久しぶりに・・・

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久しぶりに・・・









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本日の某有名メルマガの案件を引用し、分析します。


【仙台市若林区、RC、S63年築、11.29%、物件でました】

■仙台市若林区大和町  利回り11.29%

「大和小学校東」バス停下車、徒歩2分
〇2015年開通の地下鉄東西線「卸町」駅予定地より670m徒歩約9分
仙台市若林区大和町
1K×18戸、1LDK×1戸、4LDK×1戸
事務所×1戸 計.21戸 エレベータ
駐車場7台有り 他は近隣の駐車場有り
(特に物件前の駐車場は、優先的に借りられます)
火災報知システム設置義務OK
             
鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 昭和63年8月築
   
土地 531.56
延床 978.41
     
売買価格 13,300万円(税込み)
担保評価 13,300万円(担保評価上フルローン)
(家賃年額 1,502.4万円 満室時)
今回は金融資産2,000万円以上の方限定です。



久しぶりに仙台に戻ってきましたね!

下記を想定して分析します。

予想空室率[%] 20%
予想家賃下落率[%] 1.5%
管理費[%] 5%
修・営繕費[%] 5.0%
割引率[%] 2.0%

路線価はおよその近隣で当たりを付けて下記を仮定します。
もう少し安い地域かも・・・
H18路線価[万円/m2] 7.6
H17路線価[万円/m2] 7.4
H16路線価[万円/m2] 7.8

融資条件は自己資金2000万円で下記を想定して算出
借入金[万円] 11300
返済方式[選択] 元利均等
金利[%] 3.0%
期間[年] 25



■現在価値判定
積算評価
 土地値=5000万円
 建物値=11000万円
 合計16000万円>>売値でOK

収益還元評価
 (収入:掛率0.6)900万円>672万円(返済:28年,4%)でOK
ただし、自己資金を2000万円入れている
ちなみにフルローンでも
 (収入:掛率0.6)900万円>790万円(返済:28年,4%)でOK

結構良さそうである




さて
■将来価値判定
自己資金2000万円入れた場合

当初の価値が高くNPVはいきなりプラスで郊外の典型パターン
積算キャッシュフローも順調に伸びており、またNPVも増加していく傾向
まあ悪くないグラフです。


さて、フルローンで融資を引っ張ったらどうなるか?

NPVはトータルの投資価値なので変化は少ない。
問題は積算キャッシュフローである。
税引き後を見ると最初はキャッシュが少し溜まるが後半持ち出しになる。
不動産の価値が高ければ許容するところであるので、
最終的には地域性の判断にゆだねられるところ。。。

近隣の方で、地域性を的確に判断し良好ならGoしても面白いかも・・・
保障はできませんが・・

リスク
・駐車場の問題点
・店舗の問題点
・空室率
・維持費(エレベーターがあると苦しそう・・・)



だいぶ買いやすい領域になってきたのかも・・・




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愛媛県西条市喜多川 RC 通○大△さん案件の分析依頼   不動産投資 

『通*大家さん』 comments(3) - ガク
関西のすとりーむ様からの分析依頼案件


某 通○大△さん 案件のようです。
1年くらい前から、
郊外の 担保価値 のある案件にシフト
してしまってからは、私の対象外となってしまった。



『らしんばん』で分析してみて
さてどうなるか???





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場所は、愛媛県西条市喜多川というところ、
役所などが近くそこそこ良さそうな場所。

ただ、賃料単価は安い

計算の想定は
・空室率 10%
・家賃下落率 1.5%
・管理費・修繕費10%
・割引率 2%
・融資期間 30年
・金利 3%





■物件 Бあああああ

愛媛県西条市喜多川

2K×18戸(満室)、駐車場×18台(内青空12台) 
           
RC造陸屋根4階建て 築3年  
土 地:472.30
述べ床:956.31

物件価格:11,500万円
満室時(現在)年収:1,099万円(利回り9.56%)
融資可能額:11,500万円



⇒結果


確かに当初NPVは6000万超もあるので、
積算価格で転売できれば、儲けがでる可能性がある。
(近隣地域の調査比較が必要ですが、、、)

