありがとうございます。
    ちなみに私ペンタさんではありません。ちゃんとやればそんなスキームもできそうですね。租税回避として取られないように目的を明確化する必要があるでしょうが。。。
    by おおやがく (2017/04/04 9:47 PM)
    チューリップさん
    コメントありがとうございます。
    「障害のある子どもの将来の生活資金として・・」
    これは、賃貸物件を、自身が亡くなった後も、障害のある子どもの将来の生活資金として運用するというようなことを考えて書きました。ケアをする組織や監視する人等のチームが必要ですが、そういったものが明確化されていて、一緒にスキーム作りに取り組めれば、信託スキームで実現できると思います。個別の状況によって作りこむ必要があるので、一般論的なものはありません。背景が分かれば考えることは出来ますが。ご自身で勉強されて、自分で動いてスキームを作るか、専門家に作ってもらうか、が良いと思います。
    by おおやがく (2017/04/04 9:54 PM)
    大家学様、お世話になります。お返事をいただき、ありがとうございました。私のメールアドレスも明かさずに、初めてのコメントにもかかわらず、お返事をいただき、恐縮しています。私の子どもは知的と身体障害があります。「親亡き後」の生活資金の確保のために今からできる取り組みを考えています。また、「親亡き後」に、この障害の子の兄弟にケアをしてもらうことは、兄弟を「見えない鎖」につないでいくことになると思い、親がきちんとした形を整えて、障害の子どもに渡したいです。地域の障害者団体にも所属して、後見人制度等の勉強会には積極的に参加していますが、講演会者の話を聞くだけで、障害者の家族の個人の資産・財産をどのように障害の子どもに渡すかについては、話したことはありません。個人の資産・財産については話したくないのか?タブーなのか?と感じました。お返事の中の「専門家」とは?どのようなところでしょうか?引き続き、教えていただけますか?
    この欄に私のアドレスを載せると公開されてしまいますか?もっと詳しくお話がお聞きしたいと思いました。コメント等を書くことが今まであまり、ありませんでしたが、今回はとても関心のある記事でした。よろしくお願いいたします。誤字脱字ありましたら、ごめんなさい。
    by チューリップ (2017/04/05 10:01 AM)
    チューリップさん
    そういった事情であれば、手持ちの資料でお役に立ちそうなものをPDFにしてお送りしますね。私は専門家ではないので、今後は信託関係に精通する司法書士を探すしかないかもしれません。メールアドレスを入れてコメント下さい。メールアドレスは公開はされないのでご安心ください。念のため確認後コメント自体も消去しておきますのでご安心の程を。では。
    by おおやがく (2017/04/05 5:32 PM)
    すみません、寝落ち寸前に書き込み、失礼な間違いをしてしまいました(>_<)
    これからも応援しております^^
    by 白い山の大家 (2017/04/05 10:28 PM)
    白い山の大家さん
    どうもです。これからもよろしくです。
    by おおやがく (2017/04/06 6:38 PM)






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