トイレの作りこみ

帝都戸建て comments(1) - ガク
おおやがくです。

今日は車でテイコちゃんへいきました。

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近所の管材屋さんでトイレとSU-VU変換継手を購入してから、東京コアで資材(余のもの糊とかクロスとか)を積み込んでからテイコちゃんへ行きました。

こいつが、SU-VU変換継手です。SU管の100は外形106mm、VE管の100は外形114mmです。
SU管は安い昔良く使われていた管材、VE管はJIS規格の標準の管です。
築古だとSU管に出くわす事が多いようです。


また、トイレはリフォーム用の物を購入しました。それでも、まあ、安いです。




管材を取り付け位置出しのための転写をしました。チョークをくっ付けます。




少し濡らして床を丁寧に置くとこんな感じにチョークが転写されます。


穴を開けて敷きこむと、ピッタリ!自画自賛。


床材を張ります。今回は長尺シート。CFと違い丈夫な材料です。CFはベースが紙なので、好きではないのであまり使いません。(CFは圧倒的に安いですのでたまに使いますが。。。)


フランジと水栓の取り出しを付けました。


と、今日はここまで。
明日は壁の下準備をしようと思います。まずは、トイレを完璧に仕上げようと思っています。

では。


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PS。。。ジニ係数拡大を予感する事件がありました。ちょっとダークな出来事なのでここでは伏せておきますが。。。
将来、日本はまずいね~と思っています。


 

SU管はようスカン

帝都戸建て comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日は電車でテイコちゃんへいきました。

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トイレの続きです。
とりあえず、トイレだけ完璧に仕上げようと思い、ボードをビバホームに買いに行きました。商品の値段は安いけれど運ぶためには軽トラを借りないといけません。無料でレンタルです。


さて、トイレの配管です。エルボに100って書いてあるので、VU100だと思っていました。


こいつを切断します。


ところが、切断した管をVU100の継手に入れるとスカスカです。
VU100の外形は114mmなのに、この管は106mmしかありません。



結局ネットでいろいろ調べると、SU管という規格がありました。
SU管は肉厚が薄いもので、たぶんコスト的な観点から昔使用されていたようです。
ただ、今はJIS規格にも入らない管種なので殆ど使用されていないようでした。

こんな管を使わないでくれよ~ SUかん と打つと 好かん と変換されるので、、、
 ということで、SU管はようスカン!

で、結局、この施工をクリアーするには
SU管100→VU管100への変換継手が必要なんですが、
いつもの管材屋さんに電話して聞いてみると、なんと!在庫があるということでした。
さっすが管材屋!

ということで、来週早々、トイレと一緒に受け取ってこの続きをやろうと思います。

ということで、とりあえず、先日カットしたべニアを敷いてちょうどになっているのを確認し、

れいのものを破壊したり。さてなんでしょうか?


こんな作業の後なので、東京の温泉(黒湯)にいきました。


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ブログ10周年記念日

- comments(14) - ガク
おおやがくです。

今からちょうど10年前このブログを始めました。本日は記念すべき10周年記念日です。

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本日はテイコちゃんに行きトイレの作り込みをしようと思っていましたが、さすがに大切な10周年に記念でトイレは酷だな〜と思いとどまり、今後10年を見据えた行動をしようと、妻と一緒に三浦半島某所にある神社をお参りしてきました。
その神社とは、今後10年に渡り不思議な縁が続くと思われる神社なんです。


さて、10年前、ブログを立ち上げるに際して、私が何を記していたか、振り返ってみたいと思います。
なんと!10年前のブログの文章にはこんなことが書かれていました!!!

