リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
■不動産投資暦
1996年4月 不動産「死」をさまよう大怪我を負う
2001年5月 不動産投資羅針盤』開発着手
2003年10月 宅地建物取引主任者試験合格
2004年8月 宅地建物取引主任者登録
2004年10月 第二種電気工事士取得
2005年1月 不動産投資羅針盤 概念確立
2005年8月 川崎市K区中古木造6世帯購入
2006年2月 川崎市T区中古RC6世帯購入
2006年5月 ブログ開始
2006年9月 川崎市S区土地購入
2007年2月 RC建築開始
2007年4月 第1回『らしんばん』基礎編
2007年7月 第2回『らしんばん』実践編
2007年9月 第3回『建物に魂を注ぐ』セミナー&見学会開催
2007年9月 新築RC12世帯完成
2007年12月 大怪我完治
2007年10月 第4回『らしんばん』実践編
2008年2月 第5回『らしんばん』実践編
2008年12月 東京築古組立上げ参画
2008年12月 東京築古組物件評価委員長就任
2009年2月 東京ビンテージアパートメント7世帯購入
2009年8月 東京築古組リフォーム分科会副委員長就任
2009年8月 福祉住環境コーディネーター2級取得
2009年11月インテリアコーディネーターコンテスト入賞4位/応募数百点
2009年12月DYIアドバイザー合格&登録
2009年10月 東京築古組建築分科会会長就任
2010年2月 東京築古組デザイン分科会副委員長就任
2010年10月 第一種電気工事士合格
2011年5月 東京築古組退会
2012年5月 株式会社法人設立
2012年11月 第三種電気主任技術者合格&登録
2012年12月 東京コアアパートメント28世帯購入
2014年1月 東京築古組に復帰
2015年3月 日商簿記3級合格
2015年5月 帝都戸建て(Teico)購入
2016年1月 狼旅団入団
2016年9月 異次元物件(非公開)購入
2017年1月 東京築古組一時脱退
2017年6月 第一種電気工事士免状取得
2019年7月19日 異次元物件がスーパー異次元物件に
2019年7月 鎌倉古民家購入
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
RECOMMEND
法人決算へ向けた簿記作業
category: 会計 | author: ガク
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    おおやがくです。

     

    我が法人は4月末が〆なので6月中にすべての決算作業を完了させないといけません。

    ここ数日取り組んできた簿記も、本日、詰めの作業を行い完成し、会計事務所に送付しました。

    やっとひと段落です。

     

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    一日簿記Day
    category: 会計 | author: ガク
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      おおやがくです。

       

      今日は一日ぼきDayでした。。。

      今朝、クレーム入電。。。猫関係で対応。。。。

       

       

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      確定申告準備
      category: 会計 | author: ガク
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        おおやがくです。

         

        入居申し込みキャンセルの電話がありました。。。。

         

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        今日は、給料日で激込みな銀行で口座間の資金移動をしてから確定申告準備です。

        まだやっています。

        もっと税制が簡単ならこんな無駄な仕事しなくていいのに。

        めんどくさい作業です。

        これはコンピューターがやるべき作業です。

        人間がやるような作業ではない。。。

         

        と疲れ愚痴。

         

        では。

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        (続)利回り10%と20%
        category: 会計 | author: ガク
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          おおやがくです。

           

          以前この記事を書いてから、近い視点での記事をポールさんヒロヲさんが記事を書いています。

          いろいろな視点があるというのはほんと良いことだと思いますので今回も続きを。。。

           

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          さて、都心の低い利回りと郊外の高利回り。つまり都心の高い物件と郊外の安い物件の比較です。

          キャッシュフロー的な視点、積算的な視点などいろいろな視点から考えることができます。

           

          一方で、そういった視点はすでに市場が織り込み価格を形成されていると言うこともできるのです。

          但し、この根底にあるのは取引に流動性がある場合で、不動産では飛び値的な値がたまに出ることはありますが、根本の原理としては成り立つことです。

           

          流動性の高い都心の不動産においては、値段が高い理由は「市場がそのように評価しているから」と言うことができます。

           

          流動性の低い郊外の不動産においては、流動性が低いため鬼指しにより激安不動産を手にすることもできますが、根本的には市場が(あなたが指値したとしたらあなたがそう評価した)そう評価しているということで安くなっています。

           

          ということで、都心不動産は利回りが低いという目先のキャッシュフローだけ見て、投資としては損だよっていくら言っても、市場はそうは評価していないのです。不動産の将来にわたる有効性、都心不動産の税制面での優遇性、はたまた、担保資産としてのコレクション性などいろいろな要因から市場は都心不動産を高く評価しているのです。

           

          さて、その先に投資戦略としてどう考えるかということになります。

          すでに出来上がった物件を買い、そのまま貸すっていうのではあまり儲かりません。

          工夫が必要です。

           

          根本にはある考えは「瑕疵」を「正常化」することになります。

           

          郊外に多く見られる不動産の瑕疵は、「ボロい」こと。そして、流動性が低いことに注目して、「鬼指し」よりさらに激しい「激鬼指し」により本当に安いと思う金額で不動産を買って、「ボロい」という瑕疵をリフォームで正常化し、さらには、見たこともない居心地の良い空間を造りこみ、高利回りを追求するのです。このスキームはDIY好きな人にとっては単純に楽しいです。私もやっています。

