完全満室復帰と目標利回り200%

帝都戸建て comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートへ行きました。

 

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3点ユニットバスのホテルライク化工事をしようと思ったのですが、さて、やるか。。。と思った瞬間に入電。

「申し込み入りました!」

妻が前の休日に業者さんに電話しまくってくれて、先週末に内見入り検討中だったお客さんからの最終回答が入ったようでした。

で、今日の作業は。。。。。

 

当然中止!です。

 

こちらの意向で、勝手にやると、「前のが良かったのに〜」とか言われてトラブルになる可能があるからです。

 

ということで、完全満室復帰です!

 

とは言え、ちょっとした備品は取り付けました。

押入れにパイプを付けてハンガーがかけられるようにしました。

 

室内に洗濯が干せるようにしました。

 

電子錠も交換しました。マスター番号が設定できるタイプに。。。

 

そして、時間が空いたのでテイコちゃんへ向かいました。

一応、ちゃんと建っていました。

室内はこんな感じ。

 

驚いたのは周りの風景です。

 

新築の戸建てが沢山並んでいて、囲まれていました。前は更地だったのです。

 

そして、さらに驚いたのが、販売価格が5000万円台と高いことと、

残り1棟だけという売れ行き。

 

完全に乗り遅れました。

絶賛販売しているときに「そちらは5000万、でもこちらは2000万」とか看板建てて売り抜けようとする計画があったんですが、、、(冗談です。)

 

でも、少し変な気分になりました。

多分、私、テイコちゃんの値付け間違えている(一応売り出しているのですが、、、)という感じがして来ました。

 

所詮、帝都だし、何か周りも殺風景なので、このエリアは下り坂なのかなって思っていたんです。

でも、周りに新築が建ちバンバン高値で売れている現状と、よくよく考えると、徒歩圏に大きなスーパーが3つある(一つは日常使いのスーパー、一つは激安スーパー、一つはオシャレなスーパー)ことと、ホームセンターもあることと、温泉もあること。。。駅から徒歩6分と近いこと。。。

 

と、いろいろ考えると、多分上り坂なエリアなのかもしれないと感じてきたんです。

 

しばらく周りを散歩して冷静に戦略を考えました。隣りのおばさまとも世間話をして最近の地域の周りの感じを教えてもらいました。

すると、スーパーの一つが、

「なんかすっごくオシャレになっちゃって、変な感じよ〜」

とおっしゃいました。

 

やっぱり少し上り坂なエリアなのかもしれないのです。

 

ということで、売値を大幅にげてみようと思います。

売値と買値で、今までの年数で見ると、、、ほんとに売値の価値の作りこみが出来れば、利回り200%となります。

利回り200%って、なんだか、超頑張れる気持ちになります。

 

では。

 

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待てば海路の日和あり

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おおやがくです。

 

今日は、プロフェッショナルな建築写真家に一日張り付いて撮影技術を見ていました。いや~勉強になった。。。

 

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さて、それとは別にちょっと進展です。

前にも書きましたが、テイコちゃんの接道に関してですが、今現在は建築基準法上の道路ではないのですが、隣の敷地に開発が入り道路にする段取りが着々と進んでいました。その後、開発業者は全員の同意もとれたようで、無事、役所に提出する書類を整えつつあります。

 

本日は、測量会社の方がわざわざ自宅まで印鑑をもらいに訪問されました。

もちろん快く印鑑をボンボン突きました!

 

さて、今後の予定としては書類を整えた後、役所に開発に関する書類を提出します。

6月中旬から道路の工事が始まります。

そして、8月中旬から9月上旬までに完成し、役所が開発の検査をします。

その後、2~3週間で建築基準法第42条1項2号道路になります。

その後、ひょっとしたら建築基準法第42条1項1号道路に転換される可能性もあります。

 

ということで、10月下旬ごろには道路になります。

ということで、リノベのターゲットスケジュールは「秋」です!まだまだ、急いで仕上げてはいけません。ゆっくりゆっくりと。。。

ここまでのプロセスで、私は何もしていない、ただただ待っていただけ。。。

待てば海路の日和あり

では。

 

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再建築不可からの脱却

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おおやがくです。

 

今日は、異次元物件で草刈りしていました。今日はそれ以外にスッゴク良いことがありました。

 

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実は、東京帝都にあるテイコちゃん! そのテイコちゃんがある土地は再建築不可なんです。

でもまあ、新築できるんです。。。。この辺の事情はランキングも上がらないので伏せておいてですね~

 

これが、正式に!再建築できるようになる目途がたったんです!しかも自分は何もせずに。。。。

テイコちゃんの道路を挟んだ隣りに広い土地があるんですが、いつもその土地を眺め、きっといいことがありますように!って祈っていたんです。自分的には、たぶん2、3年寝かすと良いことありそうな予感をビシバシ感じていたんです。