■資産には『紙の資産』『不動産』『ビジネス』の3種類がある。それぞれの要素を理解し、経験をつむことが大切である。
『紙の資産』は入るのは簡単だが、安定したキャッシュフローを得るのは難しい。さらに、レバレッジが利かせにくい。『不動産』は入るのが難しいが、安定したキャッシュフローが得られ、レバレッジが利く。しかし、取引に時間が掛かる。つまり流動性に乏しい。『ビジネス』は、もっともリッチなゲーム。ロバート・キヨサキ氏の『Financial Intelligence TIME LIFE社』から要約引用
私は、サラリーマンがラットレースを抜け出すためには、『安定したキャッシュフロー』『管理が比較的簡単』『副業規定に違反しない』という点で不動産がもっとも効率の良い資産であると確信し、この分野について学び続けています。
本ブログは、『お金がない』『時間がない』『知識がない』若手サラリーマン(⇒不動産投資を始めた当時の私のこと。。。)の不動産投資活動日記です。みなさんの、はじめの一棟目の投資用不動産を得るお手伝いができればと考えています。よって、目標は
■ 無駄な労力・時間をできる限り削減
■ 自己資金をできる限り出さない
■ 多くのキャッシュフローを得る
これらに合致しそうな物件視察結果やコメントを記載していきます。


とここまで。

10年前すでに不動産を始ており、ロバキヨの本も大好きでした!あ~あの頃は若かった。。。。
実は、さらにそこからさかのぼること5年前、つまり、今から15年前から収益不動産を買いたくて勉強していたのですが、当時、今のように情報がほとんどなく、物件を評価する手法を自身で考えるしかなかったのでした。そして、「らしんばん」というツールを作り込み、これを元に評価して不動産を買ってきていたのでした。その「らしんばん」も、今は「すっけるとん」状態です。

さて、最初の目標を今見てみると、衝撃の事実が書かれていました。
なんと、
  ■ 無駄な労力・時間をできる限り削減
  ■ 自己資金をできる限り出さない
  ■ 多くのキャッシュフローを得る
と書かれています。

今の現状を見ると、、、あ~、なんということでしょう!
ほぼほぼ真逆の、、、、
  ■不動産に時間と労力を費やし
  ■自己資金も注入し
  ■キャッシュフローはまあそこそこですが、、、
とまあ、正反対に近い現実に辿り着いているのです。

ガ――――ン!!!!

当初はそれほど不動産賃貸業関係の仕事に熱中していなかったのかもしれません。お金ベースで考えていて、不動産賃貸業はその手段でしかなかったんです。つまり投資的な考えが強かったんです。でも、実際に不動産賃貸業に取り組んでいくと、心境は徐々に変化して行きました。これは、本気でやって見たくなった!そう、面白すぎるんです。不動産賃貸業は、投資という観点以外にも営業、建築、設計、設備、インテリア、DIYと多岐にわたる分野の集合体であり、その魅力にハマってしまったのです。

そして、さらに新しい観点に気が付いたんです。なんと表現したらよいか難しいんですが、

「楽な仕事は儲からない」
「安物買いの銭失い」
「苦労無きものに得られるもの無し」


とでもいうか、つまりは!
不動産においてもまさにそうなんだと気が付いたんです。大きく儲けるには、大きな努力が必要なんだと。その為には、真剣にこの分野に取り組み、自身の実力をアップさせることが必要なんだと。
ということで、今は100%近くをこの分野に注いで勉強を継続している現状があるのだと思います。

さて、この10周年記念である本日、今後10年を見据えて自分自身の目標を考えないといけません。
今、書きながら考えているんですが、、、自分の頭の中にあるイメージは、、、、

「世の中を幸せにする、良くする、面白くする不動産」

というイメージかもしれません。その為に、建築、設備、インテリア、営業、DIY、英語とますます、精進して勉強して行かないといけません。



さて、本日、三浦半島の某所にある神社に妻と一緒にお参りに行って来たんですが、
この場所、鳥居の先に海があり、そこから遠く伊豆半島、富士山が見渡せる素晴らしい場所なんです。


そして、入口にあるに狛犬に願いを込め、これから大きな「宝」を作って行きたいと思っています。


これから、皆さんと一緒にそんな「宝」を共有できたら、今後10年私は幸せです。

では!

