三○住□銀行の失敗

銀行 comments(2) - ガク

大家学です。


やっと契約が完了しました。
しばらくの間は、銀行の結論を待つことになります。
およそ一ヶ月かな〜。ちょっと暇になりました。。。。

その間のネタとして
今日は。。。。。。物件の数値分析についてのお話です。


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むか〜し、収益不動産を購入する前、物件の数値分析を突き詰めて考えていた時期があります。
実は、僕は、「数学」好きの変わり者なのです。
多分、みんな嫌いでしょ? 「数学」。。。。
ちなみに、尊敬する人は長髪の 「秋山 仁」先生です。
あと、 「量子力学」も大好きでした。
ちなみに、尊敬する人は「リチャードファインマン」先生です。



話はちょっと飛んで、先々週、三○住□銀行のご担当者と打ち合わせをしたときの話の中で、

「なぜ、都心の築古物件に融資しないの?」
と聞いてみました。すると、

行員「社内規定で、積算評価の7割までの融資で、対応年数内でしか融資が出来ないことになっているのです。」

「以前、郊外のRCにバンバン融資だしてたのに、何かあって、こんなに厳しくしてるの?」
と聞くと、

行員「そうです、私のお客さんでも、札幌の物件で苦しんでいる方がおりまして。。。。正直、本当は郊外の物件は。。。。」

「それでは、その社内規定だと、今の営業は郊外の土地持ちの地主さん回るしか無いんじゃないの?それだと営業大変でしょう?U○J見たいな感じになっちゃうンじゃな〜い?」
と言うと、

行員「そうなんです。まったくその通りなんです。ノルマは達成できないし、融資する基準を満たす案件も少なくって。。。」

と、行員も非常に苦しんでいるようでした。


銀行の考え方は急には変わらないもので、以前の基準をより厳しくする方向でしか修正できていないようです。
本行の場合、アパートローンに関しては、社内規定に縛られています。
法人向けプロパーローンに関しても、最長10年で売り上げ規模の16.6%程度までの融資に抑えられるので賃貸不動産の購入には合致しません。
今後、アパート向けに健全な融資をする為には、融資期間を耐用年数にリンクさせる考え方を修正すべきと思います。
そうしないと融資が急激に縮小し、かつ、同じ失敗を繰り返すことになると思います。



ところで、なぜ、今にして札幌のRCや郊外のRCがそれほど苦しむことになるのか?分かりますか??

実は、数値分析的には、買う前から明白。

理由はすごく単純で、

「土地と建物の価値比率が、建物に大きく偏っている」

からです。

(実際には、これに市況的な理由が加わりますが、ここでは数値分析だけに絞って考えます。)


だって、大きい建物は減価償却費が大きいでしょ〜。
「減価償却費が大きいから税金が取られなくってラッキー!」
的な感覚では、お仕置きされます!

当たり前ですが、減価償却した分は、資産価値は目減りしていっちゃいますよね。


同じ利回りでも、土地と建物の価値比率が建物に大きく偏っていると、
将来の価値の上昇が極端に少なくなります。


そんな事例で非常に極端にだったのが、当時の札幌新築RCの物件群でした。

たとえ、利回りが高く、手元にお金がたくさん入っても、建物価値の減少分を補うことは出来ません!
(札幌の物件の全てがそうとは言いませんが。。。一部は。。。)




当時、三○住□銀行は、積算価値が高く、利回りの良いものに積極的に融資をしていました。将来のことは考えずに。。。
積算価値が高く、利回りの良い物件を簡単に作る方法で一番簡単なのは、、、、

「安い土地に巨大なRC建物を建てる。。。。。」

この戦略で、誰が儲けたかは????




現在、これに苦しんでいる方が、

「今は市況が悪いが、空室さえ埋めてやれば大丈夫!」

と考えて行動していても、全てが無駄に終わる可能性があります。
建物の資産価値はそれを上回る勢いで減少している可能性があるのです。
こういうことは、ちゃんと数値分析すれば明白に分かるのです。
打破する為には、現状を見つめなおし早急な根本対策が必要となります。


つまり、現在の利回りとか、現在の積算価値とか 現在の指標だけで判断せずに
「将来の価値」を的確に把握しなければ、不動産賃貸業は失敗するということです!



「郊外のRCで、積算も出て利回りもそこそこ」

という物件

「銀行のフルローンが出るから」


という理由だけで買ってしまおうとしているあなた! 

是非、もう一度良く考えて下さい。

将来の価値がどうなるのか、ご自身で分析してから判断して下さい。
そうすればたとえ失敗しても、次の成長へと繋がります。

将来の価値分析は簡単で、
(建物価値と土地価値と積算収益)を足した金額から、(残債)を引くだけです。

この値を時間軸で見ればすぐに分かりますよ。



応援クリックの状況をみて、好評でしたら、こんな感じのネタも書こうかと思っています。

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コメント一覧

このエントリーで、札幌物件のオーナーが苦しんでいる理由として、建物比率が高く、建物減価が大きいからと結論づけていらっしゃいますが、税務上の益金とキャッシュフローを混同されていないでしょうか?

確かに、減価償却費が大きければその分、税務上の益金は圧縮されます。が、ご存じの通り減価償却費はキャッシュアウトしない費用です。そのため、減価償却費が大きいから、既存オーナーが苦しんでいるという説明はおかしくないでしょうか。

札幌の既存オーナーが苦しんでいるのは、空率率の高さや家賃の下落、運営コストが見積もり以上だったことが原因ではないですか?

数学が好きなのは良いと思いますが、いくら何でも建物比率が高いから・・・という説明は・・・

  • キャッシュが出ない?さん
  • 2012/11/30 9:32 AM

キャッシュが出ない?さん

ご指摘ありがとうございます。
目先の市況は、おっしゃる通り、空室率と運営費の高さに強く影響されているとのこと同意いたします。

銀行とは評価方法についても突っ込んだお話をしているので、それだけではないという視点を当方は持っていますので本ブログで記録に残しています。

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