リノベラーおおやがくの活動日記
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プロフィール
大家学
大家 学
■資格

宅地建物取引主任者
電気主任技術者
第一種電気工事士試験合格
第二種電気工事士
DIYアドバイザー
二級福祉住環境コーディネーター
壁装技能士補
床施工技能士補
一級船舶免状

全国賃貸新聞2007.4.16
本ブログが紹介されました
不動産関連経歴
大家 学
『不動産投資らしんばん』開発者
「らしんばん」について
最近は、不動産分析「らしんばん」の活動には注力しておりません。今は「らしんばんスっケルトン」ダイエットとうダイエットツールに注力!? こちらからどうぞ
RECOMMEND
第10回「らしんばん」ブログセミナー
category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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    【「らしんばん」ブログセミナー第10回】
     1−4.B/S→P/L→B/S→P/L→・・・
    (その1 B/SとP/Lの関係)
    ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

    らしんばん第10回をお送りします。

    さて、前回は、B/Sの資産の中の建物について説明しました。
    今回までで、P/L、B/Sの中身の解説が完了しました。
    これからが面白いところです。




    ここまでで、P/L、B/Sの説明をしてきましたが、
    それぞれを結び付けたいと思います。


    ■スタート時のB/S
    不動産投資を行う時、最初の B/S があります。
    「自己資金」を入れ、銀行「借入」をし
    不動産を購入した際の B/S は

    ⇒資産=不動産
    ⇒負債=借入+自己資金

    となります。

    (ここで、注意 自己資金は負債です!
    不動産投資という事業からみれば、
    あなたという投資家が、この案件に投入した資金ということなので、
    この事業から見れば借入と等しい位置づけとなります。)

    この際、
    買値(=借入+自己資金) > 土地値(路線価/o.8)+建物値(原価法)
    となることがほとんどです。


    B/Sは 資産=負債+純資産
    なので、
    通常、当初の純資産はマイナスとなります。


    しかし、一年たちますと、家賃収入からもろもろの経費・税金を差し引き、
    最終的にキャッシュフローとして「お金」が貯まります。
    つまり1年目のP/Lが1年という期間で完成します。

    ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
    ●1年目の運用で1年目のP/Lが完成します。
    最終利益としてキャッシュフローつまり通帳に「お金」が貯まります
    ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

    ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
    1年後のB/Sは初年度から変化します。

    【購入時】
    ⇒資産=不動産
    ⇒負債=借入+自己資金

    ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

    【1年後】
    ⇒資産=不動産(減価償却分だけ減少)+たまった現金(キャッシュフロー)
    ⇒負債=借入(元金の返済分だけ減少)+自己資金

    となります。
    ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■


    同様に

    ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
    ●2年目の運用で2年目のP/Lが完成します。
    最終利益としてキャッシュフローつまり通帳にお金が貯まります
    ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

    ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
    2年後のB/Sには

    ⇒資産=不動産(さらに減価償却分だけ減少)+さらにたまった現金(キャッシュフロー)
    ⇒負債=借入(元金の返済分さらに減少)+自己資金

    となります。
    ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

    これを繰り返していきます。

    つまりB/S→P/L→B/S→P/L→・・と繋がっていくのです。

    B/Sの資産欄には、購入当初「不動産価値」のみでしたが、
    その後、不動産価値は主に建物の減価償却分ずつ価値が『減少』していき、
    そのかわり、現金はキャッシュフローがどんどん溜まる分『増加』していきます

    一方、負債欄は、購入当初「借入残債」と「自己資金」がありましたが、
    残祭はどんどん減少していきます。




    つまり、キャッシュフローベースの不動産投資とは

    『不動産価値』の減少分 を
    『現金』の増加と、『残債』の減少へ変換していく

    ということなのです。(←これが本質!)






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    第9回「らしんばん」ブログセミナー
    category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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      【「らしんばん」ブログセミナー第9回】
       1−3.B/Sの具体的説明
       (その3 原価法とは)
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      【らしんばん第9回】をお送りします。

      昨日、自分が見たとき、ランキング22位まで行っていました。
      25位以内に入ってパスワードがちゃんと表示されていて良かったです。
      エクセル開けましたよね!


