どぶ板商店街とポケモンと谷戸

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おおやがくです。

 

今日は投資物件の環境の視察をして来ました。

 

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ちょっと前から狙っている物件があるのですが、その近所にどぶ板商店街があります。

横須賀と言えばどぶ板商店街です。

米海軍横須賀基地のメインゲート前にそのどぶ板商店街があるので、アメリカ人半分、日本人半分って感じの商店街で面白い雰囲気があるんです。

ただでさえ面白いのに、今日はポケモンGoサファリのイベントと重なっていました。

これ、横須賀観光局がポケモンとタイアップしているのでしょうね。非常に面白い観光戦略です。

 

セブン前にポケモン発見!

 

こんな生き物にも遭遇!

 

そして、何やらモニターをチェックするファンキーな方

 

とその隣には、ポケモンを撮影する人を撮影する人を撮影している私。。。。。

3重の丸めこみ状態です。

 

そして別の撮影部隊です。

こちらは、ポケモンを捕まえている人を撮影している人を撮影してる私。。。。

 

なんか、ポケモンしている人、すっごくカッコいいです。You are so cool.

 

 

おっとっと。。。そんな事をしている場合ではなく、物件周囲の環境チェックに来たのでした。

せっかくなのでどぶ板の一歩裏手に入ると何ともシュールな雰囲気が広がります。

 

そして、どぶ板商店街から山に上がるとこんな感じです。

マチュピチュライクな風景です。

 

横須賀はこんな山谷が繰り返される独特な地形なのですが、そこを強引に開発してきた歴史があります。

そんな歴史から、もちろん道路はなく階段接道という物件も多く、基本的にはダメなわけではありますが、しかしながら、ある意味アジのある物件も多いのです。

 

今は海沿いの道路が整備されて一般に使用されていますが、かつては栄えた江戸の道跡がこんな山を貫いていたりするのです。

なんか、面白いでしょう~

 

さてさて、物件自体は買える見込みは低いですが、こんな地域の勉強も、いとおかし。

 

では。

 

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シーリングと崖物件視察

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おおやがくです。

 

今日はサイディングの継ぎ目のシーリングを打ちなおしていました。

 

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シリコンではなく、変性シリコンを使います。通常の木造であれば普通の変性シリコンでOKですが、石とか使っているときはノンブリードタイプの変性シリコンを使います。たぶん。。。ちなみにこれは普通の変性シリコン@コニシ製です。

 

こんな兵器も試してみました。

 

良い形だな〜と思ったのですが。。。

 

サイディングの継ぎ目はカッターがあれば大丈夫です。ただ、これはプラスチックで傷がつかないので、サッシ周りのシゴキには最適です。

 

既存のシール材を剥がして、マスキングして、両端面にシーラーを塗ってから変性シリコンを流し込みヘラで押し込みマスキングを剥がします。ちなみに、奥の青い面はわざとテープのようなものが貼られており、変性シリコンがくっ付きにくくなっています。

2面接合という形態をとると伸び縮みの際に追従してくれますが、奥も付くと3点接合にになり、ぱっくり割れるリスクがあります。そのための青いテープなのです。

 

夕方、以前から気になっていた物件を妻と一緒に視察してきました。

山奥の細い道を進んでいった突端にある物件でした。

崖地に立つ2部屋のアパートです。

しかし、非常に面白いことに、この山奥の突端の物件ですが、車が入れないその先に階段があり、その階段を下りると、異国情緒な別世界が広がる、何とも楽しそうな物件なのです。

これは面白いな〜と思ったのですが、金額で挫折です。1/5くらいの値段なら瑕疵担保免責でも買いたいですが。。。。

 

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新規検討物件を妻とチェック

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おおやがくです。

 

今日は妻と一緒に新規検討している物件をチェックしてきました。

 

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今回の物件は今までと違いすっごく綺麗で、いろいろな意味で高い物件です。

(ブログであまり書くといろいろと面倒があるので詳細は購入できたらその後にでも。。。。)

数日間、あーでもないこーでもないと妻と相談してきていました。

本日現地確認をしてきました。

 

妻も私も同意見で、

「無理をしない範囲で行ってみよう」

という感じにすることにしました。

 

ということで、その後、融資打ち合わせの段取りをしました。

今回は、都銀2行で攻めて行きたいです。新規開拓です。

さて、どうなるか楽しみ。。。。玉砕したりして。。。。

 

では。

 

 

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PS。。。。風呂無APの入居者が、昨日退去したいと電話してきたのですが、本日、やっぱりやめたと言って来ました。良かったです。凄く嬉しい!

