金利交渉で後出しじゃんけん的な特約が。。。

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おおやがくです。

 

今日も暑いです。

 

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8月末に固定金利の期間が切れる借入先があるのですが、昨日からその交渉を行っています。

3年固定、5年固定に加えて、TIBOR連動の変動金利を提示されました。

正直、一般的には悪くない数字なのですが、昨年末に固定金利の期限が切れた別の金融機関と新規に契約した金利に比べると見劣りします。決算の数字も良いので強い交渉を行いました。

 

金利交渉に入る前提としては、我々借主と銀行との強さの相対関係を正確にとらえる必要があります。

購入当初、フルローン近くで融資を組むと、その借入単体だけで見ると若干の債務超過となることが多いです。

その際は、銀行の方が力が強いと認識しないといけません。下手な交渉をすると嫌われます。

しかしながら、数年経つとその形勢が逆転してきます。残債は減少し、運用の実績も積まれ、純資産が出てきます。

銀行としては、安定した貸出先と認識され、また、担保も十分になります。つまりは、借主が相当有利な形勢になります。

そういった転換点を正確に計算して捉えるようにしています。

 

今回の借り入れも形勢逆転して、私が有利な状態であることを認識しているので、交渉を行いました。

その結果、当初の借入金利に比べると、年間で数十万円も圧縮できる条件を提示してきましたが、もう一押し交渉をしました。

 

しかし、最後の方で別の話をサラリと担当者が言い出しました。

要約すると、

「特約として、借り換え等で解約する際に、借入金の2%の違約金を支払う旨の契約をお願いしたい。」

と言い出しました。話の最後の方にサラリと、流されそうな感じで。。。。

私、突っ込みました!

「え!そんなのハイとは言えませんよ!」

なんで行員がそんな話をしたかというと、どうやら不動産関係の融資に限りそういう特約を結ぶ体制にしているのだそうです。

私言いました。

「では、不動産関係の融資は御社にとって好ましくなく思っているということですね。では、私は御社にとって借り換えたほうが良いんじゃないですかね。まあ、そういう検討も進めますので、金利や、この特約の拒絶可否等含めて検討して最終回答下さい。」

そして、電話を切りました。

 

明日かな~って思っていたら、慌てたように1時間後位に電話がありました。

「金利はご希望の条件に沿わせます。特約も無しで良いです。支店長が今後も末永いお付き合いをしていきたいと申しておりますので何卒よろしくお願いいたします。」

と。これで、区分一室分位の金利を圧縮できました。

 

今度、支店長交えて懇談してきます。

では。

 

 

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自由度

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おおやがくです。

 

今日は大事な契約でした。

相手方も見ているかもしれないので、何も書けません。。。

今後の自由度を上げる為に大切な契約をして来ました。

日記として記す。

 

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地銀との折衝

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おおやがくです。

 

今日は某地銀と折衝してきました。

 

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12月で幾つかの固定金利が切れるので、その為の折衝です。

実は、この某地銀様との取引は長ーく、投資を始めた時、つまりは最初の一棟目のからのお付き合いで大切にしている銀行なのです。その後、幾つかの物件をこの銀行で借り変えたりしているので、ほんと長ーいお付き合いなのです。

 

さて、12月以降の固定金利条件以外に、金利、担保設定条件、経営者保証に関する条件を整えたくて本日折衝してきました。

最初に提示された金利は、、、ん~ 一般的には低いという値ではあるのですが、ダメダメな数字なのです。

 

実は、かな―り前から、某都銀からの借り変えオファーがあり、出て来た数字は、かなり良い、且つ、良い条件。

具体的には、金利、担保設定条件、経営者保証に関する条件が良いのです。ロットがまあ大きい?ので地銀の固定金利が切れたタイミングを狙って全体の借り変えを提案されています。できれば、借り変えはしたくないが、あまりに条件が開いているようであれば、借り変えなければいけなくなるのが経営判断。

 

さて、、金利、担保設定条件、経営者保証に関するこちらの要求を伝えました。

そこで、地銀の担当者からは、ある一定の範囲の条件が最終的に出てきました。納得できる条件ではないので一言。

 

「これが御社の最終の回答と言うことで良いですね。その条件が限界ですね。」

 

銀行担当

「はい。これが精一杯です。(キッパリ)」

 

「じつは、都銀からのオファーがあり、、、、かくかくしかじか。。。。 ということで、先程の御社の条件と比較検討し、最悪は全部の借り換えを検討させてもらうことになる可能性もあることを御承知置き下さい。では。」

 

銀行担当

「え~ っとですね。実は条件の決定は私だけでは決められないので、上司交えて柔軟に対応させていただきたく、、、かくかくしかじか。。。。」

 

あれ?って感じですが、これが銀行員です。素晴らしい!

