不動産の債権化スキーム

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は、公証役場へ行きました。

 

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先々週に買った元農地だったヘクタールという土地ですが、今日、公証役場でそれに関する細かーい信託契約を締結しました。

その後、法務局へ行き信託にともなう所有権移転登記を行い、不動産を受益権という形で債権化しました。

 

まあ、戦略の詳細は極秘レベルでここには書けないのですが。。。

 

ちなみに、上記のスキームの実行は相当難易度高いです。多分、普通の司法書士レベルでは太刀打ちできないと思います。

我々は、1年半程度研究を重ねやっと実行できたスキーム。当然、司法書士とかは入れずに、自分でやりました。

 

まあ、不動産を債権化すると、あんなことや、こんなことや、まあ、ほんといろんな方面への可能性へと発展させることが出来るんですが、そのスキームはホント使いようです。悪人が活用すると相当悪いことが出来てしまうので、私は詳細については一切公開しないつもりです。

でも、頭の良い人は是非いろいろと想像してみてくださいね。

もし、あなたが問題のある物件を持っていた際には、きっと役に立つと思うので。。。

 

では。

 

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信頼を壊す起業家という名のエセブローカー

教科書 comments(3) - ガク

おおやがくです。

 

さて、最近思った事を独り言として。。。

 

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サラリーマンとして、仕事を責任を持って主体的にかつ楽しくやっている方がいる一方で、常に自分は虐げられていると感じ、やるにはやるが、恨みを持って仕事を行い、結局お金の為にしばれれていると感じている人もいます。前者の方が独立すると、非常に主体的に仕事を築きあげ、周りにドンドン仲間が増えてきて、信頼を勝ち取り、うまくいくものです。一方、後者の方が独立すると、外部のエセ成功者にすり寄り、仕事は築きますが、顧客からの信頼は得られず、失敗するものです。

 

さて、厄介なのが、このような負の感情をベースに独立した人。特に、不動産投資の世界で独立した人です。彼ら、彼女らは「お金に関する塾やセミナー」で集客し、不動産を斡旋します。「お金に関する塾やセミナー」で、先生と呼ばれ、多くの信者たちに洗脳を掛けます。そして、信者たちの不動産取引に隙入りお金を吸い取ります。正気に戻ってしまった信者には、恫喝したり、完全に無視したりします。そして、次から次へと、新たな信者の開拓に熱を注ぎます。結局、最後に自分の周りに残るのは本当にどうしようもない、自分の頭では考えられない信者達。

 

普通は、不動産を斡旋するのは不動産業の資格が必要ですが、こういった方は、不動産業の資格を取ろうとはしません。なぜなら資格の元、業を行うと、責任が発生するからです。彼ら、彼女らには責任とか、信頼という概念は無いのです。そして、集客した顧客と不動産業者とを橋渡しする名目で隙間に入り込み、不動産業者と顧客の取引からお金を吸い取ります。これは、まさにブローカー的行為なのですが、通常のブローカーとは違い、非常に表面的にしか関わりません。ブローカーと言えば、情報を水面下でキャッチして、時間を掛けて交渉し、何とかして売り物に仕上げて取引に入りこむというイメージなのですが、こういうエセブローカー達は、そんな努力をしません。本気でやるなら不動産業者になればいいのに、それをしないで、目先の自分のお金のことしか考えていない。もちろん彼ら、彼女らに、信頼や責任という概念は無いから。不動産は大きなお金が動くので、詐欺師たちの餌食になりやすいのです。こういった方が不動産業界に増えてくると、業界の信頼度が崩れます。何とかしたいものです。

 

【起業家が詐欺師にならない為の3箇条】

・起業家たるもの得意な事で専門家になれ!と言われます。

⇒ その分野の業界人から認められればあなたは専門家ですが、あなたが自分は専門家と言ったところで専門家ではない事に気が付け!

