不況のはじまり

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おおやがくです。
 

チェーンソーを買ったんですが、新品なのに全然エンジンが始動しなかった。なんだか嫌な殺気を感じたんです。

 

 

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すると、イギリスがまさかなEU離脱!世界も殺気を感じたはず。

皆、まあ残るだろうと考えていたので、為替も株も一気に反応した。

 

 

さて、ここからは個人的な考えなんですが、、、、

 

 

今回のEU離脱はサブプライムからの2段落ちと考えている。

日本では、、、、アベノミクスは本質的には、うまくいかないってことはみんななんとなくは分かっていたので、(お金刷りまくってもうまくいくはずが。。。。)ここで完全に道が閉ざされたと感じる。

 

今感じている、これからの不動産の読みですが、

 

円高になったということは、日本の不動産価格は世界からみると上昇することになる。

でも、ほんとうは変わらないので、つまりは円ベースでは価格下落が起こる。

 

それにより、不動産投資マインドが急速に低下する。

 

さらに、これからしばらく日本の経済は、不況になる。その流れに引きずられて職が細る、企業体力も細る。

となると、どうしても、人と企業は都心部のみにシュリンクし、タイトに活動していくのだと思う。

 

ということで、郊外のちょっと高めの賃貸帯の物件は空室が増え、加速的に値段が下がる。

それにつられて都心部の物件も値段が下がる。

 

しかしながら、一方で都心部の低価格帯の収益物件は収益的にはそれほどの影響を受けない。

でも、これら物件の価格もマインドに引きずられ下がる。

 

積算ベースで貸し出した先の破綻が多く発生する。

銀行は、貸し渋る。

しかし、そのうち貸し出す先が無くなる。

そして、この不況時に耐え凌ぐことができている貸出先に貸し出すことになる。

つまりは、幻想の積算ベースから、実収益ベースの実績を重視するようになる。

 

さて、明日の反応を見て、また考えてみようと思う。

 

いずれにせよ、今日は、サブプライム以降で、経済マインドの転換点となった日であろう。

 

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法人税の支払い

会計 comments(0) - ガク

おおやがくです。

今日は、残務関係の業務遂行Dayでした。

妻と一緒に車で川崎へ行き、法人税を支払ってきました。

そして、銀行間の資金移動を行い、川崎市S区RCから資材一式を引き上げてきました。

入居が決まった部屋のカギを不動産屋さんに渡しに行ったら、明日まで休みとのことでした。

社内研修って。。。。。

 

まあ、そんなこんなな一日ですが、残務も大切なのでこつこつと遂行することが大切!

と言い聞かせ淡々と業務をこなそうと努力中。。。

 

では。

 

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退去連絡

Tokyo Core Apartment comments(2) - ガク

おおやがくです。

今日は、簿記関係や退去後の精算業務、賃料の振込確認等の事務を行い、法人の株主総会も行いました。

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それにしても、今年は退去と空室発生が多いです。

今年は既に東京コアアパートで5件退去したんですが、来月末、また退去の連絡が入りました。

 

さて、ことしからの戦績をまとめて、反省?安心?しておこうと、、、

書きながらまとめておきます。まずは、空室期間のデータです。

 

川崎T区RC

 20X 1/1~4/20 110日

 

東京ビンテージアパート

 20X 1/1~2/10 41日

 

東京コアアパート

 10X 4/7~5/15 9日

 10X 4/1~4/28 28日

 10X 4/1~4/15 15日

 21X 3/1~4/12 43日

 20X 2/27~3/29 31日

 

川崎市S区RC

 40X 6/8~6/17 10日

 40X 7/1~7/1 0日

 

とここまでです。全59室あるのですが、今年は既に9室退去入れ替えです。15.2%程度が入れ換わりました。

かなり多い感じがします。でも、ただの偶然なんだと思います。

 

さて、全59室で、皆が5年くらい住んでくれると仮定すると、

59x1/5=11室が年平均で退去って感じなので、

 原状の退去9室+退去予告2室=既に11室

って、まあ超!ハイペースな感じ。

こんな年もあります。。。。。

 

