屋根の錆、柱の錆、、、

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おおやがくです。

 

今日も東京コアアパートメントへ行きました。

 

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室内で若干の作業をして仕上げてから屋根の上に。。。

屋根が錆びています。

 

バールでこすると古い皮膜がバリバリ取れます。その下は錆びています。でも錆は深くありません。表面だけの錆です。

 

サビキラーがあったので一部をケレンして塗ってみました。

まあ、出来そうではあるのですが、あまりに大きな屋根なんです。

ざっと計算すると1週間はかかりそう。。。。

 

ということで、業者さんへお願いすることに方針転換しました。ちょっと弱気。。。。

 

次は、屋根から降りて柱です。

柱も錆びています。

 

とりあえず、ケレンすると穴だらけです。

叩いてみると、内側も錆びていて、錆がボロボロと落ちる音がします。

ただ、穴の開いている個所以外は、そこそこの強度がありそうなので、補修でしのぐことにします。

今回は補修で耐えて、10年後くらいに、柱交換(溶接)でもしようと思います。

 

錆転換剤を塗りました。

 

エポキシパテで穴を埋めました。

 

 

とりあえず今日はここまで。

 

 

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浴室水栓金具交換

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートメントへ行きました。

 

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来週水曜日引き渡しの部屋があるので工事を完了させねばなりません。

今日は浴室の水栓金具交換です。

こんな感じの水栓金具が付いていますが、シャワーの継ぎ目が漏れていて補修不可能な状態です。

せっかくなので、混合水栓に交換します。

 

取り外すとお湯の口元に膨れがあります。これは、内部から錆で膨張している膨れです。

 

カッターでめくって錆を落とします。赤い錆が付いています。

 

ここに錆転換剤を塗ります。錆転換剤は、赤錆を黒錆に置換して、錆の進行を止めるものです。

黒錆になると、硬い皮膜となり錆が進行しないのです。

 

真っ黒な黒錆になりました。

 

凹んだ部分を補修するのには、こういった練りタイプのエポキシパテが最速で補修できます。

30分もすればカチカチに硬くなるので、その後の工程に進むことが出来ます。

 

パテをなるべく平らに盛ります。そして、削ります。ノミの刃を立ててスクレーパーの様に削ると早いです。

そして、プレートを入れて隠しました。

 

さて、水栓金具を取り付けるクランクです。

上が、純性のクランクで、下がカクダイのいけてるクランクです。

中心がフリー状態で回すことが出来、狭いスペースでも容易に取り付けが出来ます。

取り付けた後、前後左右に自由に動かすことが出来るので、適当に取り付けてもOKなんです。

ちなみに、純性のクランクは、全体を回して締めていきます。

そして、水とお湯の前後をピッタリに、左右を水平になるようにピッタリと収めないといけません。このクランクの取り付けは、少し修行が必要な工程なんです。

 

そして完成!補修感はありますが、清潔感があり気持ちよく使えます。

 

以前取り付けたバーにシャワーヘッドを付けると、なんだか良い感じです。

 

最後に、IKEAで買ったリフレクターランプを廊下に付けてみました。

 

では。

 

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申し込みベースで完全満室達成

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おおやがくです。

 

今日は雛人形を出しました。半日かかりました。

 

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さて、昨日まで追い込んでいた東京コアアパートメントですが、現在2部屋空室があります。

昨日、一室申し込みを頂き、無事保証会社の審査も通りました。

そして、本日残る一室に申込を頂き、審査も速攻で通過し、申し込みベースで完全満室に返り咲きました。

完全満室、これが快感です。

 

いろいろな考え方があります。

昔、友人でこんなことを言っている方がいました。

「空室損は確率的にしょうがないので、2割くらいは常時空室があってもしょうがない。」

その方は、超大規模の大家さんでどんどん規模の拡大を追い求めていた方でしたが、最後は空室で苦労されていました。

 

やはり空室ゼロを目指せる場所に賃貸物件は持つべきだと思います。

または、空室ゼロを目指すような造り込みや新しい何がしかのアイディアを実行するべきだと思います。

 

それを達成するには、相当「汗」をかかないといけませんが、その「汗」の先に良好な運用実績がついてくるのだと思っています。

ですので、やれることはやる。サボらずにやり切る。という厳しさを自分の中に持ちつつ運用を続けないといけないのだと思うのです。

 

