新築の壁を超えるリノベの天才

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おおやがくです。

 

今日は、近所に住むリノベラーの友人、Tさんの手掛けている家を妻と一緒に見せてもらいました。

 

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Tさんは以前仮称360°ビューイングシェアハウスを手掛けた方です。このシェアハウス、募集して早々満室になり、現在も満室という状態が続いています。横須賀の辺鄙な立地ですが、個性が強く都心方面から人を引き寄せられるという状態。

 

そう、Tさんはリノベの天才なのです。

 

遥かなるトンネルを抜けると今回の物件があるのです。

 

物件はRCと戸建ての2棟組み。ちなみに、車、、、入れます!

 

屋上からはなんと海が見えます。それも、ただの海ではありません。海の向こうにはアメリカが見えます!

そして、ちょうど、2号ドライドック正面に位置しております。(ドライドックとは船を入れて、その後海水を抜き修理する場所です。私の友人にドライドックに船を置く台を木で作る木工職人やっている人もいます。元気かな~)その右にはビルの陰になり見えないんですが、1号ドライドックがあります。1号ドライドックは1871年に建造されて、その後2号ドライドック、3号ドライドックと続けて建設されてきている経緯があります。特に、2号ドライドックは設計はレオンス・ヴェルニーの設計隊のフランス人技師によりなされたが、建設は恒川柳作という日本人が行い、彼はその後の日本ドライドックを草分け的な存在となった日本ドライドックの父と呼んでも良いあ方なのである。彼の手掛けた最初のドライドックがこの2号ドライドックなのである。そして、さらに、ドライドックの奥正面には世界最大ともいえるアメリカ第七艦隊を支えている巨大組織SRF(Ship Repair Facility)本部ビルがこちらを向いているのである。ほんとに希少価値のある立地なのである。

 

さて、RCの共用廊下もこのような構造美が目を引きます。

購入当初は錆で苦労したようで今後もだましだましメンテして運用していくとのことでした。

 

さて、室内は、築古RCのビンテージ感を生かした内装造り。

フェイクでは決して出せない本物のビンテージの味がある。

 

そこに配管、配線、電線の構造美を配置

 

 

キッチンもIKEA部材を用いた造作仕様

 

 

トイレの壁はまさにビンテージの美

 

ビンテージガラスからの採光

 

鍵が歴史を語る

 

さて、この部屋。新築の壁を越えているのです!

通常、新築が一番高くて、リノベでどこまで価値をあげられるか挑戦するのですが、この造りこみは、なんと、近隣の新築物件の値段の壁を超えているのです。それだけ個性が強く、唯一無二の物件だからです。

当然利回りはとんでもないことになるのです。

 

さて、近隣でもう一つ手掛けているという物件も見せてもらいました。まだ、リノベ途中の段階でした。

その建物はなんと築100年!しかも3棟を繋げるというプラン!

現在は絶賛解体中でした。

 

解体するとビンテージ色の強い梁が見えます。この本物のビンテージの味を生かすために解体をしています。

普通の人なら新築するくらいの劣化した建物ですが、新築の壁を超えるためには、このビンテージ素材を活用して仕上げていく必要があり、それが楽しくもあり、大変でもあるのです。これが真のリノベ道。

 

100年前の壁は砂でできています。

 

美しい竹小舞の砂壁です。

 

どうなるのか楽しみです。

 

実は、少し前、海の前にある大きな物件が出ていて、これ面白いな~って思っていた物件があるのです。

しかしながら、大きすぎてこれは自分の実力だと厳しいかなって見送っていた物件でした。

Tさん、なんと!こいつを買っていました!昨日決済してきたそうです。これ、このノリで仕上げたらとんでもない物件になりそうです。話題騒然な物件になる予感がします。面白そうなので、自分も少し関わって突っ込んで行くかもしれません。

 

ということで、Tさん 今日は素晴らしいものを見せていただき、ありがとうございました。

 

 

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入居後の共用部清掃

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おおやがくです。

 

今日は朝から、正月明けから2日間剪定した木や枝をひたすら、4時間位かかりまとめていました。

 

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その後、友人の所有するアパートの一室を、某。。。コンセプトデザインしたといいうことで、見学に行きました。

(許可取っていないので、掲載はしません。。。)

 

その後、そのアパートから車で15分くらいのところにある、川崎市T区RCへいきました。

年末に入居されたので、ただいま満室中なのですが、入居後って、引っ越しの影響で共用部が汚れることが多いのです。

到着すると、確かに埃とかチリとかが溜まっていましたので、清掃をしました。

 

