激落ちくん

Kawasaki New RC comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

今日は、川崎市S区のRCの一室で退去後の確認に行きました。


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確認と言っても、今日は金曜日、明日からの週末に向けて、最低限見れるようにしようとちょっとした清掃道具を持って出撃しました。

結構、クロスが黒ずんでいます。こんな状態だとさすがにまずい!

 

ということで、秘密兵器!

 

全然秘密でもなく、普通に良く売っているやつですが、こいつがクロスの汚れには最適です。

クロスをほとんど痛めることなく、クロスの凹んだ部分の汚れも絡めとってくれます。

クロスの清掃でこれ以上のアイテムはたぶん無いです!

軽くこすって真っ白に変身させました。

 

 

また、一部壁が微妙に凹んでいました。

 

一部はがれもありました。

 

エアコンとかサッシとか床、壁と表面的な部分は徹底的に清掃して何とか見れる状態にはなりました。

 

 

でも、キッチン周りとか浴槽とかがイマイチなので、来週再出撃する予定です。

 

。。。。と言いつつこの週末決まってくれたら。。。。と淡い期待を。。。

 

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和室の畳を床に。。。昨日の続き

DIY Tips comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

昨日の和室の改修の続きをしました。


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昨日までのおさらい。。。

最初の状態が普通の和室です。畳を取ります。

 

畳を剥がすとこんな感じ。床のレベルはまあまあ良い感じだったので、インサンインゴを敷き詰めます。

 

303ピッチで固定して新たな根太にします。

 

そして、構造合板をこの根太に固定していきます。再度はちょうどの寸法にカットして固定していきます。

 

昨日はここまで完了していました。

そして、残り二枚の合板を本日カットして固定しました。

なんだかこのままでいいんじゃね〜的に感じましたが、、、、、

 

 

私。。。。さすがに勇気が無いので、フロアタイル施工してしまう予定です。

そう考えると進藤さんってスッゴイな〜と。。。

構造合板とかOSBとかを床としておしゃれに納めてしまうんですから。

 

一つ問題が、、、2か所くらい5mmほど高い個所があった。。。

 

ちょっと失敗かな。。。明日修正しようっと。。。

 

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和室の畳を床に

DIY Tips comments(4) - ガク

おおやがくです。
 

今日は和室の改修をしました。


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畳を取って床にする必要があったため改修工事をしました。

まあ、こんな感じの普通の畳の部屋です。

 

畳を取って倉庫に運び入れ、部材を購入しました。今回は、インサンインゴと構造合板で仕上げていきます。

 

インサンインゴを303ピッチで敷き詰めてビス止め。下地はそんなに揺れていないので調整なしでそのまま固定。

 

合板をカットしてビス止め。今日はここまで完成

 

畳の撤去から部材購入後の工事なので速いほうかな〜?

明日に続く。。。。

 

 

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夜逃げ部屋のその後

Tokyo Core Apartment comments(0) - ガク

おおやがくです。
 

今日は面白い物件を見に行きました。でも内緒。。。


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で、話題を変えて、東京コアアパートで発生した夜逃げ部屋のその後ですが、、、、少し進展。。。

 

保証会社に連絡して9月分賃料を回収しようと試みたんですが、どうやら保証会社も本人と連絡が取れず、規定上賃料を保証できないと言って来ました。何のための保証なのか?なんだかおかしな話なんですが、そこは深追いはせず、こちらの損失の出ないように交渉を進めてきていました。

 

最終的に、名目を変えて損失補填して貰えることとなりました。まあ、良かったです。

 

 

 

そして、新規募集の件ですが、強気で残置物込みでの募集で行っています!明後日内見があるのでその結果どうなるか?

 

敷金3+礼金1+保証会社+火災保険   279、200   ん~

 

今、ちょっと条件を詰めています。リスクあるんでマージン含めて回収しておかないといけません。

 

 

さて、その他の業務が沢山入ってきているので今日はこのくらいで。。。

では!

 

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異次元物件の決済

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おおやがくです。

今日は一つ物件を決済して購入してきました。

いろいろと戦略的な理由から、今後もブログ等では記載できない物件なんですが、今日はめでたい節目なので記録としてその事実を残しておきます。

 

実は。、この物件は、ちょっと異次元なんです。私が持ってる不動産を、ぜーんぶ足してもこの物件には到底及ばないという大きさの異次元物件です。そこまで大きいと、従来の不動産投資って感じでは無いし、もはや易々とブログとかで簡単に公開できなくなるんです。

 

ということで、この異次元な物件は、たぶんこれからブログでは登場しませんが、あまり更新が無いときは、そちらの業務ということで、お考えいただきますようよろしくお願いします。

 

では。


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アネゴに捧げる木の洗い方法

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おおやがくです。

今日はこっそりと木の洗い修行をしました。

 


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よく古い物件とかだと、無垢の木ってあるじゃないですか〜

格天井とか床柱とか、無垢の木製のサッシとか、、、、(アネゴの海の家は格天井に金箔が貼ってあり、、、、)

 

そんな木部にほこりがしみ込んで黒くなっていたりするんですが、どうやってきれいにするのか?