 

 

 

新築RCの区分

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おおやがくです。

 

今日は一件検討している物件の分析をしていました。

 

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今回検討している物件は珍しく新築RCの区分です。

この物件、容積率が半端なく、土地の持ち分を按分で考えると持ち分で「7平米」程度しかないので、路線価は高いですがネットバリューは異様に低いです。収益的にも持ち出し必死な運用となります。

 

 

分析的にはダメダメなんですが、かなりの魅力があります。

その魅力があるからこそ、将来にわたり高値で推移すると思われます。

また、今後の開発の発展次第では、大きく上昇する余地があります。

この物件、実は半年くらい前(もっと前?)に一度検討していたんですが、忙しすぎて真剣に取り組めなかったんです。

ということで、いささか博打的ではありますが面白いかなって思っています。

 

今まで収益リッチな物件を沢山買ってきているので、最近はこういった方向の特殊物件も面白いかなって思い直しています。

もちろん最初からこんな物件を買ってはいけませんが、他の物件との抱き合わせで見ると、面白い勝負が出来るような気がしています。

 

さて、どうするかな〜

GWに、妻と一緒にもう一度現地見てきます。

 

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狼セミナーIN神戸

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おおやがくです。

 

土曜、日曜と神戸、姫路へ行きました。

 

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DX母ちゃん主催の狼セミナーです。

 

セミナーの内容はここで書いてはいけないのですが、業者から見た裏の話は面白かったです。

かなり具体的な内容だったので、ホント書いたら殺されそうです。。。。

 

さてさて、当日最初にDX母ちゃん運営のドミトリーにチェックインしたんです。地下鉄の最寄駅から大きな道路沿いに向かい、さて、この辺を入るとドミトリーだなって思って路地に入ったんです。

 

すると!驚きの光景が。。。。

 

なんとそこには人々がごった返していて、外国人がいたるところで写真を撮っていました。

ほんと一歩入っただけで、人が凄く密集していました。神戸に中華街があることを初めて知りました。

 

その近くに、このドミトリーがありました。チェックインして周りを散策すると、多分この場所、多分神戸で一番栄えていそうな場所でした。地元横浜で考えると、どう見ても裏の世界に精通していないと手に入れることは出来ないようなマフィアでないと買えなそうな不動産です。恐るべしDX母ちゃんです。

 

そして会場に向かいました。するとビルの入り口脇でタバコをふかすマフィアのような方たちがいました。

あ!。。。このお方は。。。。DX。。。。

 

そして、会場でセミナーを聴講しました。

 

セミナー会場で不思議な雰囲気な方がいました。金髪で、10cm以上ものハイヒール。そして、ミニスカートです。パリコレとかに出てきそうな感じの方です。入った瞬間、あれ、ファッションショー?って勘違いしそうになりました。

 

セミナー後の懇談会でこの方が誰か判明しました。そう、女王様でした。

現代アートの話をしました。

 

宿に着くと居室床は、あの「ボロン材」でした。さすがです。

 

さて、次の日、早朝、海沿いを散歩しました。

真っ赤なタワーです。

 

三菱系のポータルクレーンです。

 

何故か施工している人形が配置されています。何なんだろう?この建物???

