「減量リノベーション」トレーニングって?

教科書 comments(4) - ガク
大家学です。

何と!今日は、
「らしんばんスっケルトン!?」を用いた「減量リノベーション」トレーニングを公開!


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皆さんの応援が心に響いています。ありがとうございました。

感謝の意味を込めて、私が、今現在、不動産投資分析のシミュレーションについてどう考えているか?そのことを記しておこうと思います。

私が、らしんばんを開発したのは今からおよそ10年前くらいです。
そして、2007年、今から7年前、「らしんばん」というシミュレーションを用いた投資価値分析のセミナーを実施していました。

その当時は、今のように不動産投資分析に関するノウハウは、広く普及していませんでした。そんな当時、分析が出来れば、そこそ良い物件が拾えていました。

しかしながら、金●さんが通●大家さんを始めたころから、急速にライバルが増え始め、素姓の良い物件は直ぐに買い手が入るという状況になりました。いわゆるSM■Cがジャブ付いていた頃です。

そこで、シミュレーションの使い方を既存物件から、土地⇒新築という、ちょっとめんどくさい戦略に切り替え、当時としては珍しく、サラリーマン大家でありながら、土地から新築RCを建てるという事を行いました。それも川崎の一等地で。

これも、不動産(土地と建物)と建築と分析知識とを組み合わせれば出来ることでした。大きな会社がリートなんかを通じて行っていたことを、すっごく小規模化して、「地主でもない弱小サラリーマンでも出来るんだ!」ということを実証しました。(多分先駆け?でもないかな。。。)



そして、今、周りを見渡すと、いろいろな人たちが、新築しています。土地を探して収益分析をする方法は確立され広く知れ渡っています。




では、今、私が何を考え行動しているのか?(誰も興味なさそうですが。。。)
そのことを下記します。

まず、分析に関しては、皆が普通に出来ています。いろいろなツールがあり。不動産の分析も簡単です。これは基礎として皆さん習得されています。



今はレベルが上がったのです。



現在、シミュレーションは無価値化していると考えています。
というのも、シミュレーションで良いと思う物件は、ライバルが多いため、凡人である私が買えることはほとんど無いと感じているわけです。

そこを克服するために何をしなければいけないのか?

それは、
「瑕疵のある物件をどのように克服するか」
と考えています。


瑕疵を克服するためには、シミュレーションは無価値です。建築知識や法規、交渉等の知識と経験が必要になるわけです。



最近実践できた、「一つのアイディア」を皆さんに公開しようと思います。


それは、私が数年前から注目していた一つのアイディアです。
それは、「減築」

最近の雑誌にも取り上げられています。
2014 Casa Brutus Februaryの中の記事です。
雑誌の中にはこのように書かれています。

「長すぎるズボンの丈詰めするように、大きすぎる家も空間を削ってリサイズすればいい。当然のようでまだまだ前例の少ない「減築リノベーション」!」

非常に前例の少ないリノベーションです。



数年前、ここから一つのアイディアを思いついたんです。
それは、特に都心の住宅は、増改築を繰り返し敷地ギリギリに建つものが多いので、法規制にマッチしない物件が多いんです。こういう物件はシミュレーションで良く引っ掛かるんですが、融資で苦労し買えません。

こういう物件を「減築リノベーション」して、法規制を満たせば、融資も付くんではないだろうか? そして、まともな物件となり、近隣の街の雰囲気も良くなるので、社会的も意義のある仕事で素晴らしいんじゃないだろうか?


そして、この施策を実行してみました。
法規制を満たしていないアパートを「減築リノベーション」プランを抱き合して銀行融資(金利1.0%の5年固定)を取りつけ、買いました。

そして、建物面積を減らして法規制を満たすことを行いました。




「減築リノベーション」は、瑕疵を克服するための一つのアイディアです。面白くてワクワクしませんか、この考え方。(ちなみに業者は面倒なんで普通全部壊します。)



最後にもう一度繰り返すと、今現在、不動産投資分析のシミュレーションについてどう考えているか?

それは、シミュレーションは基礎としてマスターしていないといけないのですが、それだけでは無価値ではないかと。その上で、如何に、実地で物件の瑕疵を克服できるかが重要なのだと考えています。




私は、約8年前、「新築RC」を先駆けてやりました。

近頃は、全く反対の「減築リノベーション」を先駆け? てやりました!
(先駆けといっても、誰もついてきてくれなそうですが。。。)

「造って」、「壊して」と全く反対です。




こんな、思考の転換って、スリリングで面白くないですか?
こんなアイディアはごろごろあるんです。

皆さんもご自身のアイディアを考えて是非挑戦してみて下さい。こういう挑戦の道のりが不動産投資の本当の醍醐味なんではないかと。


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コメント一覧

人の一歩先を行くのって、大事ですよねえ。
ものによっては、先を行く方向を間違えて、誰もついてこなかったりしそうですが(笑)

減築のお話は以前勉強会で伺ったアレもそれに当たりますよね。
すごい話だなあとわくわくしながら聞きました。
ああやって既存不適格を既存的確に変えて融資を受けて購入する。
すごいテクニックだと思います。

創意工夫に溢れていて感動しました。新しいアイデアを実行するのってワクワクしますよね。

  • lewさん
  • 2014/05/10 3:06 PM

ひろさん 減築リノベーション、おもしろいでしょ。でも築古組の中にはもっとすっごいことやっている人いっぱいいますよね。自分が今やろうとしていることを既にやっている人がいるんです。ノリ**さんです。凄いです。

lewさま
楽しくワクワクしないと、意味無いですもんね。コメントありがとうございます。

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