しかし、NPV、積算キャッシュとも当初から減少していく。

つまり、すぐに売り抜けるキャピタルゲイン狙いの案件

いったい、いくらで売れるのか?
を調査することが必須になります。
⇒取引事例調査

または、今後、この地域が値上がりすると予想されている方のみ購入下さい。
ちなみに路線価は・・・・





■物件◆А○○○○○○

愛媛県西条市喜多川627-8

1K×6戸、1K(大)×3戸、駐車場×7台  
           
RC造陸屋根3階建て 築3年  
土 地:258.60
述べ床:300.20

物件価格: 5,300万円
満室時年収:508.8万円(利回り9.6%)
融資可能額:5,300万円

⇒結果


確かに当初NPVは1000万超もあるので、
積算価格で転売できれば、儲けがでる可能性がある。
(近隣地域の調査比較が必要ですが、、、)

しかし、NPVも積算キャッシュもトントン
つまり、すぐに売り抜けるキャピタルゲイン狙いの案件

いったい、いくらで売れるのか?
を調査することが必須になります。
⇒取引事例調査

または、今後、この地域が値上がりすると予想されている方のみ購入下さい。
ちなみに路線価は・・・・




ということで、この手の案件は、
私の候補からは完全に除外されてしまうのです。





上記を覚悟で購入する必要があります。




大事なのは、

・地域性
・土地建物比率
・賃料平米単価


を考えることです。


『利回り』
は極論すればどうでもよいのです!!
必然的に得られる指標なのです。





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群馬県の分析依頼2案件

『通*大家さん』 comments(2) - ガク
物件詳細については記載できませんが、
結果について公開可能の分析依頼2案件
某著名な方(・・破壊的・・)の系列からの紹介のようです。


正直、群馬県の土地勘が全く無いので、
下記、全般については、
地域性の判断でキツメに試算しているかもしれません。
その点ご了承下さい。







■■■■■■ 一件目 ■■■■■■
郡馬県の藤岡ジャンクション近くの郊外の案件

■物件詳細
売値:6▲00万円
利回り:12.5%

土地:1▲00m2
市街化調整区域

構造:S造
築年:1996年築
床面積:4**m2
部屋:1DKx18

県立大学が至近にあり、ほぼここからの需要 という案件。
現在の空室率23%

市街化調整区域のためか路線価データがない。
近隣の基準地域の地価を8掛けして算出


■現在価値評価

・積算評価
『積算評価』1.1億>『売値』6▲00万 で余裕でOK

・収益還元法
『収入x0.6』471万円>『返済(残耐用年数、4%)』419万円 でOK
ということで、双方ともOKで一見優良案件かと勘違いしそうであるが。。。。


■将来価値評価
借入れ:6300万円
金利:3%
期間:23年

空室率:23%
家賃下落率:1.5%
管理費:5%
修繕費:5%(ちょっと少なめですが。。)

にて評価したのか下図



NPVは当初プラスであるが、減少する。
NPV減少の主要因は不動産価値の減少。


つまり、土地値が安く、建物の割合が大きいため、
減価償却による資産価値の目減りが大きい。
このパターンは郊外の案件での典型的パターン。

NPVがプラスでも買ってはいけないのだと思う。
いわゆるバリューが高いが、儲かりません。。。という案件です。

なぜバリューが高いかというと、買い手が少ないから。
つまり、郊外のため、需要が低いと判断し、投資家は手を出したがらない案件。
しかし、何か皆が気づかない需要 が読めれば面白いと思う。。。
要は地域性を詳細に把握していなければいけない。


では、空室率0%で計算すると


これでも、NPVは上昇せず減少してしまう。
ただし、キャッシュは200万/年得られるのでこれをどう判断するか?