 

レンガがいい感じです。

 

 

その後、DX母ちゃんの物件を見せてもらいました。

これがまた凄いの連続でした。物件自体の凄さもありましたが、内装の仕上げに驚きました。

だって、壁紙、全部違うんだもの。

一面ずつ違うと言うレベルではなく、同じ面でも、躯体構造ごとに全く違うクロスを入れています。

360°見渡すと、クロスが全部違うんです。

そして、次の部屋に行くと、、、、先程とは全く違うクロスが、これまた同じ面でも、躯体構造ごとに全く違うクロスを入れています。360°見渡すと、クロスが全部違うんです。

 

しかもです、、、、普通だとこんなに沢山クロス入れると。ごちゃごちゃしてヘンテコな感じになると思うんですが、なんだが、しっくりと納まり良く、すっごくおしゃれな空間に感じるんです。

 

多分自分がやったら絶対うまくいきません。

 

で、DX母ちゃんに聞きました。

「こんなに違うクロス入れて納まり良くなるのは、なにか同じようなカタログから選んでいるんですか?」

と。

 

するとDX母ちゃん

「全メーカーの全種類のクロスから選んでいる!」

 

さらに、追い打ちをかけます。

「ちなみに、メーカー直取引で仕入れています!」

 

いや~恐るべしです。

問屋とかインテリアデザイナーのレベルを超越しています。さすがに、全メーカーの全種類のクロスを確認している人って、日本中探してもそんなにいないと思います。しかも、直取引って。。。。一業者レベルでは普通させてもらえません。。。。やはり、マフィ。。。。

 

さて、姫路城へも行きました。アネゴを交えてのツアーです。アネゴは一眼レフカメラですが、こちらはiphone。。。。。

F値だけに絞ってレクチャーしました。こんなことなら一眼持ってくればよかったです。そうすれば、もっといじめ。。。。

 

姫路城、以前、改修前に行ったことがあるのですが、なんでこんなに混んでいるのよってくらい凄い人ごみでした。

前に行った時は、トレイルランニングしながら姫路城の天守閣までいけたんです。

何時からこんなに人気でたの?

 

桜雲の上の姫路城。

 

石垣と竹垣と姫路城

 

巨大な蝶番

 

リベット打ちの鉄扉

 

城下町を見下ろす攻撃穴

 

姫路城を見終わりDX母ちゃんの、とある物件自体に合流

これは、ホント凄い規模でした。

いわゆる再生物件なのですが、無印良品が団地再生ってやっていますよね~

あれが、関東の団地再生の見本だとしたら、関西の団地再生の見本はDX母ちゃん!と言えるレベルだと思います。

ホント、関東の清楚な作り込みと対照的に、関西的なド派手な面白い仕上げをしていました。いや~凄かった。

 

でもです、このエリアで、こんな作り込みをするということは、ホント絶対負けないと思うのです。

ライバルは新築だと思うのですが、綺麗に大きな部屋を作ると価格帯が購入層へ突入するとおもうのですが、再生物件だと、安い価格で広い部屋が供給できます。さらに、元々安く仕上げているので利回りもかなり高いです。ということで、負けないと思うのです。

 

もう、このエリアでDX母ちゃんに逆らうことは出来ません。だってきっとマフィ。。。。

そう感じたツアーでした。

 

DX母ちゃん! ホントここまで沢山の物件を見せていただき、さらに、楽しい企画をコーディネートして頂き本当にありがとうございました。

 

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360°ビューイングビンテージシェアハウス

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おおやがくです。

 

凄く仲の良い友人が、先日私の物件のリフォームを手伝ってくれた時、「この廃材貰ってっていいですか?」

って言ったのですが、どう見てもゴミの用な木材で、「え!何に使うの?」と聞くと、「こういうビンテージな色が良いんです~」と。。。もちろん「全部持ってって~」と。。。

どうみても古びたゴミのような材料なのに。。。。。

 

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なんと、友人が、何にこの材料を使っていたかというと、シェアハウスの作り込み素材だったのです!

そして、結構仕上がってきたとのことで見に行って来たんですが、これが凄かった!

