銅管ピンホール

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

久しぶりの緊急出動でした。

 

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東京コアアパートの入居者からの緊急コールが入りました。

天井から水が漏れてくる。。。。

 

詳細を聞くと、きっと銅管ピンホールだなって思いました。

現地に急行しました。

 

この排水管の上から水しぶきが上がっています。

 

べニアを壊して覗くと、銅管のエルボからのピンホールから水が一筋になって噴き出ています。

 

こんな部材で応急手当てします。

 

銅管用のパテで塞いでから、、、

 

自己溶着テープぐるぐる巻きです。

 

まあ、2時間かからずに復帰しました。

 

でも、思うのは、銅管ピンホールって築古物件に付きもので、築古物件の最大リスクの一つだと思います。

東京コアアパートだけでも、この数年で5回くらいありました。まあ、東京コアは28世帯あるので。。。。。

まともに対処していたらきりがないので応急手当する方法のレパートリーがいくつかあるんです。

これ、まともに業者になげて修理していたら、数十万です。

しかも経年劣化なので、管工事にからむ施工は保険が出ないです。

ということで、一瞬で直す方法を日々考えながら編み出すようにしています。

 

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エアコン緊急交換

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おおやがくです。

 

東京コアアパートメントの一室のエアコンが故障しました。

 

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緊急で交換工事をしました。

既存のエアコンは長府製作所

 

ガス冷媒はR-22

 

もう、かなり古いと思われいます。

よく今まで動いてくれました。このエアコンまだ数台東京コアアパートにあります。

 

今回の部屋は2階なので配管の引き回しが少し長くて大変でしたが、うまく取り付けられました。

今回は天井までのクリアランスがあまりないので、細身の日立の「白くまくん」です。

 

 

その後、川崎T区のRCへ行き、トイレの換気扇連動スイッチを交換しました。

このスイッチ、トイレの照明を消すと3分後に換気扇が止まるスイッチなのですが、たぶん内部の電子部品の故障で、時々、換気扇が止まらなくなるそうです。まあ、さくっと交換して完了です。

 

 

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ユニットバスの壁の錆膨れ

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートへ行きました。

 

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先日から放置自転車の撤去をしています。

先日4台持ち帰りました。

 

そして、本日3台持ち帰りました。

 

そして、土地が出来ました。ちょっとしたバイク置き場になりました。

 

ちなみに放置自転車は車体番号を警察に照合してもらい、盗難登録の無いことを確認し、また、入居者へお知らせ後に捨てます。

捨てるときは、タイヤを外して、金属業者へリサイクルしてもらいます。

 

 

さて、ユニットバス。もともと、こんな感じで補修されていたんですが、その下側が膨れています。

 

カッターで表面を剥がすとサビサビです。

 

錆転換を塗ります。

 

全体が黒化します。黒錆にすることで錆の進行が食い止められます。

 

そして、ポリカ板で塞ぎました。まあ、最初の状態に比べるとイイですが。色違いで適当な感じの継ぎはぎ感。

30点くらいの出来ですが、まあ、清潔になったので良いでしょう。それほど目立たない箇所だし。

 

ということで気になる個所の補修をしたので安心です。

 

ちなみにお部屋はきれいです。

 

ユニットバスも綺麗です。

 

では。

 

 

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寒色系と暖色系のクロス

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートへ行きました。

 

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来週入居者が入ってくるための準備と、クロス工事が完了しているのでその確認です。

クロス工事は、まあ完了していたんですが、一箇所だけ、ダブルカットをし忘れた個所がありました。即効クロス屋さんに電話して今晩来て修正してもらうことになりました。近所のクロス屋さんで機動力高いです。(念のための確認は大切ですね。)

 

今回は寒色系のグリーンを入れてみました。これから暑くなるのでこちらの方が涼しい風が吹きます。(雰囲気的に。。。)

ちなみに、こちらの部屋に申し込みが入りました。

 

実はこの隣の部屋も空いているんですが、こちらは反転間取りの暖色系クロスです。こちらは温かい包まれ感があります。

まあ、どちらもいいですね。ただ、こちらは絶賛募集中です。

 

さて、引き渡し前に写真を幾つか撮ったのでUPします。

今は亡きIKEAのウッドブラインドです!これ良いね~

窓枠にはワイヤー式の洗濯干しをセットしています。

パナソニックのエアコンです。

 

ガスレンジは支給品です。キッチンの前の棚はニトリの棚でポプリとアロマディフューザーをセットしています。

これは凄く大切です。内見時の嗅覚を刺激するのです。

 

浴室は3点ユニットバスですが、ナンチャッテホテルライク化しました。

便座は、あの今は亡きIKEAのウッド便座!貴重です。

 

録画機能付きのTVモニターフォン

 

電子錠でオートロック!