      さて、今回は建物についてです。
      特に、RC(鉄筋コンクリート)造など、
      建物価値が大きい場合、
      価値判断が非常に重要になります。
      (建物資産価値が大きいので)

      しかし、築古の場合はあまり悩みません。
      ゼロだと思えば良いのです・・・・
      つまり、
      土地値でボロアパート付きの土地を買うと
      思えば良いのです。
      (築古はよくもあり、わるくもあり)



      建物の査定方法について説明していきます。
      まず、ざっくりと価格を出す方法

      ■再調達原価
      平米単価でざっくり計算してみます
      使用している構造によって材料費が変わりますので、
      構造ごとにおよその再調達平米単価を用い計算します。

      どの程度が妥当かは、実際には難しい議論になります。
      (建物グレードや地域などによってもまちまちです。)

      一例として、以前SMBCは下記のような値を用いて、
      概算の価格を算出していたようです。

      ⇒再調達平米単価
      ・木造=13万円/m2 
      ・軽量鉄骨造=13万円/m2
      ・重量鉄骨造=19万円/m2
      ・鉄筋コンクリート造=19万円/m2

      これを用い、
      たとえば、木造で延べ床面積=300m2だったとしたら

      再調達原価=13×300=3900万円

      となります。
      これが新築したとしたときの価格です。
      でも、
      新築後10年経過していたらどの位価値が下がるのでしょうか?
      そこで、減価償却!


      ■減価償却
      本当の価値の減少分は正直個別要因が多いですが、
      ここでは、税務署の規定を用いてみます。
      現在、耐用年数で償却(価値を失う)していく制度をとっています。
      (最後の価値は1円となるように償却しますので、
      まあ、めんどうなのでゼロとましょう)

      ⇒代表的な住宅用構造の法定耐用年数は下記
      ・木造モルタル造22年
      ・軽量鉄骨造27年
      ・重量鉄骨造34年
      ・鉄筋コンクリート造は47年

      木造で延べ床面積=300m2で新築後10年経過した物件の価値は

      13[万/m2]×300[m2]×(22[年]−10[年])÷22[年]
      =2127万円

      となります。
      ということで、ざっくりとした価格を導き出すことができました。


      しかし・・・・


      皆さんもご存じのように、
      同じ構造の建物も作りが違ったり、メンテ状況が違ったり
      本当にまちまちです。



      ■戸建査定
      正式な査定方法は

      標準建築費[円/m2]
      ↓×規模補正率
      (ここから部品ごとの平米単価を求めていきます)
      ↓×標準建築費部位別価格構成比[%] 
      ↓×部位別品等格差率
      部位別新築価格[円/m2]

      部品ごとの平米単価を合算します
      査定建物現在価格×総延床面積[円]
      ↓×「住宅性能」率[%] 
      ↓×「付加価値」率[%] 
      ↓×「補正」率[%] 
      建物価値

      となっていますが、要は

      ⇒「部品ごとに査定し合体させ、最後に補正を加える」

      という手法です。


      部品には

      ・建築材料(柱、屋根、外壁、サッシ、・・・)
      ・内部仕上(床、壁、天井、収納、・・・)
      ・設備(厨房、浴室、洗面所、トイレ、給湯、照明、冷暖房、・・・)

      などがあり、それぞれの仕様を精査して査定していきます。



      やはり、土地と同様に視察して建物のおよそのグレードや劣化状況がわからないと
      本当にお買い得か?の判断はできません。
      こればっかりは、場数を踏むしかないんです・・・
      (私も、まだまだ勉強中です。)


      次回は・・・・・・・
      B/SとP/Lの連動についてお話したいと思います。




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      ちなみに、耐用年数については
      税務署には非常に細かい規定があります。
      Following are these regulations!


      だいぶ前ですが税務署で質問したことがあります。
      質問内容
      「中古の住宅で非常に立派な建物の場合耐用年数を延ばすことはできますか?」
      これに対する答えは、
      「耐用年数が十分あることを証明できれば可能」
      ということで、
      具体的には、専門家の調査のもとに書面にしていればよいと言っていました。
      ただ、
      「普通は皆さん耐用年数は短くしたいので、メリットをよく考えてくださいね」
      との助言まで頂きました。


      (参考)
      下記は木造住宅の耐用年数

      木造又は合成樹脂のもの
      ◆事務所用又は美術館用のもの及び下記以外のもの → 24年(26年)
      ◆店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの → 22年(24年)
      ◆飲食店用、貸席用、劇場用、演奏場用、映画館用又は舞踏場用のもの → 20年(22年)
      ◆変電所用、発電所用、送受信所用、停車場用、車庫用、格納庫用、荷扱所用、映画製作ステージ用、屋内スケート場用、魚市場用又はと畜場用のもの → 17年(18年)
      ◆旅館用、ホテル用、又は病院用のもの → 17年(18年)
      ◆公衆浴場用のもの → 12年(13年)
      ◆工場(作業場を含む)用又は倉庫用のもの
      ・塩素、塩酸、硫酸、硝酸その他の著しい腐食性を有する液体又は気体の影響を直接全面的に受けるもの、及び冷蔵倉庫用のもの → 9年(9年)
      ・塩、チリ硝石その他の著しい潮解性を有する固体を常時蔵置するためのもの及び著しい蒸気の影響を直接全面的に受けるもの → 11年(12年)
      ・その他のもの → 15年(16年)