 

実は、某。。。特級建築家の知り合いの建築士に宮大工建築を専門にしている建築士がいるのですが、その方に以前教えてもらいました。木目の綺麗な無垢材の天井とか、格天井とか、無垢板の戸とかそんな部分は、雑巾でこすったり洗剤を掛けたりしない方が良いんだそうです。

 

ではどうするか?

 

まず、刷毛を用意して、刷毛でほこりを取り払います。これが第一工程。

第二工程として、バケツに水を用意して、刷毛に水を付けて、少ししごいた状態で履いていきます。

すると、すぐに刷毛が汚れるので、また、水で洗ってシゴいて履いていきます。

バケツの水が汚れたら交換して、これを、ひたすら繰り返す。。。

そして、自然乾燥させる。

すると、そこそこ綺麗になるのだそうです。

 

ということで、アネゴの実験用として、古家で実験してみた。

 

で、感想としては。。。。

雑巾でやっていた時よりも、簡単に汚れが落ちて、木肌や木目が非常にがきれいに仕上がった。

で、今回は100円の安い刷毛でやったんですが、毛先に直ぐクセがつくので最後の方はやりにくくなった。どうやらそこそこ高い刷毛でやったほうが良いようだ。今度試行錯誤してみる。

 

実は、さらにきれいにする方法もあるようで、それには専用の薬品を使うとか。。。

で、これは非常に難しいので、宮大工建築の建築士は詳しくは教えてくれなかった。

たまたまYoutubeで調べたら、この難しい方法を掲載してくれていた会社があった。

これはなかなかマニアックな技術で、昔はあったんでしょうが、今知る人は少ないだろうと思い、アネゴの為に貼り付けておこうと思います。

 

 

 

 

 

 

ということで、アネゴ、まずは竹を切ってきてください。


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夜逃げってやつです

Tokyo Core Apartment comments(2) - ガク

おおやがくです。

東京コアアパートで、お一方いつもはキッチリ振り込まれる方の振り込みがありませんでした。

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生保関係の方なので役所に問い合わせると、直ぐに確認に行ってくれたんですが、応答がないということで、本日待ち合わせていっしょに確認することになりました。

 

現地に行くと既に役所の担当者がこられていました。いろいろとお互い想定しているんで、おそるおそる鍵を開けました。。。

 

すると。。。。

 

何とも綺麗に片付いていました。。。。。

 

そして、鍵がドアポストから落とした感じで床に落ちていました。2本貸出しているのに、2本とも。。。

 

衣類は一つもありません。。。。

 

冷蔵庫の中も空っぽです。。。。。

 

 

 

 

 

 

お互いしばらく顔を見つめてしまいました。。。。(ちなみに役所の担当の方はオジサンです。。。)

 

 

 

 

 

 

 

役所の担当の方

「信頼してくれていると思っていたんですが。。。。一言あってもいいのに。。。。」

 

「で、、、、この後、私はどうしたら良いですか。。。」

 

役所

「そちらで決めていいですよ。。。」

 

「じゃあ、保証会社に請求して、保証会社に動いてもらいます。。。。役所としてはどうするんですか?」

 

役所

「来月の振り込みは止めて、手渡しの支給に切り替えます。」

 

「では、もし本人が役所に来たらきつく言っておいて下さい。こちらにも連絡下さい。。。。。でも来ないでしょうね。。。」

 

 

 

 

やれやれ、、、、いろいろな事があります。夜逃げってやつです。

 

ちなみに、この地区の東京XX区は物件が枯渇していて、本当困っているということでした。この担当の方も数名、物件探しの方を抱えているということでした。このまま住んでもらおうかと。。。。

 

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鍵交換

Kawasaki New RC comments(0) - ガク

おおやがくです。

最近あんまり更新していませんが、決して遊んでいるわけではありませぬ〜。。。

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さて、今日は川崎市S区RCの鍵交換に行きました。鍵の引き渡し前の室内チェックもしてきました。

久しぶりに行ったお部屋は。。。。なんと、超いい感じでした!!!

