またまた退去連絡です。

Kawasaki New RC comments(0) - ガク

おおやがくです。

またまた川崎市S区RCで退去連絡が来ました。

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一か月前予告なので、9/30から退去って感じです。

それにしても、今年は退去と空室発生が多いです。落ち込んでもしょうがないので、安心するために空室率のデータ整理を。。。

 

まずは、空室期間のデータです。

 

川崎T区RC

 20X 1/1~4/20 110日

 

東京ビンテージアパート

 20X 1/1~2/10 41日

 

東京コアアパート

 1-10X 4/7~5/15 9日(前にリノベ済み)

 1-10X 4/1~4/28 28日

 1-10X 4/1~4/15 15日(残置物もりもり)

 1-21X 3/1~4/12 43日(怒涛のリフォーム)

 1-20X 2/27~3/29 31日

 2-20X 4/1~4/1 0日(前にリノベ済み)

 

川崎市S区RC

 40X 6/8~6/17 10日

 40X 7/1~7/1 0日

 10X 7/13~9/13 32日

 

とここまでです。全59室あるのですが、今年は既に11室退去入れ替えです。19%程度が入れ換わりました。

かなり多い感じがします。でも、ただの偶然なんだと思います。

 

さて、全59室で、皆が5年くらい住んでくれると仮定すると、

59x1/5=11室が年平均で退去って感じなので、

 既に11室で今回の退去予告が1室で、、、12室

って、まあ超!ハイペースな感じ。

こんな年もあります。。。。。

 

さて、今年9月末までの日数ベースの空室率データは

 1月~9月の稼働日数=274日

 全空室期間=319日

ということなので、

 空室率=319/(274x59室)=1.97%

 つまりは

 入居率=98.3%

という感じです。

 

落ち込む前に数字で振り返っておくと、気持ちも落ち着きます。

結局はデータが全て。。。。

 

 

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より物語化されてきたIKEAカタログ

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おおやがくです。
 

IKEAの最新カタログが到着しました。

 

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面白いので昔からの号を取っています。最初は2007年。。。。これで11冊目に突入です。

 

ザーッと、目を通して気になった部材は。。。これ!

このミニキッチンです!

 

拡大するとこんな感じ。。。

そうです、ガーデニング的な、作業的なキッチンですが、非常にシンプルでしかも安いのでこれは取り入れていきたいと思いました。

 

さてさて、IKEAのカタログって初期のころは、部品とか細かいところまで詳細にリスト化され載っていたんです。業者さん的な冊子だったんです。それが、だんだんとインテリアの全体イメージを強調するようになり、細かい部品までは載せず、全体イメージ写真を強調するように変化してきています。(詳細は別紙でキッチンとかワードローブとかの専用冊子で説明しています。)そんな流れなんですが、今回また大きく変化しつつある傾向が「物語化」という点です。物語の中に商品があるんです。この流れは私自身は知っているトレンドではあるんですが、大手のIKEAもそういった流れにシフトしてきています。

 

例えば、こんなページがあります。

 

このページを見ると、完全に物語の中に商品を入れ込んでいます。

ただただ商品を説明するよりも、生活のある物語の中に商品を入れ込むことで消費者があたかも自分が体験しているかのような錯覚を起こし、消費者と商品の距離感をものすごく縮めることができるんです。

まあ、いいことなのだと思います。

 

古くからこの手法を取り入れてきているのが、パタゴニアです。

パタゴニアはいろいろと支援団体での問題はあるのですが、その手法的にはものすごく長けていて、完全にブランディング化されています。パタゴニアのカタログ(雑誌?)も好きで、勉強のためにいくつかキープしているんです。

 

IKEAとパタゴニアを比較して感じるのは、やはりまだパタゴニアの方が上です!何が違うかと言うと、写真の質です。IKEAはまだ商品を売りたいという下心が見えるんですが、パタゴニアは商品が表に出てこないで、完全にその体験をイメージさせパタゴニアというブランドに結びつけています。IKEAも商品に固執しないで、思い切ったイメージ戦略に出るとより発展すると思うんですが、、、、私の中には具体的なイメージがありますが、実現できるかな〜IKEA!