      木骨モルタル造のもの
      ◆事務所用又は美術館用のもの及び下記以外のもの → 22年(24年)
      ◆店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの → 20年(22年)
      ◆飲食店用、貸席用、劇場用、演奏場用、映画館用又は舞踏場用のもの → 19年(20年)
      ◆変電所用、発電所用、送受信所用、停車場用、車庫用、格納庫用、荷扱所用、映画製作ステージ用、屋内スケート場用、魚市場用又はと畜場用のもの → 15年(16年)
      ◆旅館用、ホテル用、又は病院用のもの → 15年(16年)
      ◆公衆浴場用のもの → 11年(11年)
      ◆工場(作業場を含む)用又は倉庫用のもの
      ・塩素、塩酸、硫酸、硝酸その他の著しい腐食性を有する液体又は気体の影響を直接全面的に受けるもの、及び冷蔵倉庫用のもの → 7年(7年)
      ・塩、チリ硝石その他の著しい潮解性を有する固体を常時蔵置するためのもの及び著しい蒸気の影響を直接全面的に受けるもの → 10年(10年)
      ・その他のもの → 14年(15年)

      etc・・・・・・





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      第8回「らしんばん」ブログセミナー
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        【「らしんばん」ブログセミナー第8回】
         1−3.B/Sの具体的説明
             (その2 路線価とは)
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        らしんばん第8回をお送りします。

        本日のお題は、路線価と土地の査定について
        今回は概略だけ・・・ちょっとだけ書いてみました。
        (実はもっと奥が深いのですが・・・)

        なぜ土地の査定をするのかというと
        B/Sにおいて不動産価値を算定するためです。
        そして、あなただけのシミュレーションを構築できるようになるためです。

        シミュレーションの精度を上げるためには
        それぞれの項目を突き詰め、
        何を選択すべきかを精密に捉える必要があります。

        ということで、土地の査定について書いてみます。



        ■       路線価
        土地の価格の算出基準にするのが路線価です。
        公的な土地価格には
        ・「路線価」
        ・「公示地価」
        ・「基準地価 (都道府県基準地価格)」
        ・「固定資産税評価額」
        など何種類もあります。

        路線価には
        ・「相続税路線価」
        ・「固定資産税路線価」
        との2種類ありますが、

        一般的には 「路線価」 といえば
        ・「相続税路線価」
         のことを指します。

        毎年見直され、なおかつ道路ごとに価格が詳細に公表されている
        ・「相続税路線価」
        を土地価格の算出の指針にするのが一般的です。

        路線価の調査方法は
        さらに、
        (この路線価検索サイトはみんな知らないでしょう!
         私の友人が作った超便利なサイトです!
         某ソフトの開発中版も・・・)
        にて調査が可能です。

        たとえば調査したい土地面積が100m2で
        前面道路の路線価が200(千円)となっていた場合、
        路線価ベースでの価格
         ⇒100[m2]×20[万円/m2]=2000万円
        となります。

        公示地価ベースに割り戻して
        公示地価ベースでの価格
        ⇒ 2000万円/0.8=2500万円
        となり、
        これをおよその土地の価格基準として用いることができます。
        (路線価は公示地価の8割を目安に設定されています。
         というのは、これが税金算出のベースになるからで、
         実際の取引価格からちよっとだけおまけしてくれているのです。)



        ただし、ここで問題が・・・・




        ■減価率

        正方形や長方形の土地であれば良いのですが、
        いろいろな形の土地があります。
        使いにくい形状であれば、その分、
        割引(←「減価」という)かなければなりません。

        ということで、
        具体例として『形状』について述べたいと思います。
        土地の形状が「いびつ」な場合「減価」させますが、
        どの程度の「減価」すべきかは、実は非常に難しい点であります。
        参考に、土地査定マニュアルから値を引っ張ってみると・・・



        \扱繊 文魂僧┐覆掘
        (間口と奥行きのバランスのとれた正方形・長方形)
        ⇒間口:奥行き=1:1.5〜1.5:1
        を整形の土地といいます。

        不整形
        (形状の悪い土地のこと)
        三角形⇒不整形(減価率=-10%)
        台形、細長い長方形⇒やや不整形(減価率=-5%)

        O地状敷地
        路地状部分の奥行をYとして
        有効宅地部分の減価率 -15%(Y<=10m)、-25%(Y<=20m)、-35%(Y>20m)
        路地状部分の減価率 -50%(Y<=10m)、-60%(Y<=20m)、-70%(Y>20m)

