ゴットマザー

Property Analysis comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は気になっている物件を見に行きました。

 

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さて、このエリア、かなりやばそうなエリアで、物件情報が表に出ることはほぼ無いエリアなんです。

というのも、このエリアの物件は、「ゴットマザー」なる人が核になり取引が行われているようなのです。

そんな、ほぼ表に出ないエリアの物件情報を、偶然掴むことが出来たので、恐怖心半分で現地調査に行きました。

 

かなり怖いので、妻と、そして、強そうな風貌の建築士の友人と一緒に現調しました。

 

物件はというと、築古木造戸建て です。

そして、数々の問題がある物件でした。

雨が降った日は長靴が無いとアクセスできないようなんです。

ガス管は根元からちょん切られ、配管という配管に問題があり、また、勝手に隣りの建物が入り乱れています。

 

さて、建物図面は無いので、その場で線を引きました。

そして、傾きを図ると、短手方向に5cm、、、、、

 

その後、ゴットマザーに会いに行きたかったのですが、恐怖心が邪魔をしていけませんでした。

強くならないといけません。。。。

 

さて、どうするか?

面白い物件ですのでちょっと時間をかけて検討して。。。。。でも怖いのでダメだなきっと。

 

 

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その後、隣街のゴットファザーの事務所へ。。。。。

 

 

 

 

超キワモノ物件

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おおやがくです。

 

先日より気になっている物件があり、年末ですが妻と見てきました。

 

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いろいろな意味でキワモノで、今までの知識が通用しなそうな物件です。

通常の賃貸用に加え、いろいろな用途を考えて最適な収益を生み出す組み合わせを考えていかないといけません。

そんな感じで、新しいことを考えるのは面白いので、この物件に引かれました。

 

さて、なぜいろいろな用途の可能性があるかというと、場所がスッゴイところだからです。

これ以上は内緒。。。。

 

ただ、物件はボロイです。

道路付けも最悪です。

いろいろな権利関係も△です。

 

多分、仲介も本当はやりたくないんだろうなって感じです。

だって、分からない事が多く、一般客に売るにはリスクが多すぎるからです。

 

 

さて、そんな物件の活用方法を模索する意味を込めて周囲を徹底的に歩きまわりました。

 

その歩数、何と3万歩!

 

ということで、ある種のトレーニングを兼ねた物件視察で、久しぶりに妻と一緒にいい汗かいて

また、2人で若干の筋肉痛です。

 

では。

 

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利回り10%と20%

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おおやがくです。

 

一週間くらい何もしていませんでした。。。。。

 

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年末に向けて取り立ててドタバタとする必要はないのですが、ふるさと納税の絡みもあるので会計処理に注力しています。

さて、利回りのお話です。

 

⇒利回り20%だと5年で購入金額を回収できます。(本当は税金とか経費とかで無理なのですが)

だから、高利回りの激安物件を購入して大きくリフォームして短い期間で回収してしまえば、その後は儲かるのです。

 

確かにその通りです。計算も非常に簡単なロジックなわけです。

 

では、利回り10%だとどうなるか。。。。。

⇒利回り10%だと、5年で購入金額の半分回収できます。(本当は税金とか経費とかで無理なのですが)

 

さて、問題は高利回りの物件はどうしても、郊外の人気のないエリアで格安で放置されている物件になります。そこにリフォーム費用を突っ込みそれでも高利回りを叩き出せるくらいの安い費用で物件を購入するわけです。

 

ということで、

⇒利回り20%だと、5年で購入金額を回収できますがその時の資産価値はゼロに近くなる。

 

一方、利回り10%を都心で探して、多少のリフォームを施し運用するとします。(と言ってもイイ感じの物件は少ないですが。。。)大抵、利回り10%だと購入価格は土地値に漸近しているので資産価値はその後も下がりません。

つまり、

⇒利回り10%だと、5年で購入金額の半分回収できますが、資産価値は減少していません。

 

 

この2つを並べると、、、、

⇒利回り20%だと、5年で購入金額を回収できますがその時の資産価値はゼロに近くなる。

⇒利回り10%だと、5年で購入金額の半分回収できますが、資産価値は減少していません。

 

なんと、5年後は、利回り10%の物件の方が、1.5倍儲かっていることになるのです。

 

まあ、数字の遊びでいろいろな要素が加わり実際にはこうはいかないのですが、、、、、

実際の種々の要素が加わると、実は、利回り10%の物件の方がもっと上に行く傾向にあります。

 

そんなことを考えてしまう一日でした。

 