 

 

皆さんも双方のカタログをゲットして比べてみてください。

 

 

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キャンセル恐怖症。。。。

Kawasaki New RC comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

現在空室のある川崎市S区RCに申込が入ったんですが、キャンセルが怖い。。。。

 

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大抵の場合、経験上、契約までいって入金をしてしまえばキャンセルするこはほとんどないんです。

(過去1件だけ入金もしたのにキャンセルして返金したことはありますが。。。)

という経験に基づいて、業者と、業者を経由して本人に

「契約までは募集を止めないので、他に流れることもあります。」

って言っています。業者には、

「流したくなければ契約を巻いてください。」

って伝えています。ということで、昨日申し込みが入っていたんですが、そのまま募集を続けていました。

 

と、今日、別の業者から

「申し込みを入れたいんですが。。。」

という電話が2件ありました。

 

ここで、申し込み入れさせて、こちらが選ぶこともできるんですが、最初の申し込みされた業者からも頻繁に詳細を詰める連絡があり、属性もまあまあなことから、最初の申し込みを選択することにしました。

「ちょうど先程同じような申し込みが入ったばっかりなので、2番手で良ければ。。。」

と少しデフォルメ的な回答をしました。

当然、業者は落胆し、次の物件を紹介する方向で動き出しました。

申し込みに2番手はまずないんです。

今回ばっかりは、ギリギリまでのキャンセル対策をしていたので、ごめんなさい的な感じではあるのですが。

 

ということで、まあ、集客に関しては、なんだか安心な感じではあるのですが、無事に契約まで行ってほしいところです。

契約は9月に入ってからのようですので、それまでは正直心配なんです。

 

 

 

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ドイツの差し込みコネクター

DIY Tips comments(4) - ガク

おおやがくです。
 

お盆前にキャンセルを食らった川崎市S区RCに申込が入りました。完全満室返り咲きました。

 

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さて、今日はこいつです!

なんと!ドイツ製の差し込みコネクターです。カインズホームに売っていました。

こいつの凄いところは、一本づつリリースとロックができるところ。でも、10個で500円もします。

 

で、さらに凄いところは、単線〜より線と線種の幅が超広いんです。より線なんて0.08〜4mm2まで対応しているんです。

こんなに幅広い差し込みコネクターって初めて見ました。で、買っちゃいました。

 

早速、こいつを触ってみます。

リリースバーを押し上げるとこんな感じ。

 

押し下げてロック!です。

 

こいつは使えます。

例えば、古い物件の碍子引き配線とVVFを接続するときとか。。。。。

 

 

 

こんなイメージです。

でも、あまり登場する機会は無いかな。。。。

 

 

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愛車のパンク

- comments(6) - ガク

おおやがくです。
 

今日は愛車がパンクしました。

 

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タイヤがぺこぺこしています。

 

とりあえず、タイヤを取り外します。

 

ホームセンターに行くと、いろいろと衝動買いしてしまいました。

パンクしにくいタイヤが売っていました。

 

そして、あろうことか二台目のネコを買ってしまいました。

男ってタイヤがあるものは幾つも欲しがるものなんです。。。そんなさがです。

 

そして、新しいネコをカスタマイズします。パンクしにくいタイヤに変更します。

男ってタイヤとかホイールにはこだわってしまうもんなんです。そんなさがです。。。。

 

そして、ニュータイヤを装着したネコです!ほれぼれとしてしまいます。

男ってどうでもよいホイールの色にうっとりしてしまうものなんです。そんなさがです。。。。

 

で、パンクしたタイヤも直してしまいました!

 

これが、完成したタイヤです。

ネコが2台なのにタイヤが3つあります。

男ってどうでもよいスペアを欲しがるものなんです。そんなさがです。。。

 

では。

 

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お盆休み前のキャンセル

Kawasaki New RC comments(2) - ガク

おおやがくです。
 

先日、現在空室のある川崎市S区のRCに申し込みが入り完全満室!となりましたが、、、

 

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残念ながら、お盆前にキャンセルとなりました。

 

実は、申し込み前に、客付け業者から電話があり、

「その先の業者が「AD1頂ければ申込させます。」どうしましょう?ADって知っています?ADってゴニョゴニュ。。。。」

って連絡があり、この業者さんとは長い付き合いなので、

「まあ、弱い時期だかトータルAD2でいいですよ」

って返事していたんです。

 

(依頼した客付け業者とさらその先の業者にADも渡して、、、つまりは2カ月分支払う約束)

(多分ADって不動産用語だと業者は勘違いしていると思うんですが、ただの英語で「アド=広告」の事だと思います。)

 

 