 

購入後、半年くらいでその土地に開発が入り始めました。

そして、その業者さんともお話して、少し入れ知恵をして、ゴニョゴニョゴニョゴニョ。。。。。

結局、お尻に火が付いたような感じで業者さんがフルパワーで役所と折衝し、、、、、

多分、あと3か月後に、遅くとも半年後に無事に再建築できる状態になることになりました。

先程、自宅まで測量士が挨拶に来て、その辺の事情を教えてくれました。

 

市場価格の1/3で購入した、テイコちゃんですが、これで間違いなく倍くらいの資産価値にはなります。

ゆーっくりとテイコちゃんを仕上げていたんですが、そのスピードの遅さは、実はワザとだったんです。

こうなることも予測していたんです。。。。

ちょっと、どや顔で自慢して、、、、

 

まあ、ラッキーでしょ~ってことで。。。。

 

 

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真壁か大壁か

帝都戸建て comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

一昨日に続き昨日もテイコちゃんへ出撃しました。昨日のまとめです。

 

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まずは、仕入れの補強を行いました。既設の4mmのべニア(薄っ!)の上に6.5mmのべニアを重ね張りして補強しました。

Before

 

After

 

意外とカットの合わせが大変でした。どこが直角よ〜って感じ。

 

その後、壁を作りこもうとしたら、ビスが足りなかったので、近所のホームセンターで購入

75mmの400本入りで400円もしないんです。一本1円以下です!

箱買いは超お得です。

 

柱の内側に木材を留めていきます。

 

石膏ボードを切ってその木材に留めていきます。

 

こんな感じです。

これが真壁です。柱をあえて出しています。大壁は柱を隠す様に壁を作るので、施工も楽で、見た目もすっきるするんですが、

ここは、あえて!この汚い柱を出す「躯体をインテリアに取り込む」手法を使います。

 

上の柿渋で塗られた茶色の躯体の木と、縦の木がデザイン的に繋がり、カッコいいです。

また、真壁は、大壁に比べて、少しだけ空間が広がるのもメリットです。

この少しの空間も寄せ集めるとかなりのボリュームになります。雑誌、百冊くらいは入りますから。。。

 

 

では、テイコちゃん、また来週!

 

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ロフト造り

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おおやがくです。

 

昨日に続き本日もテイコちゃんへ出撃しました。

 

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現在、二階を仕上げています。

照明スイッチを取り付けました。ここにしか付ける場所が無かったのです。

一応、VE管で引っ張ってきました。本当は、VE管をメタリック塗装しようと思っていましたが、面倒になっちゃいました。

 

到着して、資材の洗い出しを行い、近所のスーパービバに、石膏ボードやコンパネを購入しに行きました。

1tトラックで搬入しました。

 

小屋裏スペースにロフトを作ります。

 

この貧弱な金物で根太を受けます。まあ、ロフトなんで、大丈夫でしょう。

 

 

レーザーで躯体周りの高さを出してから、最終的に根太の高さで水平を調整しています。

 

そして、ラワン合板を敷き詰め、ロフト完成!!

 

次に火打ちの交換です。これがもともとついていたものですが、、、、

 

小さな釘でしか止まっていないのです!完全なる手抜き工事なんです。本当は中央の大きな穴にボルトが、、、

 

これが、交換した火打ち

 

構造ネジ6本で固定されています。強度的には従来の20倍以上にはなったと思います。

 

だんだん飽きてきて、進行が芳しくないですが、気合を入れて乗り越えます!

早く、アネゴに追いつきたいです。

 

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OSB天井張りの続き。。。

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おおやがくです。

 

昨日に続き本日もテイコちゃんへ出撃しました。

 

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まずは、機能やり残したOSB合板を天井に貼り付ける続きです。

あと少しです。

ここと、、

ここです。

 

昨日と同じ工程なので悩みもなくスイスイと施工しました。天井は完成です。

 

 

このまま張りっぱなしでの仕上げとします。

 

火打ちも取り付けます。

 

良い感じです。一か所だけついてなかったんで、こいつを付けましたが、これの方が良い感じでしっかりと固定されるんで、

全部付け替えてしまおうと思います。一つ500円もしないので。。。

 

次に、二階の電気配線を作りました。この柱に上からVE管で取り出しスイッチ化しました。

 

Afterの写真を撮り忘れた。。。

動作確認も問題なしでバッチリでした。

 

 

作業の途中、妻から電話があり、トラブルがありました。

川崎の物件で、ヘルパーさんとかお医者さんに掛かっている、役所管轄の入居者のおじさんがいるんですが、

ヘルパーさんが行ってもいない感じで、役所の担当者がちょっと焦って電話をしてきた。

私も入居者に電話したんですが繋がらず、ちょっと嫌な予感。。。

明日、10時に現場で開錠する段取りで、役所の方と待ち合わせることにしていました。

夕方、本人と連絡が取れたようで、明日の立会いはキャンセルとなりました。

良かった良かった。。。

 

