2010.03.07 Sunday

確定申告準備

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今日は朝から確定申告の準備を始めました。

全く入力していなかったので、苦戦しましたが、

だんだん慣れてきました。

先週まで、簿記２級の勉強をしていたせいか、

仕訳に困ることもありませんでした。

思わぬ成果です！！





特に難しいのが年末年始の処理ですが、

■年始の変換
・前受金⇒賃貸料
・賃貸料⇒未収賃貸料

■年末の変換
・賃料⇒前受金
・未収賃貸料⇒賃料

などの変換も悩むことなく・・・



さらに、昨年は東京ビンテージアパートを購入していましたが、

・土地建物比率
・保険を長期前払費用に振り替えて減価償却
・・・

複雑な処理もＯＫ！







先週まで勉強した副作用がこんなところに出ています。

さて、今日は預金通帳分は入力完了しました。

明日以降

・現金分入力
・賃料内訳表入力
・家事按分
・減価償却計算

　　↓

・確定申告書作成
・消費税の計算

と進んでいく予定です。




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at 22:20, ooyagaku, 教科書

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2010.03.03 Wednesday

東京ビンテージアパートに空室が。。。

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悲しいかな、退去の連絡がありました。

東京ビンテージアパートの一室です。

退去日は３月中旬です。


この部屋は、

４０m2あります。

現在の家賃は７万円



これを、８万６千円

いやいや、今なら　キャンペーン価格　８万２千円

位にしたいと考えています。

８万２千円まで上げられれば

利回りは１５％にまで跳ね上がります。




今回は、ちはさん、ゆかさん　から学んだ数々の手法にトライしたいのですが、

予算の都合でどうなるか？

実際の部屋を見てみないと、何とも言えませんが、

楽しみです。（退去は本当は辛いのですが、楽しいことにしておきます。）






そうそう、友人の石原さんが面白い本を書きました。

不動産投資を、二段階に推し進める戦略です。

キャッシュを得るための不動産、それを元に担保価値ある不動産を手に入れる。

面白いので読んでみてください。

こんな本です。





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at 21:17, ooyagaku, 東京築古ビンテージアパートメント

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2010.03.01 Monday

津波

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昨日、日曜日

朝から簿記の勉強をしていました。

すると、町内の放送が・・・・

「津波警報が発令されました。非難してください！」

大変でした。

自宅が海の目の前で、

結局、前面道路は通行止めに・・・

さすがに子供も小さいので、念のため高台にある実家へ非難です。

ということで、日曜は簿記試験はキャンセルし、避難生活を送りました。

結局何も起こらなかったのですが、

あそこまで勉強したのに。。。。。かなり欲求不満です。


また、今度受けようっと。


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at 20:44, ooyagaku, 教科書

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2010.02.26 Friday

簿記２級試験の一夜漬け

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明後日の２・２８

日商簿記２級の試験を受けます。


大変です！まだまだ勉強が足りません。

運よく明日は雨で寒いので、家にこもって勉強予定です。

さて、どうなるかな~



ちなみに、その後、実際の試練となる確定申告準備に取り掛かります。

いままで、相当サボっていたのでヤバいです！

こちらの方が大変そうです。

今年の利益は修繕準備金で何とか調整できるか。。。。

消費税計算にうなされそうです。。。。。


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at 20:12, ooyagaku, 教科書

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2010.02.23 Tuesday

混合水洗のパッキン交換

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自宅の浴室シャワーの混合水洗から水が漏れています。

シャワーとカランの間にすると水が止まるはずが、

ポタンポタンと水が垂れてきます。


早速バラして部品をチェック

ホームセンターでカタログをみて取り寄せてもらいます。

３０％OFF位でした。




そして、部品が到着！！
無事取り付けして完成です。

もう水は漏れなくなりました。



ちなみに、バラシテいる写真はこちら

結構簡単でした。


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at 22:09, ooyagaku, 物件管理

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2010.02.16 Tuesday

客付け戦略再構築

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川崎市Ｓ区の築浅ＲＣの空室がなかなか埋まりません。
所有物件の中で唯一の空室です。
なんとかしなければなりません！！