さて、6月末の半期での日数ベースの空室率データは

 1月~6月の稼働日数=181日

 全空室期間=287日

ということなので、

 空室率=287/(181x59室)=2.69%

 つまりは

 入居率=97.3%

という感じです。

 

昨年はもっと良かったのですが、まあ、いろいろと大変な出来事があった割には上出来かな?って感じます。

たまに数字で振り返っておくと、気持ちも落ち着きます。

 

 

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なかだいタープハウス

教科書 comments(0) - ガク

おおやがくです。

今日は、東京コアアパートでちょっとした漏水対策を施してから、進藤さん設計のなかだいタープハウスを見学に行きました

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タープがホントしっくりとハマるロケーションです。

風が吹き抜け、タープを揺らし、その際に広がる街に抜けていきます。

 

子供も楽しく遊びたくなる心地よい空間です。自分も子供心がくすぐられ、このお嬢ちゃんと沢山お話をして自然とお友達になりました。崖地立地の高い高低をうまく取り入れてたコンセプトです。

 

ちょうど木の葉がタープを覆い、涼しげなテラス空間を作り上げています。

 

さて、ここからは写真をたくさん。。。

まず、基本となるデザインは強いコントラストです。

 

既設構造の木の荒々しさと、新設された、真っ白な壁と、さらには補強材とのコントラスト。

 

真っ白な空間と天井付近のビンテージ色とのコントラスト。

 

壁は、構造合板のビス打ちの荒々しさを残して白で仕上げた構造。

 

階段は、床と壁との色のコントラスト。

 

階段を登って視線を上に見上がると、反転したコントラストを感じる。

 

そして、部屋イン小屋的な潔い空間設計。

 

屋根は既設瓦を取り払い、外断熱で形成して、あえて野地を残す潔さ。そして、配線も荒々しさを残すためにあえて露出で主張。

照明も点的な配置。

 

2階キッチンシンクはIKEAで、サンワの小さな換気扇。

 

そして、梁の主張。

 

2Fキッチン

 

新旧のコントラストが美しいです。

 

1Fのキッチンの配置は絶妙です。アイランドでの設計はかなり難しいと思うのですが、この配置のセンスが素晴らしいです。

 

中は、キッチンと言うよりも作業的な空間で、オールマイティーな作業ができそうです。

 

そして、奥の居室とはこあがりで仕切られます。

 

トイレのドアもあえてビンテージ的要素で。

 

これぞ、進藤さんの真骨頂!スケルトンのお風呂!

 

と、いろいろと参考になりました。

実はテイコちゃんと同じ年代の建物で、自分もやろうとしていた要素も入っていたりして、さらに、自分が考えた設計よりも大胆に、というか、相当ぶっ飛んだ設計をしていて、ほんと、なんだか参考に、、、というか、かなり安心しました。

どうもありがとうございました。

 


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PS、、、、進藤さんとはジャッキアップの話や施工の話や賃貸併用の話などして、さらにケルヒャー祭りをしました。数年ぶりに、ちはさんにもお会いできてうれしかったな〜ちはさんは10年くらい前からデザイナーズ戸建てやっていたんで、あらためて尊敬しています。そして、また、ここで、ちょっとしたお手伝いしていたんですが、やり残した作業は、娘うっちーさんに引きついで帰還しました。汚れずにできたかな〜?ってちょっと心配になりました。

 

 

 

 

 

完全満室返り咲き

Kawasaki New RC comments(2) - ガク

おおやがくです。

昨日仕上げた川崎市S区RCの空室、、、、

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申し込みゲットです。しかも、同一店で2件の内見予約が入っていて、最初に見た人が煽られてか?一気に申し込みです。さらに、明日契約という速攻スケジュール。

 

実は、今朝一番で写真を撮りに行ってくれた店なんです。きっと担当者にもグッと来たのかな〜と勝手に良い解釈。

 

 

これで、申し込みベースで完全満室達成です。今回は川崎S区で連続3件の退去があり、まだ、2件目の退去が終わったところ。

来月中ごろに最後の1件が退去となるんですが、それまでに2件が決まり、なんだかホッとしました。

 

さて、そんなころ、私、こんなおもちゃで遊んでいたのでした。

 

やっぱり、エンジンっていいね〜いつもは電気モーター系の工具を使うんですが、エンジン動力って使っていて盛り上がります。

しかも、魅惑の2ストエンジン!昔、NS何とかっていう本田の2ストバイクに乗っていたことあるんですが、独特の盛り上がり感があるんで、今でも感触を痛烈に覚えています。あの2ストエンジンの超越感を超える加速って他に無いな〜でも、燃費は7kくらいだった。。。。

 

ということで、ガソリンをガッツリ食うエンジンは気持ちいい!

