200Vエアコン

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おおやがくです。

 

今日は妻にテイコちゃんを見てもらいました。

 

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物件の現状と周りの現状。

良い感じなのを再度お互い認識しました。

これはテイコちゃんのガラスです。イケたない葉っぱガラスですが、イケてる感じです。(矛盾。。。)

 

 

その後、別の物件へ行きました。

エアコンを2機付ける予定なのですが、容量の関係でブレーカーをチェック。

古いタイプの松下電工、現パナソニックのブレーカー盤です。

 

中には漏電遮断器に各ブレーカーがぶら下がっています。

 

蓋の裏側です。1998年製のブレーカー盤です。6つ穴があり、4つに標準で入っていて、一つだけ2P2Eです。

 

2P2Eは2極を一緒に遮断できる200Vに対応するブレーカーです。

 

さて、エアコンをどうするか検討しているのですが、100Vのエアコンと200Vのエアコンどちらにするか悩み中です。

200Vだと3極でアース線の引き回しが必要になるが、メインの配線の電流が小さいので、後々のことを考えるといい感じなのです。また、パワーも容易に稼げる。

 

さて、どうするか?悩み中。

 

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砂壁にシーラー

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おおやがくです。

 

川崎市K区APに入居があり、いろいろと御説明に行きました。

 

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その後ていこちゃんへ行きました。

二階の砂壁を抑えていきます。砂壁の上に漆喰を塗る予定です。

 

ボロボロと取れるのでシーラーを入れます。

 

 

二種類あったので両方行きます。

 

 

 

今日はこんな作業でした。

では。

 

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完全満室間近なのでハードワーク中

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おおやがくです。

 

完全満室へ向けた作業の為、全賃とか行く暇がありません。。。。

 

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まず、東京コアアパートへ向かいました。

入居者のポストラベルをポストに貼りに行きました。

そして、部屋のチェック。特に問題ありませんでした。

 

その後、テイコちゃんへ行きました。

今日のメインは、工具類の撤収です。明日川崎市K区アパートの仕上げに行くために、すべての工具を車に積み込みました。

ただ、少し時間があったのでガス管を撤去しました。

 

和室に飛び出しているガス管の口ですが、エアコンを投入するのと、危険防止のため撤去しました。

まあ、ガス暖房はあったかいんですがね~

 

そして、極秘の打ち合わせをしに東京の一等地へ行きました。

やはり駐車料金は高いです。一日料金3000円弱でした。

 

打ち合わせ後IKEAへ行き買い物をしてから帰還しました。

 

ハードワークな一日です。

 

 

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サッシの歪

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おおやがくです。

 

今日もテイコちゃんへ行きました。

 

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一か所サッシの動きが硬く、歪んでいる個所があるんです。

梁の上に柱が乗っている部分が2cm落ちていて、ここが調整しきれなかったんです。

その部分のサッシがイマイチなんです。

よく見ると、サッシ下側の中央部が上に凸って(トツッテ)います。

 

斜めから見ると良くわかりますね~

 

レーザーで測定すると、一番左と右で2cm落ちているんですが、中央部までは高くて、そこから一気に2cm落ちています。

つまりは、サッシの下のレールはまっすぐではないんです。

 

サッシの入れ替えしかないかな~?って思っていたんですが、最近沢山の経験を積んできているので、本格的に直すことにしました。

 

まず、下側の壁を壊します。

 

縦に入っている支え3本をぶった切ります。

 

車のジャッキでぐりぐりと広げます。

 

下のレールが真っすぐ(といっても手前に2cm落ちているんですが、真っすぐ落ちる感じに修正)になるまで、ジャッキを掛けたらレールの下の木の下側にもう一本木をあてがい(写真の白っぽい木)、ビスで多点止めしました。

 

構造用合板で下側の木と上の木をビスで止めまくりました。これでがっちりとレールが真っすぐに固定されました。

 

ボードを張るための下地を面ツラになるように入れます。

 

石膏ボードで塞いで完了!

 

今まで外せなかったサッシが外れました!

 

ちゃんと閉まらなかったサッシが、戸車調整してピッタリと収まるようになりました。このサッシとフレームの微妙な隙間を見ると、ズレていないことが分かります。

 

これで、一番重症な箇所の補修が完成しました。いや~良かったです。

 

さて次の作業。ロフトです。

ロフトの床を作りこむ準備です。合板を梁に固定しているんですが、このままでは床の収めがイマイチです。

 

見切りの木をワトコ塗装後にボンド併用で固定しました。

 

壁沿いも。。。

 

杉板の無垢材をワトコ塗装した手作り巾木を、ボンド併用で固定しました。

 

2階の下地までほぼほぼ完成しました。

来週は一階にイケそうです。

 

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開口部を塞ぐ

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おおやがくです。

 

今日もテイコちゃんへ行きました。

 

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今日も開口部をひたすら塞いでいきました。

押入れの上部戸袋付近を塞ぎます。

 

押入れの中に、天板を入れて、壁を真壁内に杉板をはめ込み、上部の三角部は石膏ボードをはめ込みました。

 

そして、ロフト床の見切りを作り、巾木を作り今日は終了です。

 

 

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今日も真壁の杉板収め

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おおやがくです。

 

今日もテイコちゃんへ行きました。

 

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途中、川崎市K区APの空室に網戸をセットして、川崎市S区RCの植栽を選定しました。

植栽のツルがエアコンの室外機に入り込んでいるようで、凄い音が出ていると近所の人が教えてくれました。

徹底的に選定してテイコちゃんへ行きました。

 

到着すると暑いです。

昨日の続きをひたすらやりましたが、まだ終わりません。

 