今まで溜めこんでいた経緯を一気にまとめたいと思います。









１月に書いた記事から今までの経緯を転記します。
■経緯
2009年10月3日に原状回復して綺麗な状態になりました。
その後、一月中旬まで１５週間あり、
　トータルの内見数が７名で
　　管理会社、直のお客さんが３名
　　他業者さんからのお客さんが４名
２週間で１名の内見（絶対数が少ないと思う）









空室損は３月初旬で４２万円！！にもなります。

今まで管理業者さんに専任で客付けをお願いしていました。
管理をお願いしている不動産屋さんは
もちろん、ちゃんと客付け業務を遂行して頂いているのは分かっています。
ちゃんと管理も行って頂いているのも分かっています。
今まで、５年間お付き合いしてきて、何度も何度も相談にのって頂き、
助けて頂いている不動産屋さんなのです。

なので、この問題は完全に私の戦略ミスなのです。


戦略を再構築していきます。
まず現状・・・

専任のメリットは
・管理が安定する。
・不良入居者を審査ではねることができる（審査の目合わせができる）
・入居者が混乱しない
・親身に物件を管理してくれる
・入金管理がらくになる
・・・・など

では、デメリットは・・・・






■対策

今まで、「専任」で客付け

　↓

他業者さんにオーナーの私みずから直で営業
していく方向で先週話し合いOKを頂きました。

　↓

2/14に不動産屋さんへ営業に向かいました。
その結果
・専任なので、自社広告が打てない
・専任なので、鍵の受け渡しが面倒で内見ルートに入れにくい
・やはり両手でないと・・・
などの意見を抽出した。

　↓

2/15管理不動産屋と打ち合わせ
上記の結果を告げ、その後の対策を相談
その結果
・専任　⇒　一般　へ切り替え　他業者が広告を打てるようにする
・KeyBoxを取りつけ、現地で即営業出来るようにする
・駅前のネット系の業者へは私が直でお願いする
　但し、契約は管理業者が行う（＋別途、格安の事務手数料）
という方向性に円満に変更

　↓

その日の夜
直ぐに駅前ネット系業者へ
一般媒介との連絡をして、直ぐに動き出すようお願いする

　↓

次の日1/16夜
管理会社さんから連絡
「入居の申し込み入りました！！」
逆転で、管理会社が入居者を確保しました。

　↓

現在契約前の準備中







という事で、今週は必死に入居付けに対して
今後の戦略を模索していました。
運よく、申し込みが入りましたが、
今回いろいろ動いてみて
今後しなければならないことが良く分かりました。
次の空室発生時には上手く活かして対処していきたいと思います。

長くなりましたがお付き合いありがごとうございます
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at 22:53, ooyagaku, 物件管理

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2010.02.14 Sunday

増山大塾長 出版記念講演会



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久しぶりの増山塾の再開です。
バレンタインデーであもある2/14に、
先日本を出版された増山さんの出版記念講演が開催されました。


会場で、かもちゃんさん　に高級チョコレートを頂きました！
ありがとうございました。




増山塾、もう2年ぶりくらいになるのでしょうか？
久しぶりに増山塾スタッフメンバーとも再開し、
楽しくセミナーを進行できました。

会場準備中の光景



まず最初が、不動産鑑定士のＫさんの銀行融資のお話
Ｋさんは、元銀行員でもある方です。
昨年新規に投資をはじめ、物件を取得している方です。
その世界に居ても、自ら投資をする方は稀です。
Ｋさんは自ら投資を開始されました。
そんなＫさんが語る銀行融資のお話で、
あらためて、考え方を再構築できました。