その次の日、別の業者からも申し込み入れたんですがという問い合わせもあり、

「申し込みが入っているので。。。」

と渋々断っていたんです。本当はこの申し込みを受け入れて、AD増し増しの申し込みを蹴りたかったんです。でも、今までの付き合いもあるので渋々。。。

 

でもキャンセルが不安なので、元の業者には、お盆前までには契約を!と言っていたんです。が、ここは無理っぽく、押しもどされ、業者さん曰く、

「うちはしっかりとしているんで、キャンセルなんてほとんどないですよ。ちゃんとお客さん見ていますから~」

っと言うんです。変な自信で、、、、でも、信じていない私

「でも、今まで何回かキャンセルありましたよね~ 結局、キャンセルってお客さん都合だからあり得ますよ~」

と言い返し、じゃあせめてお盆前までに契約の日時をはっきりさせて下さいってことお願いしていました。

で、結局お盆前にキャンセルとなりました。これで、この業者さんからのキャンセルは4件目です。。。。

 

やっぱり、無理やりの契約は壊れることが多いという教訓

 

で、急いで他業者に連絡すると、ビシバシと内見を入れてくれています。早く埋まれ~!

 

 

さて、その他の最近の管理業務としては、東京コアアパートで2年弱前に更新のあった若者なんですが、更新料を催促しても払ってくれません。

帳簿上もずーと残っていました。

そして、3カ月くらい前に取り立てに行ったんですが、やっぱり払えないって。。。

 

じゃあ、賃料1万円上げていいですかって聞くと、

「しょうがない、いいですよ」

ということで、1万円上げました。こちらも、保証会社からの引き落としのため無事に1万円ずつ積みあげています。このまましばらくすると、かなりのプラスになるんですが、、、、、良いのかしら?

 

 

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修理することにした洗面化粧台

DIY Tips comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

先日記事に書きましたが、洗面化粧台のお話。

 

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もう20年くらい前の洗面化粧台ですが、仕様が高いものなので、普通は交換するとは思うんですが、修理することにしちゃいました。管材屋に部品を問い合わせると、やはり定価から掛け率が入ったのでそれほど高くはなりませんでした。

 

ということで、これが新品の部品です。

 

やはりメインはポップアップのワイヤー部材です。でも、そんなに柔らかくはなく、なんだか自分が復旧させたものの方がスムーズに動くという不思議な状態でした。でも、まあこいつを取り付けます。

 

そうそう、ポップアップといえば今はマグネットタイプの非接触ポップアップが高級品では主流ですが、この当時はこれがもっともう上位だったんだと思います。そんなレトロ調な技術動向も保存できるのでちょっと嬉しいです。

 

取り付けは簡単でした。一瞬で復旧です。

 

しかしながら、32の普通の排水パッキンの劣化が見つかり、明日に持ち越しです。

 

では。

 

 

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チョーンソーの目立て

- comments(2) - ガク

おおやがくです。
 

今日は、チェーンソーの目立てをしました。

 

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先日チェーンソーを使用したんですが、切れがものすごく悪くなってきました。

そこで、ホームセンターで目立て関係の工具を購入して目立ての初挑戦です。

まず、必要なのはクランプです。

このクランプは木に突き刺して固定する、なんともワイルドなクランプです。こいつでチェーンソーの刃を固定しないとうまく目立てできないとのことです。

 

そして、ヤスリです。

 

こいつがキモです。

 

ヤスリが、板状の部品に固定されているんです。

チェーンソーの刃の部分って、下の図のようになっているんです。

刃の上側のフラットな部分にこの板状の部分が接触し、ちょうどいい深さのところに棒ヤスリが接触するようになっています。

 

さて、実際にやってみると、最初難しかったんですが、だんだんとなんとなくコツがわかってきました。

まず、角度を正確に当てること。そのためには、大きな力は入れず、ほどほどの力で、一定の抵抗を感じる様に引いてくる。

引く強さが変化すると、角度がズレるんです。ですので、一定の抵抗になるように引いてくる。

すると、最後まで気持ちよーくズリズリズリって感じで削れてきます。

 

さて、これで合っているかは今度の試運転時にちゃんと切れるか?

そこで判断されます。

 

こういう道具のメンテってすっごく楽しいです。精神が統一され、さらに、なんだか良いことしている感じがするんです。

禅の境地とでもいうか。。。

 

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マキタのインパクト

DIY Tips comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

最近、買い替えたんで紹介します。

 

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マキタのインパクトです!