        いけ地・法地部分が利用不可能なとき(斜度15°超)
        斜面部分の減価率=-80%(南斜面)、-85%(東斜面)、-90%(西斜面)、-95%(北斜面)



        大体のイメージはお分かり頂けたと思います。
        (注)不動産は個別要因が大きく、上記の減価率は参考として捉えてください。

        また、「形状」以外の要因としていろいろなものがあり、
        同時に「減価率」を考えなければなりません。

        たとえば・・・

        ・全面道路の舗装状況
        ・排水、ガス設備
        ・騒音、振動
        ・日照、採光
        ・高圧線下
        ・全面道路との高低差


        結論として、路線価だけでは局所的な価値の見極めはできませんので、
        視察が必須となります。
        その際、上記のような項目と、減価率という概念
        を頭において試算していくことが重要となります。


        次回は、建物の査定について・・・・


        最後には、
        全てを統合したエクセルシートまでたどり着く予定でいますが
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        第7回「らしんばん」ブログセミナー
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          明日は娘の幼稚園最後の運動会です。
          娘はスーパー早いので、リレーでどんな走りをするのか楽しみです。


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          【「らしんばん」ブログセミナー第7回】
           1−3.B/Sの具体的説明
           (その1 B/S)
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          減価償却の話ですが、従来は10%定償却でしたが、
          現在1円のこしでの定額償却に変わっています。
          平成19年3月31日以前に取得した旧定額法で償却している建物の償却方法ですが、
          下記に例がありますのでご参照ください。


          らしんばん第7回をお送りします。


          今日から不動産投資のB/Sのお話に移ります。
          「らしんばん」的な考えでは、不動産価値の算出に

          土地価値 ⇒ 路線価
          建物価値 ⇒ 再調達原価

          を用いています。そのあたりのお話を進めていこうと思います。



          B/Sとは「資産=負債+純資産」を表したものです。

          資産= 不動産 + 現金
          負債= 借金残債 + 自己資金
          純資産= 資産 − 負債

          ⇒自己資金
          自己資金は、不動産投資という事業からみると、
          あなたからこの事業への融資という位置づけになります。
          したがって、自己資金は不動産投資事業からみると負債になります。

          ⇒現金
          現金はこの投資が生んだ現金のことで、
          キャッシュフローの積算値のことです。

          ⇒不動産
          不動産の価値の算定が「きも」になります。
          資産の欄に加える「不動産」を物件の「購入価格」としてしまうと、
          物件のお買い得度を表すことができません。
          (購入価格で表現すると、相当安く買った場合と、
          高く買ってしまった場合で差が出ないので問題です。)
          従って、「らしんばん」的、投資価値判断では、

          ⇒土地値=路線価/0.8(公示地価ベース)
          (路線価は公示地価の80%程度であるため、0.8で割り戻しています。)

          ⇒建物値=再調達原価を築年で償却した価格

          として算出していきます。いわいる積算価格です。
          (積算価格の算出方法にはこれ以外にも種々の方法がありますが)



          さて、購入当初はキャッシュフローが無く残債も減っていないため

          資産= 不動産= 積算価格
          負債= 借金額+自己資金= 購入価格

          となりますので

          純資産=資産−負債=積算価格−購入価格

          となります。
          つまり、「純資産」は「積算価格で売却した場合の利益」となります。
          通常はマイナスのことが多いです。(積算価格<売値が多いため)

          (このように、
          不動産価値=積算価格
          とすることで、
          「純資産」の意味は、
          不動産を積算価格で売却した際の「利益」となります。
          より、安全サイドでの投資価値判断が可能となります。)


          ■土地の価格指標として路線価があります。路線価は・・・
          ■建物の価格指標として原価法という手法があります。原価法とは・・・

          次回はこれらについて説明していきます。



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          第6回「らしんばん」ブログセミナー
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            【「らしんばん」ブログセミナー第6回】
             1−2.P/Lの具体的説明
             (その4 返済額のエクセルでの計算方法)
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            らしんばん第6回をお送りします。

            前回、第5回「らしんばん」ブログセミナーで公開しましたエクセル表、
            皆さんほとんど興味無いようで、順位が伸びませんでした。。。

            でも、めげません!
            人に左右されず、描きたいことを描いていこうと思います。
            (自身のブログなんですからね。)
            前回公開したエクセル表はこんな感じでした。


            (本エクセルシートはここ(←クリックで保存)からダウンロードしてください。
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            さて、本エクセルシートでも使用している借金の計算についてです!

            本日のお題は、借金返済額のエクセルでの計算方法に絞ります。
            相当マニアックです・・・・
            (無理を承知で、あえて突入していきます!!)