夕方だったので、先日エジソンLEDに交換した船舶ライトが光っていました。

光の影が美しく、見栄え最高でした。

 

 

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2018年の振り返り

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おおやがくです。

 

やっとふるさと納税が完了し、今年の仕事もあと僅かとなりました。

 

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さて、2018年を振り返り、まずは今年の成績から。

 

今年は9室の空室が発生しました。所有物件のおよそ15%が入れ替わった計算になります。昨年も15%が入れ替わっていたようで、同じくらいなのですが、今年は昨年に比べると楽ちんだった印象です。昨年苦労した精神的経験が活きているのだと思います。

 

そして、本年度の入居付けの成績は非常に良く、最終的に日数ベースの稼働率は

 

なんと

 98.9%

でした。

(ちなみに、収入的な点では、更新料を加味すると、満室時想定家賃の100%以上となります。)

 

 

かなり、良いんじゃないでしょうか?

また、過去の日数ベースの稼働率を並べてみると、

2017年 95.5%
2016年 97.8%
2015年 99.2%
2014年 98.0%
2013年 97.0%

という感じで、95%以上を安定してキープできています。安定している理由は、年々、いろいろな試みを試していて、5年前と今とではリフォームにしろリノベにしろだいぶ変化してきており、この変化を止めていないことによるのだと思っています。

 

 

さて、今年はどんな年だったかというと、「今年はこれっ」て感じでメインに取り組んだものは少ないのですが、いくつか印象に残っているものを下記していきます。


■田舎暮らし
今年一番は、あえて言うなら「庭師」。
植栽の剪定、特に「黒松」の剪定の勉強と実践とに費やした時間が長かった。おかげで、街を歩くと「松」がきになってしょうがありません。
加えて、春にヤフオクで購入した「ホンダの耕運機」が凄く気持ちが良く、どんどん耕して墾田永年私財法状態に突入。
完全に、田舎の楽しい生活。

 

■都会派
一方、都会派の分野も忘れていません。突然思い立って「タワマン」の購入に挑戦し、融資特約も獲得して挑みましたが抽選で及ばず次点でした。これ買えたら面白かったのに。。。。残念。

また、都心築古RCも利回り13%以上まで交渉で引き付けたんですが、融資が微妙で流してしまった。これも、ほんとは欲しかった。来年こそは都会派なシティー人間になれるように頑張る!

 

■トラブル系
トラブル系だと、銅管ピンホールが2件発生しました。このトラブル、すごく対処に難しいのですが、DIYで対処してしまいました。何とも、我ながら自分の作業の機転の良さに驚き。
加えて、猛暑の影響か、エアコンの取り付けも異様に多かった。全部自分で付けました。おかげで夏は完全にエアコン屋。

そして、台風!今年は台風の当たり年。いくつかの物件は完全にやられました。でも、嬉しいことも。それは、、、、(ご想像に。。。)

 

■メンテ系
修繕系だと、11年前に建てたRCの屋上防水の補修とトップコート塗りを行いました。新築後から考えると今回が2回目です。順調に、数年に一度周期でメンテしています。

接地抵抗なる機器を購入もしました。新規の電線ラインを構築するにあたり、接地電極を設置しました。新しい経験で楽しかった。

そうそう、「砥石」!これは買ってよかったものです。カンナやノミの切れ味も復活し、包丁を研いで、妻や母に感謝されました。

 

■情熱造りこみ部屋
友人たちの造りこみの情熱が熱かった!情熱を注がれた部屋の凄いことったら!
横須賀の山の上。インダストリアル系の凄さ。カッコいいRC。
と印象に残る物件を、たくさん見せていただきました。

 

■夢の実現
これは、一番うれしかった。異次元物件で当初より思い描いていたことが実現できました。3年間この日が来ることを夢見て価値の向上をしていました。とある分野で日本ではトップクラス、つまりAクラスの人達の仕事をまじかで、息を感じる至近距離でみれたこと、また少し一緒に仕事ができたことが凄く楽しく、また凄く勉強になった。これは、Bクラス、Cクラスとは違う本物の輝きなのでした。もう、Cクラスの仕事とか、稼働率とか細かいことはどうでもいいのです。詳しくは書けませんが、今後、異次元物件が大きく飛躍することでしょう。

また、友人がメインで取り組んで一緒に動いていた事が、来年叶う見込み。これもこのエリアでは初となる凄いことで、実現するのが待ち遠しいです。これが実現した後の飛躍を考えると、ワクワクが止まりません。


