申し込みゲット

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おおやがくです。

 

今日は、東京コアアパートの残りの空室1室に申込が入りました。

4月初旬という最悪の時期での退去で、4月中は全く動きがありませんでした。

GWも明け、早々に動き出しての申し込みゲットです。ちなみに強気の賃料設定で決まりました。

やはりTYOは強いです。

 

残りの空室はGW中に退去となった川崎S区RCの一室のみです。

ここを埋めて完全満室に返り咲きたい!

 

さて、今日は一件物件を見て来ました。

今まで見た中で一番凄い物件でした。

こんなの買えるのかな〜?

でも挑戦!

 

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コーキング切れ

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おおやがくです。

 

今日は(も?)ペンキを塗りに東京コアアパートメントへ行きました。

 

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このペンキを使いました。

 

楽しくコロコロしていると綺麗に塗れます。

 

ということで、一瞬の間に塗れました。

次に、通路のタキステップシートと鉄骨の間のコーキングに隙間があるのを直します。

 

まあ、簡単に隙間のある部分だけ部分補修しようと思いました。

しかしながら、どんどんパリパリと剥離していきます。

 

もう、コーキングの弾性は一切なく、ただ微妙に覆っている感じでした。

 

結局、全部剥離しました。そして、ケレンもしました。10m位。。。。。。

 

そして、マスキングして。。。

 

隙間に錆転換剤を塗り。。。。

 

変性シリコンで。。。。

 

埋めました。

 

 

大工事でした。疲れた。。。。

今度ペンキを塗ります。

 

では。

 

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柱の錆補修

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おおやがくです。

 

今日も、東京コアアパートへ行きました。

 

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以前、鉄の柱に穴が開いていました。こんな感じ。

 

あまりに無残なのでケレンするとボコボコと穴が開きました。

 

水が入るとやばそうなのでサビキラーを塗ってからエポキシパテで塞いでいました。

 

何故かこの柱だけこんなに腐食しているのです。水が入っているのか?でも中段付近だけ腐食しているのです。

水が入るなら下の方のが腐食しそうです。

思い当たるのは。。。。。マグネット

「水のトラブル110番」とかそんなマグネットシートがこの部分に沢山貼られていたのです。

ちょうどポストの前の柱なので、入居者がペタペタ置いていったのかもしれません。

マグネットに吸い寄せられて錆が発生したのかも。。。。ん〜

 

さて本日はここからの作業です。

まず、エポキシパテを平にします。

 

平になりましたが、まだボコボコと小さな凹みが沢山あります。

 

こんなパテを手に入れました。

 

これ、そこそこの厚盛もできるし、鉄部への密着性も良いし、ファイバー入りで柔軟性もあります。

ただ、目が粗いのでシビアな面はもっと細かいパテで。。。。

 

こんなに曲げても割れません。

 

パテを盛りました。30分もすると固まります。これは凄い便利。

 

研磨してつるつる。ただ、やせが大きいので、二回パテ盛って研磨しました。

 

そして、サビキラーを塗りました。

 

床を養生してから。

 

シルバーに光ります。

 

今日はここまで。

まあ、これでだいぶいい感じになりました。今度は色を入れます。

 

 

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退去後の総仕上げ

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おおやがくです。

 

今日は、一件、新規購入ターゲット物件の内見をしてから東京コアアパートへ行きました。

 

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物件は東京下町にあるRCで、面白かったです。ただ、現在の売り出し金額だと収支的に厳しい感じでした。

でも、自宅とかなら超面白い物件でした。

 

さて、東京コアアパートです。

以前、プレゼントとして設置していた照明が付いたまま引き渡されたんですが、歪んでいたりして微妙な感じでした。

居室に付けたIKEAクナッパ照明

 

玄関に付けたIKEAタンポポ照明

 

これらを、LEDシーリングに交換しました。

瀧住電機の照明

 

瀧住といえば、このイケてるリモコン!

やっぱりイイ!

