リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
■不動産投資暦
1996年4月 不動産「死」をさまよう大怪我を負う
2001年5月 不動産投資羅針盤』開発着手
2003年10月 宅地建物取引主任者試験合格
2004年8月 宅地建物取引主任者登録
2004年10月 第二種電気工事士取得
2005年1月 不動産投資羅針盤 概念確立
2005年8月 川崎市K区中古木造6世帯購入
2006年2月 川崎市T区中古RC6世帯購入
2006年5月 ブログ開始
2006年9月 川崎市S区土地購入
2007年2月 RC建築開始
2007年4月 第1回『らしんばん』基礎編
2007年7月 第2回『らしんばん』実践編
2007年9月 第3回『建物に魂を注ぐ』セミナー&見学会開催
2007年9月 新築RC12世帯完成
2007年12月 大怪我完治
2007年10月 第4回『らしんばん』実践編
2008年2月 第5回『らしんばん』実践編
2008年12月 東京築古組立上げ参画
2008年12月 東京築古組物件評価委員長就任
2009年2月 東京ビンテージアパートメント7世帯購入
2009年8月 東京築古組リフォーム分科会副委員長就任
2009年8月 福祉住環境コーディネーター2級取得
2009年11月インテリアコーディネーターコンテスト入賞4位/応募数百点
2009年12月DYIアドバイザー合格&登録
2009年10月 東京築古組建築分科会会長就任
2010年2月 東京築古組デザイン分科会副委員長就任
2010年10月 第一種電気工事士合格
2011年5月 東京築古組退会
2012年5月 株式会社法人設立
2012年11月 第三種電気主任技術者合格&登録
2012年12月 東京コアアパートメント28世帯購入
2014年1月 東京築古組に復帰
2015年3月 日商簿記3級合格
2015年5月 帝都戸建て(Teico)購入
2016年1月 狼旅団入団
2016年9月 異次元物件(非公開)購入
2017年1月 東京築古組一時脱退
2017年6月 第一種電気工事士免状取得
2019年7月19日 異次元物件がスーパー異次元物件に
2019年7月 鎌倉古民家購入
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
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小規模共済と経営セーフティー共済
category: 銀行 | author: ガク
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    大家学です。

    各種保険を検討していましたが、大切なことを思い出しました。

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    生命保険の検討をしていましたが、一つ思い出したことがありました。それは、共済系のものです。既に、小規模共済は満額掛けておりますが、経営セーフティー共済には入っていませんでした。いろいろ調べていてふと思い出しました。

    各種保険(税務上の優遇)の加入順序としては、まず共済系を全て潰してから民間の保険という順番がセオリーです。

    (1)小規模企業共済
     7万円/月 年額84万円 を確定申告B書内で経費化
     ↓
    (2)経営セーフティー共済を個人事業で加入
     20万円/月 年額240万円 を個人事業で経費化
     (追伸*個人事業は不動産所得では経費化できない。事業所得でのみ経費化可能。)
     ↓
    (3)経営セーフティー共済を法人で加入
     20万円/月 年額240万円 を法人事業で経費化(こちらはOK)

    今回、(2)?と(3)を実行します。何かの時の備えとして有効に機能します。大規模修繕等で支払先が倒産し、融資の返済ができなくなったりした時とか、大きな物を購入した際、購入先が倒産し物品も手に入らなくなったりして資金繰りが困ったりとか、そういう時の保険です。また、全額経費計上できる付加的なメリットもあります。付加的なメリットが非常に大きいですが。。。
    取引銀行との付き合いの関係で、(2)?と(3)は別の金融機関で申し込みをする予定です。先程金融機関で申込書の送付をお願いしました。



    【経営セーフティー共済(倒産防止共済)とは】
    ・ 掛金月額は、5,000円から20万円まで800万円まで積立可能。
    ・ 全額経費計上
    ・ 任意解約40カ月以上で100%戻る
    加入資格
     会社または個人の事業者。ちなみに、複数の会社を経営している場合には、その会社それぞれで、中小企業倒産防止共済に加入できる。つまり「1企業(1個人事業)に、1契約」。

    【小規模企業共済で注意する点】
    加入要件として、一部注意が必要です。加入できないダメな例として下記のような項目があります。

    ●配偶者などの事業専従者(ただし、共同経営者の要件を満たしていれば共同経営者として加入できます。)
    →青色専従者はNGということですが、法人の取締役等であれば大丈夫だと思います。

    ●給与所得者が、副業的にアパート・マンションなどを経営している場合
    →副業的でなければOKです。

    特に下の「給与所得者が、副業的にアパート・マンションなどを経営している場合」と言うのは悩ましいところだと思いますが、該当しなければ加入できます。大切なのは加入時の考えのロジックかと思います。ここで、解釈的にロジックを構築してGo。まず、何故このような場合はダメなのかを良く考えてみます。