こんな感じの事件って、結構ありますよね〜

 

では。

 

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仕事初めに天井OSB合板張り

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おおやがくです。

 

皆様、あけましておめでとうございます。だいぶゆっくりしていましたが、仕事初めです。

(と言いつつ、正月明けにチェーンソーで木を倒したりはしていましたが。。。)

 

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仕事初めにテイコちゃんへ出撃しました。

昨年末までに、工程としてはここまで来ていました。

スタイロを仕込んだ天井へのOSB合板の貼り付けです。

 

今日は、ひたすらこの続きを施工していました。

最終的にここまで来ました。

 

 

あと残りは少しだけです。

 

 

明日には完了することでしょう。

では。

 

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テイコちゃんリノベ合宿

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おおやがくです。

 

昨日からテイコちゃんに泊まり込み、一人リノベ合宿を行いました。

 

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■DAY1

まず最初に、一昨日は柿渋の着色材を塗ったので、本物の柿渋を塗りました。

 

良い感じの色になりました。

 

天井照明の電気配線を構築しました。

 

VVFを通してから上に導いて電灯回路を構築しました。

 

このへんに照明を付けます。

 

 

次に、金物を取り付けます。

この建物、金物を通す穴はあるのに、金物はありません。

そう、多分、これ、欠陥住宅です。

 

しょうがないので、金物を付けます。

 

 

 

取り付け途中で、夜中になりましたので、温泉行ってから寝ました。

 

■DAY2

 

金物を取り付けます。足りない金物は近くのホームセンターで買い足しました。

 

 

 

小屋組みを一周結合しました。その他にも、プレート金物を付けたりして、完全補強をしました。

 

次に、OSB合板を天井にビス止めしました。

 

意外と、大変な作業です。取り回しを工夫しないと、所定の場所にもっていくことは出来ません。

 

結局、OSB合板4枚取り付けまで、完了です。

 

OSB合板の取り付けは、あと2日くらい掛かりそうです。

 

 

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梁磨きと柿渋着色

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おおやがくです。

 

今日はテイコちゃんへ電車で行きました。

 

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冬は寒いです。

まだ、エアコンは無いのですが、浴室に浴室乾燥機が付いていて、最悪はその暖房機能を使えば、凍死しません。

ということで、電気系の接続をしました。

ブレーカーから取り付けます。新規調達したブレーカー

 

配線をつないで盤に持ってきてから、、、

 

ブレーカーを取り付け、配線の接続をしました。

 

動作確認でバッチリOK! 暖房すると確かに暖かい。。。良かった良かった。

 

その後、2階の梁を磨きました。何故か、と大きく書かれています。せめて、「いろはに」とかで書いていて欲しかったんですが、変てこな棟梁です。

 

イノグチのサンダーをグラインダーに取り付けて磨きます。

 

天井付近の作業です。さすがに、私、羽とか生えていないので、下から脚立で作業するわけで、頭や目や鼻や口にいろいろんと飛んでくるので、完全防御して作業します。ゴーグルとマスクは必須です。

 

磨いた後は、柿渋攻撃!

本当は柿渋って、塗った直後は色の変化は無く、時間と共に黒くなってくるんですが、この左側のを最初に塗ると、黒い色を最初から出してくれます。まあ、柿渋専用の着色料です。

 

良い感じの色になりますね〜

 

今日は着色料をぬりぬりして終了。

 

 

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天井断熱材施工

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おおやがくです。

 

今日はテイコちゃんへ行きました。

 

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昨日、ホームセンターでOSB合板を爆買い本日搬入しました。

 

OSB合板をよく見ると、、、

ポーランドのザリーというところの舶来品でした。

 

そして、さらによく見ると。。。。

テイコという刻印が!なんで分かった?テイコちゃんで使うって。。。

 

さて、今日は天井に断熱材を仕込みました。

 

スタイロフォームをカットしてはめ込んでいきました。

 

本当は、屋根と断熱材との間には結露防止のための通気層が必要だったりもするのですが、この家の気密性を考えると。。。。

また、この面にダイレクトにOSBを固定するのですが、ほんとうは木部の断熱係数を考えるとあまり良くないことも分かってはいますが。。。。

まあ、公庫仕様とかは無視して組み上げていますが、性能はやらないよりは格段にUPするのです。

 

どんどんとはめ込んでいきます。

 

そして、夜までかかりましたが完成!

 

 

 

次の工程は、梁の磨き→柿渋塗り→耐震金具取り付け→OSB合板→壁施工

と続く。

 

まだまだ、遠いな〜

 

 

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