 

もともとは、何のへんてつもない部屋なのですが、このくらいやると良い風が吹きます。

まあ、コストはそんなに掛からないのですが、少しやって小奇麗に整えるだけでダントツの差が生まれます。

 

 

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PS。。。最後に放置自転車を4台持ちかえりました。金属屋に売りに行きます。ただ、タイヤを外さないといけないのです。現場で外しましたが。。。というか切り刻んではずしましたが。。。。

 

電子錠取り付け

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートへ行きました。そしたら、日中韓首脳の会議の為、首都高が検問だらけ。。。大渋滞でした。

 

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GW前に退去した部屋があります。これで、東京コアアパートは2部屋空室です。

来週、川崎市K区風呂無しアパートも一部屋空くので、しばらく苦しみそうです。

 

さて、今日は東京コアアパートの仕上げと行きたいところです。

 

まずは電子錠を付けます。韓国から仕入れた、わずか数千円の電子錠。。。。

 

 

このドアに取り付けます。

 

穴を開ける位置を確認します。

 

 

これで完成!内見時のカギの管理が楽になります。番号だけなのでカギ不要

 

次に、照明を取り付けます。

IKEAの代表作!

 

 

クロスも補修します。

 

穴が開いていたので、パテを入れてから部分的にクロスを張り替えます。

 

ダブルカットしてノリを入れて

 

ん~イマイチ。。。でもいいか。。。妥協。。。

 

クロスのジョイント部で剥がれかけている個所が沢山あります。

まだ、技術が無い時に私が貼ったので、いまいちっぽい。。。。

全部張り替えようか悩み中。。。

 

その後クリーニングして、まあ見れる状態にしました。

 

 

 

最近こういった過酷な作業していなかったので、体がきつい。。。。

 

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入居者募集依頼で大失敗

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日の朝、東京コアアパートへの入居者募集のお願いをしました。

その後、異次元物件で土地の開拓作業していました。

 

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そこで大失敗!

東京コアアパートって世帯数が多いいので、、、28世帯もあります。募集資料の部屋の番号を間違えてしまったのです。

 

そして、現地写真を撮りたい業者がいまして、、、遠隔で開け方を指示したんですが、

 

「鍵が開かない」

との連絡が。。。

 

あれ、

「ちゃんとやって」

って感じで遠隔で指示したんですが、、

 

業者がフリーズしました。

「、、中から入居者様が。。。。」

 

「、、、もう誰か住んでいます。。。。。」

 

私も何が何だか分からず、

「え!オカシイな〜ちょっと電話変わって。。。。。。あなた誰?。。。」

 

そして、入居者様とお話して、ここで、間違えて部屋番号一つ隣で依頼していたことが発覚!

久しぶりの大失敗!

入居者様に平謝りでした。

ほんと、すみませんでした。

 

皆さんも気を付けてくださいね。

慣れた作業こそ再確認!

 

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退去後ダッシュで清掃

Tokyo Core Apartment comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

今日は友人の物件を見せてもらいました。

 

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午前中は異次元物件で土地の開墾作業をしてから、友人の実家物件を見せてもらいました。

茅葺の家です。茅野葺きの補修作業をしているということで見せてもらいました。到着すると残念ながら作業は完了していて、全く作業の様子を見ることは出来ませんでした。ホント残念。しかしながら、なんとなくどうやったら茅葺の補修が出来るかがわかりました。と、その脇で所有者の友人のお父様が竹ぼうきで、業者様の作業後の清掃をしていました。こういう地道な作業がこの壮大な素晴らしい世界観を作ってるんだと思うのでした。細かいところですが、こういう地道で時間のかかる作業が物件管理やはたまた投資センスにはホント大切だと思います。

 

さて、その後本日退去となった東京コアアパートの一室へ向かいました。

到着して清掃して写真を撮って、内見出来る環境を整えてきました。

 

こんな感じの狭いけど小奇麗な部屋です。

 

昔、3点ユニットにシート貼りしたのでいい感じです。

 

こんなものついています。

 

では

 

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無線LANの乗り換え

Tokyo Core Apartment comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

東京コアアパートに設置している無線LANを乗り換えました。

 

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現場に到着してまず最初に、先日引っ越してきた入居者様が洗濯機の取り付けが上手くできないとの連絡があったので見てみました。

結局、コネクターの差し込み方法が分からなかっただけのようで、取り付け方を伝授して取り付けました。ついでに配水管とかも設置してあげました。

 

作業が完了すると、別の入居者から依頼が入りました。(このアパート世帯数が多いので、長居すると永遠と仕事が舞い降りてきます。)キッチンのドアが壊れていました。

 