ですので、価格が安から、利回りが高いから、という理由だけで捨て値物件にリフォームを施して運用しても良いことは有りません。もちろん、利回りは大切なんですが、いかに勝てる立地を獲得するか。特徴のある物件を獲得するか。資産性の高い物件を獲得するか。そんなことがホント大切なのだと思います。

 

ということで、次は東京を狙って買ってね。

 

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どぶ板商店街とポケモンと谷戸

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おおやがくです。

 

今日は投資物件の環境の視察をして来ました。

 

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ちょっと前から狙っている物件があるのですが、その近所にどぶ板商店街があります。

横須賀と言えばどぶ板商店街です。

米海軍横須賀基地のメインゲート前にそのどぶ板商店街があるので、アメリカ人半分、日本人半分って感じの商店街で面白い雰囲気があるんです。

ただでさえ面白いのに、今日はポケモンGoサファリのイベントと重なっていました。

これ、横須賀観光局がポケモンとタイアップしているのでしょうね。非常に面白い観光戦略です。

 

セブン前にポケモン発見!

 

こんな生き物にも遭遇!

 

そして、何やらモニターをチェックするファンキーな方

 

とその隣には、ポケモンを撮影する人を撮影する人を撮影している私。。。。。

3重の丸めこみ状態です。

 

そして別の撮影部隊です。

こちらは、ポケモンを捕まえている人を撮影している人を撮影してる私。。。。

 

なんか、ポケモンしている人、すっごくカッコいいです。You are so cool.

 

 

おっとっと。。。そんな事をしている場合ではなく、物件周囲の環境チェックに来たのでした。

せっかくなのでどぶ板の一歩裏手に入ると何ともシュールな雰囲気が広がります。

 

そして、どぶ板商店街から山に上がるとこんな感じです。

マチュピチュライクな風景です。

 

横須賀はこんな山谷が繰り返される独特な地形なのですが、そこを強引に開発してきた歴史があります。

そんな歴史から、もちろん道路はなく階段接道という物件も多く、基本的にはダメなわけではありますが、しかしながら、ある意味アジのある物件も多いのです。

 

今は海沿いの道路が整備されて一般に使用されていますが、かつては栄えた江戸の道跡がこんな山を貫いていたりするのです。

なんか、面白いでしょう~

 

さてさて、物件自体は買える見込みは低いですが、こんな地域の勉強も、いとおかし。

 

では。

 

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シーリングと崖物件視察

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おおやがくです。

 

今日はサイディングの継ぎ目のシーリングを打ちなおしていました。

 

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シリコンではなく、変性シリコンを使います。通常の木造であれば普通の変性シリコンでOKですが、石とか使っているときはノンブリードタイプの変性シリコンを使います。たぶん。。。ちなみにこれは普通の変性シリコン@コニシ製です。

 

こんな兵器も試してみました。

 

良い形だな〜と思ったのですが。。。

 

サイディングの継ぎ目はカッターがあれば大丈夫です。ただ、これはプラスチックで傷がつかないので、サッシ周りのシゴキには最適です。

 

既存のシール材を剥がして、マスキングして、両端面にシーラーを塗ってから変性シリコンを流し込みヘラで押し込みマスキングを剥がします。ちなみに、奥の青い面はわざとテープのようなものが貼られており、変性シリコンがくっ付きにくくなっています。

2面接合という形態をとると伸び縮みの際に追従してくれますが、奥も付くと3点接合にになり、ぱっくり割れるリスクがあります。そのための青いテープなのです。

 

夕方、以前から気になっていた物件を妻と一緒に視察してきました。

山奥の細い道を進んでいった突端にある物件でした。

崖地に立つ2部屋のアパートです。

しかし、非常に面白いことに、この山奥の突端の物件ですが、車が入れないその先に階段があり、その階段を下りると、異国情緒な別世界が広がる、何とも楽しそうな物件なのです。

これは面白いな〜と思ったのですが、金額で挫折です。1/5くらいの値段なら瑕疵担保免責でも買いたいですが。。。。

 

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新規検討物件を妻とチェック

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おおやがくです。

 

今日は妻と一緒に新規検討している物件をチェックしてきました。

 

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今回の物件は今までと違いすっごく綺麗で、いろいろな意味で高い物件です。

(ブログであまり書くといろいろと面倒があるので詳細は購入できたらその後にでも。。。。)

数日間、あーでもないこーでもないと妻と相談してきていました。

本日現地確認をしてきました。

 

妻も私も同意見で、

「無理をしない範囲で行ってみよう」

という感じにすることにしました。

 

ということで、その後、融資打ち合わせの段取りをしました。

今回は、都銀2行で攻めて行きたいです。新規開拓です。

さて、どうなるか楽しみ。。。。玉砕したりして。。。。

 

では。

 

 

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PS。。。。風呂無APの入居者が、昨日退去したいと電話してきたのですが、本日、やっぱりやめたと言って来ました。良かったです。凄く嬉しい!