左が今まで使っていたもので、右が今回購入したものです。

 

型番で引っかけてもらうと分かるんですが、最上位機種です! キリッ お金持ち~

 

新旧の比較です。左が新しいので、右が今まで使っていたやつです。

 

左が新しいものです。横幅が少し小さくなりました。ここが短いと、小さな隙間ででも打ち込めます。

 

上からみたところ。すこーしボタンが違います。

 

新しい機種は楽らくモードというボタンが搭載されています。これは、最初の打ち込み時に優しい回転にしてくれて、打ち込まれるにしたがって高速になるモードです。かなり使いやすいです。

 

バッテリーは今までの倍!今まで、3Ahでしたが今回は6Ahです。

 

ついでにこんなものも購入してみました。

 

こんな感じでセットするんです。

 

USB接続口が2つ搭載され、6Ahの容量供給が可能です。

 

6Ahが2機あるので。。。。iphoneだと2.2Ahで満タン充電できるということらしいので。

2機で約6回程度充電できる計算になります。しかも、このバッテリーリチウムイオン電池なので、空になっても急速充電すると20分程度でまた充電できるんです。

さて、どう使うかは?ですが、一日外出して、スマホをバンバン使う用途では活躍するかも。。。。

今はやりのポケポケナントカとか。。。。

 

では。

 

 

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修理すか?交換するか?

DIY Tips comments(2) - ガク

おおやがくです。
 

今日は現在空室のある川崎市S区RCに申込が入りました。でも、ADましまし交渉を飲んでの結果。。。。まあ時期が悪いので決めてしまえ~って感じ。これで、完全満室へ返り咲き!

 

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さて、久しぶりのブログ更新ですが、ここずーーーっと、かなり大変な規模のリフォームを行っていました。ほぼほぼ清掃業務に明け暮れているんですが、なかなかの規模で大変なんです。

 

と、一つその中でのネタを。。。。

 

洗面化粧台なんですが、どうやら1995年位の物なんで、すでにたぶん20年くらいたちそうな洗面化粧台です。

普通なら、朽ち果てて、交換!って感じなんですが、なんだかすごく当時では仕様の高いものでちょっとクリーニングしてみるとなんだか今には無い愛着を感じてしまいました。

 

下の写真です。本当は、下には、温水器が入ってるんですが引っ張り出しています。洗面は陶器製で非常に丸みを帯びていて、その丸みに沿ってタオル掛けがあります。水栓金具も今はシャワーと一体型ですが、こいつは、シャワーと水栓が別に設置されています。さらに、サイド収納もゴージャスに設置されていて、もちろん三面化粧台で、コンセントも二か所についています。これ、たぶん当時20万円程度したんじゃないでしょうか?って感じです。外装は良い感じのレトロ感があるので良い感じです。

現状の不具合個所は、まず、ポップアップの排水蓋が動きません。ポップアップの排水の蓋もありません。そして、シャワーヘッドの内部から水漏れがあります。排水のパッキンも劣化しています。

 

さて、これらを直すといくらかかるか?どうやって部品調達して直すか?

 

まずはサードパーティーメーカーのカクダイとサンエイで部材を調べましたがしっくりとフィットする交換部品がありませんでした。この洗面化粧台、排水の部分が68mmと大きく、今はあまり無い仕様でした。特にポップアップの代替えでこれに合うのかどうか非常に分かりにくいのです。

 

最後の手段で製造メーカーのTOTOに問い合わせました。

お客さん用の交換部品受付の電話番号に電話して相談すると、この電話は定価販売ですが業者さんは業者さん向けの電話受付にお願いしますって言われました。なんだかやり取りから業者と判断されてしまいました。どうやら、型番を問屋経由で発注すると、定価から掛け率設定される感じがしました。

 

ということで、業者専用の番号に問い合わせすると、なんと!品番から対応図面を出してくれて、ほとんどの部品がそれほど高くない定価の値段で(多分ここからある掛け率で)購入できることが分かりました。

 

今までも、いろいろなメーカーで部品の問い合わせをしたことがあるんですが、TOTOはこのバックアップ体制が一番いい感じがします。20年前の部品も普通にある、、、、ということで、管材屋に品番伝えて見積もり依頼をしました。

 

で、今は、3万円も出せば洗面化粧台は購入できるので、部品代と天稟に掛けて修理するか?交換するか?判断していこうと思います。気持ち的には、このむかーしのゴージャス洗面台修理の方向です。

 

使えるものは使うというのが、これからの時代は本当に大切だとも思うので。。。

 

 

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