           

          はたまた、都心の不動産に絞り、瑕疵のある不動産を手にし、正常化をはかることにより価値の上昇を手に入れるのも手です。

          再建築不可の土地を買い、道路側の土地を買い再建築可にし、RCを立てたり、大きめのボロ物件を買い、部屋を区切って集合住宅に変身させたりと、たぶん都心には郊外よりもたくさんの種類のスキームがあり、それが面白かったり、また、難しかったりするのです。

           

          最近の話だと、私も、先日、買うことはできなかったんですが、都心の築古RCのビルの半分を買おうとしたことがありました。土地は半分で別れて登記されており、建物もその土地に乗っかった縦方向の部分で区分登記されていました。建物は古かったんです。そんな事情から最終的には利回り13.4%という価格でOKまでもらっていました。場所は駅近で商用300%、道路も4m以上、土地も綺麗な正方形、近隣は高級住宅地、周りの取引事例も多く、この物件の土地値を考えると、その価格は土地値の2/3程度でした。ちなみに都心なのに銀行評価よりも安い価格でした。普通に回しても賃貸需要は旺盛で13.4%の利回り(もちろんすでに満室)があるのでキャッシュフローとしても維持することができます。

          そんな瑕疵のある物件を買って最終的に建物解体後更地にすれば、新築RC建てても良いし(またその際の銀行融資は固いです)、売却しても良いし、まあそんな感じで考えていましたが、結局は買うことはできませんでしたが。

          都心でもそんな瑕疵を正常化するスキームを組み合わせると面白い物件が沢山あるわけなんです。

           

          世の中にはいろいろな瑕疵が存在しています。それらを正常化するスキームを考えるのは楽しいです。

           

          都心でも郊外でもあなたの工夫が無ければ大きな利益を手に入れることはできないのです。

           

           

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          複雑怪奇な「ふるさと納税」制度
          category: 会計 | author: ガク
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            おおやがくです。

             

            年末に向けて個人の会計を仕上げないと。。。。。

             

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            今年もあの忌々しいふるさと納税のシーズン到来です。
            やっと国もこの制度のゆがみに気づき対策を入れようとしていますが、いい加減もうやめませんか?
            消費税のポイント制度とかもまたやろうとしているし、ほんと政治家さんは馬鹿なの?

            「知っている人だけ」が、「調べた人だけ」が得をする制度って国が主導してやることではないと思いますよ。

            とは言いつつ、やらないと損な状況なので不本意ながら制度に乗っかりやります。


            さて、ふるさと納税の計算、皆さんはできるのでしょうか?
            たぶん政治家さんでも、詳細に説明できる人っていないと思いますよ。

            これ、かなり複雑なんです。

            まず、ふるさと納税額から2000円引いた金額を、寄付金控除として課税所得から控除します。
            それにより所得税が下がります。

            市県民税では、寄付控除した金額をいったん無かったことにして市県民税を計算した後、
            基本の控除の中で、市民税控除額(ふるさと納税額から2000円引いた額の6%)、
            県民税控除額(ふるさと納税額から2000円引いた額の4%)を計算します。
            そして、累進課税的に計算される特例控除と、市県民税所得割額の20%の低い方を特例控除額とし市県民税から控除します。

            そんな流れなのです。(間違いあるかも、、、)
            ほんと、書いていても分からなくなります。
            自分も、なぜそういう計算になるのかは直感的に分かりません!
            税制の複雑さからくる計算の複雑さなのだと思います。

             

            このリンクを見直して再度勉強しています。


            昔は、根本のロジックから理解するように努めていたんですが、この歳になってはもう半ば諦め、
            というか、税制にはたいしたロジックはなく行き当たりばったりの積み重ねからきていることを理解したので、
            不本意ながら、この複雑怪奇な日本の税制の流れに乗るしかないと思っています。

            日本に生きている以上、日本の作った制度に乗らざるおえない状況です。
            今後消費税増税に伴い、ポイントとかわけのわからない制度が乱立して、これまた複雑な税制を組みこんでくる状況なので、
            ますます、この無駄に複雑な制度を理解する時間がほんと無駄だと思うのですが、しょうがないですね。

            半分諦めの日本のシステムです。

            ということで、これからふるさと納税やります。

             

             

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            PS。。。ちなみに今朝のビビットにふるさと納税の特集やっていましたが、あの金森重樹氏は3040万円をふるさと納税しているそうです。
            あ!個人の年収ばれちゃうじゃん!きっと不動産で積み上げているんだと思うのですが、なんで、そんなにも個人に寄せているのでしょうか?不思議。

             

             

             

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            ひたすら会計処理の耐久レース
            category: 会計 | author: ガク
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              おおやがくです。

               

              昨日、今日と会計処理をひたすらしていました。

               

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              年末前に慌ただしくなるのも何なので、この時期に今までの会計をまとめておくことに損はないと思います。

              さて、年末に向けてまた「ふるさと納税」で悩むことになります。

               