 

 

 

新築RCの区分

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おおやがくです。

 

今日は一件検討している物件の分析をしていました。

 

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今回検討している物件は珍しく新築RCの区分です。

この物件、容積率が半端なく、土地の持ち分を按分で考えると持ち分で「7平米」程度しかないので、路線価は高いですがネットバリューは異様に低いです。収益的にも持ち出し必死な運用となります。

 

 

分析的にはダメダメなんですが、かなりの魅力があります。

その魅力があるからこそ、将来にわたり高値で推移すると思われます。

また、今後の開発の発展次第では、大きく上昇する余地があります。

この物件、実は半年くらい前(もっと前?)に一度検討していたんですが、忙しすぎて真剣に取り組めなかったんです。

ということで、いささか博打的ではありますが面白いかなって思っています。

 

今まで収益リッチな物件を沢山買ってきているので、最近はこういった方向の特殊物件も面白いかなって思い直しています。

もちろん最初からこんな物件を買ってはいけませんが、他の物件との抱き合わせで見ると、面白い勝負が出来るような気がしています。

 

さて、どうするかな〜

GWに、妻と一緒にもう一度現地見てきます。

 

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狼セミナーIN神戸

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おおやがくです。

 

土曜、日曜と神戸、姫路へ行きました。

 

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DX母ちゃん主催の狼セミナーです。

 

セミナーの内容はここで書いてはいけないのですが、業者から見た裏の話は面白かったです。

かなり具体的な内容だったので、ホント書いたら殺されそうです。。。。

 

さてさて、当日最初にDX母ちゃん運営のドミトリーにチェックインしたんです。地下鉄の最寄駅から大きな道路沿いに向かい、さて、この辺を入るとドミトリーだなって思って路地に入ったんです。

 

すると!驚きの光景が。。。。

 

なんとそこには人々がごった返していて、外国人がいたるところで写真を撮っていました。

ほんと一歩入っただけで、人が凄く密集していました。神戸に中華街があることを初めて知りました。

 

その近くに、このドミトリーがありました。チェックインして周りを散策すると、多分この場所、多分神戸で一番栄えていそうな場所でした。地元横浜で考えると、どう見ても裏の世界に精通していないと手に入れることは出来ないようなマフィアでないと買えなそうな不動産です。恐るべしDX母ちゃんです。

 

そして会場に向かいました。するとビルの入り口脇でタバコをふかすマフィアのような方たちがいました。

あ!。。。このお方は。。。。DX。。。。

 

そして、会場でセミナーを聴講しました。

 

セミナー会場で不思議な雰囲気な方がいました。金髪で、10cm以上ものハイヒール。そして、ミニスカートです。パリコレとかに出てきそうな感じの方です。入った瞬間、あれ、ファッションショー?って勘違いしそうになりました。

 

セミナー後の懇談会でこの方が誰か判明しました。そう、女王様でした。

現代アートの話をしました。

 

宿に着くと居室床は、あの「ボロン材」でした。さすがです。

 

さて、次の日、早朝、海沿いを散歩しました。

真っ赤なタワーです。

 

三菱系のポータルクレーンです。

 

何故か施工している人形が配置されています。何なんだろう?この建物???

 

レンガがいい感じです。

 

 

その後、DX母ちゃんの物件を見せてもらいました。

これがまた凄いの連続でした。物件自体の凄さもありましたが、内装の仕上げに驚きました。

だって、壁紙、全部違うんだもの。

一面ずつ違うと言うレベルではなく、同じ面でも、躯体構造ごとに全く違うクロスを入れています。

360°見渡すと、クロスが全部違うんです。

そして、次の部屋に行くと、、、、先程とは全く違うクロスが、これまた同じ面でも、躯体構造ごとに全く違うクロスを入れています。360°見渡すと、クロスが全部違うんです。

 

しかもです、、、、普通だとこんなに沢山クロス入れると。ごちゃごちゃしてヘンテコな感じになると思うんですが、なんだが、しっくりと納まり良く、すっごくおしゃれな空間に感じるんです。

 

多分自分がやったら絶対うまくいきません。

 

で、DX母ちゃんに聞きました。

「こんなに違うクロス入れて納まり良くなるのは、なにか同じようなカタログから選んでいるんですか?」

と。

 

するとDX母ちゃん

「全メーカーの全種類のクロスから選んでいる!」

 