23年後、返済が終了する頃を考えると
手元キャッシュ積算2000万円は得られ、土地建物2000万円が手に入ることになる。
ただ、このとき土地建物が2000万円で売れるかは別問題であるが、
手元キャッシュ2000万円は得られるので、
まあ良いと考えるかというところ。

ただ、実際には、空室率23%であるので、上側のグラフで判断することになる。
すると、全然ダメと分かると思う。



■■■■■■ 二件目 ■■■■■■
群馬県前橋郊外の案件
Googleで見ると道路反対側にパチンコ屋があり、
1Fも店舗であるため、幹線道路沿いと思われる。
現在、1店舗のみ空室。 

■物件詳細
売値:6▲00万円
利回り:11.7%

土地:4**m2
市街化調整区域

構造:S造
築年:1998年築
床面積:4**m2
部屋:店舗x3+3DKx6

現在の空室率16%

ここも市街化調整区域のためか路線価データがない。
近隣相続税基準値から算出


■現在価値評価

・積算評価
『積算評価』9600万>『売値』6▲00万 で余裕でOK

・収益還元法
『収入x0.6』454万円>『返済(残耐用年数、4%)』419万円でOK
ということで、双方ともOKで一見優良案件?


■将来価値評価
借入れ:6000万円
金利:3%
期間:25年

空室率:16%
家賃下落率:1.5%
管理費:5%
修繕費:5%(ちょっと少なめですが。。)

にて評価したのか下図



これも、NPVは当初プラスであるが、減少する。
NPV減少の主要因は不動産価値の減少

ただし、積算キャッシュは先程の案件よりは良い。
25年この状態を維持できれば積算キャッシュで1000万程度取れる。

リスクとして、修繕費と空室率を変えてみる

修繕費10%
空室率20%
へ変更すると、


積算キャッシュの均衡点となることが分かる
つまり25年でゼロ。

実質このラインまで落ちる可能性は十分あると思うので
そこをどう考えるかが重要




■結論
2件とも典型的な郊外のバリューリッチな案件である。
郊外で幹線道路沿いで、SもしくはRC造の場合、
このようになる場合が多い。

リスク分析として、
 ゞ室率
 ⊇ち業
 8魂曾却による試算の目減り

をじっくり考えて結論を導きましょう。



決して現在価値(積算と収益還元)だけで判断しないことが大切です!!





(38位)です。。。




『らしんばん』による分析依頼無料にて受け付けています。
info@ooyagaku.com
(@⇒@に変えて)メール下さい。





『通販大家さん』札幌市中央区南9条西8丁目 新築RC案件  不動産投資

『通*大家さん』 comments(3) - ガク
"はじめて"様からの分析依頼

通販大家さん案件のため公開します。

札幌案件です。

当方は土地勘が無いので、
"はじめて"様 に地域性に関してコメントいただきました。









■地域性
地域性ですが、物件の所在する
札幌市中央区南9条西8丁目は、大変交通アクセスのよいところですが、近辺に比較的筑浅のライバル物件が多数存在し、将来この地域への人口の流入のペースが低下したとき、果たして家賃を維持できるか不安があると考えました。当初は満室でも将来の空室割合を2割程度想定していく必要があるとおもいます。

空室率20%で耐えられるか分析をしましょう


■物件詳細
札幌市中央区 市電「山鼻9条」駅 徒歩3分 利回り9.03%
住所:札幌市中央区南9条西8丁目 1LDK×22、駐車場2台
建物:RC造4階建て 平成19年7月竣工予定
延床:756.92屐淵廛薀鵝
土地:270.50
価格:16,000万円(税込み)(評価上、売買価格のフルローン可能)
家賃年額1,446.0万円(満室渡し)
通販★家さんの紹介による金利優遇0.3%適用です。
本件は自己資金1000万円以上の方限定です。


■積算評価

土地2200万円
建物14300万円
________
合計16500万円

のため売値よりは低いので、まあお買い得
用途地域が不明だが、
多分住居専用系 であればSMBCは積算で見る。


■収益還元

30年ローンだとNGだが
  (6掛け収入)868万<915万(返済4%)
35年ローンだと行ける
  (6掛け収入)868万>850万(返済4%)