ということで、今年も残すところ僅かとなりました。

皆様には大変お世話になり、また、多くの刺激をいただきました。ありがとうございました。

 

来年も良い年でありますように。

 

 

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白熱電球からLED電球への遍歴

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おおやがくです。

 

今日は電球交換に川崎市T区RCへ行きました。

 

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この物件を購入した当初はLED電球は市場に無く、また、物好きのせいで蛍光灯から船舶ライトに交換したので、白熱電球をつけていたんです。普通、マンションの共用部は蛍光灯で、電球ってほぼ無かったんで非常に珍しかったんです。異質なオレンジの煌びやかな光を放つ、雰囲気のある共用部になっていたんです。よく言えば差別化。。。本当はただの物好き。。。

 

しかし!2か月くらいで電球が切れるんです。しょうがないので白熱電球の中でも耐震電球と言ってフィラメント長を長くして支えをたくさんつけて、フィラメントにあまりストレスのかからないように設計した電球があるのですが、これを付けていました。ただ、それでも、半年くらいで切れていました。まあ、車には電球をいつも忍ばせて定期的に通っていたんです。

 

LEDの登場で、お!この苦労が無くなるって思ったんですが、当時のLED電球、乳白色のカバーをかぶった普通の電球で、光の色味も良くなく、取り付けてはみたものの納得いかなく、空室が発生したら白熱電球にチェンジしていました。

 

それからしばらくして、パナソニックがクリアタイプの電球を発明してくれました。これは!って飛びついてつけてみると、まあGoodで満足いく輝きを得ることができました。

 

そんな遍歴は私の過去のブログにたくさん埋もれています。

 

さて、一昨年から急速にエジソンタイプのLEDが普及し始めました。当初クラウドファンディングで立ちあがってきたこの電球、一気に市場を制圧してオシャレ電球としての地位を築き上げ、ついにはIKEAでも販売されるようになりました。そして、ここへ来て値段が急速に安くなりました。

 

そんなLED遍歴を持つこの物件、今回右の数年お世話になったパナソニックから、左の激安エジソンLEDに交換することにしました。根元までガラスってのが良いんです。白いものが無くなっただけでこんなにも美しいのか!

 

エジソンLED電球、何とも雰囲気のある光を放ち、電球自体の美しさも半端なくあります!

よく見るとわかるかな~光っている部分にはLEDが埋め込まれていてそこが発光し、周りのコーティング材越しに光色がコントロールされて放出してくる感じ。

そして、根元には+、-と書かれていて、この奥に直流変換のインバーターが組み込まれている。たぶんダイオード4つとコンデンサーと抵抗が入っているのかなって思います。

この辺の制御回路の耐久性と、LED自体の耐久性は、放熱性能に左右されるのですが、意外とこれって放熱性能良いのかもしれないなって思うのですが、結果は如何に!検証をしていきます。

まあ、価格も安いので2年くらい持ってくれればいいのだけれどもどうでしょうか?

 

さてその後は川崎市S区RCへ行きました。

少し前に錆止めを塗った鉄部です。

 

ここを何いるに塗るか、考えました。

結論は灰色。。。。

 

と、白っぽいオレンジ

 

少量のペンキを発注したいのですが、どこかいいとこありますかね~

これから探しますします

 

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PS。。。。LED電球を飛び越えて最近はミラーボール電球というのもあるんです。実はすでにとある物件のトイレに導入して好評をはくしているんです。本当はシークレットにしておきたかったですが、情報放出です。たぶん、不動産投資業界では私、ミラーボール電球の先駆けです!(キリッ)これ使うときは、「ガクちゃんに教えてもらった」ってつぶやいてから取り付けてね。

 

 

 

 

 

今年のやり残した仕事の総点検

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おおやがくです。

 

ここ数日は非常にゆっくり過ごしています。

 

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11月末に大きな仕事があったので、非常にいい感じで12月に入った瞬間から一気に業務をやめて、いろいろと整えつつゆっくりしています。まあ、アメリカ人みたいな感じの12月です。

 

さて、そんな中でも少し前、川崎T区RCの共用部の電気切れの連絡が入居者からありました。

今までは船舶ライトにパナソニックのクリアLED電球という組み合わせで構成していましたが、今回は光の出方がより白熱球に近いエジソンタイプの電球に差し替えようと思っています。

LEDは放熱性が大切で、インバーター並びにLED素子自体からの発熱を抑えることが重要で、パナソニックの電球はこの辺の設計に非常に面白さを感じていたんですが、その後、エジソンタイプのLED電球が一気に普及してきています。