              ほんと、この制度無くなってくれないかな~

              ほとんどの国民は、「やらないと損」としか思っていない状態ですよ~

              故郷を応援する的な気持ちは、ほんと少ししかないという状態ですよ~

              なんでわからないのか政治家達は。

               

              どうせなら、伝統工芸品とかに絞ってやれば応援する趣旨になるのに。。。。。

              私なんて、昨年は伝統工芸品の「棕櫚のほうき」を数万円で購入したんですよ~

              ホームセンターで量産品を買えば千円ちょっとで買えるのにですよ。

               

              「ふるさと納税」をそんな形にしてもらえないかな~

               

              という個人的なつぶやきは置いておいて、とりあえず会計入力をひたすら行いました。

              決算的には、昨年と大きく変化なし?(あ、保険関係の違いがあるかも。。)だと思うのですがまだ分析できていません。

              後日分析していこうと思います。

               

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              PC作業
              category: 会計 | author: ガク
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                おおやがくです。

                 

                この3日、PC作業にかぶり付きです。

                簿記やら、資料まとめやら、PCの環境整備やら、、、、、

                異様に疲れます。。。。。

                そして、健康に悪そうな気がします。。。。

                 

                たぶん、ペンキとか塗ったり、リフォームしていたりしてた方が長生き出来そうな気がします。。。。

                きっと、普通のホワイトカラーより小金持ちなブルーカラーの方が人生幸せな気がします。。。。。

                 

                デスクワークばかりやっていると、だんだんと頭が膿んできます。。。。。

                 

                ということで、少し走ってきま~す。。。。。

                 

                では。

                 

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                法人決算
                category: 会計 | author: ガク
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                  おおやがくです。

                   

                  昨日、法人税を支払いました。。。。

                   

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                  我が法人は4月末が期末のため、今月が決算の締切りです。会計帳簿類は会計事務所が定期的にプレッシャーを掛けてくれたおかげで、比較的すんなりと数字が合いました。そして、昨日、法人税を支払って来ました。

                   

                  いつも思うんですが、申告書の「別表」類。。。これってホント複雑です。一度は理解したんですが、今は会計事務所様に完全依存しています。業務形態は凄くシンプルなので、別表の数字もシンプルではあるのですが、沢山の別表を申告しないといけないようです。まあ、今の業態だと、別表なんて理解する必要もなく決算書が大切でこれはホント紙に穴が開くくらい理解しています。まあそこが大切だとは思うのです。

                   

                  さて、業績はというと、凄く良くなってしまいました。実際の利益は物件が増えなければ変わらないのですが、各種対策関連項目のゴール到達部分が利益化されたりしてしまいました。その影響です。まあ、今後は税金を沢山納めて、数字を良くして、融資体力を上げて行く方向で頑張ろうと思っています。

                   

                  本日は繰越作業を行い、5月からの溜まった入力を行いました。これもまた大変です。。。。前受金、未収金、、、などの決算仕訳関連の数字合わせ。。。。

                   

                   

                  さて、別件2件。。。。

                  先日発注したエアコンが2機到着しました。

                  某特殊物件の土台補修工事をしないといけない。。。。マイスター認定?の建築大工の方と一緒にやる予定。

                   

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                  地震の転倒対策
                  category: 会計 | author: ガク
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                    おおやがくです。

                     

                    今朝、大阪での大きな地震のニュース。小学生が犠牲になるとは悲しいです。

                     

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                    鉄筋の入ったブロック塀がそのまま倒れてきている光景は恐ろしいです。

                    何故、既存の塀に、頑丈にしっかりと固定していないのか?

                    施工に不備があるように思えてなりません。

                     

                    さて、午前中、会計作業を済ませました。これで、出たとこ勝負で税金を納税予定です。また高級車一台分くらいか?

                    その後、ビンテージ系の家具のメンテをしてから、自宅の本棚の地震対策を行いました。

                    2m近い本棚が3つあるのですが、何カ月か前に移動してから固定していませんでした。そのうち固定しようと思い金具類も準備していたんですが、忙しくってサボっていました。

                    今朝の地震の件もあるので、真剣に頑丈に固定しました。

                    まずは「身の回りの対策から」という姿勢が重要なのだと思います。

                     

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                    畑の整備と簿記と
                    category: 会計 | author: ガク
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                      おおやがくです。

                       

                      明日入居予定の川崎市K区アパートの入居者へ電話すると、明日も作業して良さそうな感触。。。。。

                       

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                      今日は現場ではクロス屋さんがクロスを貼ってくれているので、邪魔はせずに現場へ行かないことにしました。

                      ということで、切り替えて妻と一緒に、所有する近所の畑整備に行きました。

                      この時期は、植物の伸びが速いので、定期的に確認した方が後々楽になるのです。

                      ただ、蚊が多いので長袖長ズボンに、蚊よけを吹いて、首にタオルを巻いて、蚊取り線香も数機セットして作業しました。

                       

                      自宅に帰った後は、ひたすら簿記です。

                      法人の決算をしないとヤバいです。今月が締め切りなのです。

                      まだまだ作業は続く。。。。。

                       

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