・起業家たるもの集客が大切!と言われます。

⇒本当に頭の良い顧客を得られればあなたは成功するが、頭の悪い顧客に囲まれていたなら、あなたも頭が悪いということ!

・起業家たるもの大きなお金の動く分野に気づけ!と言われます。

⇒大きなお金が動く分野は責任と信頼が大切。取引が終わったらもう責任を追いたくないというようなやり方はダメ!

 

・・・まだあるかな?

他に思いついた人はコメント下さ〜い。皆さんの気づきはブログに後追いUPします。

 

 

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バランス窯の穴を塞ぎフロアタイル施工

Tokyo Vintage Apartment comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日は東京ビンテージアパートへ行きました。

 

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まずはバランス窯の穴を塞ぎます。給湯器に変更済みなので。

 

キッチンパネルを面ツラ揃えて固定して、多少の不陸を戻しつつ。。。

 

シリコンコーキングのビート塗りをしてから、、、

 

2mmのアクリル板を押さえつけました。結構いい感じに固定できました。

 

ちなみに外側は、耐水べニア、ラス網と固定してから防水モルタル施工です。

 

出来るだけ平坦になるように左官作業です。たまにやると楽しいです。

 

浴室のコーキングも汚いので、一旦落とせるだけ落としました。

 

 

浴槽を置いてみました。いい感じです。浴槽って3万円くらいと安いです。

 

換気扇も固定しました。サンワカンパニーの45cmタイプです。初めて使いました。良い感じに小さいです。

問題は、排気をどこに取り出すか。。。。

 

次に、この汚い床を何とかします。

 

こんな工具を多用します。

 

フロアタイルを並べていきます。

 

一旦剥がして糊をいれて、30分以上待つ。。。

 

そして、完成!

 

天井とのコントラストが絶妙でしょ〜 設計想定のとおり、良い感じになりました。

 

で、結局、夜9時半くらいまでかかりました。。。

では。

 

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穴を塞ぐ

- comments(2) - ガク

おおやがくです。

 

今日は東京ビンテージアパートへ行きました。

 

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仕上げに向けて施工しました。いろいろとめんどくさい構造を作っています。

押入れの上のスペースまで開口です。

 

ボードをカットして塞ぎます。

 

といっても、奥の方を塞ぐのです。

 

さらにスタイルを重ねます。

 

そして、杉板を張ります。

その他も塞ぎました。

 

ここも杉板

 

こちらも、塞ぎます。

 

杉板で。

 

最後の難関です。バランス窯の穴。。。

 

外側は。。。。ラスを張ってから。。。

 

防水モルタルで攻めました。

 

内側は、、、、、キッチンパネルをはめ込んで、、、

 

この先、どうしよう????

悩み中。。。何か簡単できれいな方法ないですか???

誰か、おしえて〜

 

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タワマンから築古のトイレ。。。

Tokyo Vintage Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

昨日は、横浜で最後の大物タワマンとなるであろう、現在、神奈川で最高値を付けているタワマンのショールームを友人からお誘いを受けて見学。CGバリバリの映画に、プロジェクションマッピングが投影された大型模型に、、、最後には、パンフレットではなく、データの入ったタブレット!をもらいました。スゴッ!

一つ買おっかな。。。坪1200万円って安い?

 

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今日は、午前中、先日申請した所有権移転登記の権利書をもらいに法務局に行きました。無事完了していました。

 

その後、東京ビンテージアパートへ行きました。

本日の課題は、トイレ!

こいつは安ーい、リフォーム用のトイレです、排水心〜540程度まで対応している優れものです。

 

クロスと床が完了しているので、排水パイプ類を固定していきます。

 

マニュアル通りに取り付けて完成!

 

玄関前の通路と、、、

 

玄関横の通路に床を張ります。

 

カットして、一旦どけて

 

ノリを入れて。。。

 

張り付け!