 

そして、この押入れの下段にパイプを取り付けました。

 

 

これで、ハンガーが吊るせます。便利〜

 

浴室の換気扇の音がうるさいので交換しました。浴室換気扇は5年くらいで音が大きくなるので定期的な交換が必要です。

 

まあ、浴室換気扇は安いのでストックしているのです。

 

シャワーカーテンもIKEAの物をプレゼントしているので、それに合わせフックを取り付けます。

IKEAのシャワーカーテンは12か所で吊るすのですが、既存のレールコマは8個しかありません。

ということで、コマを4個追加し12個にして綺麗に収まるようにします。

そして、ステンレスのSフックを取り付け、ペンチで絞って外れないようにします。

 

そして、浴室も完成です。

 

こんな照明を床に置いてフォーカルポイントとして完成です。

 

さて、早く決まらなかな〜GWまでには何としても決めたいです。

 

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東京コアアパートで退去

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おおやがくです。

 

友人手作りお箸を頂きました。

 

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先日ウリン材を差し上げたのですが、そのウリンが一番左の箸に変身しました。

それ以外は、黒檀とかイイタウバ、チューリップウッドと堅木の高級材です。何とも美しい質感です。

ありがとうございました。

 

さて、東京コアアパートで退去があり、完全満室ではなくなりました。

今日は少しクリーニングして修繕プランを練りました。

 

前の募集時に使用していた卓上照明が置いてあったので磨いてみました。

 

また行かねばなりません。

つづく。。。。

 

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屋根の錆、柱の錆、、、

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おおやがくです。

 

今日も東京コアアパートメントへ行きました。

 

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室内で若干の作業をして仕上げてから屋根の上に。。。

屋根が錆びています。

 

バールでこすると古い皮膜がバリバリ取れます。その下は錆びています。でも錆は深くありません。表面だけの錆です。

 

サビキラーがあったので一部をケレンして塗ってみました。

まあ、出来そうではあるのですが、あまりに大きな屋根なんです。

ざっと計算すると1週間はかかりそう。。。。

 

ということで、業者さんへお願いすることに方針転換しました。ちょっと弱気。。。。

 

次は、屋根から降りて柱です。

柱も錆びています。

 

とりあえず、ケレンすると穴だらけです。

叩いてみると、内側も錆びていて、錆がボロボロと落ちる音がします。

ただ、穴の開いている個所以外は、そこそこの強度がありそうなので、補修でしのぐことにします。

今回は補修で耐えて、10年後くらいに、柱交換(溶接)でもしようと思います。

 

錆転換剤を塗りました。

 

エポキシパテで穴を埋めました。

 

 

とりあえず今日はここまで。

 

 

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浴室水栓金具交換

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おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートメントへ行きました。

 

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来週水曜日引き渡しの部屋があるので工事を完了させねばなりません。

今日は浴室の水栓金具交換です。

こんな感じの水栓金具が付いていますが、シャワーの継ぎ目が漏れていて補修不可能な状態です。

せっかくなので、混合水栓に交換します。

 

取り外すとお湯の口元に膨れがあります。これは、内部から錆で膨張している膨れです。

 

カッターでめくって錆を落とします。赤い錆が付いています。

 

ここに錆転換剤を塗ります。錆転換剤は、赤錆を黒錆に置換して、錆の進行を止めるものです。

黒錆になると、硬い皮膜となり錆が進行しないのです。

 

真っ黒な黒錆になりました。

 

凹んだ部分を補修するのには、こういった練りタイプのエポキシパテが最速で補修できます。

30分もすればカチカチに硬くなるので、その後の工程に進むことが出来ます。

 

パテをなるべく平らに盛ります。そして、削ります。ノミの刃を立ててスクレーパーの様に削ると早いです。

そして、プレートを入れて隠しました。

 

さて、水栓金具を取り付けるクランクです。

上が、純性のクランクで、下がカクダイのいけてるクランクです。

中心がフリー状態で回すことが出来、狭いスペースでも容易に取り付けが出来ます。

取り付けた後、前後左右に自由に動かすことが出来るので、適当に取り付けてもOKなんです。

ちなみに、純性のクランクは、全体を回して締めていきます。

そして、水とお湯の前後をピッタリに、左右を水平になるようにピッタリと収めないといけません。このクランクの取り付けは、少し修行が必要な工程なんです。

 

そして完成!補修感はありますが、清潔感があり気持ちよく使えます。

 

以前取り付けたバーにシャワーヘッドを付けると、なんだか良い感じです。

 

最後に、IKEAで買ったリフレクターランプを廊下に付けてみました。

 

では。

 

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申し込みベースで完全満室達成

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おおやがくです。

 

今日は雛人形を出しました。半日かかりました。

 

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さて、昨日まで追い込んでいた東京コアアパートメントですが、現在2部屋空室があります。