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和式便器

帝都戸建て comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日はテイコちゃんへ和式便器の破壊に行きました。

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気合が必要です。。。。。


今日はここを何とかします。。。。。


これらが攻撃アイテム!


10分程度で捕獲できました。


その後、壁や床を整え、新しい根太をレベルを合わせて取り付けます。


この大きさに合うようにコンパネをカットしました。


その後、友人と待ち合わせて、ちょっと秘密の会議をしてから帰還しました。

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大型郵便対応ポストの取り付け

Property Management comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日はテイコちゃんで道具を積み込んでから、東京コアアパートと川崎市T区RCへと小工事に行きました。

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そうそう、途中ビバホームで資材と道具を購入しました。
個人的になんですが、プラグはフィッシャープラグが大好きです。これは詰め変えた箱でイマイチなんですが、正式なフィツシャープラグは箱のデザインがオシャレで大好きなんです。箱のデザインが気になる方は、ここを見てください。そして、マキタのドリルを購入。このマキタのドリル、Germany製で刻印がどこかで見たことある。。。。ボッシュのドリルX5Lに超そっくりです。後でOEM情報をちょっと調べてみようと思う。


さて、東京コアアパートでは、来週早々引き渡される部屋の浴室の鏡を交換しました。
鏡受けの部分に錆があり、さらに、鏡の下の方が腐食しています。


2年前にIKEA純正の鏡受けで固定したんですが。。。。これって。。。


上側も外してみると。。。


これって、やっぱり。。。。メッキですよね~
浴室だと錆びますよね~
今のIKEAの鏡受けはプラスチックに変更されている。。。理由が。。。。。。

ということで、今回はTOTOのステンレス製で新品の鏡で固定しました。


さて、その後、川崎市T区のRCへ行きました。こちらも満室ですが、ポストが壊れていました。
一番左のカギが壊れたので、取り外して使ってもらっていました。


今回せっかくなので、友人の赤井さんお勧めの大型郵便対応のポストに入れ替えることにしました。
しかーも、申請すると日本郵政からキャッシュバック!!!ちょっとですが。。。。


RCなので、穴を開けるのが難しいのですが、何が難しいかとういうと、穴の位置を正確に開けること。
安いドリルだと、RCの攻撃でブレまくります。ということで、多分良いと思われるドリルを使います。
いつもはボッシュのX5LとかS4Lが好きなんですが、ホームセンターになかったので、マキタで攻めます。
こういう良いドリルは高いんですが、高いといっても300円くらい高いだけなので、道具はケチらないというのが私の方針です。


ほぼ、ボッシュのX5Lと同じ感じに穴あけできました。これもまあ、良い感じのドリルでした。
ただ、ボッシュの方が粉の排出性能が優れていそうな感じがしました。
今度、並べて分析しようと思います。

そして、取り付け完成!部屋の番号は、今回はパウチです。劣化したらもっとカッコいいプレートに交換します。




さて、取り付け直後に郵便局の方が配達に来ました。そして、
郵便局員
「お!、変わりましたね~」
と。
そして、ごそごそ。。。。。
郵便局員
「これ、どうやって入れるんですか?」
って。。。
「おいおい大丈夫か~」
と心の中で思いつつ丁寧にお教えしました。
日本郵政が指定している大型郵便対応のポストなのに配達員が入れ方が分からないって
ふ・し・ぎ・・・。。。。

では

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どこでも下地

Tokyo Core Apartment comments(4) - ガク
おおやがくです。

今日は東京コアアパートへ行きました。

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昨日クリーニングした部屋の一部に不良個所がありました。ボードアンカーごと外れていました。


