自主開発『不動産投資らしんばん』でズバリ試算！！

<< September 2008 >>

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2008.09.05 Friday

超光沢ワックス【木造アパートその１２】

超光沢ワックス【木造アパートその１２】

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ついでがあり、木造アパートにワックスをかけてきた。

クッションフロアは比較的やわらかく、

べたべた感が気持ち悪かったりします。

そこで、ウレタン系のワックスを塗ると、

さらっとして、光沢も出るので高級感が得られます。

今回、使用したのはこのワックス

普通のホームセンターに売っている中でも比較的高いもの。

特にトイレの大理石上のＣＦは、
本物っぽくなりました。

■使用前

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
■使用後

部屋はもともと凹凸のあるがらなので、それほど変化なし

■使用前

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
■使用後

2008.09.01 Monday

柿渋を塗ってみた　【その１】

柿渋

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柿渋を実験塗りしてみた。
塗ったのは家のタナとロフトの柱
材はスプール材とＳＰＦ材

柿渋を２倍に薄めて塗る

■塗る前

↓↓↓↓↓↓↓↓

■塗った後

全然変化なし。
ただ濡れただけみたいな感じ。

ところが、日数が経つと変化してくるとのことなので
また変色したらＵＰしていこうと思います。

古い和室の柱に使えるかな？？
ちょっと期待中・・・・・・・

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2008.08.24 Sunday

ＴＶモニターインターフォン

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今日は、川崎市Ｔ区のＲＣ入居者の更新プレゼントとして

ＴＶモニターインターフォンを取り付けてきた。

取り付けは非常に簡単で約２０分で終了

ただし、外の下側の取り付けネジが一本折れた。

それほど分からないレベルなので、今度時間をかけてくっ付ける。

左が前のもの、右が今回のもの

肝心の本体の写真を取り忘れた・・・
だいぶ前にも取り付けたので
下記参考

■カラーモニターインターフォン取り付け＆電気配線チェック＆給湯器交換＆スーパービバホーム（←リンク）
■テレビドアフォン　パナソニックのLV－SV188（←リンク）
■カラーモニタドアフォンの取り付け（←リンク）
■カラーテレビドアホン（←リンク）

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2008.08.23 Saturday

もみぞうさんの物件視察

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もみぞうさんの物件を見学させていただきました。

家族総出で見学させていただき、ありがとうございました！

実は、この物件、以前さらりさんから情報を頂いたのですが、

すでに、買い付けが入っていて見学できなかった物件です。

もみぞうさん　が買っていました。

なんと利回りは３０％↑　！！

ただし、現在　空室４／６部屋で、もみぞうさん奮闘中！！

これがすべて埋まれば勝ち！！

だって利回り３０％↑なので回収期間は５年もかからない

がんばれ～！！

さて・・・私だったらどうするか考えてみた。
ん～

まずコンセプト
地域性からそれほどのコストは掛けられない。
したがって『低コスト戦法』をとる。

ただし『絶対埋めるという信念を持つ！！』
これが大切

次に、
■現状分析
まず、前オーナーがほとんど手をかけていなかったようで、
表面的にクロス、タタミ等の汚れが目立つ。
（２Ｆはもみぞうさんが頑張って奇麗！！）
間取りは和室をメインに構成されている
土地の明るさはまあＯＫで
外の雰囲気は木に囲まれた感じで良い
落ち着く土地である

費用対効果を考え効果の大きい施策から順次実行（私ならこうするかな～）
■【原状回復】行動計画（全入居者の痕跡を消す）
①電気プレート関連
・スイッチプレート関連はすべて交換
・同時に、エアコンコンセント増設
・ＴＶモニター付きインターフォン増設
↓↓↓↓↓↓↓
もしエアコンコンセント増設で失敗箇所が発生しても②で補修してもらえる
↓↓↓↓↓↓↓
②クロス＆畳＆（ＣＦ）を業者依頼
手間を考えると、いっきに業者にお願いし、１週間程度で仕上げていただく
クロスはちょっと工夫。和室並びの構成になっているため、一部にデザインクロスを取り入れアクセントを加える。（窓側の部屋は白を基調にした安い織物風クロス、奥の部屋の一面は暖色系の高いデザインクロス（サンゲツの１０００番台）を取り入れるかな？デザインクロスでちょっと差別化）
（これで、通常の物件＋αレベルになる）
■【付加価値ＵＰ】行動計画
③照明
ＩＫＥＡで照明を購入し設置
特にキッチンは吊り戸棚下はスポット系照明（≒3000円）
↑（これのみライティングレール系照明使用、ホームセンターで購入）
キッチン天井もＩＫＥＡデザイン照明を設置（≒3000円）
和室は、イサムノグチパクリのＩＫＥＡ和紙照明（≒1000円）
（安くてデザインもまあまあ良いから・・）
④設備関連
・玄関脇にくねくねミラー設置（≒1000円）
・シャワー＆ホース取り換え（≒3000～4000円）
・洗濯機水洗をストッパー付きのＳＵＳ製に交換（≒1000円）
⑤外回り整備
付加価値として、
・余った土地に畑や植栽を設置（地植と鉢植えを併用し立体感を出す？）
・ウッドデッキも作りたいが、予算がかかるので我慢・・？
（これで差別化完了）
■【耐久性価値ＵＰ】行動計画
⑥・フェンスの継ぎ手を補修
　・屋根補修
　・外壁塗装
　・・・・（入居者が入ってお金ができたら実施していく）
その他
■クレーム対応
音や設備でクレームが入ったら順次対応していく
・音　→　防音シート＆ボード施工
・洗濯機　→　外置場作るもしくは大工工事