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真壁の杉板収め

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おおやがくです。

 

今日もテイコちゃんへ行きました。異次元物件で要らない材料を積み込んで出撃しました。

 

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まず最初に網戸を張り替えました。これから暑いので風が欲しい。。。でも蚊はイヤ。。。ということで。

 

これが使用する杉板です。

 

この微妙な隙間に止めていきます。

 

フィニッシュネイルで打ち込んでいきました。

 

こんな微妙な隙間も。。。

 

埋め込みます。もちろん、鉋とかで調整しています。

 

こんな感じになりました。杉板が良いアクセントになると思うのですが、完成しないと良くわからない。

 

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真壁のボード収め

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おおやがくです。

 

今日はテイコちゃんへ行きました。もういい加減完成へ向けて頑張る意気込みです。

 

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さて、テイコちゃんですが前に作業したのが、2017年1月14日、、、、

ということで、1年4か月ぶりの作業です。

 

もう、何をやっていたのか忘れています。

到着してしばらく茫然。。。。

 

 

かたずけをして、掃除をしてから作業に取り掛かりました。

 

ここまで仕上げていたのでボードをはめていきます。

Before

 

After

 

こちらも、

Before

 

After

 

こちらも、、、

Before

 

After

 

そしてこちらも

Before

 

After

 

そうそう、近所にこいつかあるんです。

どうなっているかなって思い見に行ったんですが、管理会社も変わって入居も半分以上は入っていそうな感じでした。

頑張る人は頑張っている感じです。

 

また明日に続く。。。。

 

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完全満室復帰と目標利回り200%

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートへ行きました。

 

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3点ユニットバスのホテルライク化工事をしようと思ったのですが、さて、やるか。。。と思った瞬間に入電。

「申し込み入りました!」

妻が前の休日に業者さんに電話しまくってくれて、先週末に内見入り検討中だったお客さんからの最終回答が入ったようでした。

で、今日の作業は。。。。。

 

当然中止!です。

 

こちらの意向で、勝手にやると、「前のが良かったのに〜」とか言われてトラブルになる可能があるからです。

 

ということで、完全満室復帰です!

 

とは言え、ちょっとした備品は取り付けました。

押入れにパイプを付けてハンガーがかけられるようにしました。

 

室内に洗濯が干せるようにしました。

 

電子錠も交換しました。マスター番号が設定できるタイプに。。。

 

そして、時間が空いたのでテイコちゃんへ向かいました。

一応、ちゃんと建っていました。

室内はこんな感じ。

 

驚いたのは周りの風景です。

 

新築の戸建てが沢山並んでいて、囲まれていました。前は更地だったのです。

 

そして、さらに驚いたのが、販売価格が5000万円台と高いことと、

残り1棟だけという売れ行き。

 

完全に乗り遅れました。

絶賛販売しているときに「そちらは5000万、でもこちらは2000万」とか看板建てて売り抜けようとする計画があったんですが、、、(冗談です。)

 

でも、少し変な気分になりました。

多分、私、テイコちゃんの値付け間違えている(一応売り出しているのですが、、、)という感じがして来ました。

 

所詮、帝都だし、何か周りも殺風景なので、このエリアは下り坂なのかなって思っていたんです。

でも、周りに新築が建ちバンバン高値で売れている現状と、よくよく考えると、徒歩圏に大きなスーパーが3つある(一つは日常使いのスーパー、一つは激安スーパー、一つはオシャレなスーパー)ことと、ホームセンターもあることと、温泉もあること。。。駅から徒歩6分と近いこと。。。

 

と、いろいろ考えると、多分上り坂なエリアなのかもしれないと感じてきたんです。

 

しばらく周りを散歩して冷静に戦略を考えました。隣りのおばさまとも世間話をして最近の地域の周りの感じを教えてもらいました。

すると、スーパーの一つが、

「なんかすっごくオシャレになっちゃって、変な感じよ〜」

とおっしゃいました。

 

やっぱり少し上り坂なエリアなのかもしれないのです。

 

ということで、売値を大幅にげてみようと思います。

売値と買値で、今までの年数で見ると、、、ほんとに売値の価値の作りこみが出来れば、利回り200%となります。

利回り200%って、なんだか、超頑張れる気持ちになります。

 

では。

 

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待てば海路の日和あり

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おおやがくです。

 

今日は、プロフェッショナルな建築写真家に一日張り付いて撮影技術を見ていました。いや~勉強になった。。。

 

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さて、それとは別にちょっと進展です。

前にも書きましたが、テイコちゃんの接道に関してですが、今現在は建築基準法上の道路ではないのですが、隣の敷地に開発が入り道路にする段取りが着々と進んでいました。その後、開発業者は全員の同意もとれたようで、無事、役所に提出する書類を整えつつあります。

 

本日は、測量会社の方がわざわざ自宅まで印鑑をもらいに訪問されました。

もちろん快く印鑑をボンボン突きました!

 

さて、今後の予定としては書類を整えた後、役所に開発に関する書類を提出します。

6月中旬から道路の工事が始まります。

そして、8月中旬から9月上旬までに完成し、役所が開発の検査をします。

その後、2~3週間で建築基準法第42条1項2号道路になります。

その後、ひょっとしたら建築基準法第42条1項1号道路に転換される可能性もあります。

 

ということで、10月下旬ごろには道路になります。

ということで、リノベのターゲットスケジュールは「秋」です!まだまだ、急いで仕上げてはいけません。ゆっくりゆっくりと。。。

ここまでのプロセスで、私は何もしていない、ただただ待っていただけ。。。

待てば海路の日和あり

では。

 

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