 

(この物件、カーサブルータス級の物件になる予感がするので、誰か出版社に取りついでくれる人いませんか~?いたらコメント欄に返事下さ~い)

 

さて、まず投資的な観点から。。。。

この物件、三浦半島の横須賀にあります。横須賀と言えば、結構癖のある物件が多いのです。というのも、地形的に小さな山が沢山ある横須賀。開発当時、市政の都市計画のズサンさからか、階段を上がりまくる物件とか、谷間の路地のような場所に入り込んでいく物件とかが多く、市もこれを何とかしたいと試行錯誤している現状があります。

 

私の意見は、「自然に返せ!」に集約されます。

空き家対策とかいいから、そのまま朽ち果てさせて自然に返上すればいいんです。もともと、人が快適に住むような地形ではないんですから。

 

さて、そんな問題の多い横須賀ですが、もちろん階段を上がるに従い、物件の値段も比例して下がってきます。さすがに山頂近くの物件なんてだれも欲しくなっていう現状があります。山頂に行くに従い、段々と自然と同化して行くんです。

 

そこに歪みを見つけたのが私の友人なんです。

 

まさにその最安値の山頂の物件に目を付けた友人、その山頂の最安値の物件、実は、周りに遮るものがない。。。つまりは360°ビューのスーパー立地である事に着目したんです。もちろん一つ下ではだめで、一番上の山頂物件でないと意味がなんです。

 

そして、そこにシェアハウスを作り込んでいたんです。

 

 

 

ここ、ホント山頂です。周りに木々が沢山あります。そして、360°ビューイング!

横須賀のあの有名な島が見えます。オーシャンビュー!

 

他の斜面はこんな感じで木々が生えているんですが、山頂なので下の方に生えているので、爽快な気分。

ハイジのブランコとか付けたくなるし、ツリーハウスとか作りたくなる。

 

ウッドデッキも自然と同化してほんといい雰囲気です。このデッキ材は防腐処理焼杉板。初めてこの素材をみました。

 

こまごまとした作り込みは一級品です。

 

中では梁の設置工事をしています。私も手伝いました。

 

角のダルマストーブ見えますか~山頂で周りの家も少ないので、こんな遊びも出来るって凄くないですか~

 

煙突も超かっこいいです。

 

キッチンの作り込みも素晴らしくビンテージ感バリバリ

 

キッチンの窓からは、パーシャルオーシャンビューであの島が。。。

 

なんか見覚えのある材料がありました!あ!あの時、ゴミだった木々達。。。。す、、、す、、、すごい!

 

そして、よくよく立地をみると。。。。あれ?って思ったんです。

実は、以前夜電車に乗っていた時、

「あれ、あの山の上に光り輝く家はなんだ?」

って眺めていた家があったんです。

階段物件のほとんどは、蛍光灯のさみしい光がともっているんですが、山頂に一家、白熱球で光り輝く家を見つけ何とも言えないオーラに圧倒された記憶があったんです。

 

そう、それがこの「360°ビューイングビンテージシェアハウス」だったのでした。

 

 

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完全満室達成

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おおやがくです。

 

今日も剪定作業をしていましたが、、、、その裏でひそかに契約が遂行されていました。

 

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なんと、苦戦していた風呂無しアパートの契約が完了しました。さすがに申し込みが入った後も気がきではなく、キャンセルされるかな~って思っていましたが、ギリギリの良い値段で、無事契約されたようです。本日東京電力から電話があり新入居者様から連絡が入ったとかで本気のよう。。。でも、入居後、「風呂が無いじゃないか!」って言われたらいやだな~

 

ちなみに部屋は、だまされる感じの綺麗さ!