一方、物件によっては空室ゼロという稼働率的な考え方よりも、物件の造り込みを優先させていく方が正解だったりもします。

稼働率よりも、物件に内存している潜在価値を極限まで上げることで得られる将来のリターンが莫大なものだったりすることもあるのです。これは新しいアイディアを実行するための一つの戦術で、あまり一般的ではない考え方です。というより、投資家から見ると正反対の考え方で、理解するのは非常に難しいのではありますが、日々の挑戦でそんなこともやったりしています。

偏りのある戦術が最も怖いので、正反対の挑戦もしつつ今後も進んでいこうと考えています。

 

考え方は矛盾だらけですが、柔軟ということで。。。。

 

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3点ユニットバスのオシャレ改造

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おおやがくです。

 

今日も東京コアアパートメントへ行きました。

 

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今週末の内見に備えて、少しでも見栄えを上げるため3点ユニットバスに手を加えることにしました。

まず、壊れかけてものすごい音を出す換気扇を交換しました。

 

すると、内見の方が訪ねてきました。

一通り設備の説明を済ませたあと、業者さんと一緒に去っていきました。

 

そして、3点バスのトイレ便座を交換しました。

 

鏡を外すと、ビスの部分に錆が発生して、膨れています。

表面の塩ビをカッターで剥がして錆をケレンします。

 

次に錆転換剤を塗り、エポキシパテで整え、ヤスリを掛けます。

 

すると、入電。

先程の方から申し込みです!

 

嬉しいけど、週末に向けた仕上げが必要なくなり、頑張るモチベーションが低下〜

 

でも、もう後には引けず、、、どうせやらないといけないので、気合を入れてプライマーを塗りシートを貼り、設備を固定しました。

 

ということで、久しぶりのBefore Afterです。

 

まず、Beforeです。これと言って特徴のない3点ユニットバスですが、昔、IKEAの木製便座を入れてアクセントにしていました。

当時は、こてこてのおまけをテンコ盛りして良い感じの雰囲気にしていました。

でも、普通です。

 

そして、After

なんか、広くなった?的にな錯覚があります。

鏡が大きいので、超錯覚します。本当に広くなった感じがします。

シャワーフックはバー式の最先端!!?

 

今度、水栓金具とシャワーを交換します。

では。

 

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東京コアアパートと東京ビンテージを仕上げ

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おおやがくです。

 

今日は東京の物件廻りです。

 

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まず、東京コアアパートの一室。

クロスと床工事を業者さんにお願いしていて、完了したので復旧工事です。

エアコンの電源が露出モールで引かれていてモールの復旧です。(本当は単独隠蔽配線にしたい。。)

 

新しいモールで引きまわしました。

 

次に、チープな蛍光灯を直管LEDに交換。

 

昔はなかった中国製の電球色が出ています。

 

 

 

次に居室の照明を設置しました。

 

この瀧住電機工業のシーリングのリモコンデザインは凄いです。

なんか、センス良くない〜

最初パナソニックにしようと思っていたんですが、思わず衝動買いしてしまいましたよ。

これはかなり良いです。おすすめです。

 

そして、ブラインド。

 

ハニカムブラインド

 

そして部屋はこんな感じになりました。

 

別にもう一部屋も空いていますので写真を撮りました。

 

そして、東京ビンテージアパートへ移動しました。

引渡し前の部屋の確認。

やっぱ梁がいい!

 

そして、もう一室クリーニングしました。

 

 

まだまだ、やることがあります。

春の商戦継続中です。

 

 

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クリーニング

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おおやがくです。

 

東京コアアパートで退去がありました。

本日は一日がかりでクリーニングして内見できるように仕上げてきました。

内装をお願いしていた部屋も完成していました。

残る工事は下記。

 

照明、ブラインド、シャワー付き水栓金具、便座、キッチンの棚、20蛍光灯交換、モール

 

以上

 

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退去立会い

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートで退去立会いがありました。

 

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その前に、東京ビンテージアパートへ立ち寄りました。

以前購入したバー付きのシャワーのホースが取り付かなかったので取り付けに行きました。

こいつを購入したので付けられます。

 

ホースに仕込んで水栓金具に取り付けます。

 

金属ホースは美しいです。

 

かなーり高級なシャワーになりました。バーとシャワーとホースのセットで4000円とは安いです。

 

 

 

そして、東京コアアパートへ行きました。

押入れにハンガーを掛けられるようにパイプを取り付けます。

 

ちょうどよい長さにパイプをカットします。くるくる回すだけで切れます。不思議〜

 

こんな感じに取り付けました。

 

一本あるだけでかなり便利です。材料費も1500円くらいなのでやったほうが良いです。

 

 

その後、別の部屋で、退去立会い立ち合いを行いました。

可愛そうなので、残置物を引き取ってあげました。

部屋は汚かったです。タバコ汚れもありました。

 

ということで、クロス、床やり替え決定!