■NPV、キャッシュフロー

空室率 20%
家賃下落率   0.5%
管理費 5%
修繕費 5%
割引率 2%
を想定

融資1.6億 期間30年 金利3%


キャッシュフローはぎりぎり持ち出しあり程度の均衡条件となる
ただ、NPVは上昇していくので返済期間をもう少し長く取りたいところ



⇒では
融資1.6億 期間35年 金利3%とすると


ん〜微々たるキャッシュフローしか得られない



空室率20%だと美味しくないようである。


⇒では
空室率10%とし 融資1.6億 期間35年 金利3%


当初の税引き後収益で150万/年程度は取れる。
規模の割りに美味しくはないが、NPVは順調に増大する。
つまり、ローン返済を減少させる効果に使われている。

最終リスクは2033〜37年には溜まったキャッシュで残債を一括返済可能となる。ので、やはり30年弱のリスク


金利リスクは
空室率10% 融資1.6億 期間35年 金利5%


がキャッシュフローの均衡点
金利6%なら持ち出し120万/年程度


■結論
空室率予測が10%なら、まあ良い方か
ただし、ローン期間を35年としたい。
となると、SMBCではNGで他行を使う。

空室率20%とのヨミであればちょっと厳しい状況。

多分、金森さんのヨミは10%
積算で取れる案件
という位置づけではないかと思います。

だとすると、そんなに悪くは無いが、多少のリスクもありますね。




"はじめて"様
参考にしていただけると嬉しいです。




PS。。。。
ちょっと前ですが、札幌の方で、すごく良い数字(太鼓判を押しました!!)が出る案件を分析依頼された方もいらしたので、もうちょっと探してみてはいかがでしょうか?
札幌のRCはかなり安いそうですよ。











『通販大家さん』愛媛県松山市問屋町 RC一棟マンション 不動産投資 

『通*大家さん』 comments(0) - ガク
関西の ”すとりーむ”さんからの分析依頼案件です。


物件は久しぶりに
■金森重樹先生の『通販大家さん』(←リンク)
からの案件です。

以前は、都心部の案件が配信されていましたが、
最近は、都心から離れ郊外の案件しか配信公開されていないため、
情勢の厳しさを痛感しています。


皆さんへ、、、、
ゆっくり探せば都心部でも見つかりますので、
あきらめずに探し続けましょう。


さて、通販大家さん案件、早速分析してみました。









■物件概要
交通 :愛媛県松山市問屋町 バス「姫原」停 10分
利回り :11.87% 現状満室
住所 :愛媛県松山市問屋町
間取り :1F事務所×2、1DK×37、隣接駐車場30台借上げ
(駐車場は転貸しなので、契約車分はコストはかかりません。)
構造 :RC造5階建て 平成2年3月新築
土地 :527.98
延床 :1,133.10
価格 :17,500万円(税込み)(評価上、売買価格のフルローン可能)
家賃年額:2,078.4万円
管理費 :420万円




まず気になったのが、管理費が膨大なこと

固定資産税を抜いて12掛けると320万程度
収入の15%程度になります。

これに、修繕積み立て分を貯めておかねばなりません。
建物の規模で考えると、10%程度は欲しいところ。
つまり200万/年(10%)だとおおよそ年間5万円/一世帯積み立て
このくらいは最低必要でしょう。

つまり、管理費+修繕積み立て=収入の25%になります。


なぜかと言うと、
管理費と修繕費というのは、建物の規模に比例しますが、
収入は、建物の規模には比例せずに、地域性のみで決まってしまうためです。

つまり、
・都心部だと、
貸付平米単価が高く、管理費と修繕費の割合は低く抑えられるのですが、

・郊外は、
貸付平米単価が安いため、管理費と修繕費の割合が高くなってしまいます。


あまりに郊外だと、管理費+修繕費 が収入に占める割合が膨大になってしまいます。

すると、まともな管理、リフォームが行えず 客がつかないという悪循環に陥ります。 



■積算評価、収益還元評価
さすがは『通販大家さん』案件
積算評価、収益還元評価ともOKです

ただし、土地下落率が3%程度
下がり続けています。
これは地域性の問題でしょうか。。。
土地勘が無いのでコメントできませんが。。。


□□積算□□
土地値  5742 [万円]
建物値 14521 [万円]
合計  20263 [万円] > 売値17500 [万円]


□□収益還元□□

(6掛け収入)1247>1003(返済4%、残耐用年)


■『不動産投資羅針盤』

修繕費+管理費=25%
賃料下落率=1.5%
ローン30年、金利3%
を仮定して計算

□空室率=10%


まあまあの数字
NPVは当初からプラスでOK
2030〜2035年にはたまったキャッシュで一括返済可能となる
郊外の割には数字がよくない感触


□空室率=20%


ここが空室率の均衡点
空室率が20%を超えるとキャッシュの持ち出しとなる


さて、借り入れが多いので金利変動リスクが大切

□金利=4% (空室率=10%)


□金利=6% (空室率=10%)



持ち出し100〜200万を覚悟できるか?