ということで、柔軟に対応していただき、出来れば借り変えしないで今のまま行きたいと言う感じで思っています。

でも、どうなるかは分かりません。。。それが経営判断の厳しいところです。

 

そんな一日でした。

 

 

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法人決算見込み

銀行 comments(4) - ガク
大家学です。

4月末は当法人の決算です。

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法人の帳簿へ、簿記入力がザックリと完了しました。

やはり、800万円の壁は突破してしまいました。
しかしながら、決算へ向けて保険とかリフォームとかという対策を行ってきたため、何もしなかったらすっごい税金になり、税金によって国内に広く貢献したであろうお金の行き先を、自分のテリトリー内資産への貢献へと振り替えることが出来ました。

同時に手持ち現金を確認して、誰かさんのように「税金が払えない。。。」という事態は発生しないことも確認。

まあ、これで安心です。

今期は法人設立2期目にあたりますが、先期と比べ大幅に利益がUPしているので、銀行がどうとらえてくれるのか楽しみです。もちろん、利益だけでなく、安定性や効率性なんかの基本的な簿記の指標があるので、その辺も含めて、今後、会計事務所と戦略の相談をしていきたいと思います。

最終的には、夏ごろに向け、銀行と打ち合わせしてさらなる飛躍が出来るような「枠」を頂こうと考えています。

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難しい融資を乗り越えてきた勇士

銀行 comments(0) - ガク
大家学です。

取引銀行から確定申告の書類を送ってほしいという連絡がありました。

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毎年恒例の電話なんですが、なんと!お世話になった担当者が移動になっていました。
この方、この銀行でもダントツトップの融資額を誇る超優秀な方でした。

東京コアアパートの購入でも、すっごくお世話になり、一緒に苦労を味わってきた方なんです。どんな苦労かというと、東京の物件なので、積算評価額が融資額に全然足りなかったり、はたまた、違法建築を適法化させたりと、そういった点を何とか克服するために、一緒にタックを組んで問題解決に取り組んでくれた方なんです。

決済のときなんて、前日の夜中まで、本部承認が降りずにいたんですが、何とか承認を得て決済をしたんです。そんな過酷な難しい融資を乗り越えてきた勇士なんです。

その後、この方は、渉外課の調査役となり、いつ移動になってもおかしくない状態にまで上り詰めていました。そして、その方はなんと!本部へ移動となりました。

素晴らしい出世街道を歩んでいますが、一緒に仕事をしていてもその優秀さや度胸には敬服していました。これからも益々の躍進を期待しています。そして、すぐに支店長レベルにはなるのでしょう。期待!

さて、確定申告一式を郵送しました。落ち着いた頃に、銀行に出向いて最近の様子を聞いてみようと思います。


ついでに、もう一行、いつも申告書を送っている銀行に電話しました。
「確定申告の書類ってほしいですか?」
と聞いてみると
行員
「5月の上旬に報告しないといけないので欲しいです。」
と。。。。

いつ連絡してくる予定だったのかはわかりませんが、ちょっと釘を刺してから送ることにしました。

「法人の決算書が6月に完成するので、一緒のほうが手間がないので、いいかな?」
行員
「すみません。報告しないといけないので、すみませんが至急送ってほしいのですが。。。」

という感じでした。
まあ、この銀行からすると、マークしなくてもいい存在なのかもしれません。
というように考えています。


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小規模共済と経営セーフティー共済

銀行 comments(7) - ガク
大家学です。

各種保険を検討していましたが、大切なことを思い出しました。

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生命保険の検討をしていましたが、一つ思い出したことがありました。それは、共済系のものです。既に、小規模共済は満額掛けておりますが、経営セーフティー共済には入っていませんでした。いろいろ調べていてふと思い出しました。

各種保険(税務上の優遇)の加入順序としては、まず共済系を全て潰してから民間の保険という順番がセオリーです。

(1)小規模企業共済
 7万円/月 年額84万円 を確定申告B書内で経費化
 ↓
(2)経営セーフティー共済を個人事業で加入
 20万円/月 年額240万円 を個人事業で経費化
 (追伸*個人事業は不動産所得では経費化できない。事業所得でのみ経費化可能。)
 ↓
(3)経営セーフティー共済を法人で加入
 20万円/月 年額240万円 を法人事業で経費化(こちらはOK)

