第7回「らしんばん」ブログセミナー

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明日は娘の幼稚園最後の運動会です。
娘はスーパー早いので、リレーでどんな走りをするのか楽しみです。


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【「らしんばん」ブログセミナー第7回】
 1−3.B/Sの具体的説明
 (その1 B/S)
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減価償却の話ですが、従来は10%定償却でしたが、
現在1円のこしでの定額償却に変わっています。
平成19年3月31日以前に取得した旧定額法で償却している建物の償却方法ですが、
下記に例がありますのでご参照ください。


らしんばん第7回をお送りします。


今日から不動産投資のB/Sのお話に移ります。
「らしんばん」的な考えでは、不動産価値の算出に

土地価値 ⇒ 路線価
建物価値 ⇒ 再調達原価

を用いています。そのあたりのお話を進めていこうと思います。



B/Sとは「資産=負債+純資産」を表したものです。

資産= 不動産 + 現金
負債= 借金残債 + 自己資金
純資産= 資産 − 負債

⇒自己資金
自己資金は、不動産投資という事業からみると、
あなたからこの事業への融資という位置づけになります。
したがって、自己資金は不動産投資事業からみると負債になります。

⇒現金
現金はこの投資が生んだ現金のことで、
キャッシュフローの積算値のことです。

⇒不動産
不動産の価値の算定が「きも」になります。
資産の欄に加える「不動産」を物件の「購入価格」としてしまうと、
物件のお買い得度を表すことができません。
(購入価格で表現すると、相当安く買った場合と、
高く買ってしまった場合で差が出ないので問題です。)
従って、「らしんばん」的、投資価値判断では、

⇒土地値=路線価/0.8(公示地価ベース)
(路線価は公示地価の80%程度であるため、0.8で割り戻しています。)

⇒建物値=再調達原価を築年で償却した価格

として算出していきます。いわいる積算価格です。
(積算価格の算出方法にはこれ以外にも種々の方法がありますが)



さて、購入当初はキャッシュフローが無く残債も減っていないため

資産= 不動産= 積算価格
負債= 借金額+自己資金= 購入価格

となりますので

純資産=資産−負債=積算価格−購入価格

となります。
つまり、「純資産」は「積算価格で売却した場合の利益」となります。
通常はマイナスのことが多いです。(積算価格<売値が多いため)

(このように、
不動産価値=積算価格
とすることで、
「純資産」の意味は、
不動産を積算価格で売却した際の「利益」となります。
より、安全サイドでの投資価値判断が可能となります。)


■土地の価格指標として路線価があります。路線価は・・・
■建物の価格指標として原価法という手法があります。原価法とは・・・

次回はこれらについて説明していきます。



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