rとgのお話

Property Analysis comments(5) - ガク
おおやがくです。

今日は休日なので、少し不動産投資の本質の話で思うところを書いてみようと思います。

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RとGのお話です。水道部材にもRとGがありますが、同じような感じかもしれません。って全然違う??? 最近、物件価格が高騰しているため、いろいろな不動産投資の手法で儲けようとしている人たちがいます。その中の手法で、「物件を転借して儲ける手法」があります。(廃墟****とか転借型Air??とか。。。。)法律的にはいろいろとノウハウがあったりしますし、こういったことも全然ありだとは思っているんですが、投資として考えた時の本質的な違いがあるんです。それらについて、十分に理解していただきたいと思います。

(まあ、簡単に言うと、「不動産を買わないので、、、、」という事だけなのですが、、、、)


さて、これらも通常の不動産投資と同じ枠で捉えられていますが、本質的に違う部分があります。それは、いくら頑張っても「資本」である「不動産を手に入れることが出来ないという点です。(お金という資本は手に入れられますが、多分使ってしまうような、、、、)

さて、年末に不動産投資の考え方につてい、思うところをいろいろと書いてきましたが、不動産投資の醍醐味のひとつは資本にあると言えます。最終的に手に入れる「資産」「お金」「不動産」です。

いくらキャッシュフローが大きくても不動産の価値が低ければ、資産の合計は低くなることもあります。一方、たとえ、キャッシュフローがほどほどでも最終的に手に入れられる不動産の価値が十分高ければ資産は十分な物となることもあります。

そんな訳で、いろいろな手法を考える際に、最終的に手に入れられる「資産」の中で「不動産という資本」が考え方の点で大切なわけです。

さて、物件を転借して儲ける手法」において、宣伝文句として言われているのは

・借金をしないので、リスクが小さい
・キャッシュフローがかなり大きい
・誰でもはじめられる?

といった事です。

さて、これらは本当か?ということなんですが、多分、本当だと思います。しかしながら、私自身で考えた場合、積極的にやるか?といわれると多分、やらないです。少しはやるかもしれませんが、本道としてはやりません。


それは、何故かというと、「不動産という資本」を手に入れられないからです。(もちろん、物件を転借して儲ける手法」でも、溜まったお金で不動産を買うことは出来ますが、直接的ではないので、、、)さて、何故「不動産という資本」を手に入れたいかというと、、、これは、過去にいろいろな方も言っているし、私も直観的に「不動産という資本」を手に入れた方が成功すると考えていたからなんですが、過去の統計的データでにこれらをまとめてくれた方がいらっしゃいます。




そう、ピケティー氏です。この本相当分厚いですが、昔ーし、読みました。
さて、この本でピケティー氏は、「資産課税」という点を主張していります。不動産の固定資産税のような税を、株とか金融資産にも適応することで「富の再分配」が可能になるという主張で、それらは非常にキャッチ―な為、マスコミではそれらについて積極的に取り上げられているんですが、、、、実は、この本には、それ以外のデータ分析の項が非常に膨大にあるんです。過去にどんな人がお金持ちになってきているか?ということが分かります。

そこで登場するのが、rとgという数式のパラメーターです。
 rとは資本収益率
 gとは経済成長率
の事をさしています。そして、いつの時代においても
 r>g
であったということが、データから示されています。

噛み砕いて言うと、
労働に伴う成長よりも、資本に伴う成長の方がいつの時代も大きいと。。。
これって本質をついているんだと思います。世の中は不平等です。資産の無い労働している親の元に生まれた子どもに対して、資産をもつ親の元に生まれた子供は、生まれた瞬間に大きなアドバンテージを得られるんです。資産のある家庭では、資産が相続され、これら資産は労働の成長率を上回り増殖を続ける。。。。いくら労働をしても、資産からの成長率には叶わないということなんです。(もちろん、データは平均化されているので、労働で莫大なお金を儲ける人もおおいでしょうが、統計的にはということです。)

さて、物件を転借して儲ける手法」を考えた際に言えることは、これって、実は、「労働」なんだと言うことです。

もう一度物件を転借して儲ける手法」での宣伝文句で言われているリスク」について考えていくと、実は、不動産という資本を手に入れるには大きなリスクを伴うのだが、そのリスクを取るだけの十分な価値があるのでは無いか?と考えられるんです。

つまり、rをとるか?gをとるか?という事なんです。
 答えは r>g
なのです。

こういった視点を考慮しつつ、戦略的に物件を転借して儲ける手法」については考える必要があるのだと思います。
こんな話に、ご興味あれば、Youtubeで、「r g ピケティー」で検索してみて下さい。また、私のこんなお話にご興味ある方は応援クリックお願いします。→ 人気ブログランキングへ
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PS。。。実は、水道部材のRとGに似ています、Rネジは傾きがあるんですが、Gネジはフラットなんです。そのこころは、、、成長が。。。」






コメント一覧

転借やシェアハウスは事業だと考えます。
そう考えるとあんまり儲かる商売とは思えません。

RとGは、シールとパッキンの違いですね(^^)

  • ポセさん
  • 2016/01/10 12:43 AM

ポセさん
コメントありがとうございます。
まさにそうですね。ただ、儲けの質が通常の不動産賃貸業とは違うので、まあ、その点をどう判断するかって感じです。水道の!そうです!

いつも勉強になります。
種銭を稼ぐのにはいいかもしれないと考えていたこともあるのですが、違和感がありました。
自分も資本を持つ側にならないと立ち位置は変わらないと思っておりましたのでとても勉強になりました!

  • バーニィさん
  • 2016/01/12 1:50 AM

バーニィさん
コメントありがとうございます。
まあ、でも、この方法も時と場合で使いようですね。

改めて考えてみると、飲食業って借りてる店舗でやる超短期滞在の転貸業とも言えるかも。
自分の今までの経歴を生かすなら、街中の古家をアンティーク店舗っぽく手を入れて、
カフェ希望者などに貸すのが単価高いかもですね。転貸でもできますし。

  • でんじゃらすお兄さんさん
  • 2016/01/13 9:29 AM
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