穴の直径は1cm位になっています。


こんなものを調達しました。

これ、どこでも下地っていうんですが、ひじょーーーーに高いです!!!1800円もしました!!!
普通なら買いませんが、ちょっと研究心から購入してみました。

スポンジを突っ込んでからスポイトで硬化剤を入れ込みます。


一応これで完成。ネジも効きました。



さて、それ以外の作業ですが、昨日TVモニターフォンを設置した部屋に、リクエストを受けていた電子錠を取り付けました。
在宅での作業は緊張します。

そして、庭木の剪定をしました。
柑橘系の木の葉っぱに蛾の子供がいっぱいいてひどい状況でしたが、枝を丸裸にして袋に詰めました。
蛾がいたるところにくっ付いてきたので、部屋で水を浴びました。

その後、道具類をテイコちゃんへもっていき帰還!
今、早速お風呂に入りスッキリしました。

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くねくねキッチン

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク
おおやがくです。

今日は退去後の確認のため東京コアアパートへ行きました。

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この連休中、東京コアアパートで一室退去がありました。すでに申し込みをいただいているので一気に清掃しないといけません。また、連休中、東京コアアパートのある部屋ではTVモニターフォンの取り付けをお願いされていたり、また、ある部屋では、便座が壊れたとの連絡があったので、清掃と絡めてこれらを全て完了させるため、一旦テイコちゃんに工具類を取りに戻り、ビバホーㇺで便座を購入してから東京コアアパートへ向かいました。

さて、退去後の部屋の確認です。こんな感じのお部屋です。


キッチン周りが狭いので、出来るだけ引っ込めるようにしたキッチンです。
題して、くねくねキッチン。(←クリックすると2年前の施工時の記事に飛びますよ~)

まあ、2年前相当に作りこんだ部屋なので、それほど大変ではありません。
浴室はこんな感じです。メタルウッド柄です!メタルウッドってもう無いかも。。


さて、部屋を確認して安心したので、別の部屋で依頼されていた便座の交換に行きました。さらに昼食後、別の部屋でTVモニターフォンを設置しました。その部屋でさらに電子錠の取り付けをお願いされたので、明日取り付ける予定です。
清掃も今日半分程度実施したので、明日は一瞬で完了する予定。つまりは、明日で東京コアアパートはすべて完了するでしょう!

明後日からはテイコちゃんかな??
では。


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銀行が嫌がりそうな勘定科目

会計 comments(2) - ガク
おおやがくです。

今日も会計業務Dayでした。

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当方の法人決算が4月末だったので、決算処理に向けて会計データの入力をしていました。
さて、入力自体はただ入力するだけなんですが、別にエクセルで入力している賃料や更新料、礼金、敷金の額と合っているか?PLとBSで今季PLに入力された敷金や土地、建物、などでのずれが無いか?個人と法人間での処理に問題が無いか?そんな点を確認していくと、かなりのボリューム作業になります。これらのズレを一通り確認し修正作業を加えて、考えうる個所はすべて確認できました。ということで、先程、担当税理士に送付したので確認後さらに詰めの作業に進んでいきます。

さて、そんな作業の中、決算処理で嫌な勘定科目を消していきました。
法人で「未収入金」「短期借入金」「未払金」という科目があります。これは見栄えが良くないのでできる限り消していきました。
未収入金は、例えば、個人の口座に法人の収益が入ったりしたときに使います。短期借入金は、個人のお金で法人の経費となる商品とかを購入した時に使います。未払金も、個人が法人分の経費を建て替えた時に使います。
つまり、法人と個人の間の関係は
(法人)未収入金⇔預り金(個人事業)
(法人)未払金⇔立替金(個人事業)

という感じになります。

昨年、これら勘定科目に残高が残っていたんですが、銀行から問い合わせを受けたので、たぶん、これらは印象悪~という科目なんだと思いますし、直感的にもいい印象の無い勘定科目ですよね。