蝶番の根元の合板がボロッと取れています。

 

ここまでくると、接着剤とかではダメなので、こいつの出番です。

まあ、何でもよいんですが、エポキシ系のパテです。すぐカチカチになるし、密着性も良いので工具箱にいつも入っています。

 

ドアに盛って蝶番を取り打けて完成です。まあ、妥協の賜物ですが機能はOK。

 

さて、いよいよ無線LANの乗り換えです。業者さんがONU周りは作業して、それ以外は私が作業します。

もともとソフトバンクの200Mの光です。

 

全部取り外してから、、、

 

ドコモ光 1Gのスピードにバ―ションアップしました。

 

その後、無線ルーター関係の設定をし直しました。

 

入居者に開放してしまっているSSIDをネットワーク分断させて使用するように変更しました。

今まで、ネットワーク分断させていなかったので、悪意があるとほかの人のネットワークに入れてしまいます。

ネットワーク分断しておけば、そんなトラブルを防げるのでそのようにしました。

 

ということで、本日の作業は完了。

こういう作業はリフォームとかでないので、簡単で一瞬で終わります。たまには楽ちん作業。

 

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東京コアアパートの退去後の確認

Tokyo Core Apartment comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートへ行きました。

 

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車で向かう途中、妻から川崎の築古APの入居者が激オコと入電。

下の階の住人が夜男を連れ込んでいて、騒いでうるさいのでどうにかしろ!

と。。。

いろいろと調査していくと、現場へ行った方が良さそうな気配。

ちょうどその付近の高速にいたので現場へ急行!

 

まず、クレーム行って来た方へ行く。

一応、私普段怒らないんですが、相手が怒っているので、ここは芝居を打って、相手の倍以上の怒りモードで対応。

だって、私が悪いわけではなく、下の階の住人が悪いんだから、下の階の住人に対して激オコモードで会話をしました。

同じ感情を持ってくれたことで信頼してくれた。

 

そして、下の階の住人に、ここは一人入居なんだから、今度連れ込んだら退去!

と最終通告しました。

 

その後東京コアアパートの退去部屋確認に行きました。

この部屋は東京コアアパートを購入した当初に仕上げた部屋。購入当初は空室が沢山あり、時間的効率を考えて、この部屋はハリーの両面テープの床材で仕上げただけの部屋でした。当時、そんなに技術も無く今のように糊を入れて床を貼ることをあんまりしていませんでした。このハリーの両面テープの床材は良くないんです。すき間が空くんです。また、CFの上に貼ったので、余計糊の付きが悪く、伸び縮みしまくりでした。ただ、素材は耐久性が良くかなり持つ感じ。これを捨てるのは地球に対して申し訳ない、ということで、一枚づつ剥がして、隙間を詰めて貼り直しました。幸い、巾木の下に潜り込ませていたので、端の部分もばっちりです。

 

内見用に電子鍵を取り付けました。正式な商品は今発注中なのですがこれは仮の電子鍵です。この型番はマスター番号が登録できないので(以前間違えて購入)、アパートには使いたくありません。後日差し替えます。まあ、数千円なので。。。

これがあると内見が相当良い感じになります。

 

その後清掃をして、一応完成写真。

床材はハリーの両面テープ床で隙間を詰めました。

 

昔のIKEAウッドブラインドが付いています。懐かしい~

 

ここにも昔のIKEAウッド便座が付いています。懐かしい~

 

ここにも昔のIKEAくねくねミラーが付いています。懐かし~

 

ということで、まあ、普通の狭い部屋なんですがあと少し小工事を施す予定です。

室内洗濯干しも無いし、収納にハンガーパイプも無いし、3点ユニットも普通だし~

 

さてさて、4月にあと2部屋空きます。忙しいな。。。

 

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水漏れ復旧

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は、東京コアアパートへ行きました。

 

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先日水漏れした部屋の復旧作業です。

先日塞いだ銅管、その後も漏れも無く大丈夫そうでしたので床と壁を塞ぎます。

開口部の上にコンパネを敷いて、CFを戻して端を養生テープで止めた状態で使用してもらっていました。

 

再度、CFをめくり開口部を根太の場所まで広げます。

丸鋸と手鋸とカッターで加工したんですが、

 

マルチツールなる道具を使うと楽なんだよな〜と思いつつ。。。。

 

そして、開口部2か所にコンパネを敷いてビス止めしてからパテ埋め。

 

ノリを入れてCFを戻して、完成!

 

壁の方も石膏ボードを気合で止めます。

 

ノリを壁に塗りクロスを戻して完成

 

本日4時間作業して復旧しました。

結局2日間、トータル7時間くらいの作業で元に戻しました!

 

あ〜、これで楽になったぞ〜

 

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