            借金の返済には、元利均等と元金均等があります。


            ⇒元利均等とは
            毎月の返済額(元金+利息)が一定になるように返済していく方式。
            はじめは利息部分が多くなかなか元金部分が減りません
            (後半には元金が大きくなりますが)


            ⇒元金均等とは
            毎月の返済の元金が一定になるように返済していく方式。
            したがって、当初は返済額(元金+利息)が大きく後半小さくなります。

            (元利均等 元金均等が良くわからない人は、
            「元利均等」「元金均等」を検索してください。
            分かりやすく説明されているホームページが多数出てきます。)




            【Question】
            元利均等方式での返済と元金均等方式での返済、どちらがお得でしょうか?

            【回答】
            よくある住宅ローンの説明では、
            トータルの利息支払額が元金均等方式のほうが小さいので、
            元金均等方式のほうがお得と書かれています。
            しかし、不動産投資においては逆の発想も必要です。
            元金均等方式ではトータルの利息支払額は小さいが、
            当初の返済額が大きく、当初の利益を圧迫する。
            利益は早い時点で手元に残した方が良いのでこの点は不利に働く。
            「今100万円貰うのと、10年後100万円貰うのどちらが良い?」
            的な考え方です。
            不動産投資においては、一概にどちらが良いということは言えないのです。



            ちょっと脱線しましたが、
            本題のエクセルでの計算方法に移ります。
            返済額の計算には関数を用います。
            エクセルで、 

            ⇒「返済額」 と 「利息」 と 「元金」 
            (返済額=利息+元金)

            を計算します。



            ■元利均等方式
            返済額  =  PMT関数
            元金   =  PPMT関数
            利息   =  返済額−元金
            で計算できます。(PMT関数とPPMT関数を使用します。)

            もう少し分かりやすく書くと
            例えば【借入金4000万円、金利3%、期間15年、元利均等返済とすると】

            ⇒ 返済額=−PMT(3%÷12 , 15年×12 , 4000万円)
            (これが、一か月の返済額で、ずっと変わりません。)

            例えば2年後(2年×12か月=24ヶ月目)の返済時の元金、利息部分の計算は、
            ⇒ 元金部分=−PPMT(3%÷12 ,24ヶ月目 ,15年×12 ,4000万円)
            ⇒ 利息部分=返済額−元金部分

            とすれば計算できます。


            実際には月返済をベースに考える必要があります。
            年単位であれば比較的計算は楽ですが月単位で考えた場合の計算は非常に複雑になります。
            エクセル中で返済の欄の数式を見て頂ければこのことが理解できると思います。
            元金部分の計算である
            L19のセルを除くと
            こんな式があるのが見てとれます。

            -PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+1,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+2,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+3,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+4,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+5,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+6,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+7,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+8,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+9,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+10,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+11,$N$7*12,$N$4,)-
            PPMT($N$6/12,(C19-$H$4)*12+12,$N$7*12,$N$4,)

            つまり、1月から12月までを個別に計算して合計しているのです。






            ■元金均等方式
            ⇒ 返済額  = 元金+利息
            ⇒ 元金   = 借入額/期間
            ⇒ 利息   = ISPMT関数
            という関数と数式で同様に計算できます。




            ちょっと面倒ですが、この数式が借入の返済を計算する際に使用されます。
            今回は細かい計算方法を説明しましたが、
            P/Lで大切なのは「実際の利益」を算出すことです。

            実際の利益 =収入−経費−借入の利息−借入元金−所得税 ・・・
            税務上の利益=収入−経費−借入の利息−減価償却費 ・・・

            前回のエクセルで,計算できましたので、
            次回はB/Sに入っていきたいと思います。




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            第5回「らしんばん」ブログセミナー
            category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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              【「らしんばん」ブログセミナー第5回】
               1−2.P/Lの具体的説明
               (その3 エクセルでP/Lを計算)
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              「らしんばん」第5回をお送りします。

              今日はエクセルの計算がメインで、
              P/Lを表計算していきます。


              前回、減価償却についての考え方を説明しました。
              減価償却費は「魔法の経費」ではなく本当の経費として扱われます。
              つまり、魔法を感じているのは運用している時のみです。
              転売しなければ魔法に掛ったままですが・・・


              さて、今回は非常に単純化したモデルを用い、
              エクセルで実際にP/Lを計算してみようと思います。
              (エクセルをお持ちでない方は是非、購入を・・・)

              ■物件
              ・売値=5000万円
              ・内訳:土地=4000万円
              (ただし公示地価ベースでは3500万円)
              建物=1000万円(減価償却費(4年償却)=250万円/年)
              築年 築古木造アパート(耐用年数切れ)。