さらに、追い打ちをかけます。

「ちなみに、メーカー直取引で仕入れています!」

 

いや~恐るべしです。

問屋とかインテリアデザイナーのレベルを超越しています。さすがに、全メーカーの全種類のクロスを確認している人って、日本中探してもそんなにいないと思います。しかも、直取引って。。。。一業者レベルでは普通させてもらえません。。。。やはり、マフィ。。。。

 

さて、姫路城へも行きました。アネゴを交えてのツアーです。アネゴは一眼レフカメラですが、こちらはiphone。。。。。

F値だけに絞ってレクチャーしました。こんなことなら一眼持ってくればよかったです。そうすれば、もっといじめ。。。。

 

姫路城、以前、改修前に行ったことがあるのですが、なんでこんなに混んでいるのよってくらい凄い人ごみでした。

前に行った時は、トレイルランニングしながら姫路城の天守閣までいけたんです。

何時からこんなに人気でたの?

 

桜雲の上の姫路城。

 

石垣と竹垣と姫路城

 

巨大な蝶番

 

リベット打ちの鉄扉

 

城下町を見下ろす攻撃穴

 

姫路城を見終わりDX母ちゃんの、とある物件自体に合流

これは、ホント凄い規模でした。

いわゆる再生物件なのですが、無印良品が団地再生ってやっていますよね~

あれが、関東の団地再生の見本だとしたら、関西の団地再生の見本はDX母ちゃん!と言えるレベルだと思います。

ホント、関東の清楚な作り込みと対照的に、関西的なド派手な面白い仕上げをしていました。いや~凄かった。

 

でもです、このエリアで、こんな作り込みをするということは、ホント絶対負けないと思うのです。

ライバルは新築だと思うのですが、綺麗に大きな部屋を作ると価格帯が購入層へ突入するとおもうのですが、再生物件だと、安い価格で広い部屋が供給できます。さらに、元々安く仕上げているので利回りもかなり高いです。ということで、負けないと思うのです。

 

もう、このエリアでDX母ちゃんに逆らうことは出来ません。だってきっとマフィ。。。。

そう感じたツアーでした。

 

DX母ちゃん! ホントここまで沢山の物件を見せていただき、さらに、楽しい企画をコーディネートして頂き本当にありがとうございました。

 

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360°ビューイングビンテージシェアハウス

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おおやがくです。

 

凄く仲の良い友人が、先日私の物件のリフォームを手伝ってくれた時、「この廃材貰ってっていいですか?」

って言ったのですが、どう見てもゴミの用な木材で、「え!何に使うの?」と聞くと、「こういうビンテージな色が良いんです~」と。。。もちろん「全部持ってって~」と。。。

どうみても古びたゴミのような材料なのに。。。。。

 

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なんと、友人が、何にこの材料を使っていたかというと、シェアハウスの作り込み素材だったのです!

そして、結構仕上がってきたとのことで見に行って来たんですが、これが凄かった!

 

(この物件、カーサブルータス級の物件になる予感がするので、誰か出版社に取りついでくれる人いませんか~?いたらコメント欄に返事下さ~い)

 

さて、まず投資的な観点から。。。。

この物件、三浦半島の横須賀にあります。横須賀と言えば、結構癖のある物件が多いのです。というのも、地形的に小さな山が沢山ある横須賀。開発当時、市政の都市計画のズサンさからか、階段を上がりまくる物件とか、谷間の路地のような場所に入り込んでいく物件とかが多く、市もこれを何とかしたいと試行錯誤している現状があります。

 

私の意見は、「自然に返せ!」に集約されます。

空き家対策とかいいから、そのまま朽ち果てさせて自然に返上すればいいんです。もともと、人が快適に住むような地形ではないんですから。

 

さて、そんな問題の多い横須賀ですが、もちろん階段を上がるに従い、物件の値段も比例して下がってきます。さすがに山頂近くの物件なんてだれも欲しくなっていう現状があります。山頂に行くに従い、段々と自然と同化して行くんです。

 

そこに歪みを見つけたのが私の友人なんです。

 

まさにその最安値の山頂の物件に目を付けた友人、その山頂の最安値の物件、実は、周りに遮るものがない。。。つまりは360°ビューのスーパー立地である事に着目したんです。もちろん一つ下ではだめで、一番上の山頂物件でないと意味がなんです。

 

そして、そこにシェアハウスを作り込んでいたんです。

 

 

 

ここ、ホント山頂です。周りに木々が沢山あります。そして、360°ビューイング!

横須賀のあの有名な島が見えます。オーシャンビュー!