さて、今後どうなるか楽しみにしています。
また是非見学させて下さい。

明日は７時に川崎市Ｔ区ＲＣへ出撃
更新のためＴＶインターフォンを取り付けプレゼントしてきます。
そのあと余裕があったら、
木造アパートのＣＦに超光沢ワックスをかけてきます。

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2008.08.23 Saturday

『柿渋』と『オイルフィニッシュ』

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マニアックな塗料を紹介・・・

右側が『ＢＥＨＡＮＤＬＡ』これは木に浸透するオイルで、ＩＫＥＡの商品
（先日キッチンと一緒に購入）
マニュアルが各国の言語で書かれている。

全部　書き写してみよう・・・

英語・ドイツ語・フランス語。ネダーランド語？・イタリア語・スペイン語・ポルトガル語・スベンスカ語？
ＤＡＮＳＫ語？・ＮＯＲＳＫ語？・ＳＵＯＭＩ語？・ＰＯＬＳＫＩ語？・ＣＥＳＫＹ語。スロべニア語・ＭＡＧＹＡＲ語？
ＰＹＣＣＫＮＮ？語・中国語・日本語

書くのもつらい多さ！！
なんと１８ヶ国語！！

このオイル、キッチンの天板に無垢の木を使用する際に用いる。

木にオイルが浸透し絶妙なしっとり感を醸し出す。

『ウレタン』を木に塗るとツヤツヤしすぎて木の質感を無くしてしまう。
『浸透系の着色塗料』だとザラツいて美しくない。

そんなとき
この『ＢＥＨＡＮＤＬＡ』！！

決してツヤツヤしすぎず、かといってザラツかず、
なんというか、シットリするのである。

これがいわゆる『オイルフィニッシュ』！！もちろん実施済み！！
使用前　　　　　　　　　　→　　　　　　　　　　　使用後

次が　右の『柿渋』
実は３年前にホームセンターで購入したのだが、ぷにゅぷにゅに固まってしまいＮＧ
先日、新規に再購入した！
なぜ購入したかというと『柿渋』という伝統的な響きに魅力を感じたから！

例えば、物件のＰＯＰに

『壁は珪藻土、柱は柿渋』

『真の天然素材を使用したＬＯＨＡＳな空間！！』

と書くと、ぐっとくると思いませんか？

さらに『柿渋』には

・防菌効果
・防腐効果
・防水効果

があります。

成分も柿に含まれるタンニン！！

タンニン！！

なんか凄そうな言葉ではないでしょうか？

つまり、うんちくとして・・・

『壁は珪藻土、柱は柿渋』

『この柿渋は渋柿に含まれるタンニンを３年熟成させた高級品を使用
・防菌効果　・防腐効果　・防水効果によりあなたの生活を優しく包みます』

『真の天然素材を使用したＬＯＨＡＳな空間を満喫してみませんか？』

いかがでしょうか？

でもまだ塗っていません・・・

『柿渋』ってどんな色なのだろうか？

柿だから赤？それとも黒？

今日、時間があれば、試し塗り後ＵＰします！！

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全国賃貸新聞２００７．４．１６
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2006年2月　中古RC6世帯購入
2006年9月　土地購入
2006年2月　RC建築開始【小川組】
2007年4月『らしんばん』基礎編
2007年7月第１回『らしんばん』実践編
2007年9月
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 2007年9月　新築RC12世帯完成
2007年10月第２回『らしんばん』実践編
2008年2月　第３回『らしんばん』実践編

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