プリウスよりアメ車的な。。。。

 

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フラッシュドアと壁ボコ補修。。。というかごまかし。。。

Kawasaki New RC comments(1) - ガク
おおやがくです。

おととい、ドルを円に戻しておいて良かった〜
昨日はテイコちゃんで工具を回収してから、全賃で進藤さんの発表を聞きにいきました。飲み会でまだちょっと残り気味。。。。
今日は、川崎市S区RCの退去後の部屋の補修に行きました。

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フラッシュドアと壁がボコって凹んでいました。酔って凹ましたそうです。
それ以外は綺麗だったので、どうしたものじゃロウ〜って考えていたんですが、うまい手を考え付きました。
まず、フラッシュドアは、表と裏を変えて回避しました。
で、外そうと思ってのですが、外し方が分からず苦労していると、何とか分かりました。

レールにぶら下がっているんです。


一本ボルトネジを緩めて引っ張り出すと外れます。


上の面を確認してみると「対称」


下の面も「対称」


「対称」ということ、裏表のひっくり返し作戦で無事きれいに収まりました。


次は、壁ぼこです。
壁は、ドアの裏に隠れるところなので、簡単にパテのごてごてモリモリ攻撃で回避しました。これはかなりのごまかし作戦なんです。ちゃんとやるなら、下地補強しないとダメですよ〜。




パテをできる限り押し込みました。


乾かしてならして。。



移植元のクロスは、押入れの上の方の裏側で、通常見えないところから取りました。


ダブルカットします。




そして、貼り付けました。まあまあかな〜


その後清掃して仕上がりました。






週末内見入って欲しいな〜


さて、その後、今研究中の投資スキームについて、専門家の会社に出向いて打ち合わせしました。打ち合わせは私1人に対して4人でした。実はこの手法、まだ、専門家集団の間でもそんなに多くの事例が無く、私が描いた戦略を話すと、相当興味深げに、面白そうに聞いてくれました。ただ、この手法はかなりの効果的な戦略が組めるのとは裏腹に、悪い使い方をすると大変なこともできてしまうので、ブログでは内緒にしておこうと思う。多分、個人投資家で実践するのは私が最初かもしれない。ネットで調べても載っていないし、どうも不安だったのですが、間違ってはいないことが解っただけで凄く安心した。来月ひっそりと実践します。


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3連続退去

Kawasaki New RC comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日は、川崎市S区RCの退去後の部屋の確認に妻と行きました。

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川崎市S区RC、先々週に1部屋空いて、なんとか申し込みも入って束の間だったのですが、

先週また1部屋で退去連絡が入り、そのまま退去されました。
一応1か月前予告のルールなので1カ月分は賃料貰えるんですが、転勤での急な退去となりました。
退去立会は仲介が行ってくれており、鍵も預って頂いてたんです。

まず、鍵を受け取りに行くと、、、、
またまた、別の部屋の退去連絡が入ったと。。。

なんと、この数日の間に、連続3つの退去となりました。このRC全12戸なので、1/4が一気に。。。。
あ〜落ち込むわ〜

その後部屋を確認に行くと、ボードと建具のドアに穴が開いていました。
あ〜あ〜落ち込むわ〜ホント。。。

その後、妻と一緒にクリーニングして、まあ、見れる状態にはなったのですが、穴の補修が必要です。

そして、申し込みが入った部屋の鍵を仲介に渡しにいきました。


なんだかこの物件に呼ばれている今日この頃です。


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明日は、全賃でうさ晴らしだ!