              ・収益関連
              年間収益=700万円(利回り14%)
              空室率=5%を仮定
              家賃下落率=毎年1%ずつ下がることを仮定
              管理費=実収入家賃の5%を仮定
              修繕費=実収入家賃の5%を仮定
              固定資産税=10万円(ざっくり一定と仮定)

              ■資金調達
              自己資金    1300万円(含む諸費用)
              融資              4000万円、15年、金利3%(元利均等返済)
              ■税率
              税金=30%と仮定(所得税+住民税)

              このモデルを用い、P/Lを計算します。
              計算には下記式を用います。

              ⇒実際の利益 =収入−経費−借入の利息−借入元金−税金 ・・・
              ⇒税務上の利益=収入−経費−借入の利息−減価償却費 ・・・
              ⇒税金=税務上の利益×30% (所得税+住民税=30%と仮定)・・・

              何を求めたいかというと、
              「実際の利益」つまり「キャッシュフロー」です!
              数式,如崋尊櫃陵益」が計算できます。
              その際、税金は△鉢を用い計算します。







              では、エクセルシートを参照して下さい。
              本エクセルシートはここからダウンロードしてください。
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              さて、ダウンロードして頂いたエクセルを参照してください。

              上の方(14行目まで)に前提条件が入力しており、
              下の方(16行目より下)に計算表があります。

              最終的に計算したい「実際の利益」は「P列」にあります。

              「P列」の数式をご理解いただければ今回の目的は達成です!

              数式を追って 銑式が実現できていることのみを確認してみてください。




              【・・・・・以下、参考までに・・・・・】

              エクセル初心者の方へ(数式について)

              ■四則演算
              「P19」のセルを選択すると 「=O19-N19」と表示されています。
              O19とはO列の19行目つまり「税引き前収益」
              N19とはN列の19行目つまり「税金」となり
              「実際の利益」=「P19」=「税引き前収益」-「税金」
              同様に、
              「税引き前収益」である「O19」を選択すると
              「=D19-(E19+F19+G19+H19)-J19」
              となっており・・・・・
              ・・・・・・・・・・・
              というように順を追ってみていくと、

              ⇒「P列」には 「実際の利益」 =収入−経費−借入の利息−借入元金−税金 ・・・
              ⇒「M列」には「税務上の利益」=収入−経費−借入の利息−減価償却費 ・・・
              ⇒「N列」には「税金」=税務上の利益×30% ・・・

              が算出されていることが分かると思います。
              (単純な四則演算です。)

              ■セル選択
              2009年の収入D19セルを選択してください。
              すると
              =$H$6*(1-$H$7)
              と数式がでます。

              2009年の収入は満室時の収入700万円に空室率(5%)を掛けた値になります。
              $H$6は700が入力されています。
              *は×(掛ける)という意味です。
              (1-$H$7)はつまり(1-5%)=95%のこと
              ですので、

              D19セル=$H$6*(1-$H$7)
              =700×(1-0.05)
              =665万円!

              空室損失を除いた賃料が算出されています。(ここまでは四則演算)

              ここで「$」の意味ですが、「$」は固定するという意味です。
              数式内の$H$6にカーソルを持っていきf4キーをたたくと
              固定するかしないかを選択することができます。

              H$6(行を固定)⇒$H6(列を固定)⇒ H6(固定なし)⇒ $H$6(行列ともに固定)

              とf4キーをたたくと変化していきます。

              固定しないと、数式を含むセルをコピーした時に移動に連動して数式内セルも移動していきますが、
              固定していると数式を含むセルをコピーしても数式内のセルは移動しません。




              次回・・・・
              「借入の利息」と「借入元金」は複雑な関数計算が必要です。
              この計算方法はエクセルの関数という機能を用います。
              次回は利息計算方法について説明します。







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              第4回「らしんばん」ブログセミナー
              category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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                【「らしんばん」ブログセミナー第4回】
                 1−2.P/Lの具体的説明
                 (その2 減価償却)
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                らしんばん第4回をお送りします。

                今日は減価償却について、

                投資戦略としては、
                ●キャッシュフロー型投資
                ●キャピタルゲイン型投資
                双方を見据えていく必要があります。

                これまた、非常に基礎的ですが、
                しばらくお付き合いください・・・・



                前回、「実際の利益」と「税務上の利益」の考え方は異なるということを説明しました。
                まとめると、

                ⇒ 実際の利益 =収入−経費−借入の利息−借入元金−所得税 ・・・
                ⇒ 税務上の利益=収入−経費−借入の利息−「減価償却費」 ・・・

                となります。
                利益だけを考えると「減価償却」は非常にありがたい存在となります。
                というのは減価償却が大きいと、それだけ税金が減ります。