急いで、クロスお願いしようと近くの知り合いの内装屋さんに会いに行くと、怪我しているのでしばらくできないと。。。。

残念。早くなおして〜お大事に〜

 

切り替えて、別の本気モードの業者さんに電話すると、すっごく忙しそうだけど、出来るよって言ってくれたので良かった。

 

とりあえず、下地だしを行いました。

モールとか変な取り付けをしている巾木とかを撤去です。

 

夕方、本気モードの内装業者さんから入電。

「今から行く!」

すぐに、現場で打ち合わせを行い、結局細かいところもいろいろお願いしてしまった。

腕は良いので安心です。

 

そして、帰り道。。。。

 

出来上がっている方の部屋に、申し込みです。女子大学生です。

この時期は早いです。

 

では。

 

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クリーニング

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おおやがくです。

 

昨日、東京コアアパートメントで退去がありました。

 

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ということで、一気に内見可能な状態に仕上げていきます。

この部屋は、2年前に内装のリフォームを行っているのであまり劣化していません。

徹底的にクリーニングして、最後にこいつを仕込んで終了です。

 

帰ろうとしたらFE給湯器の排気管がちょいぐらぐらするのに気が付いた。

継ぎ目が弱かったので補強しておきました。

 

帰ろうとしたら、近所のおばさまが話しかけてきた。

なんだか、たばこを外で吸う人がいるらしく迷惑しているらしい。

 

ということで、思い当たる住人に突撃訪問。

事情を話すと、素直に謝罪してくれた。

ちなみに、当の本人、超がつくくらいのイケメン(外国人の方)です。

映画に出てきそうな感じです。

 

その後、足りなくなった漆喰をたくさん購入したので、漆喰を置きにテイコちゃんへ行きました。

先日塗った漆喰が良い感じになっていました。

 

では。

 

 

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銅管ピンホール

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おおやがくです。

 

久しぶりの緊急出動でした。

 

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東京コアアパートの入居者からの緊急コールが入りました。

天井から水が漏れてくる。。。。

 

詳細を聞くと、きっと銅管ピンホールだなって思いました。

現地に急行しました。

 

この排水管の上から水しぶきが上がっています。

 

べニアを壊して覗くと、銅管のエルボからのピンホールから水が一筋になって噴き出ています。

 

こんな部材で応急手当てします。

 

銅管用のパテで塞いでから、、、

 

自己溶着テープぐるぐる巻きです。

 

まあ、2時間かからずに復帰しました。

 

でも、思うのは、銅管ピンホールって築古物件に付きもので、築古物件の最大リスクの一つだと思います。

東京コアアパートだけでも、この数年で5回くらいありました。まあ、東京コアは28世帯あるので。。。。。

まともに対処していたらきりがないので応急手当する方法のレパートリーがいくつかあるんです。

これ、まともに業者になげて修理していたら、数十万です。

しかも経年劣化なので、管工事にからむ施工は保険が出ないです。

ということで、一瞬で直す方法を日々考えながら編み出すようにしています。

 

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エアコン緊急交換

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おおやがくです。

 

東京コアアパートメントの一室のエアコンが故障しました。

 

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緊急で交換工事をしました。

既存のエアコンは長府製作所

 

ガス冷媒はR-22

 

もう、かなり古いと思われいます。

よく今まで動いてくれました。このエアコンまだ数台東京コアアパートにあります。

 

今回の部屋は2階なので配管の引き回しが少し長くて大変でしたが、うまく取り付けられました。

今回は天井までのクリアランスがあまりないので、細身の日立の「白くまくん」です。

 

 

その後、川崎T区のRCへ行き、トイレの換気扇連動スイッチを交換しました。

このスイッチ、トイレの照明を消すと3分後に換気扇が止まるスイッチなのですが、たぶん内部の電子部品の故障で、時々、換気扇が止まらなくなるそうです。まあ、さくっと交換して完了です。

 

 

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