今回、(2)?と(3)を実行します。何かの時の備えとして有効に機能します。大規模修繕等で支払先が倒産し、融資の返済ができなくなったりした時とか、大きな物を購入した際、購入先が倒産し物品も手に入らなくなったりして資金繰りが困ったりとか、そういう時の保険です。また、全額経費計上できる付加的なメリットもあります。付加的なメリットが非常に大きいですが。。。
取引銀行との付き合いの関係で、(2)?と(3)は別の金融機関で申し込みをする予定です。先程金融機関で申込書の送付をお願いしました。



【経営セーフティー共済(倒産防止共済)とは】
・ 掛金月額は、5,000円から20万円まで800万円まで積立可能。
・ 全額経費計上
・ 任意解約40カ月以上で100%戻る
加入資格
 会社または個人の事業者。ちなみに、複数の会社を経営している場合には、その会社それぞれで、中小企業倒産防止共済に加入できる。つまり「1企業(1個人事業)に、1契約」。

【小規模企業共済で注意する点】
加入要件として、一部注意が必要です。加入できないダメな例として下記のような項目があります。

●配偶者などの事業専従者(ただし、共同経営者の要件を満たしていれば共同経営者として加入できます。)
→青色専従者はNGということですが、法人の取締役等であれば大丈夫だと思います。

●給与所得者が、副業的にアパート・マンションなどを経営している場合
→副業的でなければOKです。

特に下の「給与所得者が、副業的にアパート・マンションなどを経営している場合」と言うのは悩ましいところだと思いますが、該当しなければ加入できます。大切なのは加入時の考えのロジックかと思います。ここで、解釈的にロジックを構築してGo。まず、何故このような場合はダメなのかを良く考えてみます。

上記の一例として、サラリーマンが副業的に年金対策等でマンションの一室を持っていられる例は多いと思います。そういった方は、自分が食っていければいいので規模もそれほど必要ないですし、まして、勤め先の会社から退職金も出るので、退職金的な意味合いを持つこの制度に入る必要もないはずです。そういった方は入れません!ということなのだと思います。

もし、このような考え方であったら小規模企業共済には加入できません。ということなのでしょうね。

でも、もし、今は給与所得者で規模もそれほど大きくないが、
「将来、不動産賃貸業の規模を大きくし、事業化した後、そこからの収益を主として未来へと進む。」
というストーリーを持っているとしたら、決して「副業的」とは言えないと思います。その場合、現在の不動産賃貸業は「主業の立ち上げ期」なのです。

上記のようなしっかりとした気持ちを自分自身の心に持ちつつ、乞いにしている金融機関で申し込みをします。何も語る必要はありません。今までの銀行とのお付き合いが良好であれば、銀行員とは目と目で通じあい完了です。もし、何か質問が来たら上記のロジックをしっかり説明できるようにしておきます。まずは黙って堂々と申し込みをトライ。ロジックの中では主業なので何もやましいことはありません。きっとすんなりと申し込み完了。でも、幾らロジックを構築して挑んでも、本当は副業なんだよね〜と言うやましい気持ちがあったなら、きっと加入できません。そんな気がします。

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金利変更の契約

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大家学です。
本日、銀行と金利変更の契約を行いました。

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固定期間中でしたが、今回、固定金利の契約を再度締結しました。
今回の変更で、一室分くらいの賃料に匹敵する金利の削減が行えました。

さて、参考までに経緯を書き残しておきたいと思います。
銀行との交渉は非常にデリケートな部分もあり、慎重に事を進めていかねばなりません。
もちろん、属性がものすごくよろしければ、力ずくで押し込むこともできますが、銀行の不動産に対する評価は一般に市場価格に比べ低いことから、債務超過になる傾向にあります。このあたりのバランスは常日頃モニターし理解しているので、銀行から当方への評価もおよその推測がつきます。私の場合、良くもなく悪くもなくといったところだと理解しています。あとは、返済実績と利益の実績等の積み上げの実績が大切だとは思うのですが、これよりも重要だと思うのは、他銀行の評価だと感じています。

今回の銀行とは、一昨年前に法人を立ち上げる際、ざっくばらんに相談に乗っていただき、多くのことをお教えいただいたことがあります。この銀行と常に相談しながら法人を立ち上げてきました。一行員が、ここまで親身に相談に乗ってくれたことを大変感謝しています。無事に法人を立ち上げ、軌道に乗ったころ、この銀行員の方がおっしゃっていました。
「もし、将来、金利的な点で借り換えを検討しようと思いましたら、早めに相談してくださいね。長くお付き合いを継続していきたいので、そういった場合はお気軽に相談してくださいね。」
「実は、別のお客さんで、先日借り換えされてしまったんです。もうすでに他行と話が出来上がっていたようで引き留めることができなかったんです。ですから他行と比べてもし借り換えを検討するようなことがありましたら、できるだけ早く相談してください。」