 

法人決算確定

会計 comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は、法人の決算を確定しました。

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妻と一緒に会計事務所に行き、打ち合わせをしました。
そして、遂に4月末決算だった我が法人の決算が確定しました。

最終的に気になる税金ですが、先期は修繕費がかなりの額になったため、それほどでもありませんでした。
まあ、よくよく思い返してみると退去数も多かったし、退去後の部屋のエグイ状態の修繕とか、大きな2DKのほぼ設備総取り換えの修繕、さらには、白蟻にやられて傾いていたテイコちゃんを現状に戻すための修繕とか、ほんと怒涛の修繕を行ってきているので、しょうがないところではあります。でも、ちゃんと物件にお金を突っ込んでいるので、満室近くの状態をキープできているので良しと感じています。

そして、さらに、来期の戦略の懸念事項である、給与の増額方法についても、相談させてもらいました。
いろいろな節税手法や、年金事務所対策的な手法があることは知っているんですが、それぞれのメリットとデメリットを教えて頂きました。今は、2つに法人を分けて給与を出したりする手法とかも禁じてに近くなりつつあるし、賞与でガツンと出す際には気を付けないといけない点があり、我々はその点リスクが高いため、これもかなりやばいのでやめました。
で、結局、いろいろと考えた末、普通に給与を上げて健康保険と厚生年金を支払ったほうが良いという結論に達しました。
さらに、その後、それ以外も気になることを相談したりしました。ホントいろいろと勉強になりましたよ。

そして、帰りがけ、通りがかりの「たいめいけん」で、上記の戦略相談会議を妻と行ってから帰還しました。さすがに、我々庶民事業家は、舛添氏バリには会議費使えないな〜 会議場所もたとえ日本橋であろうとも食堂だったり。。。
その後、肩が張るんで、高島屋でシルクの作業着を探しましたが、見つかりませんでした。。。。

では。


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えごま油と米ぬか

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おおやがくです。

伝統のある材料を調査中です。

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日本古来の伝統的な材料を調べて購入しました。
昔は、米ぬかから出る油分をワックス代わりにしていたそうです。米ぬかを布で包んで、木にこすりつけると、米ぬかの油分が木に浸透して、天然のワックス的な微妙な艶が出るそうです。

さらに、もっときれいな艶を出す方法として、えごま油を使ってきていたそうです。
えごま油を布に含ませ、木に浸透させると、深みのある艶が出て、木の寿命も延びるんだそうです。

ちょっと、興味があったんで購入したのがこちら!

100%植物油の「荏油」ベースの塗油です。

以前、川崎のRCでIKEAキッチンを組んだ時、柿渋を使って、その魅力にはまってしまったんですが。
今度は、荏胡麻油や米ぬかでいろいろと研究活動をしていこうと思っています。

では。

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縦勝ちと横勝ち

帝都戸建て comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日はテイコちゃんへ車で行きました。

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そうそう、昨日のゴトクの汚れの件、カティさんかつみんさんのアドバイス通り新品購入することにしました。
と言うのも、ゴトクだけって新品で売っていて、しかも安いから。。。。

さて、テイコちゃん遂に給水ラインを完成させました!
トイレも復活しました。

給水バルブも復旧して通水しました。


水を通して抜いて、漏れもないことを確認しました。


断熱材を施工し


そして、ラワン合板を留めました。これで床はすべてセットし終わりました。よっし!!


そして、浴室の入り口に窓枠を固定しました。。。


と、あることに気が付きました。
窓枠って、どこも同じだと思っていたんです。
しかーし!よく見ると。。。。
一か所だけ面取りされているんです!!!
そう、この面取り部が入り口の内側にこないとおかしいんです。


ということで、ビバホームへ行き、2500円の窓枠をさらに一本追加購入してきました。
もう間違えないぞ!っと気合を入れて施工しました。
そして、完成!


と、ここで、、、、
あれ???FBでタイガさんから突っ込みが入ったぞ〜
何が違うかは題名参照。。。。
タイガさん、今度はもっと早く教えてください。。。。


また、2500円で窓枠買ってこないと〜
これがホントの3度目の正直って。。。

では。


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