「未収入金」「短期借入金」「未払金」の相手は、ほぼ、すべて私個人宛てなので、精算しました。
短期借入金 T 未収入金
未払金   T

とい感じで処理しました。
その結果、未収入金と未払金は消えて、若干の短期借入金だけ残りました。

まだまだ最終決算まで2か月弱もの日数があるので、税理士を交えてさらに詰めの作業をして、今期の戦略を練っていこうと思っています。

では。

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弥生会計と弥生の青色申告

会計 comments(3) - ガク
おおやがくです。

今日は会計業務Dayでした。

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私、会計ソフトは「弥生会計2013」と「弥生の青色申告2008」の両刀使いです。法人分は「弥生会計」、個人事業分は「弥生の青色申告」を使っているんです。まあ、「弥生会計」があれば、法人も個人も会計処理は普通にできるので、本当は「弥生の青色申告」って要らないはずなんですが、、、、、

一つだけ不便なことがあるんです。

それは、弥生会計だけだと、法人と個人のファイルを同時に立ち上げられないんです。(←多分、、何か同時に立ち上げる方法があれば教えてくださーい。)当初、個人事業で不動産賃貸業を立ち上げ、その後、法人を作って不動産賃貸業を経営してきているので、今は法人の申告書と個人の申告書を作成しなければならないんですが、微妙にこの2つが入り組んでくるんです。2つとも同時に立ち上げて処理していくと非常に整理しやすいし、分かりやすいし、作業効率も大幅に向上します。

ということで、弥生会計だけだと2つ同時に立ち上げることができないので、仕方なく、「弥生の青色申告」も使っているんです。

私が使っている「弥生の青色申告」は2008年のバージョンのもので、私がお願いしている会計事務所がバージョンが古すぎて対応できなくなってしまいました。しょうがないので、「弥生の青色申告2008」のファイルを「弥生会計2013」にコンバートしてから送付し、作業をしてもらっていたんですが、先期の個人の決算でいくつか複雑な修正をしていただいて、修正後のファイルを「弥生会計2013」ファイルで受け取ったので、とりあえず、「弥生会計」で入力していたんですが、2つが同時に立ち上げられないので、やはり不便。。。

ということで、最新の「弥生の青色申告2016」をインストールしてみました。1か月は無料で使えるので、まずはさくっと使用して見ました。その前にオンラインバージョンっていう「弥生の青色申告」も試してみたんですが、私にはこれはまったく使えない感じでした。いろいろとソートしたり検索したりするにはかなり不便そうでした。

さて、最新の「弥生の青色申告2016」、使ってみての感想は、なにも変わらない。。。。今までの「弥生の青色申告2008」と使い勝手も、ほとんど一緒です。良い意味でも悪い意味でも、ほんと変化が無いんで、ストレスなく作業できました。問題は、一か月後使用を継続するにはお金がかかることくらいでした。(といっても12000円程度)まあ、これを正式にライセンス契約して、5年くらいは引っ張っていこうと思う。

さて、その後、ひたすら入力作業をし、途中、気晴らしに銀行に記帳行き、また、ひたすら入力していました。まだ終わらないんですが、法人の決算が4月末なので、短期決戦で一気に終わらそうと考えています。。。。でも、最終的には2か月くらいかかるかな~

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キッチンの給排水管

帝都戸建て comments(12) - ガク
おおやがくです。

今日もテイコちゃんへ電車で出撃。

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昨日カットした床のラワン合板にキッチンの給排水の位置出しをしました。どんなキッチンにするかは、漠然と決めていましたが、ここにきて具体的に実物に落とし込んでいきます。


そして、近くまで伸ばしてきていた排水管を納めていきます。レーザーで位置を出すと超楽ちんです。


勾配も確保しないといけないので、こんな感じに固めていきます。


そして、取り出しの手前まで持っていきました。


次に、給水給湯ラインです。こちらは楽ちんです、引き回せばOK


こんな感じで引き回します。


そして、断熱材をセットして、床を張りました。

その後も、ユニットバスの周りの細かい施工をしたりしました。

ではでは、また!

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