エジソンタイプの電球はワイヤーにLEDを接続しコーテイングした構成でそのワイヤーを360度空気が取り囲むようにつり下げています。そして、インバーターは別の根元に組みこまれています。これって、意外と放熱性は良いんじゃないかと思うのです。しかもより白熱球に近い光の放射が得られます。

ということで、ここ数年使用したパナソニックからエジソンに浮気してみようと思います。

長期使用での耐久性を検証していきます。

 

ということで今年のやり残している仕事を下記

 

●川崎T区共用部電球交換

●ふるさと納税

 

来年早々に仕上げるべき仕事も下記

●東京ビンテージアパートの退去後の清掃

●川崎市S区RCのポストフレームのペンキ塗り

●東京コアアパートの屋根と通路柱の補修及びペンキ塗り

●テイコちゃんの仕上げ

●異次元物件の土台入れ

 

ということで、これってブログ(=日記って意味)なので自分の為にまとめておきました。

 

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ステンレスメッシュホースとスズランノズル

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おおやがくです。

 

今日は川崎市T区RCへ行きました。

 

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一か月前くらいだったか、浄化槽の清掃をお願いしたときに立ち会って状態を見ていたんですが、浄化槽の出口から油が浄化槽内に逆流していました。浄化槽で出口で生活排水と合流しているのですが、生活排水ラインから浄化槽に戻ってきている感じでした。

どうやら、浄化槽出口から先のラインで若干の詰まりが発生しているらしく、川崎の環境局の方に太いホースを突っ込みつつ、できる限り吸い取ってもらって耐えていましたが、突っ込めないラインもあったりしたので、どこかで高圧洗浄をしなければやばそうな雰囲気でした。

 

パイプクリーニングホースは以前から使っていましたが、黒いウレタンホースのパイプクリーニングホースって固くて通りが非常に悪いのです。

 

以前、業者が使っているのを見ると、動きの差が大きいことに驚いたのです。

 

そこで、新兵器として、業務用のパイプクリーニングホースを調達していました。

このホース、素晴らしく、家庭用の高圧洗浄にも取り付けられるように各種ラインナップが揃っています。

 

私は、ケルヒャーのK5を持っているので、ケルヒャーKシリーズ用のホースを購入しました。

 

さて、取り付けて管に入れてみます。

 

今までの苦労が何だったのか?黒いホースでは押し込んだり引っ込めたりかなりの力が必要でしたが、こいつはするすると入っていきます。手で釣りをしているかの如く、指先でコンコンと探りを入れると、簡単に障壁を突破してくれます。

 

いや~こんなに違うものですね。

 

最初、相当の覚悟をして挑みましたが、あっという間に配管洗浄は完了しました。

 

ということで、

 

「高圧洗浄を持っていて、配管洗浄ホースを持っているあなた!」

 

これはBEST BUYです。

 

ちなみに、ほとんどこれと同一のものです。スズランノズルと柔らかいステンレスホースの威力を見てください。

やったことある人だけが感動する動き!これに感動できるあなたは、優秀な変態です。

 

ただ、作業自体は決して綺麗なものではないので、優良な不動産投資家の皆さんは業者さんを呼んでお金で解決してください。

こういうメカや工具とかが好きでないとやってられない作業です。

 

 

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退去後のクリーニング

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おおやがくです。

 

昨日、川崎市T区RCの一部屋が退去となりました。

 

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ここしばらく、完全満室状態でウハウハでした。台風も重なりさらにウハウハでした。

良いことは長くは続かないのが人生。やるべきことに集中です。

ということで、本日、早速クリーニングして内見の準備をしました。

洗剤類を持ち込んでクリーニングしました。水周りの清掃に時間がかかりました。

 

 

そして、一日中取り組んで、そこそこ見える感じになりました。

 

こちらは和室。

 

2014年10月ごろに内装は新品にしたので、まだまだ綺麗です。

さて、早速今週末からお客さんをひけるように営業活動をしていきます。

 

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台風24号被害

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おおやがくです。

 

台風被害満載です。異次元物件は被害甚大でしたが、応急修繕は完了しました。本修理は後日。

 

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今日は台風被害の確認や応急処置をする為に所有物件を総点検してきました。

 

その前に、異次元物件のコンセント交換をさくっと。

カバーをめくるとこんな感じですが、ここにコンセントを挿すと、バチバチっと火花が出ます。ゆるゆるなんです。

 

パナのちょっと特殊なコンセントに交換しました。

 