    上記の一例として、サラリーマンが副業的に年金対策等でマンションの一室を持っていられる例は多いと思います。そういった方は、自分が食っていければいいので規模もそれほど必要ないですし、まして、勤め先の会社から退職金も出るので、退職金的な意味合いを持つこの制度に入る必要もないはずです。そういった方は入れません!ということなのだと思います。

    もし、このような考え方であったら小規模企業共済には加入できません。ということなのでしょうね。

    でも、もし、今は給与所得者で規模もそれほど大きくないが、
    「将来、不動産賃貸業の規模を大きくし、事業化した後、そこからの収益を主として未来へと進む。」
    というストーリーを持っているとしたら、決して「副業的」とは言えないと思います。その場合、現在の不動産賃貸業は「主業の立ち上げ期」なのです。

    上記のようなしっかりとした気持ちを自分自身の心に持ちつつ、乞いにしている金融機関で申し込みをします。何も語る必要はありません。今までの銀行とのお付き合いが良好であれば、銀行員とは目と目で通じあい完了です。もし、何か質問が来たら上記のロジックをしっかり説明できるようにしておきます。まずは黙って堂々と申し込みをトライ。ロジックの中では主業なので何もやましいことはありません。きっとすんなりと申し込み完了。でも、幾らロジックを構築して挑んでも、本当は副業なんだよね〜と言うやましい気持ちがあったなら、きっと加入できません。そんな気がします。

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    comments(7) | - | PAGE TOP↑
    初めまして。経営セーフティー共済は個人事業でも不動産所得は

    掛金の必要経費としての参入が認められないと思っていましたが、

    何かやり方があるのですか。技があるのですか?個人で別の事業

    をされているということですか。
    by わいちい (2013/09/12 4:56 PM)
    わいちいさま
    コメントありがとうございます。気づいていませんでした。
    おっしゃる通り。下記に記載されていました。
    すいません、裏ワザはないです。がご指摘いただき助かりました。

    http://www.smrj.go.jp/tkyosai/050949.html
    個人事業の場合、事業所得以外の収入(不動産所得等)は、掛金の必要経費としての算入が認められませんのでご注意ください。

    でも、法人はOKで、個人はNGってどういうことか推測すると、
    ちょっとした不動産投資的な事業はNGだが、会社規模での賃貸業はOKということなのかもしれませんね。

    何か事業所得を作らねばなりませんね。何が良いか。。。。
    ん〜 法人の所有物件の施工を行う内装業を立ち上げれば行けるかもしれません。となると、開業届の業の欄に、不動産賃貸業と内装業を入れて再提出して、実際に請け負う形で業務を発注すればいけそうな感じがします。各種法令、例えば競業避止規定等も考えつつ、法人と個人の業務内容を整理する必要がありあそうです。
    ん〜 悩ましいです。



    by おおやがく (2013/09/12 6:01 PM)
    わいちいさま
    コメントありがとうございます。追伸です。
    経営セーフティー共済は、個人事業では事業所得についての経費としてしか認められないとのことで、事業所得の規模に合う形で支払金額を設定しないと、脱税的な行為として税務署から指摘を受けるのかもしれません。
    普通に考えると、例えば、事業所得が月10万円くらいしかないのに、20万円の掛け金は設定できませんよね。
    いろいろ考えると、ますます悩ましいです。当面法人だけにしようかと思います。
    by おおやがく (2013/09/12 6:15 PM)
    ありがとうございます。前々から時々読まさせていただいています。

    近くにある物件もあるので生で教授していただく機会が持てれば

    幸いです。ランキングは親父な大家で参加しています。
    by わいちい (2013/09/12 6:28 PM)
    わいちいさま
    わざわざありがとうございます。
    こちらこそ、いろいろお教えいただきありがとうございます。
    これからもよろしくお願いいたします。
    by おおやがく (2013/09/12 6:31 PM)
    小規模共済は個人で加入していますが、経営セーフティー共済のことは知らなかったので勉強になりました。
    問い合わせたところ、個人では不動産所得は対象が一般消費者がほとんどなので税務署が経費として認めないとの見解だとのこと。。。
    でも、昨今滞納や夜逃げなどの取りっぱぐれも珍しくない、法人一括貸しなどの一斉退去などのリスクもあるのではと思いましたが、食い下がるのも無駄なので。
    今後解釈が緩和されるのを期待したいですね。
    by ポチお (2013/09/13 9:52 AM)
    ポチおさま
    コメントありがとうございます。
    今まで面倒でやっていませんでしたが、現状でも事業所得を作ろうと思えば作れるので、ちょっと本腰入れて取り組んでみようと思っています。
    by おおやがく (2013/09/13 12:31 PM)






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