■結論
郊外のため、空室率リスクが読めない。
これに、金利リスクを加味すると正直。。。。というところ。


たとえば最悪の場合
金利6%、空室率30%だったら。。。。
ありえる数字でしょ?




持ち出しで400万円となります。
ちょっと耐えられそうにありません。。。。





たとえば都心部で、空室率リスクが無く、
金利リスクだけならGoしても良いと思うが、
今回のように地方の郊外だと正直。。。。。


でも、”すとりーむ”さん がこの地域性を把握されており、
局地的に価値有と判断した場合や、

管理費、修繕費を削減できるスキームをお持ちであれば、
検討の余地はあると思います。

しかし、管理、修繕を丸投げするとなるとあまり美味しくない



『通販大家さん』案件はまあ良い方で、短期で転売掛ければ利益でると思いますが、

ひどいのだと 積算評価、収益還元評価という一部の指標だけで判断すると危険な物件が沢山あります。





__ooyagaku代表



PS。。。。
最後に、、、
管理費+修繕費=25%
空室率=10%
合計 35% です

収益還元でマージンとって見るのは、
空室率20%+管理修繕20%=40%
です。

この案件、ここに余裕(スワップ)が無い。。。













神奈川県平塚市夕陽ヶ丘46-3 8736万円 中古マンション不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件についてコメントします。

私は、東京〜川崎〜横浜エリアに絞って参考にさせていただいています。最近、このエリアで出してきたプランについてシミュレーションしてみました。

2006.7.21掲載 神奈川県平塚市夕陽丘46-3ドミール山鉄

【金森師匠コメント文章から引用】
任売物件
駅徒歩10分の住宅街で、十分に徒歩圏ですが、地下には駐車場。
外壁は総タイル張り、平成13年に屋上防水を実施済
ファミリーのおもしろいところは、入居者が一旦きまればなかなか出て行かないところ。

■物件詳細  
交通  :平塚駅 徒歩10分  10.0%
住所  :神奈川県平塚市夕陽丘46-3ドミール山鉄 2DK×3 3DK×6 駐車場×3
土地  :304.99
構造  :S造地下1階地上3階建て 平成元年築 10.0%
述べ床 :567.39
価格  :8736万円(融資可能額8736万円フルローン)
家賃年額:873.6万円
*****ここまでが金森師匠コメント*****

***ここからシミュレーション***

■評価結果『不動産投資羅針盤』(注1)にて評価

下記を仮定します。

予想空室率[%] 10%
予想家賃下落率[%] 1.5%
管理費[%]      5%
修・営繕費[%] 5.0%
国債金利[%] 2.0%

■下記借入想定しシュミレーション
借入金[万円] 8736
返済方式[選択] 元利均等
金利[%] 3.0%
期間[年] 15
総初期投資額概算[万円] 9605
必要自己資金予測[万円] 869

060725

正味現在価値(NPV)は大きくプラスだが、そのまま増えずに減少する。
キャッシュフローもずっとマイナス。

つまり、、、、

この物件は担保評価だけ高いということで、郊外物件に多いタイプ。
以前の  堀ノ内物件  もこのタイプ。

■結論
郊外の投資物件は、部屋が大きい割りに、賃料が取れない。
賃料の平米単価が小さすぎると、修繕や管理費用の割合が上がり、厳しくなる。この賃料が適切なのかは置いておいて、この計算結果からだとお勧めは出来ないかな。。。。

金森さんの意見をお聞きしたいところですが。。。。




ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。

横浜市神奈川区大口仲町27 15220万円 新築で不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件を評価します。

金森先生の物件、最近大口近辺多いですね。一度視察へ行こうと思います。


■2006.7.7 横浜市神奈川区大口
【金森師匠コメント文章から引用】
正直、自分で作る以外の首都圏の物件は、すでにサラリーマンが買えない水準まで来てますね。特に東京の物件については、転売3回転目突入という感じです。....
ですから、物件がないのならば、通販大家さんのほうで作ろうということで、今回も新築物件を原価にて作りました。
   