 

洗濯パンも設置して完成。

 

その後、浴室にある、ハーフのユニットパンをスコッチブライトで磨きこみました。

 

では。

 

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キッチン交換と床張り

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

昨日、でん兄さんからメールが来て、急遽、新品キッチンを頂けることになったのです。

 

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早速、朝、でん兄さんの所に行き、キッチンを車に積み込みました。

その後、東京コアアパートメントへ行きました。

頂いたのは、120cmのマイセットのよ〜くあるタイプのキッチンです。

 

ちょうどリフォーム中の部屋にあるキッチンと同じサイズ。

扉の部分が壊れていて、当初は補修でいこうかと思っていたのですが、、、、

 

さくっと外して。。。。。

 

チェ〜ンジ!!

やっぱり、新品には新品のオーラがあります!

 

その後は床張りです。

 

 

一気に仕上げたつもりなのですが、夜になってました。

 

その後、不具合個所のチェックを。。。

水洗金具。。。要交換。。。

 

トイレタンクの下から水が漏れている。。。。パッキン交換。。。というか、セットで交換しよう。

 

中のバルブも止まらない。。。こいつもセットで交換だな。。。。

 

換気扇もうるさい。。。。カバーの外形は35cmだった。

 

その後、すべての荷物を積み込み、東京ビンテージアパートへ搬入しました。

この部屋は、クロス屋さんに引き継ぐ予定です。その後、また帰ってきます。

 

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大地主?

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は、土地を買いました。

 

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友人と一緒に大分前から追っていた土地があるのです。大体、1年半くらいか2年くらい前から追っていました。

その土地を遂に購入することができました。

まあ、再現性は無いので詳しくは書きませんが、農地だった土地です。

農地なので、単位はhaでしょうか?

まあ、非常に複雑な土地なのですが、すっごくいい土地なのです。

 

で、契約も登記も自分達で行い無事に登記申請も本日行って来ました。

後日、今度は信託契約を噛ませて登記を再度行う予定です。

詳しくは、、、、恐ろしすぎて書けません。。。。。

 

お昼前にはすべて完了し、海辺のおしゃれな食堂で祝杯をあげました。

この食堂、目の前が砂浜で、もともとは漁師の網小屋だったところを改修した食堂で雰囲気は最高なのです。

 

ということで、大地主となりました。

では。

 

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床の簡易的補強

Tokyo Core Apartment comments(1) - ガク

おおやがくです。

 

昨日は、東京コアアパートメントへ行きました。

 

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床の補強、超簡単バージョンです。

CFを剥がした床に。。。

 

ラワン合板を敷いて留めていくだけです。なぜラワン合板かは。。。理由が。

 

ということで完成!

 

多少不陸があるのでパテ

 

その後、東京ガスを呼んでガスの検査です。漏れは無し、給湯器は、、、

 

燃焼OKでした。

 

その後、消火器を壁に取り付け。

 

壁に付けると掃除が楽です。

 

一本また古いのみーつけ。1986年?

 

そして、エアコンを外し、、、、

このスイッチ上にTVモニターフォン用の電源と2Cコードを持ってきた。

 

電子錠も付けた。

 

廻縁の掃除、FE配管の清掃などをして終了です。

 

では。

 

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防災の日で重い腰を上げて消火器を回収

Property Management comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

昨日は、防災の日でした。

 

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昨日、9/1は防災の日で、東京コアアパートへ行っていたんですが、最後に外に放置されている消火器を回収してきました。

実は、今まで、外に消火器が放置されているは知っていたのですが、後でやろう後でやろうと、今まで見て見ぬふりをしていました。ちょうど、昨日9/1は防災の日だということでラジオでしきりに言っていたので、重い腰を上げて回収ました。


さて、合計6本です。

 

製造年月日をチェックすると、

1978年、1985年、1990年、、、、、

一応、賞味期限、でなくて、、使用期限は製造後10年!