                しかし、転売を考えると、
                -----------------------
                「減価償却した分」は実施に「価値を失った」もの
                -----------------------
                として扱われるため、
                転売利益が過大になり、より多くの税金を取られてしまいます。




                たとえば・・・・




                【キャッシュフローは減価償却が好き、キャピタルは減価償却が嫌い】

                5000万円の築古(耐用年数切れ)木造アパートを買いました。
                さて、税務申告時には土地と建物の価格を決めなければなりません。
                通常は土地と建物の固定資産税評価額で按分します。

                ⇒ 土地の固定資産税評価額=2000万円
                ⇒ 建物の固定資産税評価額=500万円

                だったとします。


                ■Aさんは、単純に按分し 

                5000万円の内訳
                ⇒土地=4000万円
                ⇒建物=1000万円
                としました。

                従って、Aさんは、利益の計算で 
                ⇒減価償却費(4年償却)=250万円/年
                を経費として差し引くことができ、運用時の税金を抑制できます。

                しかし、4年後、この物件を6000万円で転売するとします。
                すると
                ⇒税務上の儲け=6000万円―(5000万円−1000万円←減価償却分) 
                       =2000万円
                となり、この2000万円に39%もの税金、
                つまり
                税金は780万円となります。
                (単純化するため取引経費は無視しています)



                ■一方、Bさんは、土地としての価値しか見いだせないということで
                (建物は古すぎて価値なし。取り壊しを前提に売買(合法性違法性は別にして))

                5000万円の内訳
                ⇒土地=5000万円
                ⇒建物=0円
                としました。

                Bさんは、毎年の利益の計算で 減価償却費 を経費として引くことができません。
                しかし、4年後この物件を6000万円で転売するとします。
                すると
                ⇒税務上の儲け=6000万円―(5000万円)
                               =1000万円
                となり、この1000万円に39%の税金、
                つまり税金は390万円となります。
                (単純化するため取引経費は無視しています)


                ■AさんとBさんの比較

                転売時の税金は

                ・キャッシュフロー型投資を実践した
                Aさんは780万円

                ・キャピタルゲイン型投資を実践した
                Bさんは390万円

                となり転売時には、減価償却は不利に働きます。

                つまり、
                キャッシュフローの計算では減価償却は有利に働き、
                キャピタルゲインでは減価償却は不利に働きます。



                (さて、次回はいよいよエクセルでP/Lを計算します。)




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                第3回「らしんばん」ブログセミナー
                category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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                  【「らしんばん」ブログセミナー第3回】
                   1−2.P/Lの具体的説明
                   (その1 実際の利益vs税務上の利益)
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                  らしんばん第3回をお送りします。
                  これからしばらくは、P/Lのお話になります。
                  非常に基礎的ですが、しばらくお付き合いください・・・・

                  P/Lとは「収入−支出=利益」を表したものです。
                  不動産投資では非常に簡単で、

                  ⇒ 実際の利益=収入−経費−借入の利息−借入元金−税金 ・・・

                  直感的にも分かりますように、
                  利益は収入から支出を引いて、さらに返済(利息+元金)を引いて
                  最後に税金(所得税&住民税)を払った残りで、
                  このお金が通帳に残ることになります。


                  さて問題は税金の計算方法です。
                  税金は利益に対して課税されますが、
                  その利益が 数式,任い実際の利益とは異なるのです。

                  ⇒ 税務上の利益=収入−経費−借入の利息−減価償却 ・・・

                  となります。

                  所得税と市民税を合わせ、税務上の利益のおよそ30%が税金と仮定します。
                  ((注)税率はその他の収入や控除額等に左右されますがここではざっくりと仮定します。)
                  つまり

                  ⇒ 税金=税務上の利益×30%・・・



                  ,鉢△鯣罎戮襪醗磴い見えてきます。

                  実際の利益 =収入−経費−借入の利息−借入元金−税金 ・・・
                  税務上の利益=収入−経費−借入の利息−減価償却費 ・・・

                  ,鉢△任虜垢蓮ー敍元金 と 減価償却費 (と税金)です。

                  「実際の利益」,任麓敍元金を引いていますが、
                  「税務上の利益」△任麓敍元金を引くことは認められていません。

                  その代りと言ってはなんですが、減価償却を引くことが許されています。
                  この「減価償却」は「魔法の経費」という表現が用いられていますが
                  本当に「魔法の経費」なのでしょうか?