それから一年くらいして法人で東京コアアパートを契約しました。この際の金利はいろいろな交渉や手の内を実行した結果非常に低い金利で借りることができました。残念ながら、上記の銀行は融資のエリア外だったことから、他行で資金を調達しました。また、その間に親しくしていた担当者も移動になってしまいました。

さて、この他行の金利を上記の銀行の新しい担当者に相談したところ、
「担当者から引き継いでいます。頑張らさせていただきます。」
という回答でした。その後、若干の交渉の後、今回の金利の変更の契約への運びとなりました。

今日の契約、子供も夏休みのため連れていきました。契約の方は、前もって話ができているので一瞬でサインして終了。この方も同じくらいのお子さんがいらして、ほとんどが子供の話とか、学校の話とかで盛り上がってしましました。一段と距離が縮まってしまい、なんだかお友達というか弟のように感じてしまいました。



その後、IKEA港北の隣にあるコーナンに水栓金具を買いに行きました。現物は商品棚にはなくカードをサービスカウンターに持って行きました。すると、このカードの金額は10800円となっていますが、実際は13800円だったことが判明。店員は、
「キャンセルしますか?それとも購入されますか?」
と。
私は、それだったらほかの商品も見てから決めます。と言い、結局この商品がよかったので、少し嫌味を言ってしょうがないかなと思い買おうとしましたが、すぐに妻が口を挟みました。
「おい、こら!店長出せ! ちょっXXdjzぢfXあsdふぁsよ!!!!!!」
結局、10800円で買うことができました。恐ろしやー

いやいや冗談冗談、本当は優しく交渉されていました。

さて、購入したのはKVKの台所用水栓PT79RND 6980円(ちょい高いですが。。。)

と浴室用のモーエンの水栓JP58232CKです。モーエンはアメリカのブランドなので取り付けに癖があるかもしれません。10800円(本当は13800円)

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金利変更

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大家学です。
銀行の金利変更確定しました。

今まで銀行金利等については、種々のブロガ―の皆様の情報が交渉時の役に立ちましたので、今回の私の情報も多少皆様の役に立つかもしれません。ということで下記致します。

信用金庫で融資を受けている、プロパー融資5年固定1.6%と10年固定1.9%の2本を、現在固定期間中ですが、再度、5年固定1.2%、10年固定1.3%へ変更しました。信用金庫なので調達コストは都銀や地銀に比べ高くなるので、それほど低い金利ではありませんが、まあ低いというところだと思います。これから種々の手続きを実行していきます。これで、チョットしたアパートの一室分くらいの家賃分にはなりますので、こういう交渉も大切なのだと思います。

ちなみに、交渉の際には、、、行員が稟議書を書く際の”ネタ”を提供しなければお願いは出来ません。今回のネタを下記します。

・他銀行からの融資実績を提示(もっと低い金利水準)
・現在のままだと上記銀行への借り換えメリットが大きい
・取引を継続したいが、上記デメリットを解消してほしい

こんな感じでストーリーと種々の資料を準備してあげました。交渉の途中、時期的に法人の決算と重なるので、決算書あった方がうまくいくんでは?と問いかけていましたが、予想通り、本部からも法人の決算書を要求されたようで提出しました。担当も稟議書は書きやすかったと思います。比較的スムーズに交渉は進みました。じっくりといろいろなお話をしましたので、今後もこの銀行とは強固な関係が築けそうです。
これは持論ですが、銀行と強固な関係を築く上で大切なのは、相手の立場になってよーく考えていくことだと思います。良くある裏情報とか商材とかの小手先の情報に惑わされず、「そもそも銀行が何をしていて何でもうけているか?」を良く考え、そして更に「銀行員の成果」とは何か?良く考えてあげればおのずと答えは出るのだと思います。

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会計事務所

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大家学です。
法人決算がほぼ固まりました!