次がすごかった！！
Ｏさんの奥様のお話です。
すごい物件の数々！
驚愕の戦略！！
みなさん、下記のような物件見たことありますか？？
私は初めて見ました。

・蒔ストーブのある物件
・馬が飼える物件
・・・・
ここまでありなら・・・
様々な発想が膨らみます。
女性の視点で新しい試みを実践されているＯさん
本当に凄かったです。



そして、最後に
増山塾長の記念講演
ずばり、今までの自分の失敗談を展開していきます。
（自らの失敗を展開していくセミナーなんてそうありません）
そして、人を動かすための真髄を語られていきます。
話の中で、こんな書籍の紹介もありました。
  


最後に、懇談会です。

懇談会準備中の光景

女性船乗りのＯさんや本にも登場したTさんなど
いろいろな方と久しぶりにお話でき
大変勉強になりました。
本当に楽しかったです。



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at 23:45, ooyagaku, 教科書

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2010.02.13 Saturday

『らしんばん』を封印

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増山さんと一緒に数年前から取り組んできた
『らしんばん』DVDの販売を１月末をもって終了
することにしました。（もう二月ですが・・・）

終了させていただく理由は、
■おおよそ、欲しい方にいきわたったこと
■だいぶ、古くなってきたため
です。


最初にセミナーをしたのが２００７年４月
もう、３年前になります。
その時は、新築でRCを計画で、
建物が完成するまで他の融資が付かない状況
時間的にゆとりがあり、
「一緒にセミナーやりませんか？」
と増山さんに言われ、一緒に楽しくセミナーを行っていました。
その時の最初に実施したセミナーがDVDになっています。
本当に、緊張していました・・・・
その後だいぶ月日がたち、DVDも古くなりましたので
『らしんばん』DVDは封印します。


『らしんばん』を出してみて感じたのは
この考え方に共感して頂いた方が非常に多く
その後の私の人生も大きく左右するほどのインパクトを与えてくれたこどです。

『らしんばん』の基本となるのは
『時間軸でのB/Sを捉える』という考え方。
B/Sをグラフ化して図示すると直感的に理解できることが多い。
そして、パターン認識化していくと・・・・・
という感じで『らしんばん』は構築されています。

２００９年後半になってようやく、
B/S的な視点で議論された大家さん向けの書籍が世の中に出ました。
そして、東京築古組でも同様の議論がなされています。
ここ数年で、
『時間軸でのB/Sを捉える』
ことが主流になってくるものと考えています。
ということで、
どんな方向性になるのかはまだ分かりませんが
『らしんばん』は次の展開へ向けたストーリーを模索していきたいと思います。


漠然とですが今年の目標として
『らしんばん』⇒『不動産投資羅針盤』
として、いままで経験してきた
シミュレーション、のみならず運営（建築、リフォーム、デザイン、客付け）等
網羅した形で何か　したいなと思っています。
その際、増山塾や東京築古組と連携して何か出来ればいいなとも思っています。
まだ、ボヤけていますが、皆の役に立つ形にしたいと思っています。
今後どうなるか乞うご期待




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at 10:32, ooyagaku, 不動産分析

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2010.02.10 Wednesday

東京築古組デザイン分科会打ち合わせ

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今年は
東京築古組のデザイン分科会副会長をすることになりました。
今年の活動方針について打ち合わせを行いました。

デザインに関する勉強会として、ショールーム見学ツアーをしていこうか？
と提案しました。
具体的な実現へ向けた方向付けを皆で議論していきました。
なんとか出来そうな気がします。

楽しみです。

at 23:20, ooyagaku, 教科書

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2010.02.09 Tuesday

増山さん出版記念講演　打ち合わせ

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先日、増山さんが本を出版し、出版記念講演を行う事になりました。

出版記念講演のスタッフとしてお手伝いさせていただくことになりました。

今日は、事前打ち合わせをしました。

今回は久しぶりの増山塾です。

懐かしい段取り表、懐かしい会場です。

２・１４バレンタインデーに開催です。

楽しみです。

at 23:14, ooyagaku, 教科書

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