                  その答えは、次回に続く・・・・・
                  その答えが知りたい方、応援クリック 人気ブログランキングへ(←ここをクリック)
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                  _________________
                  (注)【減価償却とは】
                  建物の価格は購入時に一括で償却することはできず、
                  数年にわたって償却する。
                  というのは、建物は長年にわたって価値を維持するため、
                  その年数で均等に価値を失わせるのが筋だから。
                  代表的な住宅用構造の法定耐用年数は下記

                  ・RCは47年
                  ・重量鉄骨34年
                  ・軽量鉄骨27年
                  ・木造モルタル22年

                  中古は経過年数を考慮し
                  1.法定耐用年数の全部を経過したもの
                  法定耐用年数×20%
                  2.法定耐用年数の一部を経過したもの
                  (法定耐用年数−経過年数)+経過年数×20%
                  として計算します。
                  _________________


                  ちなみに、築古ビンテージアパート、つまり、
                  耐用年数切れの木造アパートの耐用年数=22年×20%=4年 (端数切り捨て)
                  となります。


                  (次回は減価償却の話)


                  分からないことなど、ご質問はコメントに頂けると嬉しいです。
                  出来る限り対応しますのでお気軽にコメント下さいね。
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                  第2回「らしんばん」ブログセミナー
                  category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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                    【「らしんばん」ブログセミナー第2回】
                     1−1.不動産投資におけるP/L、B/S
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                    不動産投資の分析手法として、様々な指標が存在します。
                    FCR,CCR,PB,K%,DCR,BE%,LTV,IRR,NPVなど・・・

                    確かに、これらの指標は大切ですが、その根底にあるのはP/L、B/Sです。
                    このP/L、B/Sを全体的に捉える事が出来ないか?と思い、
                    考えたのが「らしんばん」の概念です。
                    (「らしんばん」では特にB/Sをグラフ化しています。)

                    さて、P/L、B/Sとは・・・


                    ■P/LとはProfit and Loss Statementの略で
                    「収入−支出=利益」を表したもの、
                    つまり「損益計算書」です。

                    ■B/SとはBalance Sheetの略で
                    「資産=負債+純資産」を表したもの、
                    つまり「貸借対照表」のことです。


                    確定申告時に税務署へ提出書類は「損益計算書」と「貸借対照表」です。
                    つまり、P/L、B/Sは非常に重要な書類ということが分かります。

                    P/L、B/Sを見れば、投資活動の様子が手に取るように分かります。
                    しかし、漠然とした数字群を見ただけでは、良くわからない・・・
                    ということで、通常は一部のみを抜き出し指標化してしまいます。


                    ところが、全体を捉える方法があります。


                    それは、数字を視覚化すること、つまり、グラフ化することなのです。
                    P/L、B/Sをグラフ化し、右脳的、視覚的に捉えれば
                    投資価値判断を一瞬で行うことができます。




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                    第1回「らしんばん」ブログセミナー
                    category: 「らしんばん」ブログセミナー | author: ガク
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                      第1回 らしんばんブログセミナー 第1回
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                      先日までお話してきた「らしんばん」解体新書ですが
                      序論の部分までの掲載が完了しました。
                      どちらかというと精神的な部分の重要性を書いてきました。

                      ここからはしばらく視点を変えて実務的な部分を書いていきたいと思います。

                      以前東京築古組メンバーへ向けて発信した内容を
                      デフォルメして配信していきたいと思います。
                      途中、具体的なエクセルシートでの分析方法なども
                      出てきますので、お楽しみに!

                      「らしんばん」解体新書
                      は、その後、続いていきますのでお楽しみに。
                      今までのお話の経緯は「らしんばん解体新書」をクリック





                      【0.はじめに】

                      教科書的ではありますが
                      不動産の投資価値分析「らしんばん」的なノウハウを公開
                      していこうと思います。
                      「不動産投資の分析」については、非常に基礎的なところから説明していきます。

                      内容は下記のように進めていく予定です。
                      計算が主になる部分ではエクセルファイルを添付
                      (もしくはダウンロード形式で提供)し、
                      解説を加えていく予定でおります。
                      どうぞよろしくお願いいたします。

                      はじめに
                      1−1 不動産投資におけるP/L、B/S 
                      1−2 P/Lの具体的説明 
                      1−3 B/Sの具体的説明 
                      1−4 B/S→P/L→B/S→P/L→・・・
                      2−1 視覚化 
                      2−2 投資の善し悪し判断 
                      2−2 クロスポイントを理解する 
                      3−1 東京築古ビンテージアパートの典型例(良い案件、悪い案件) 
                           ・積算リッチだがキャッシュフロー貧乏 
                           ・キャッシュフローリッチだが積算貧乏 
                           ・積算リッチかつキャッシュフローリッチ 
                      3−2 何を判断に投資すべきか? 
                      4−1 自らの指標を構築する 

                      (次回に続く)

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