 

さて、本日カインズホームで新しい消火器を6本購入してきました。4型で1本2980円でした。
そして、古い消火器を引き取ってもらいました。
ホームセンターで購入すると、古い消火器は引きとってくれるので、便利ですよね。

その後、いろいろ調べました。

そもそも消火器は何本設置すれば良いのか?


ヤマトプロテックとう消火器のメーカーがあるのですが、ここで何本必要か算出できます。

私の物件も全て計算してみました。


第1東京コアアパートメント ⇒ 4単位
第2東京コアアパートメント ⇒ 不要
東京ビンテージアパートメント⇒ 2単位
川崎市S区築古アパート ⇒ 不要
川崎市T区RC ⇒ 2単位
川崎市S区RC ⇒ 2単位 
・・・・

 

ちなみに、単位とは消火能力単位ということらしく、
3型、4型、5型は1本で1単位
6型は 1本で2単位
10型は 1本で3単位
20型は 1本で5単位

という事のようです。

 

さらに、20mおきに1本必要という用件もあるのと、女性でも取りやすいということも加味して、4型を購入しました。

 

現在、第1の東京コアアパートメントには、6型が2本置いてあります。確かに、4単位になっています。
しかし、置いてある場所がいまいちなので、4型を4本見えやすい壁固定にして設置しなおそうと考えています。

 

追って東京ビンテージアパートも設置しなおしを検討中です。

皆さんも防災の日を機に是非、消火器の確認をしてみて下さいね!

古い消火器は怖いですよ〜爆発の可能性もあるので。。。。。


そして、衝動買いしてしまったのがこれ!


カッターナイフです。焼き入れしてあるホルダーで強度が3.5倍、ネジも回せたり缶の蓋もこじ開けられたりするのに、超軽いです。77gということで、タジマの中では最軽量ではないでしょうか?

 

どうですこのホルダー部の金属のフォルム!

 

ネジもまわせる先端のすばらし強度!

 

お尻のフィンもこじ開けに便利!

 

曲線のラウンドフォルム!

 

なんだか、うっとりして仕事が手につきません。

 

 

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立つ鳥跡を濁さず

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。

 

今日は東京コアアパートで退去のための立ち合いでした。

 

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午後14:00に待ち合わせしていたのですが、昼前に到着しました。

すると、入居者の方が一生懸命掃除をしていました。

「こんにちは」と声を掛けると、

立ち合いは14:00ごろでお願いしますと。

私は、

「このへんで別の作業していますので声を掛けてください」

と。

私は、共用部の清掃や外回りの草刈りとかをしていました。

14:00に入居者に呼ばれ、室内の確認をすると、ものすごい綺麗に仕上がっていました。

謝辞を述べ、お別れしました。

途中、入居者の方は、15年住まわれていたようで、なんだか感無量な感じで何もない部屋を眺めていました。

 

さて、部屋はこんな感じです。凄く綺麗に掃除して頂きました。

しかしながら、何か所か床がぶよぶよしています。

で、綺麗にしていただいて申し訳ないのですが、剥がしました。

剥がすと、CFが3層になっていました。

 

コンパネまで露出させました。今回は、この上にラワン合板を上張りして、フロアタイルで収めようと思います。

 

巾木も、2層になっているので、全部撤去しました。

 

その後、東京ビンテージアパートへ行きました。

クロスが完了しました。良い感じではあるのですが、、、、、

 

今回のメインは、上部の収め方です。

いろいろな事情があり、既設の廻縁とその上の材木を全部巻き込んでクロスを納めてもらいました。

かなり細かく、収め方の指示をしました。

 

これは出っ張ってる個所。

 

何ともゴージャスな雰囲気を醸し出しています。これは良かったです。ローマの遺跡のディテールに似ています。

まあ、普通の人はやらない、、、というか、絶対できない収め方です。

参考にしないでください。私の特権。。。。

では。

 

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