 

自画自賛です。

 

さて、鍵交換です。

 

まず、プレートを外します。

 

そして、ピンを抜きます。2本です。

 

鍵を外します。

 

ピンを挿してプレートを取り付けて完了です。

 

まあ、超簡単なんですが、たまに硬いのである程度工具があったほうが良いです。

小さいペンチとか、ピンを引っ掛けるマイナスドライバーとか。。。

 

さて、最後に、こいつをネジ穴に刺してスルスル化しました。

 

今週の水曜から入居です。これで、完全満室!。。。。ですが今月末また退去があります。

 

ではまた。

 

 

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またまた退去連絡です。

Kawasaki New RC comments(0) - ガク

おおやがくです。

またまた川崎市S区RCで退去連絡が来ました。

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一か月前予告なので、9/30から退去って感じです。

それにしても、今年は退去と空室発生が多いです。落ち込んでもしょうがないので、安心するために空室率のデータ整理を。。。

 

まずは、空室期間のデータです。

 

川崎T区RC

 20X 1/1~4/20 110日

 

東京ビンテージアパート

 20X 1/1~2/10 41日

 

東京コアアパート

 1-10X 4/7~5/15 9日(前にリノベ済み)

 1-10X 4/1~4/28 28日

 1-10X 4/1~4/15 15日(残置物もりもり)

 1-21X 3/1~4/12 43日(怒涛のリフォーム)

 1-20X 2/27~3/29 31日

 2-20X 4/1~4/1 0日(前にリノベ済み)

 

川崎市S区RC

 40X 6/8~6/17 10日

 40X 7/1~7/1 0日

 10X 7/13~9/13 32日

 

とここまでです。全59室あるのですが、今年は既に11室退去入れ替えです。19%程度が入れ換わりました。

かなり多い感じがします。でも、ただの偶然なんだと思います。

 

さて、全59室で、皆が5年くらい住んでくれると仮定すると、

59x1/5=11室が年平均で退去って感じなので、

 既に11室で今回の退去予告が1室で、、、12室

って、まあ超!ハイペースな感じ。

こんな年もあります。。。。。

 

さて、今年9月末までの日数ベースの空室率データは

 1月~9月の稼働日数=274日

 全空室期間=319日

ということなので、

 空室率=319/(274x59室)=1.97%

 つまりは

 入居率=98.3%

という感じです。

 

落ち込む前に数字で振り返っておくと、気持ちも落ち着きます。

結局はデータが全て。。。。

 

 

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より物語化されてきたIKEAカタログ

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おおやがくです。
 

IKEAの最新カタログが到着しました。

 

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面白いので昔からの号を取っています。最初は2007年。。。。これで11冊目に突入です。

 

ザーッと、目を通して気になった部材は。。。これ!

このミニキッチンです!

 

拡大するとこんな感じ。。。

そうです、ガーデニング的な、作業的なキッチンですが、非常にシンプルでしかも安いのでこれは取り入れていきたいと思いました。

 

さてさて、IKEAのカタログって初期のころは、部品とか細かいところまで詳細にリスト化され載っていたんです。業者さん的な冊子だったんです。それが、だんだんとインテリアの全体イメージを強調するようになり、細かい部品までは載せず、全体イメージ写真を強調するように変化してきています。(詳細は別紙でキッチンとかワードローブとかの専用冊子で説明しています。)そんな流れなんですが、今回また大きく変化しつつある傾向が「物語化」という点です。物語の中に商品があるんです。この流れは私自身は知っているトレンドではあるんですが、大手のIKEAもそういった流れにシフトしてきています。

 

例えば、こんなページがあります。

 

このページを見ると、完全に物語の中に商品を入れ込んでいます。

ただただ商品を説明するよりも、生活のある物語の中に商品を入れ込むことで消費者があたかも自分が体験しているかのような錯覚を起こし、消費者と商品の距離感をものすごく縮めることができるんです。

まあ、いいことなのだと思います。

 

古くからこの手法を取り入れてきているのが、パタゴニアです。

パタゴニアはいろいろと支援団体での問題はあるのですが、その手法的にはものすごく長けていて、完全にブランディング化されています。パタゴニアのカタログ(雑誌?)も好きで、勉強のためにいくつかキープしているんです。

 

IKEAとパタゴニアを比較して感じるのは、やはりまだパタゴニアの方が上です!何が違うかと言うと、写真の質です。IKEAはまだ商品を売りたいという下心が見えるんですが、パタゴニアは商品が表に出てこないで、完全にその体験をイメージさせパタゴニアというブランドに結びつけています。IKEAも商品に固執しないで、思い切ったイメージ戦略に出るとより発展すると思うんですが、、、、私の中には具体的なイメージがありますが、実現できるかな〜IKEA!

 

 

皆さんも双方のカタログをゲットして比べてみてください。

 

 

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