その後、川崎K区APへ

こんな感じにアンテナが垂れさがっているので、、、、

 

撤去しました。難しいのは、安全対策です。万が一外している最中に上が外れて落ちてきたら巻き込まれますので、対策をとって確実な作業をおこないました。

 

取り外したアンテナ類です。

 

屋根に登り針金を撤去しました。

 

屋根はきれいではないが、OKです。

 

数軒隣のアンテナも。。。

 

その後、東京コアアパートメントへ移動しました。

透明ポリカ板が割れています。

 

ヒビが入っています。暴風でかなりのテンションがかかったようです。

 

ベロってとれています。

 

ここも割れています。

 

 

 

屋根にも登りました。

アンテナは無事。

 

錆が酷い。これは台風とは無関係なので、今期ペンキ塗ります。

穴も。。。

 

2棟建てのため隣の屋根確認。

こちらは綺麗。

 

そして、東京ビンテージアパートへ移動し、屋根に登る。

まあOK

 

 

東京ビンテージアパートも2つ屋根がある。

こちらは、以前上張りしたので新品同様!

 

そして、テイコちゃんへ移動。

波板が一部無いです。

 

室内はイイ感じで落ち着く~

 

ということで、台風24号、被害がありましたので、これから修理見積りを作成していきます。

並行して修繕計画も立てて実行していかねばなりません。

 

木造築古アパートが多いと大変です。(が、ある意味、儲かります。)

 

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浄化槽の清掃

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おおやがくです。

 

今日は、川崎市T区RCの浄化槽清掃の日でした。

 

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毎年行う予定でいたのですが、昨年は完全に失念しており2年半ぶりくらいです。

無事に作業を行っていただいたんですが、少し不具合がありました。

 

1階の飲食店舗の影響なのですが、浄化槽の出口で雑排水が合流しており、そこから先の配管で油が若干固まっています。

その影響か、それとも勾配が取れていないのか分かりませんが、合流升から浄化槽に水が逆流気味になっているんです。

そのため、浄化槽がかなりの満水状態です。

 

何とかホースで除去してもらうと思ったのですが、上手くいきませんでした。

川崎市の作業の方は相当頑張ってくれたんですが、しょうがないです。

 

高圧洗浄をかけてみます。

ということで、念願のケルヒャーの静音タイプの高圧洗浄機と、ついでなので、標準ではなく良い感じのパイプ洗浄ホースを買う予定でいます。

よくあるパイプ洗浄ホースってビニール製のホースなんですが、これだと硬くて曲りで突っ掛かることが多く不便でした。

ということで、ステンレス製の柔らかい、業者さんが使うパイプ洗浄ホースを調達して、ケルヒャーに接続させる予定です。

さて、うまくいくかな~?

 

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落雷作業で時給40万円

Property Management comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

昨日の夜、嫌な電話がいくつか入りました。

 

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川崎T区RCの住人から、落雷でテレビが映らなくなった。。。。

そして、その住人が、10月ごろ退去するのでと。。。。。

川崎市K区住人から、エアコンが付かなくなった。。。。

川崎市S区住人から、9月に退去したい。。。。

 

まあ、しょうがないですねこの仕事の場合、こういったことは一つずつ優先づけて解決していかないといけません。

まずは、緊急性のあるのは落雷でテレビが映らなくなった件。

その後も何度か電話があり、どうやら共用廊下の電気も付かないということだった。

ということは、電気屋さんの出番です。

 

私、エセ電気屋さんなので(一応、私、遊びで電気業者登録しているんです。)早朝6:00に現場へ急行しました。

早速「盤」を開けると、、、、

やはりそうか!って感じ。

 

拡大すると、漏電遮断機が落ちています。

やはり、雷のノイズがなにがしかの経路で紛れ込み作動したのだと思う。

 

ちなみにこの経路にTVブースターがあるので、テレビが映らなくなるのも納得です。

 

漏電遮断をONし復帰しました。

念のため、入居者へも連絡し、相談の結果テレビのセットもしてあげることにして、さくっとお部屋に行きセットして帰還しました。

 

移動時間含めてトータル3時間の消費ですが、自主管理なので時給で考えると。。。。

普通、管理会社とかいれると5%くらいとられるので、また、4年位はトラブルとか何にもないので、4年分の管理料(取られていたとして)を3時間で割れば時給に、、、、ということは、時給40万円! 与沢君ほどではないが、、、、

 

明日はエアコン取り付けだな〜でも過酷な作業になりそうだ。だって部屋!凄いんですから。。。。

 

 

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