交通:JR横浜線 大口駅徒歩5分 新築 9.0%
住所:横浜市神奈川区大口仲町27番地-2 1K×15 駐車場×2
構造:S造4階建て
土地:183.33
述べ床:359.30
価格:15220万円(融資可能額13200万円) 家賃年額1370.4万円
制限:自己資金3000万円以上の方限定

*****ここまでが金森師匠コメント*****

早速、不動産投資羅針盤(注1)にて試算してみました。
まずは積算評価ですが、ん〜低い!!
土地建物合わせて11000万円か〜。売値との乖離は大きい。
要は、この物件、『収益還元で取る!!』と割り切ること。

さて収益計算は、、、、
仮定条件は、

予想空室率[%]  10%
予想家賃下落率[%] 2%
管理費[%]  5%
修・営繕費[%]  5.0%

借入金[万円] 13200
返済方式[選択] 元利均等
金利[%]     3.0%
期間[年] 30

とすると、正味の儲けである正味現在価値は、
当然積算評価の影響を受け、当初マイナスではあるが、
順調に上昇する。
税引き後のキャッシュシュフローは、当初上昇するが、後半落ち込む。
まあ、これは、税金対策で避けられそう。
キャッシュフローだけ見た収益還元評価ではまあ良い物件。

060707-1


ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。



(注1)『不動産投資羅針盤』
私が作成したエクセルに命名した名前です。。。
マイソクデータ+αを入力すると
・積算評価
・収益還元法評価
・収支計画
を一気に計算してくれるものです。結構精度よいです。
皆さんもエクセルで自作してみてください。
計算方法等について随時公開していきます。
今回のグラフも『不動産投資羅針盤』にて出力してます。

印西市大森 3500万円 中古マンション不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件についてコメントします。No3です。


■2005.12.27 印西市大森
【金森師匠コメント文章から引用】
今回の物件は、非常に小さな物件です。こんかいは小さいので銀行に打診してません。積算でもほとんど自己資金はいらないでしょう。

木下駅 徒歩3分  満室時 13.4%(現況空1)
平成2年6月築
印西市大森 2K×6 事務所2
RC 3F 
土地189.37
延べ床343.80
3500万円(融資可能額 打診してません)
家賃年額 469.2万円
*****ここまでが金森師匠コメント*****

これ、昨年視察に行きました。。。。
かなり田舎でした。。。。。

建物は総タイル張りでグレードよさそう。
ただ、1階店舗の入居見込みは薄い。。。
060630-木下

駅の時刻表はこんな感じ。一時間に  本程度。
060630-木下

駅前の大き目のマンションの入居状態で空室率を判断すると、
40%程度空室だったので、正直、空室率が読めないです。。。

見送りしました。。。

ここを見ると、東京、川崎、横浜はたとえ駅から離れても安心感があります。だって人がいっぱい住んでるもの。。

ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。

横浜市神奈川区入江2−11−11 13930万円 新築マンション不動産投資

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あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件についてコメントします。No2です。

■2006.6.7 横浜市神奈川区入江2-11-11
【金森師匠コメント文章から引用】
新築から4年保有して出口を迎えても次の人が30年のローンを組めますので、出口が容易に見つかります。
また、希少立地ですので、長期保有も安定的な入居率が見込まれ、本物件に限っていえば、長期保有もありかとおもいます。

■物件詳細
交通:JR横浜線 大口駅 徒歩3分 新築 9.0%
住所:横浜市神奈川区入江2-11-11 1K×15 駐車場×1 
構造:S造 4F 
土地:145.48
延べ床:273.06
売値:13930万円(融資可能額 12000万円)
家賃年額:1254万円
自己資金:3000万円以上
*****ここまでが金森師匠コメント*****

現在、計算中
後日UPします。

ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。

東京都大田区大森本町1−9 14350万円 新築マンション不動産投資

『通*大家さん』 comments(0) trackbacks(0) ガク
あの金森重樹のウェブサイト「通販大家さん」物件についてコメントします。

私は、東京〜川崎〜横浜エリアに絞って参考にさせていただいています。最近、このエリアで出してきたプランについてシミュレーションしてみました。本当は、中古の収益物件が良いのですが、
このエリアでは収益還元法に合致する物件が、ほぼ無いとのことで、
金森先生は土地の上に新築で収益物件のプランを作成しています。