 

他の斜面はこんな感じで木々が生えているんですが、山頂なので下の方に生えているので、爽快な気分。

ハイジのブランコとか付けたくなるし、ツリーハウスとか作りたくなる。

 

ウッドデッキも自然と同化してほんといい雰囲気です。このデッキ材は防腐処理焼杉板。初めてこの素材をみました。

 

こまごまとした作り込みは一級品です。

 

中では梁の設置工事をしています。私も手伝いました。

 

角のダルマストーブ見えますか~山頂で周りの家も少ないので、こんな遊びも出来るって凄くないですか~

 

煙突も超かっこいいです。

 

キッチンの作り込みも素晴らしくビンテージ感バリバリ

 

キッチンの窓からは、パーシャルオーシャンビューであの島が。。。

 

なんか見覚えのある材料がありました!あ!あの時、ゴミだった木々達。。。。す、、、す、、、すごい!

 

そして、よくよく立地をみると。。。。あれ?って思ったんです。

実は、以前夜電車に乗っていた時、

「あれ、あの山の上に光り輝く家はなんだ?」

って眺めていた家があったんです。

階段物件のほとんどは、蛍光灯のさみしい光がともっているんですが、山頂に一家、白熱球で光り輝く家を見つけ何とも言えないオーラに圧倒された記憶があったんです。

 

そう、それがこの「360°ビューイングビンテージシェアハウス」だったのでした。

 

 

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完全満室達成

Property Analysis comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

今日も剪定作業をしていましたが、、、、その裏でひそかに契約が遂行されていました。

 

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なんと、苦戦していた風呂無しアパートの契約が完了しました。さすがに申し込みが入った後も気がきではなく、キャンセルされるかな~って思っていましたが、ギリギリの良い値段で、無事契約されたようです。本日東京電力から電話があり新入居者様から連絡が入ったとかで本気のよう。。。でも、入居後、「風呂が無いじゃないか!」って言われたらいやだな~

 

ちなみに部屋は、だまされる感じの綺麗さ!

(一つ間違いの写真があります。)

 

ということで、完全満室達成です。

財布にはチャリンチャリンとお金が落ちる歯車の音が心地よく回っています。

 

さて、久しぶりの完全満室!今後の為にデータをまとめておこうと思います。

 

昨年2017年は空室発生が多かったのです。所有する部屋の15%以上で空室発生しました。

ホント昨年は空室のリノベに動き回っていた感じでした。

 

データをまとめます。

 

■所有する全部屋の日数ベース稼働率

2017年 95.5%

2016年 97.8%

2015年 99.0%

2014年 98.0%

2013年 97.0%

ということで、昨年は最も悪い数字でした。

 

さらに、物件ごとにまとめると

 

■川崎市K区風呂無しアパート

2017年 84.8%

2016年 100%

2015年 100%

2014年 100%

2013年 100%

この物件は一度は入るとめったにあかない優良物件?ただ、空くとめったに入らない不良物件です。だって風呂無。。。

 

■川崎市T区RC

2017年 97.5%

2016年 95.0%

2015年 99.5%

2014年 94.4%

2013年 100%

この物件はファミリー物件なのでこんな感じ

 

■川崎市S区RC

2017年 98.7%

2016年 97.5%

2015年 99.3%

2014年 99.6%

2013年 98.3%

単身世帯で入れ替わり多いが、駅近RCなので高入居率をキープ

 

■東京ビンテージアパート

2017年 92.2%

2016年 98.4%

2015年 98.2%

2014年 100%

2013年 96.7%

今年退去が沢山発生した。半数近くが退去して苦労した。ので今年は一番悪い。

 

■1st東京コアアパート

2017年 96.3%

2016年 98.0%

2015年 100%

2014年 96.4%

2013年 96.1%

部屋は小さいが都心でGood

 

■2nb東京コアアパート

2017年 97.7%

2016年 97.8%

2015年 95.6%

2014年 99.1%

2013年 93.2%

こちらも都心でGood

 

ということで、今後の為にデータをまとめてみました。

まあ、出っ張り引っ込みありますが、高い入居率をキープするには、やらなければいけない事を淡々とやることが、大切かと思います。ホントはもっと素早くやるとなお高い入居率をキープできそうですが、あまり頑張ると体にきて体調壊しても本末転倒なので、今後も、ゆるーく自分のペースで業務を遂行して行きます。効率を求めるための工具、楽になる工具や道具類にはお金を惜しみません。。。。あと一点、昨年末に融資関係の契約を引き直し、TIBOR連動に変えました。そんなこともあった昨年の振り返りです。

 

では。

 

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