昨日、一室申し込みを頂き、無事保証会社の審査も通りました。

そして、本日残る一室に申込を頂き、審査も速攻で通過し、申し込みベースで完全満室に返り咲きました。

完全満室、これが快感です。

 

いろいろな考え方があります。

昔、友人でこんなことを言っている方がいました。

「空室損は確率的にしょうがないので、2割くらいは常時空室があってもしょうがない。」

その方は、超大規模の大家さんでどんどん規模の拡大を追い求めていた方でしたが、最後は空室で苦労されていました。

 

やはり空室ゼロを目指せる場所に賃貸物件は持つべきだと思います。

または、空室ゼロを目指すような造り込みや新しい何がしかのアイディアを実行するべきだと思います。

 

それを達成するには、相当「汗」をかかないといけませんが、その「汗」の先に良好な運用実績がついてくるのだと思っています。

ですので、やれることはやる。サボらずにやり切る。という厳しさを自分の中に持ちつつ運用を続けないといけないのだと思うのです。

 

一方、物件によっては空室ゼロという稼働率的な考え方よりも、物件の造り込みを優先させていく方が正解だったりもします。

稼働率よりも、物件に内存している潜在価値を極限まで上げることで得られる将来のリターンが莫大なものだったりすることもあるのです。これは新しいアイディアを実行するための一つの戦術で、あまり一般的ではない考え方です。というより、投資家から見ると正反対の考え方で、理解するのは非常に難しいのではありますが、日々の挑戦でそんなこともやったりしています。

偏りのある戦術が最も怖いので、正反対の挑戦もしつつ今後も進んでいこうと考えています。

 

考え方は矛盾だらけですが、柔軟ということで。。。。

 

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3点ユニットバスのオシャレ改造

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おおやがくです。

 

今日も東京コアアパートメントへ行きました。

 

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今週末の内見に備えて、少しでも見栄えを上げるため3点ユニットバスに手を加えることにしました。

まず、壊れかけてものすごい音を出す換気扇を交換しました。

 

すると、内見の方が訪ねてきました。

一通り設備の説明を済ませたあと、業者さんと一緒に去っていきました。

 

そして、3点バスのトイレ便座を交換しました。

 

鏡を外すと、ビスの部分に錆が発生して、膨れています。

表面の塩ビをカッターで剥がして錆をケレンします。

 

次に錆転換剤を塗り、エポキシパテで整え、ヤスリを掛けます。

 

すると、入電。

先程の方から申し込みです!

 

嬉しいけど、週末に向けた仕上げが必要なくなり、頑張るモチベーションが低下〜

 

でも、もう後には引けず、、、どうせやらないといけないので、気合を入れてプライマーを塗りシートを貼り、設備を固定しました。

 

ということで、久しぶりのBefore Afterです。

 

まず、Beforeです。これと言って特徴のない3点ユニットバスですが、昔、IKEAの木製便座を入れてアクセントにしていました。

当時は、こてこてのおまけをテンコ盛りして良い感じの雰囲気にしていました。

でも、普通です。

 

そして、After

なんか、広くなった?的にな錯覚があります。

鏡が大きいので、超錯覚します。本当に広くなった感じがします。

シャワーフックはバー式の最先端!!?

 

今度、水栓金具とシャワーを交換します。

では。

 

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東京コアアパートと東京ビンテージを仕上げ

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おおやがくです。

 

今日は東京の物件廻りです。

 

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まず、東京コアアパートの一室。

クロスと床工事を業者さんにお願いしていて、完了したので復旧工事です。

エアコンの電源が露出モールで引かれていてモールの復旧です。(本当は単独隠蔽配線にしたい。。)

 

新しいモールで引きまわしました。

 

次に、チープな蛍光灯を直管LEDに交換。

 

昔はなかった中国製の電球色が出ています。

 

 

 

次に居室の照明を設置しました。

 

この瀧住電機工業のシーリングのリモコンデザインは凄いです。

なんか、センス良くない〜

最初パナソニックにしようと思っていたんですが、思わず衝動買いしてしまいましたよ。

これはかなり良いです。おすすめです。

 

そして、ブラインド。

 

ハニカムブラインド

 

そして部屋はこんな感じになりました。

 

別にもう一部屋も空いていますので写真を撮りました。

 

そして、東京ビンテージアパートへ移動しました。

引渡し前の部屋の確認。

やっぱ梁がいい!

 

そして、もう一室クリーニングしました。

 

 

まだまだ、やることがあります。

春の商戦継続中です。

 

 

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