(一つ間違いの写真があります。)

 

ということで、完全満室達成です。

財布にはチャリンチャリンとお金が落ちる歯車の音が心地よく回っています。

 

さて、久しぶりの完全満室!今後の為にデータをまとめておこうと思います。

 

昨年2017年は空室発生が多かったのです。所有する部屋の15%以上で空室発生しました。

ホント昨年は空室のリノベに動き回っていた感じでした。

 

データをまとめます。

 

■所有する全部屋の日数ベース稼働率

2017年 95.5%

2016年 97.8%

2015年 99.0%

2014年 98.0%

2013年 97.0%

ということで、昨年は最も悪い数字でした。

 

さらに、物件ごとにまとめると

 

■川崎市K区風呂無しアパート

2017年 84.8%

2016年 100%

2015年 100%

2014年 100%

2013年 100%

この物件は一度は入るとめったにあかない優良物件?ただ、空くとめったに入らない不良物件です。だって風呂無。。。

 

■川崎市T区RC

2017年 97.5%

2016年 95.0%

2015年 99.5%

2014年 94.4%

2013年 100%

この物件はファミリー物件なのでこんな感じ

 

■川崎市S区RC

2017年 98.7%

2016年 97.5%

2015年 99.3%

2014年 99.6%

2013年 98.3%

単身世帯で入れ替わり多いが、駅近RCなので高入居率をキープ

 

■東京ビンテージアパート

2017年 92.2%

2016年 98.4%

2015年 98.2%

2014年 100%

2013年 96.7%

今年退去が沢山発生した。半数近くが退去して苦労した。ので今年は一番悪い。

 

■1st東京コアアパート

2017年 96.3%

2016年 98.0%

2015年 100%

2014年 96.4%

2013年 96.1%

部屋は小さいが都心でGood

 

■2nb東京コアアパート

2017年 97.7%

2016年 97.8%

2015年 95.6%

2014年 99.1%

2013年 93.2%

こちらも都心でGood

 

ということで、今後の為にデータをまとめてみました。

まあ、出っ張り引っ込みありますが、高い入居率をキープするには、やらなければいけない事を淡々とやることが、大切かと思います。ホントはもっと素早くやるとなお高い入居率をキープできそうですが、あまり頑張ると体にきて体調壊しても本末転倒なので、今後も、ゆるーく自分のペースで業務を遂行して行きます。効率を求めるための工具、楽になる工具や道具類にはお金を惜しみません。。。。あと一点、昨年末に融資関係の契約を引き直し、TIBOR連動に変えました。そんなこともあった昨年の振り返りです。

 

では。

 

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葉山の古民家見学

Property Analysis comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日は、物件を見学させてもらいました。

 

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今日見せていただいた物件は、葉山にある古民家です。今年見た中ではナンバーワン!の物件でした。

とある縁で、古民家を改修された方と知り合い、直々に見学させていただきました。

 

ちなみに、「どんどんネット載せてください、出来ればリンクも貼って。」というお願いを受けましたので、宣伝もしておきます。

 

葉山の古民家は→こちら!

 

では、どんな場所か?

葉山御用邸の近所の古民家で、目の前には心地よい松林をはさんで海が広がります。

 

これぞ、古民家のたたずまい。手入れされた庭が美しいです。

 

今では貴重な木建具です。

 

 

ハンモックが超気持ちいいです。

 

キッチンは非常にインテリア的に素晴らしく構築されています。いたるところに高級なものを使用してます。

ここの椅子だけで100万円を超えます。

 

奥の壁面収納は反対側に窓があり、そこから明かりが漏れてくるという素晴らしい設計です。

 

テーブルは、中央の柱だけで支えられています。

 

端面は薄く薄く仕上げられています。

 

お風呂は玉砂利の洗い仕上げで、アーバンな水栓金具とのマッチングがリゾート的な雰囲気を高めてくれます。

 

美しい床の間のお部屋

 

和のお部屋と古民家をうまく活用しています。

 

広縁も美しい造りです。

 

二階へ行くと、これまた別世界が広がっていました。

分厚い集成材の階段

 

部屋の中に小屋があります。

 

ワーキングスペース

 

シャワールーム

 

オシャレなタイル

 

海の見えるジャグジー

 

補修のポイントもいろいりと伝授して頂きました。

柱の穴埋め方法

 

コンセント

 

オブジェ

 

ちなみに、ここでは書けないような芸能関係の有名な方がたが良く利用されているとのことでした。

皆さんもよろしければ借りてみててください。

 

葉山の古民家は→こちら!