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法人決算、自分で全て行っても出来そうでしたが、今回は会計事務所の税理士さんにお願いしています。

私、今まで会計事務所とか税理士さんとかは、数字を申請して終わり!というような簡単な作業で既得権で儲けているイメージを持っていましたが、意外や意外、かなり内容を精査していただくことができました。

会計事務所へは、まず、弥生会計で出力される「決算書」と、「総勘定元帳」「固定資産税台帳」、加えて「領収書」のファイルと、「不動産売買や管理契約」「旅費規程」等の法人関係の資料を渡しました。

一通り全てに目を通してチェックしていただいたようです。
二重に計上された経費や仕訳に際しての勘定項目の修正等、数点のミスをチェックしていただきました。ということは、総勘定元帳から怪しい個所を引っ張り出し領収書を確認するような作業を行ったということです。かなり細かい個所についてもチェックされていたようで、なんだか安心しました。何十ページもある総勘定元帳を全て確認するのはかなり大変な作業だと思います。しかも他人の作製したものなのでなおさらだと思います。ということで、かなりの安心感を得ることができました。

結局、税金の額ですが、、、法人税地方税等全て合わせると、
「そこそこの金額 になりました。
予想どおりです。

さらに、来期の税額の見込みとしては、なんと、「そこそこ、そこそこ、そこそこの金額!くらいを税金として納めなければならなそうです。東京コアアパートメントを購入したのでしょうがないところです。まあ、覚悟していますが、それだけ利益があるということでしょうがないところではあります。実際の手残りは、(返済元金分+減価償却費)が申告している利益から引かれるので、低くはなります。これは、借入を伴う不動産投資の宿命です。
十分な体力を確保出来ているので良しとします。

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法人決算時の「短期借入金」の「役員借入」への振替について

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大家学です。

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難解だった法人決算、ずーと格闘していたら、徐々に慣れて、馴染んできました。
そこで、少し余裕が出たところもあり、種々の付加的な検討をしています。
その中で、これはいい!と思った検討事項がこれ!

岡元公夫さんの記事に決算書上の短期借入金の長期借入金への振り替えの効果が書かれています。

今まで個人事業では、事業主からの借り入れを事業主借で処理していましたが、
法人では、短期借入金で処理しています。この短期借入金、期末に精算してもよいのですが、あまり処理が多くなると大変だし、また、別にそのまま法人に置いたままでもよいので1年以上そのままに放置することに決めれば、短期と長期の定義に基づき、この短期借入金を長期借入金へ振替できます。すると上記に書かれているような効果が出ます。今回、このことを知り早速実行する予定です。

この役員からの短期借入金に関してネットで調べてみるといろいろなことが分かりました。
同様の事例についてもいろいろと出てきます。
 銀行の視点 これは上記で書かれています。
 税務署の視点 税務署がどう見るか?下記を見れば分かります。
 企業の視点 企業が役員借入を返済する際の考え方等も理解することが出来ます。
何事も、それぞれの相手に立った視点で検討し、メリットがあるのかを捉える事が重要です。

ここには役員からの短期借入金と役員報酬の関係を税務調査では重視していることが書かれています。こういう視点も非常に重要です。

下記は上記の回答からの引用です。
短期借入金で計上されている役員借入金を長期借入金の箇所に変更すると、長期借入金は固定負債の一つのため、その金額が増え固定負債が大きくなるため、固定長期適合率は低くなり(低い方が良い指標です)、銀行があなたの会社に付けている信用格付は上がることでしょう。

下記は上記の質問コーナーからの引用です。ここでの質問事項へ下記のような回答があり、こういった考え方も参考にしなければいけません。
****でも、ここから、私の考えとして本論を述べます。会社の存続を考えれば、よほど会社が儲かってて金が余っていると言う場合を除けば、「そのままにしておくのが良い」と言うのがベストの選択かと思います。
優先順位は、,泙唆箙埃敍金から返済して、0にしてから、⊆,鵬饉劼寮瀏投資の資金に使って、それで利益がでて、い修陵益金が現金となってたくさん貯まって、ゼ,寮瀏投資も手元現金でまかなえるとなった時、そうして初めて、この短期借入金の返済に手をつけると言う順番になると思います。過去からこの短期借入金が膨らんで、額を気になさっておられるかも知れませんが、この源資は、同属(親族等、血縁者の方々)からの(恐らく無利息かと思いますが)、実態は「血縁者からの超長期無利息貸付」であり、これは実態は資本金に限りなく近い、同属会社の強みなんだと思います。←「あるとき払いの催促無し」とか「返済は出世払い」とか言うものに近いとか。
現在の環境変化は激しく、企業経営も難しく、黒字であっても銀行から融資を止められたら倒産してしまう世の中。同属経営のメリットを十分生かしそのままにしておく選択肢もあると言う事でアドバイスさせて頂きました。

上記のような情報が簡単に拾えます。
これら情報を総合して考え、戦略を構築するというのは、意外と楽しいですね。
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