2006.3.12掲載 東京都大田区大森本町1-9

【金森師匠コメント文章から引用】
珍しく東京の物件です。東京都大田区で新築RC、9.01%の物件がでました。物件は、駅徒歩7分と立地的にも問題ない物件です。
こんかいは銀行のほうかけてませんが、収益還元ベースで計算すれば、融資は13500万円は出ると思います。

■物件詳細  
交通:平和島駅 徒歩7分  新築デザイナーズ系 9.01%
住所:東京都大田区大森本町1-9 1K×14 駐車場1 
構造:鉄骨造 4F 
土地:140.48
延べ床:257.14
売値:14350万円(融資可能額 13500万円)
家賃年額:1293.6万円
自己資金:2000万円以上の方限定
*****ここまでが金森師匠コメント*****

***ここからシミュレーション***
■評価結果『不動産投資羅針盤』(注1)にて評価

下記を仮定します。
予想空室率[%] 10%
予想家賃下落率[%] 2%
管理費[%] 3%
修・営繕費[%] 5.0%
固定資産税[万円/年] 50
国債金利[%] 1.5%

土地面積[m2] 140.48
土地形状係数 1
H17路線価[万円/m2] 28.5
H16路線価[万円/m2] 29
H15路線価[万円/m2] 29
近隣公示地価[万円/m2] 38.3
"近隣公示地価部分
の路線価[万円/m2]" 31

建物面積[m2] 257.14
構造[選択] 鉄骨4mm↑
完成年[西暦年] 2006


■まずは自己資金2000万程度突っ込んだ場合のシミュレーション。
借入金 13500万
金利 3.0%
期間 34年
総初期投資額概算[万円] 15966
必要自己資金予測[万円] 2466

上記を不動産投資羅針盤へ入れ込んで計算したのが下図。

13500

正味現在価値(NPV)は当初大きくマイナスにはなってているが、
(←銀行の積算評価ベースではマイナス評価ということ!!)
順調にプラスへ移行し、ローン返済時には¥2000万程度になる。
また、キャッシュフローは、税引き後でも何とかプラスを維持持ち出しは無い。
と、ここまでは、金森さんの目論見どおりでまあ良い感じ。

■が、自己資金ゼロで購入するとどうなるか??
借入金[万円] 16000
返済方式[選択] 元利均等
金利[%] 3.0%
期間[年] 34
総初期投資額概算[万円] 15966
必要自己資金予測[万円] -34

でシミュレーションしたのが下図。

16000

正味現在価値(NPV)は当初大きくマイナスにはなってているが、
順調にプラスへ移行し、ローン返済時には¥1700万程度になる。ここまでは、上記と同じ感じだが、
キャッシュフローに関して、当初、わずかながらプラス150万/年 程度であるが、老朽化による空室率(10%想定)、家賃下落率(2%想定)により、10年目でプラスマイナスゼロになり、34年後は最終的に▲300万/年のマイナスとなる。つまり、後半の持ち出し額が大きいため、それまでに、キャッシュを蓄える精神力と計画が重要となる。
買ったは良いが、何も考えずにキャッシュを使い込んでいると苦しむ物件である。
ただ、NPVはプラスになるので、売ってしまえばよいのではあるが。。。。。

収益還元表から、自己資金2000万以上の方に制限しているが、偶然にもキャッシュフロー的な試算でも同程度の自己資金が無難との結論。
ん〜奥が深いですね。勉強になります。

■視察
ちなみに、勉強のために視察に行きました。ぼろい倉庫が建っている土地と思われます。交通量の多い15号線からちょっと入った場所。
060630-1
裏手には大きい公園があり、
060630-2
近くに品川水族館。少し雑多な土地柄ですが、この場所は比較的閑静な感じ。近隣の低層マンションを見ても空室率は限りなく低い。
大田区結構良いね〜。そのうち買ってやる〜!

ちなみに、下記書籍は必読書です。もし、読まれていない方は必ず購入し読んでください。


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