 

では。

 

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広大地の非開発

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おおやがくです。
 

今日は2物件をみてきました。

 

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お客さんが付いているので、残念ながら詳細は書けません。。。この2物件とも普通の物件ではありません。

 

一つは広大地有するビンテージ物件。

この物件を見学するにあたり、多分必要だな〜と思ったのがこれ!

やはり広大地なんで、蚊がそこそこいました。しかも血に飢えたような蚊が。。。。

しゅっしゅしてから突入したので、一か所も刺されませんでした。途中、友人と、先輩たちにも、これを吹いて大活躍しました。これからの夏の広大地視察時の必需品です。

物件はというと、超ビンテージ物件!いたるところ見たことのない部材や仕上げが多用されていていました。非常に興味深く見学し、勉強させていただきました。是非保存して欲しい物件です。今回の買主さん候補の方へ上手くつながるといいな〜

 

さて、その後は友人と次の物件へ。。。。これはなんと表現したらよいか、、、巨艦物件!   一通り周るのに30分くらいはかかりました。こいつは、超高収益&高積算物件です。都心でもこんな物件造れるんですね〜 

 

と、まあ、こんな感じのすこし変わった物件を見てきたんですが、、、、最近特に思うんですが、建売会社が広大地を開発したり、少し大きな土地を区割りしてちっちゃな戸建てを建てるじゃないですか〜。。。で、そんな時代もそろそろ終焉を迎えてほしいと思うんです。人口減少社会で、せめて住環境は広々としたものが増えてほしいんです。今回の広大地物件も、そのままの大きさで引き継がれてほしいと思うんです。ただ、日本の平均所得も低下している現状では、一般の方が買える金額もどんどん低下するので、どんどん住環境も小さくなっているという点もあるのだと思うのですが、出来る限り大きな土地に、不自由ない大きさの家という物件が増えると、地域も良くなるかなって感じます。

 

 

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不況のはじまり

Property Analysis comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

チェーンソーを買ったんですが、新品なのに全然エンジンが始動しなかった。なんだか嫌な殺気を感じたんです。

 

 

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すると、イギリスがまさかなEU離脱!世界も殺気を感じたはず。

皆、まあ残るだろうと考えていたので、為替も株も一気に反応した。

 

 

さて、ここからは個人的な考えなんですが、、、、

 

 

今回のEU離脱はサブプライムからの2段落ちと考えている。

日本では、、、、アベノミクスは本質的には、うまくいかないってことはみんななんとなくは分かっていたので、(お金刷りまくってもうまくいくはずが。。。。)ここで完全に道が閉ざされたと感じる。

 

今感じている、これからの不動産の読みですが、

 

円高になったということは、日本の不動産価格は世界からみると上昇することになる。

でも、ほんとうは変わらないので、つまりは円ベースでは価格下落が起こる。

 

それにより、不動産投資マインドが急速に低下する。

 

さらに、これからしばらく日本の経済は、不況になる。その流れに引きずられて職が細る、企業体力も細る。

となると、どうしても、人と企業は都心部のみにシュリンクし、タイトに活動していくのだと思う。

 

ということで、郊外のちょっと高めの賃貸帯の物件は空室が増え、加速的に値段が下がる。

それにつられて都心部の物件も値段が下がる。

 

しかしながら、一方で都心部の低価格帯の収益物件は収益的にはそれほどの影響を受けない。

でも、これら物件の価格もマインドに引きずられ下がる。

 

積算ベースで貸し出した先の破綻が多く発生する。

銀行は、貸し渋る。

しかし、そのうち貸し出す先が無くなる。

そして、この不況時に耐え凌ぐことができている貸出先に貸し出すことになる。

つまりは、幻想の積算ベースから、実収益ベースの実績を重視するようになる。

 

さて、明日の反応を見て、また考えてみようと思う。

 

いずれにせよ、今日は、サブプライム以降で、経済マインドの転換点となった日であろう。

 

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